Wat is het verschil tussen investeren in een beleggingspand en garagebox?
Investeren in vastgoed is populair, heel populair. Het is echter steeds moeilijker om als vastgoedbelegger een goed renderend beleggingspand te vinden. Hierdoor zoeken mensen naar alternatieven zoals investeren in garageboxen.
Investeren in residentieel vastgoed en garageboxen lijken misschien op elkaar en hebben dus veel overeenkomsten, maar er zijn belangrijke verschillen die je moet weten!
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Investeren in vastgoed
Investeren in vastgoed klinkt voor veel mensen ideaal in de oren. Elke maand de huur opstrijken en verder lekker genieten van het leven. Maar de woningmarkt is oververhit en het is niet makkelijk om als beginnende vastgoedbelegger je eerste beleggingspand te kopen.
Een alternatief voor investeren in een woning voor de verhuur is investeren in een garagebox. Ook een verhuurde garagebox levert je namelijk elke maand huurinkomsten op. Maar wat is nu het verschil tussen investeren in een garagebox en investeren in residentieel vastgoed (ofwel een beleggingspand)?
Voordat we naar de verschillen gaan kijken wil ik eerst gaan kijken naar de overeenkomsten. Aangezien zowel een verhuurde woning als een garagebox beide vormen van vastgoed zijn hebben ze natuurlijk veel overeenkomsten.
Overeenkomsten beleggingspand en garagebox
Dus welke overeenkomsten hebben investeren in residentieel vastgoed en garageboxen?
Overeenkomst #1: Beide zijn onroerende goederen
De eerste overeenkomst is dat zowel een woning als een garagebox vastgoed of onroerende goederen zijn. De term onroerend goederen verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze goederen. En zowel een garagebox en een woning kan je niet zomaar even verplaatsen. Dus dat is de meest voor de hand liggende eerste overeenkomst.
Overeenkomst #2: Maandelijkse cashflow
De tweede overeenkomst is dat zowel een verhuurde woning als garagebox maandelijkse cashflow oplevert. De maandelijkse huurinkomsten zijn voor de meeste mensen dé reden om te gaan investeren in vastgoed. “Cashflow is namelijk king”. Bij zowel het verhuren van een woning en een garagebox ontvang je maandelijks de huurpenningen.
Overeenkomst #3: Inflatiebestendig
Overeenkomst nummer drie is dat zowel een verhuurde woning als een verhuurde garagebox inflatiebestendig zijn. Zoals iedereen weet wordt elk jaar alles duurder door de algemene prijsstijging ofwel de inflatie. Voor zowel een garagebox als een woning voor de verhuur geldt dat je jaarlijks de huur kunt indexeren (dus verhogen om de inflatie te compenseren). Hierdoor zijn je maandelijkse huurinkomsten inflatiebestendig!
Lees meer over inflatie in de blog post “Hoe je vermogen beschermen tegen inflatie?“.
Overeenkomst #4: Belastingvoordeel
Overeenkomst nummer vier is het belastingvoordeel. Belastingtechnisch is een beleggingspand en dus ook een garagebox nog steeds erg interessant. Als je beleggingspand of je garagebox in box 3 valt (bij passief vermogensbeheer) dan worden de maandelijkse huurinkomsten niet belast. Je betaalt alleen vermogensbelasting over het vermogen dat je hebt in box 3.
Er is wel een klein verschil tussen een verhuurde woning en een verhuurde garagebox. Bij een verhuurde woning heb je ook het bijkomende voordeel dat de waarde van je beleggingspand minder waarde is dan de waarde in leeg staat door onder andere gebruik te maken van de leegwaarderatio.
Overeenkomst #5: Tastbare investering
Overeenkomst nummer vief is dat zowel investeren in residentieel vastgoed als een garagebox tastbaar is. Een belegging in vastgoed is een tastbare belegging. Je hoort dit vaak als voordeel genoemd worden. Dat is natuurlijk het geval. Aan de andere kant betekent dit ook dat je onderhoud hebt aan je investering in vastgoed. Echter het feit dat vastgoed tastbaar is is voor veel vastgoedbeleggers een belangrijke reden om te investeren in vastgoed.
Overeenkomst #6: Geld zit vast in stenen
Voor zowel een beleggingspand en een garagebox geldt dat je geld vast zit in stenen. Dus als je je vermogen uit je beleggingspand of garagebox wilt halen, gaat die niet zo maar. Uiteraard kan je besluiten om je beleggingspand of je garagebox te verkopen.
Echter als je het beleggingspand of garagebox nog maar kort in bezit hebt kan het zijn dat je verlies lijdt bij een eventuele verkoop. Hierover later meer bij de verschillen…
Dit waren wat mij betreft de 6 belangrijkste overeenkomsten. Laten we gaan kijken naar de verschillen tussen een beleggingspand en een garagebox.
Verschillen beleggingspand en garagebox
Ondanks dat een beleggingspand en een garagebox beide een vorm van vastgoed zijn, zijn er best veel verschillen waar je als toekomstige vastgoedbelegger rekening mee moet houden. Hieronder de belangrijkste verschillen:
Verschil #1: Regels voor de verhuur
Verschil #1 is dat verhuur van residentieel vastgoed aan veel regels gebonden terwijl voor de verhuur van garageboxen de wet van vraag en aanbod geldt. De Nederlandse woningmarkt is sterk gereguleerd en er zijn strikte regels voor de huurprijs van een woning in de sociale sector. Verder zijn er veel regels in Nederland die de huurders beschermen. Met welke regels moet je als vastgoedbelegger rekening houden?
- Het huurpuntensysteem
- Aantal huurders in een woning
- Veiligheidsvoorschriften
- Beperkende maatregelen gemeentes
Voor de verhuur van garageboxen geldt simpelweg de wet van vraag en aanbod. Er is geen huurpuntensysteem, je hebt geen energielabel of energie prestatie voor je garagebox nodig, je hebt geen kamerverhuurvergunning nodig. Kortom de verhuur van een garagebox is simpel en straight forward.
Verschil #2: Overheidsbeleid
Verschil #2 is dat er voor verhuur van woningen een zwalkende overheidsbeleid is en voor garageboxen is er nagenoeg geen inmenging van de overheid. Dagelijks zijn er in de media berichten over (mogelijke) nieuwe beperkende maatregelen die de overheid wil invoeren om (particuliere) vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt (zie link).
Dit levert voor vastgoedbeleggers onzekerheid op over hun investering. In 2021 was er bijvoorbeeld de verhoogde overdrachtsbelasting van 8% ingevoerd voor vastgoed aangekocht door vastgoedbeleggers. Door de onzekerheid van het overheidsbeleid weet je als vastgoedbelegger niet goed waar je aan toe bent.
Mag je je beleggingspand nog wel verhuren aan studenten of woningdelers? Gaat er een opkoopbescherming komen in de grote steden? Blijft de WOZ-waarde volledig meetellen in de huurpuntentelling of gaat dit aangepast worden zodat je beleggingspand wellicht opeens in de sociale sector valt? En je hierdoor dus opeens veel minder huur mag vragen!
Dit zijn allemaal essentiële zaken die je als vastgoedbelegger moet weten voordat je gaat investeren in vastgoed. Investeren in vastgoed gaat over grote investeringen en je wilt geen kat in de zak kopen.
Investeren in garageboxen heeft geen last van deze overheidsinmenging en onduidelijk overheidsbeleid. Je weet waar je aan toe bent en komt niet terecht in discussies over hoe huisjesmelkers van de woningmarkt geweerd kunnen worden. Wel zo fijn en voor mij een belangrijk argument om te gaan investeren in garageboxen!
Verschil #3: Financierbaarheid
Verschil nummer drie is een belangrijk verschil en dat is de financierbaarheid. Het is veel makkelijker om een verhuurhypotheek te krijgen op een beleggingspand dan een garagebox. Verder zijn de voorwaarden voor een verhuurhypotheek gunstiger voor een beleggingspand dan voor een garagebox.
Dit verschil gaat nog verder dan alleen het aanschaffen van een garagebox. Bij overeenkomst #6 gaf ik aan dat je geld bij beide vast zit in stenen. Dat is idd een overeenkomst, het verschil tussen beide is echter dat je veel makkelijker je geld uit een beleggingspand krijgt dan uit een garagebox.
Door middel van herfinancieren van een beleggingspand kan je zo relatief eenvoudig je vastgoedportefeuille uitbreiden. Dit is niet onmogelijk voor een garagebox, maar dan zal je gebruik moeten maken van financiers als Mogelijk.nl of een persoonlijke lening.
Bij deze partijen is (her) financiering mogelijk maar moet je wel rekening houden met een significant hogere rente en minder gunstige voorwaarden. Kortom dit is een belangrijk verschil waar je rekening mee moet houden.
Verschil #4: Waardeontwikkeling
Verschil nummer vier is de waardeontwikkeling van residentieel vastgoed gunstiger dan van een garagebox. Waarde toename is wat mij betreft niet de reden om in vastgoed te investeren! De huizenmarkt is constant in beweging. Nu gaat het weer goed, maar tussen 2007 en 2013 daalden de huizenprijzen bijvoorbeeld in Nederland.
Echter als je kijkt naar de afgelopen 10 jaar dan zie je dat de huizenprijzen bijna zijn verdubbeld. De prijzen van garageboxen stijgen gemiddeld mee met de inflatie. Dus bij een inflatie van 2% per jaar zal de waarde van een garagebox na 10 jaar waarschijnlijk zo’n 20 – 25 % hoger zijn geworden.
Of de huizenprijzen ook de komende jaren zo hard blijven stijgen weet niemand. Echter ik denk dat voor de lange termijn de gemiddelde waardeontwikkeling van residentieel vastgoed beter is dan een garagebox.
In mijn optiek moet je een garagebox vooral kopen voor de maandelijkse cashflow en niet voor mogelijke toekomstige waarde toename.
Verschil #5: Benodigde hoeveelheid eigen middelen
Verschil nummer vijf is dat je kunt beginnen met investeren in een garagebox met veel minder geld dan je nodig hebt voor investeren in residentieel vastgoed. Dit maakt investeren in garageboxen voor veel meer mensen toegankelijk. Je kan bijvoorbeeld al een goedkope garagebox kopen (zonder hypotheek) vanaf zo’n €15.000 k.k.. Terwijl je voor investeren in residentieel vastgoed toch wel minimaal zo’n €60.000 aan eigen middelen nodig hebt en de rest moet financieren met een verhuurhypotheek.
Daar komt bij dat je relatief makkelijk een garagebox kunt aankopen via Funda In Business of Marktplaats en niet gebruik hoeft te maken van “deal sourcers” / “off market deals” / “speciale FaceBook groepen” / of hoeft te flyeren voor een interessante woning. Kortom al met al is investeren in garageboxen een laagdrempelige instap die voor velen toegankelijk is.
Lees hier meer over in de blog post “Investeren in vastgoed met weinig geld“.
Verschil #6: Exploitatiekosten
De kosten voor het onderhoud (de zogenaamde exploitatiekosten) van je beleggingspand kunnen een aardige hap nemen uit je rendement. Naast de gebruikelijke kosten voor het onderhoud van bijvoorbeeld de CV ketel of verhelpen van lekkages heb je ook te maken met grote uitgaven zoals het uitvoeren van het (buiten) schilderwerk / vervangen van het dak / onderhoud aan de lift.
De exploitatie van garageboxen is daarentegen simpel en kost minder tijd dan de exploitatie van een woning of appartement. Je hebt bij garageboxen nauwelijks kans op lekkages / geen schilderwerk / geen onderhoud aan de CV-ketel / geen klagende buren. Ofwel bij investeren in garageboxen is alles is redelijk “straight forward”, simpel en voorspelbaar.
Verschil #7: Waarde toevoegen
Verschil nummer zeven is de dat je bij investeren in residentieel vastgoed waarde kan toevoegen door een slimme renovatie, dit is niet of nauwelijks mogelijk bij een garagebox. Kluspanden zijn vaak ideale objecten voor vastgoedbeleggers. Met de aankoop van een kluswoning kan je waarde toevoegen door slim verbouwen. Denk bijvoorbeeld aan het toevoegen van extra woonoppervlakte, een extra kamer of het verbeteren van het energielabel.
Bij aankoop van een bestaande garagebox zonder elektra kun je “waarde” toevoegen aan de garagebox door bijvoorbeeld een eigen elektrameter te laten plaatsen. Hiermee kan je een iets hogere huur vragen, maar dat is het wel.
Verschil #8: Spreiding
Verschil #8 is meer mogelijkheden tot spreiding bij garageboxen. Spreiden van je beleggingen is een van de basisregels voor iedere beleggers. Groot nadeel van zelf beleggen in vastgoed is nu juist de beperkte spreiding. Voor de aanschaf van een beleggingspand heb je al gauw zo’n €60.000 nodig. Wil je voor voldoende spreiding zorgen in je vastgoedportefeuille dan zal je minimaal 3-5 beleggingspanden moeten hebben en dan nog heb je al je vermogen geïnvesteerd in vastgoed.
Door de relatief lage instapkosten van een garagebox, kan je makkelijker spreiden over heel Nederland. Aan de andere kant klinkt dit als een mooie spreiding, toch blijft je bij investeren in garageboxen spreiden binnen een kleine nichemarkt. Persoonlijk zou ik dan liever je investeringen spreiden buiten het vastgoed, bijvoorbeeld door te gaan beleggen in ETFs.
Zelf investeer ik, naast vastgoed, elke maand in ETF’s bij DEGIRO.
Op deze manier creëer je een betere spreiding dan als je al je vermogen in vastgoed hebt geïnvesteerd.
Verschil #9: Huurpenningen inclusief en exclusief BTW
Het laatste belangrijke verschil tussen een beleggingspand en een garagebox zijn de maandelijkse huurpenningen. De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting (BTW), een uitzondering hierop is echter de verhuur van parkeerruimte voor auto’s (voertuigen). De verhuur van een parkeerruimte of stalling is wel belast met BTW.
Dus huurder van een woning betaalt geen BTW over de maandelijkse huur. Dit betekent dat jij als verhuurder na het aangaan van het huurcontract elke maand netjes de huur op je rekening krijgt gestort.
Volgens deze uitspraak van de Hoge Raad is de garagebox naar haar “aard en inrichting” bestemd om auto’s (voertuigen) te parkeren / stallen. De huurder van een garagebox moet dus BTW betalen over de maandelijkse huurprijs. Dit betekent dus ook dat jij als verhuurder elke maand een factuur moet sturen naar je huurders met een specificatie van de huurprijs en 21% BTW. Dit is dus best wel wat administratie die je als verhuurder moet uitvoeren.
Aan de andere kant betekent dit ook dat je als koper van een nieuwe garagebox de betaalde BTW kan terugvragen. Dus hier zitten zowel voor- als nadelen aan!
O ja om het nog ingewikkelder te maken hoeft de huurder van een garagebox geen BTW te betalen als je specifiek in het huurcontract opneemt dat er geen auto in de garagebox mogen worden gestald.
Eindoordeel
Dit waren de belangrijkste overeenkomsten en verschillen tussen investeren in een beleggingspand en garageboxen. Dus ondanks dat een beleggingspand en een garagebox beide vormen van vastgoed zijn, zijn er toch 9 belangrijke verschillen die je als vastgoedbelegger moet weten!
Hopelijk geeft deze blog post je een goed beeld van zowel de overeenkomsten als de verschillen en kan je aan de hand hiervan voor jezelf bepalen of investeren in een beleggingspand of garageboxen iets voor je is.
Heb jij al ervaring met investeren in beide vormen van vastgoed? Graag hoor ik van je wat jij het belangrijkste verschil vindt tussen investeren in een beleggingspand en een garagebox! Laat je reactie achter onder in de comments.
Wil jij meer je weten komen over investeren in garageboxen? Lees dan de blog post “Is investeren in garageboxen interessant?” voor meer achtergrond informatie.
