Herfinancieren is een breed begrip. Feitelijk is herfinancieren is het vervangen van een bestaande lening door een andere lening onder verschillende (vaak betere) voorwaarden. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat je overwaarde hebt opgebouwd in je beleggingspand, dat de rentetarieven (flink) gedaald zijn of dat je meerdere leningen hebt lopen bij verschillende instellingen die je wilt omzetten in één lening. In al deze gevallen kan een herfinanciering interessant zijn.
Waar moet je bij herfinancieren allemaal rekening mee houden? In dit artikel geef ik je een beeld van de mogelijkheden en hoe het proces verloopt.
Voor wie is een herfinanciering geschikt?
Een herfinanciering is een vaak gebruikt middel voor ondernemers en bedrijven om geld vrij te maken voor nieuwe investeringen of om de maandelijkse lasten te verlichten. Hier zal ik verder niet dieper op in gaan aangezien herfinancieringen voor bedrijven een ander vakgebied is.
Voor particuliere vastgoedbeleggers is een herfinanciering geschikt vanaf dat je één of meer beleggingspand bezit. Als je nog niet in het bezit bent van een beleggingspand heeft herfinancieren geen zin, aangezien er dan niets te herfinancieren is… Laten we nu eens kijken naar hoe herfinancieren van een beleggingspand werkt.
Hoe werkt herfinanciering van een beleggingspand?
Het proces van herfinancieren van een beleggingspand gaat als volgt.
Stap 1 – Check of je voldoet aan de voorwaarden voor herfinancieren
De eerste stap je moet zetten is checken of je voldoet aan de voorwaarden voor herfinancieren. Meestal weet je zelf wel of je inmiddels overwaarde hebt opgebouwd in je beleggingspand of wellicht zelfs al in je vastgoedportefeuille. Vervolgens moet je checken of je beleggingspand ligt in een (middel)grote stad die staat op de lijst van steden waar de banken een financiering voor aanbieden. Tot een aantal jaar geleden was dit een redelijk beperkte lijst. Echter inmiddels kan je in alle middelgrote- en grote gemeenten in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht een financiering voor een beleggingspand krijgen. Verder ook in veel middelgrote- en grote gemeenten in de rest van Nederland.
Kortom stap 1 zou eigenlijk een formaliteit moeten zijn.
Stap 2 – Bepaal de waarde in verhuurde staat
Vervolgens moet je de waarde in verhuurde staat bepalen. Je kan zoeken op internet naar richtgetallen of schattingen, maar uiteindelijk moet je de waarde in verhuurde staat van je beleggingspand laten bepalen door een taxateur die is goedgekeurd door de hypotheekverstrekker. Lees hier meer over in de blog post “Wat is de waarde in verhuurde staat?“.
Stap 3 – Herfinanciering tot 80% van waarde in verhuurde staat
Zodra je weet wat de waarde in verhuurde staat is kan je 80% van deze waarde herfinancieren tegen de dan geldende rente en voorwaarden. Meestal moet je de eventuele restschuld bij je huidige hypotheekverstrekker verplicht aflossen. Het verplicht aflossen zorgt ervoor dat de hypotheekverstrekker het recht van eerste hypotheek op je beleggingspand kan vestigen. Het bedrag dat na aflossing van een eventuele restschuld bij herfinanciering overblijft is de kapitaal inbreng voor de financiering van je volgende beleggingspand.
Let op dat aflossing ineens soms wel een boeterente kost.
Step 4 – Gebruik vrijgekomen geld voor inbreng eigen geld voor aanschaf nieuw beleggingspand
Bij het kopen van een beleggingspand is normaal gesproken een eigen inbreng van minimaal 20% eigen geld nodig. Indien je genoeg kapitaal kunt vrij maken door middel van de herfinanciering kan je dit dus gebruiken als je “inbreng uit eigen middelen”. Je hoeft dan dus niet nog eigen geld in te brengen! Uiteraard kan je wel extra eigen geld inbrengen om zo de maandlasten te verlagen.
Hieronder een rekenvoorbeeld van een fictief beleggingspand dat gebruikt gaat worden voor herfinanciering. In dit rekenvoorbeeld ga ik nu uit van een particuliere vastgoedinvesteerder die in bezit is van één beleggingspand.
Rekenvoorbeeld herfinancieren beleggingspand
Laten we aan de hand van twee verschillende rekenvoorbeelden bekijken hoe het herfinancieren van een beleggingspand in zijn werk gaat. Bij rekenvoorbeeld één ga ik uit van herfinancieren zonder restschuld en bij rekenvoorbeeld twee ga ik uit van herfinancieren met restschuld.
Rekenvoorbeeld herfinancieren zonder restschuld
Stel je hebt een beleggingspand zonder hypotheekschuld. Hoe kan je in dit geval dan herfinancieren en aan kapitaal vrij maken? Hieronder de basis berekening van hoeveel geld je kan vrij maken met behulp van herfinancieren voor dit fictieve beleggingspand:
| Waarde in verhuurde staat | €200.000 |
| Hypotheekschuld | €0 |
| Maximaal bedrag beschikbaar voor herfinancieren (80% van waarde) | €200.000 x 80% = €160.000 |
| Na aflossing maak je zoveel kapitaal vrij | €160.000 – €0 = €160.000 |
Het kapitaal dat je kunt vrij maken door deze herfinanciering kan je vervolgens gebruiken om te investeren in een volgend beleggingspand. Als je deze €160.000 als je eigen inleg gebruikt kan je in totaal een nieuw beleggingspand kopen met een waarde in verhuurde staat van zo’n €700.000 tot €800.000. Dit is als je uitgaat van een eigen inleg van 20%. Zo zie je dat herfinancieren een krachtig middel is om kapitaal vrij te maken en door te groeien. Best indrukwekkend toch?
Rekenvoorbeeld herfinancieren beleggingspand met restschuld
Veel mensen lossen niet de complete hypotheekschuld af en willen toch gaan herfinancieren. Laten we in dit rekenvoorbeeld kijken naar hetzelfde fictieve beleggingspand alleen nu met een hypotheekschuld van €100.000. Hoe zien de getallen er dan uit?
| Waarde in verhuurde staat | €200.000 |
| Hypotheekschuld | €100.000 |
| Maximaal bedrag beschikbaar voor herfinancieren (80% van waarde) | €200.000 x 80% = €160.000 |
| Na aflossing maak je zoveel kapitaal vrij | €160.000 – €100.00 = €60.000 |
Zoals je kan ook in dit geval herfinanciering interessant zijn. Met het vrijgekomen kapitaal van €60.000 kan je weer maximaal een beleggingspand kopen van €250.000 tot €300.000 (waarde in verhuurde staat).
Let op: Er zijn hypotheekverstrekkers die een ondergrens hebben voor de minimale waarde van de herfinanciering (bijvoorbeeld €80.000). Check de voorwaarden van de hypotheekverstrekker of dit het geval is. Verder moet je er rekening mee houden dat de waarde in verhuurde staat lager kan zijn de de vrije verkoop waarde. Schat de zaken dus niet te optimistisch in en houdt nog een buffer aan voor onvoorziene kosten.
Verdien ik wel genoeg voor een herfinanciering?
Vaak denken mensen dat je veel moet verdienen om een in aanmerking te komen voor een herfinanciering. Echter dat is gelukkig niet het geval. De meeste hypotheekverstrekkers van vastgoedhypotheken kijken alleen maar beleggingspand waar je de herfinanciering voor wilt aanvragen. Zoals eerder aangegeven moet je uiteraard wel in het bezit zijn van een beleggingspand. Verder met het een courant pand zijn en moet er overwaarde zijn opgebouwd in het geval je kapitaal wilt vrij maken voor de aanschaf van een volgend beleggingspand. Er wordt dus in principe niet gekeken naar je inkomen of naar de hoogte van je eigen woning hypotheek.
Dit maakt een vastgoedhypotheek het juist product voor de aanschaf van een beleggingspand en voor het opbouwen van een vastgoedportefeuille.
Waar kan ik een herfinanciering regelen?
Nu weten we dus hoe herfinancieren werkt, maar waar kan je een herfinanciering krijgen? Sinds een aantal jaar is er steeds meer keuze mogelijk tussen verschillende aanbieders van vastgoedhypotheken. Bijna alle hypotheekverstrekkers van vastgoedhypotheken bieden hun hypotheken aan via een intermediair. Je kan dus helaas (bij mijn weten althans) niet direct de hypotheekverstrekker benaderen voor een aanvraag voor een herfinanciering. De volgende intermediairs zijn gespecialiseerd in (her)financieren van beleggingspanden:
Grote kans dat als je zoekt via Google dat je nog meer intermediairs gaat vinden. Als je bovenstaande intermediair benadert krijg je gelijk van verschillende partijen een aanbieding en kan je degene selecteren met de beste voorwaarden.
Eindoordeel
Herfinancieren is een kracht instrument dat je kunt gebruiken bij investeren in vastgoed. Met herfinancieren kan je onder andere de maandelijkse lasten van je leningen naar beneden brengen. Verder is een herfinanciering een krachtige manier zijn om geld vrij te maken om je vastgoedportefeuille uit te breiden. Lees meer over het gebruiken van herfinancieren voor het opbouwen van een vastgoedportefeuille in de blog post “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?“.
Heb je nu nog niet voldoende vermogen om een beleggingspand te kopen? Lees in de blog post “Hoe vermogen opbouwen?” hoe je kunt beginnen met het opbouwen van vermogen. In de blog post “Hoe een beleggingspand financieren?” lees je alles over het financieren van je eerste beleggingspand.
« Terug naar Begrippenlijst