De wet betaalbare huur is per 1 juli ’24 van kracht, wat zijn hier de gevolgen van voor de huurders en de verhuurders?
Lange tijd leek het niet zo ver te komen. Maar begin juli ’24 ging dan eindelijk de kogel door de kerk 😬. De “wet betaalbare huur” werd aangenomen door de Eerste Kamer. Dit klinkt mooi, maar helaas gaat deze wet volgens experts de middenhuur onbetaalbaar maken.
Huh? De overheid neemt een wet aan om huurwoningen betaalbaar te maken, terwijl vastgoedexperts voorspellen dat dit het omgekeerde effect heeft 🤔. Laten we eens kijken wat eind 2024 de status is en welke gevolgen dit heeft voor huurders en vastgoedbeleggers.
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Woningmarkt in Nederland
Laten we beginnen met het begin. Hoe ziet de woningmarkt er in Nederland uit?
Aantal woningen in Nederland
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek waren er op 1 januari 2024 in Nederland 8,2 miljoen woningen. Hiervan waren 4,7 miljoen koopwoningen, wat neerkomt op 57% van de totale woningvoorraad. Woningcorporaties bezaten 2,3 miljoen woningen (28%), en private verhuurders waren verantwoordelijk voor 1,2 miljoen woningen (14%).

In grote steden, zoals Amsterdam, is het percentage huurwoningen aanzienlijk hoger. In Amsterdam bedraagt het aandeel huurwoningen 70,3%, terwijl dit in Rotterdam, Delft en Maastricht ook boven de 60% ligt.
Verhouding sociale huur en vrije sector
Eind 2024 waren er dus zo’n 3,5 miljoen huurwoningen in Nederland. Wat is dan de verhouding tussen sociale huurwoningen en woningen die in de vrije sector vallen?
Een huurwoning viel voor de invoering van de wet betaalbare huur in de vrije sector bij een huur van meer dan €880 (ofwel minimaal 143 punten). Voor een huurwoning in de vrije sector gold er dan geen maximale huurprijs. Gebaseerd op de grens van 143 punten, waren er ongeveer 650.000 vrijesectorhuurwoningen in 2024.
Ofwel al voor de invoering van de wet betaalbare huur waren er slechts een kleine 8% van de woningvoorraad vrijesectorhuurwoningen. Dat was dus al slechts een beperkt aantal woningen.
Wat houdt de wet betaalbare huur in?
De wet betaalbare huur introduceert een aantal maatregelen die gericht zijn op het beperken van huurprijzen in de vrije sector. De belangrijkste pijlers van de wet zijn:
#1 Uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS)
Huurwoningen in de vrije sector worden voortaan ook beoordeeld op basis van het puntensysteem van het WWS. Dit betekent dat woningen met een lagere puntenscore automatisch worden ingeschaald in de gereguleerde middenhuur.
Er is een grens gesteld aan de huurprijs van woningen met een puntenscore tot 187 punten. Dit betekent dat naar schatting 300.000 woningen vanuit de vrije sector naar de gereguleerde middenhuur verschuiven 🤔. Je houdt dan dus nog maar zo’n 350.000 woningen over in de ongereguleerde vrije sector.
De nieuwe grens van 187 punten wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door de overheid.
#2 Maximeren van WOZ waarde voor WWS
Sinds de invoering van de wet betaalbare huur geldt een maximering van de WOZ-waarde vanaf 187 punten. Eerder gold dit vanaf 142 punten. Als een woning meer dan 187 punten krijgt, telt de WOZ-waarde mee voor maximaal 33%.
#3 Beperking huurverhogingen
De maximale huurverhoging in de vrije sector is gebaseerd op de laagste van de cao-loonontwikkeling of de inflatie (CPI). Verhuurders mogen 1% optellen bij het laagste percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de inflatie (gemiddeld) 3,1%.De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt beperkt tot inflatie plus een vaste opslag van 1 procentpunt.
#4 Zwaardere weging energielabels
Betere energielabels (B t/m A++++) worden door de wet betaalbare huur beter gewaardeerd. Woningen met een laag energielabel (E, F of G) mogen daarentegen juist minder huur vragen. Hierdoor wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter.
Doel is dat hiermee de verduurzaming van huurwoningen wordt gestimuleerd. In de onderstaande tabel zie je de weging van de energielabel voor invoering en na invoering van de wet betaalbare huur:
Weging van energielabels | ||||
Label | Vóór ingang van wet op 1 juli 2024 | Na 1 juli 2024 | ||
Eengezins (>40m2) | Meergezins (>40 m2) | Eengezins (>40m2) | Meergezins (>40 m2) | |
A++++ | 52 | 48 | 62 | 58 |
A+++ | 48 | 44 | 57 | 53 |
A++ | 44 | 40 | 52 | 48 |
A+ | 40 | 36 | 47 | 43 |
A | 36 | 32 | 41 | 37 |
B | 32 | 28 | 34 | 30 |
C | 22 | 15 | 22 | 15 |
D | 14 | 11 | 14 | 11 |
E | 8 | 5 | -4 | -4 |
F | 4 | 1 | -9 | -9 |
G | 0 | 0 | -15 | -15 |
#5 Betere waardering buitenruimte
Vóór 1 juli 2024 werd privé buitenruimte gewaardeerd met 2 punten per 25m2. Met de nieuwe regelgeving worden voor privé-buitenruimten in ieder geval 2 punten toegekend, en daarna per vierkante meter 0,35 punt.
Voorbeeld: 5m2 privé-buitenruimte levert dus 3,75 WWS-punt op (2 + 5 x 0,35). Op zich is dit voor verhuurders (en huurders) positief, maar met een grote buitenruimte alleen ga je een woning nog niet in de vrije sector krijgen…
#6 Aanpassing waardering monumenten
De waardering van rijksmonumenten van 50 WWS-punten is per 1 juli ’24 omgezet naar een 35% maximale huurprijsopslag. Deze wijziging is van toepassing op nieuwe huurcontracten, getekend op 1 juli 2024 of later.
Impact vrije sector huur eind 2024
De wet betaalbare huur is dus echt een ingrijpende maatregel. Laten we de status van vrije sector huurmarkt bekijken aan de hand van de data van woningplatform Pararius.
Pararius heeft hier helder persbericht geschreven. Uit dit persbericht zal ik een aantal highlights toelichten.
#1 Afname aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen
Volgend Pararius kwamen er in het vierde kwartaal van 2024 in heel Nederland 12.274 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dit huuraanbod is afkomstig vanuit Pararius, Huurwoningen.nl en andere openbare databronnen.
Dit is een daling van 40,4% 📉 ten opzichte van een jaar eerder, toen er 20.589 huurwoningen beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders. Tegelijkertijd werden er 12.979 woningen afgemeld, wat betekent dat deze niet langer beschikbaar zijn voor verhuur.
De onderstaande grafiek van Pararius laat dit mooi zien:

Door de afname van het aanbod steeg de gemiddelde prijs per m2 van een vrije sector huurwoning in het vierde kwartaal van 2024 met 7,7% ten opzichte van een jaar geleden (simpele wet van vraag en aanbod 💡). Kortom de druk op de huurmarkt blijft enorm.
#2 Verhuurders verkopen vrijkomende huurwoningen
Zoals zo’n beetje elke vastgoedexpert al voorspelde is uitkomen en dat is dat verhuurder vrijkomende huurwoningen “massaal” verkopen.
Op het platform van Pararius verschoven in het vierde kwartaal van 2024 zo’n 1.838 woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (ofwel uitponding). Dit is een stijging van 83,4% ten opzichte van de 1.002 woningen in hetzelfde kwartaal van 2023.
Deze cijfers zijn gebaseerd op de koopwoningen die op Pararius worden aangeboden. Let op dat Pararius slecht een derde toont van het totale koopaanbod in Nederland. Het absolute aantal uitgeponde woningen ligt aanzienlijk hoger 😬.
De stijging van huurwoningen 📈 die verkocht worden sinds de invoering van de wet betaalbare huur is duidelijk te zien in de onderstaande grafiek van Pararius.

Al sinds de eerste plannen voor de invoering van de “wet betaalbare huur” bekend werden, zie je een trend op de woningmarkt waarbij particuliere beleggers ervoor kiezen om vrijkomende huurwoningen te verkopen in plaats van ze opnieuw te verhuren.
#3 Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen
Volgens Pararius bedroeg de gemiddelde huurprijs in het vierder kwartaal van 2024 van een vrije sector huurwoning in Nederland €1.730,34 per maand. Verhuurders hanteren vaak de eis dat een huurder een bruto maandinkomen heeft dat minimaal drie keer de huurprijs bedraagt.
Aan de hand van deze eis betekent dat een huurder in het vierde kwartaal van 2024 een bruto inkomen van ten minste €5.191,03 per maand nodig had om in aanmerking te komen voor een gemiddelde vrije sector huurwoning. Dat is best een flink inkomen 💰.

De inkomenseis voor een gemiddelde huurwoning in de vrije sector is een stuk hoger dan het modale inkomen van 2024. Het modale inkomen in 2024 is een bruto maandsalaris inclusief vakantiegeld van €3.666 (zie bron).
👉 Hier kan je het hele persbericht van Pararius lezen.
Gevolgen voor vastgoedbeleggers
De invoering wet betaalbare huur heeft verstrekkende gevolgen voor vastgoedbeleggers én huurders. Het voordeel voor vastgoedbeleggers is dat je je strategie kan aanpassen. Voor huurders in de vrije sector is er simpelweg weinig dat ze kunnen doen.
Hieronder de belangrijkste effecten voor vastgoedbeleggers.
#1 Verlies van vrije sector status
Vastgoed dat voor 1 juli ’24 werd ingeschaald als vrije sector woning, kan door de invoering van de wet betaalbare huur in de gereguleerde middenhuur terechtkomen. Zoals eerder aangegeven zal dit voor ongeveer 300.000 huurwoningen daadwerkelijk het geval zijn.
Zodra je huurwoning vrij komt, is de eerste stap natuurlijk checken of je huurwoning in de vrije sector blijft. Grote kans dat dit niet het geval is. Daarna kan je kijken of je met beperkte investeringen toch 187 punten kan halen.
Mocht dit niet lukken dan val je in de gereguleerde middenhuur. Dan heb je niet meer de vrijheid om huurprijzen marktconform vast te stellen en zal je moeten kiezen of je huurwoning uitponden of verhuren voor minder huur (moet natuurlijk nog wel kostendekkend zijn).
#2 Druk op rendement
Met de introductie van de gereguleerde middenhuur komt het rendement op investeringen simpelweg onder druk te staan. Voor vastgoedbeleggers met recent aangekochte panden kan dit betekenen dat de huuropbrengsten niet meer voldoende zijn om de financieringslasten te dekken.
Ja dan kan je eigenlijk niet anders dan je woning verkopen. De markt is goed, dus je zal ongetwijfeld geld overhouden aan de verkoop 💰. Echter er gaat wel weer een huurwoning van de vrije sector van de markt.
#3 Stimulans voor verduurzaming
Zoals je eerder hebt kunnen lezen, krijg je veel extra punten voor een beter energielabel. Hier zit wat mij betreft ook dé kans voor vastgoedbeleggers om je woning in de vrije sector te houden (dus meer dan 187 punten te halen voor je woning).
Kortom je zou als vastgoedbeleggers zeker moeten onderzoeken of je door het verbeteren van het energielabel zowel de waarde van je pand kan verhogen én voldoende punten voor de vrije sector kan halen. Het zal een aanzienlijke investering zijn, maar wel één die zich op termijn zal terugbetalen 💡.
#4 Minder nieuwbouwinitiatieven
Voor projectontwikkelaars en beleggers die zich richten op nieuwbouw in het middensegment, kan de wet ervoor zorgen dat projecten minder aantrekkelijk worden. Dit kan leiden tot een daling van het aanbod in de komende jaren.
Kansen voor vastgoedbeleggers
Hoewel de Wet Betaalbare Huur uitdagingen met zich meebrengt, zijn er ook kansen. Hier zijn enkele strategieën die vastgoedbeleggers kunnen overwegen:
#1 Optimaliseer je portefeuille
Maak een grondige analyse van je vastgoedportefeuille. Identificeer panden die door de nieuwe regelgeving minder rendabel worden en overweeg herontwikkeling, verkoop of verduurzaming.
#2 Investeren in verduurzaming
Energiebesparende maatregelen zoals isolatie, zonnepanelen en warmtepompen kunnen niet alleen de energielabels verbeteren, maar ook de lange termijn waarde van je vastgoed verhogen. Subsidies en fiscale voordelen kunnen hierbij helpen.
#3 Zoek nichemarkten op
Overweeg om te investeren in vastgoedsegmenten die niet vallen onder de wet betaalbare huur. Denk bijvoorbeeld aan investeren in garageboxen of investeren in commercieel vastgoed. Vastgoed is en blijft zijn waarde op de lange termijn behouden én zorgt voor een mooie cashflow. Dus wees creatief en laat je door de overheid liet uit het veld slaan 💪.
#4 Hergebruik en transformatie
Kantoren of andere niet-woonobjecten kunnen worden getransformeerd tot huurwoningen met een hoge puntenscore. Dit biedt mogelijkheden om waarde toe te voegen en tegelijkertijd bij te dragen aan de woningvoorraad.
#5 Uitponden en investeren in ander land
Als laatste kan je natuurlijk je vrijkomende huurwoning verkopen en met dit vermogen gaan investeren in vastgoed in een ander land. Op dit moment zijn landen als Spanje, Portugal Dubai, België of de UK populair.
Elk land is anders, verdiep je dus goed in de verschillen met Nederland en zorg voor goed financieel advies (bijvoorbeeld hoe dit aan te pakken vanuit een holding BV).
Eindoordeel
De wet betaalbare huur heeft helaas precies gedaan waar alle vastgoedexperts het kabinet voor gewaarschuwd hebben. Toch moest en zou het ingevoerd worden. Vanaf 1 juli ’24 is deze wet een feit. De gevolgen op de woningmarkt zijn zichtbaar. Minder huurwoningen in de vrije sector en vastgoedbeleggers die hun vrije gekomen huurwoning uitponden.
Maar door de schaarste in de vrije sector blijven er kansen voor vastgoedbeleggers. In 2024 zag je de focus van vastgoedbeleggers verschuiven naar transformeren en splitsen van woningen. Verder zie je dat vastgoedbeleggers steeds meer buiten Nederland kijken voor investeren in vastgoed.
Zelf ben ik in 2024 ook begonnen met investeren in vastgoed in de UK. Deze ervaring zal ik de komende tijd delen in blog posts en op YouTube. Was zeker geen “walk in the park” maar de eerste stappen buiten Nederland zijn gezet. En in 2024 toch ook weer een garagebox erbij gekocht voor de verhuur 👌.
Wat is jou strategie mbv tot investeren in vastgoed? Ga je verder in Nederland of kijk je naar vastgoed investeringen in Spanje / Portugal of Dubai? Ik hoor graag van je in de comments 🙏.