Kosten bij investeren in vastgoed in de UK

Wat zijn de verborgen kosten als je gaat investeren in vastgoed in het Verenigd Koninkrijk?

Als je overweegt om vastgoed te kopen in de Verenigd Koninkrijk lees dan eerst deze blog post. Mijn ervaring is namelijk dat de meeste investeerders geen reëel beeld hebben van de kosten voor vastgoed in het Verenigd Koninkrijk. En deze extra kosten dat kunnen je hele rendement wegvagen en je goede investering op papier veranderen in een geldverslindend hoofdpijn dossier 🤕.

In deze blog post leg ik je uit met welke kosten je rekening moet houden als je gaat investeren in vastgoed in het Verenigd Koninkrijk. Helder, transparant en eigen mijn eigen ervaring.

In de blog post ga ik het volgende behandelen:

Wil je liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Waarom investeren in het Verenigd Koninkrijk?

Laten we beginnen met waarom vastgoedinvesteerders überhaupt naar investeren in het Verenigd Koninkrijk kijken. De markt in het Verenigd Koninkrijk is aantrekkelijk omdat:

• Huurmarkt; De huurmarkt in het Verenigd Koninkrijk groot en stabiel is
• Structureel tekort; Er een structureel tekort aan koop- en huurwoningen is met als gevolg een stijging van huizenprijzen en huren 📈
• Rendementen; Hierdoor zijn er aantrekkelijke huur rendementen voor investeerders
• Marktwerking voor huurprijzen; In tegenstelling tot Nederland, waar je nu de gereguleerde middenhuur hebt, bepaalt in het Verenigd Koninkrijk vraag en aanbod de huurprijs. Ofwel de markt bepaalt de huurprijs en niet de overheid
• Stabiele politiek; Er is een redelijk stabiele politiek tov huurmarkt
• Managen op afstand; En als laatste kan je alles op afstand managen. Dit is zeker voor vastgoedinvesteerders vanuit Nederland een groot pluspunt

Meer informatie over waarom investeren in vastgoed in het Verenigd Koninkrijk interessant kan zijn lees je in de blog post “Waarom investeren in het Verenigd Koninkrijk?“

Privé of vanuit Ltd investeren?

Dan komt de vraag hoe gaat je het vastgoed aankopen in de UK? Koop je privé of via een Limited Company (een Ltd wat vergelijkbaar is met een Nederlandse BV)?

Als privé persoon heb je minder administratie, maar hogere UK belastingdruk. Fiscaal gezien is investeren via een Ltd in veel gevallen aantrekkelijker dan investeren vanuit privé. Bij een privé-investering heb je géén volledige aftrek van de kosten voor een verbouwing en rente- en financieringskosten. Binnen een Ltd zijn deze kosten wél aftrekbaar.

De eenmalige kosten voor het oprichten van een Ltd zijn pak ‘m beet zo’n £300. De grootste kosten voor een Ltd zitten in de jaarlijks terugkerend boekhouding, het verplichte Registered Office address, Director’s Service Address, en doorsturen van de post. De kosten hiervoor betaal je vaak maandelijks.

Eenmalige kosten bij aankoop pand in UK

Wat zijn dan de eenmalige kosten voor het aankopen van een pand in het Verenigd Koninkrijk? Dat zijn er best wat. Hieronder de eenmalige kosten waar je als buitenlandse vastgoedinvesteerder in het Verenigd Koninkrijk mee te maken krijgt.

Quantity Surveyor

Als eerste heb je kosten voor een “quantity surveyor”. Althans dat raad ik je aan om te doen als je een pand gaat kopen. Een “quantity survey” of “property survey” is een uitgebreide bouwkundige inspectie van het pand. De kosten hiervoor liggen tussen de £500 en £1,500.

Deal soucer fee

Meestal zal je een zogenaamde “deal sourcer” nodig hebben om aan interessante deals te komen. Wat je voor een “deal sourcer” moet betalen verschilt. Mijn ervaring is dat dit bedrag zo rond de £5,000 ligt.

Legal fees

Heb je een pand gekocht, dan gaat de solicitor de zogenaamde “searches” doen. Dit zijn onderzoeken naar heel veel verschillende zaken zoals risico op verzakking, kadastrale grenzen, risico op overstroming, milieuvervuiling, etc. Deze onderzoeken kosten £250 tot £500 en kunnen dagen, weken of maanden duren.

Stamp Duty

Dan heb je nog de Stamp Duty voor een investment property (tweede woning). De Stamp Duty is vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting in Nederland. In Nederland betaal je als investeerder sinds 2026 weer 8% overdrachtsbelasting.

In het Verenigd Koninkrijk is de Stamp Duty ingewikkelder opgebouwd. Voor de Stamp Duty betaal je de volgende percentages:

Je kan op via de volgende site berekenen hoeveel Stamp Duty je in jouw specifieke geval zou moeten betalen.

Opstalverzekering

De kosten voor een opstalverzekering (buildings insurance) voor een beleggingspand in het Verenigd Koninkrijk zo rond de £900 en £1.200 per jaar. Dit is uiteraard afhankelijk van de waarde van het pand.

Financieringskosten

Financieringskosten; Als je een financiering gebruikt betaal je net als in Nederland eerst eenmalige afsluitkosten en vervolgens hypotheekrente. De “arrangement fees” verschillen, maar liggen zo tussen de £2,500 en £4,000.

Dus al met al ben je best wat eenmalige kosten kwijt voor de aankoop van een pand in de UK.

Kosten tijdens leegstand / renovatie

Nadat je een pand hebt gekocht voor de verhuur staat het vaak eerst nog enige tijd leeg ivm een verbouwing of renovatie. Bij leegstand krijg je te maken met de volgende kosten.

Council Tax

Als eerste de Council Tax. In het Verenigd Koninkrijk heb je de zogenaamde Council Tax om leegstaande huizen tegen te gaan. Op dit moment heb ik 2 appartement voor de verhuur. Voor één appartement betaalde ik £335 p/m ❗ en voor het andere appartement £155 p/m ❗. Dat zijn flinke bedragen, zeker als de leegstand langer duurt dan gepland.

Accountantskosten

Dan nummer 2 en dat zijn de kosten voor de accountant. Althans als je de investeringen vanuit een Ltd doet. Zelf investeer ik vanuit een Ltd en betaal ik elke maand £117.

Hypotheekkosten

De volgende kostenpost zijn de hypotheeklasten. Voor een BTL hypotheek betaal je zo rond de 6% rente. Bij een hypotheek van £100k is dat dus £6k aan rente per jaar. Ofwel tussen de £500 per maand aan alleen rentekosten (voor een aflossingsvrije hypotheek, dus geen aflossing).

Bankkosten

Ik heb voor mijn Ltd een Engelse bankrekening moeten openen. Hiervoor heb ik een rekening geopend bij Revolut. In het begin was deze rekening gratis, maar inmiddels betaal ik elke maand £10 voor mijn business.

Dus als je alle kosten optelt voor een simpele BTL investering dan ben je tijdens leegstand zo’n £800 per maand kwijt.

Kosten tijdens verhuur

Na afloop van de conversie / verbouwing kan je het pand of de appartementen gaan verhuren. Tijdens de verhuur krijg je te maken met de volgende kosten:

Accountantskosten

Als eerste de accountantskosten. Die lopen ook tijdens de verhuur gewoon door. Dus elke maand £117.

Hypotheekkosten

Hetzelfde geldt voor de hypotheeklasten. Die lopen uiteraard gewoon door.

Bankkosten

Voor de bankkosten geldt hetzelfde. Hier ben je nog steeds elke maand £10 voor kwijt.

Fee voor vinden nieuwe huurder

Zelf heb ik £497 + VAT betaald voor het vinden van huurders voor mijn appartementen. Dus je bent hoe dan ook (een deel van) de eerste maand huur kwijt. Deze kosten zijn uiteraard eenmalig en als je goede huurders hebt, die voor langere tijd blijven dan vallen deze kosten mee.

Beheervergoeding

Voor mijn beheerder in het Verenigd Koninkrijk betaal ik 10% beheervergoeding. Daar bovenop komt nog 5% voor de Nederlandse ervaren tussenpersoon. Dus in totaal betaal ik 15% van de huurinkomsten aan beheervergoeding.

Reparatieverzoeken

Ondanks dat ik beide appartementen compleet heb laten renoveren en alles er nieuw in zit, heb ik toch nog redelijk hoge onderhoudskosten. Mijn ervaring is dat de kwaliteit van de aannemers in het Verenigd Koninkrijk lager is dan in Nederland. Dit is ook iets wat ik van andere Nederlandse vastgoedinvesteerders hoor. Dus reken hier ook op een paar tientjes tot een paar honderd pond per maand voor.

Corporation tax

Als je investeert vanuit een Ltd, dan betaal je over de winst (dus omzet – kosten) corporation tax. Voor winsten tot £50.000 betaal 19%, daar boven betaal je 25% corporation tax.

Rent protection insurance

Dan als laatste de “rent protection insurance” of “rent guarantee insurance”. Dit is een verzekering die je als vastgoedbelegger kan afsluiten om de huurinkomsten te laten uitkeren in het geval je huurder de huur niet betaalt. Zelf kende ik deze verzekering niet. Althans in Nederland heb ik hier nooit gebruik van gemaakt.

In het Verenigd Koninkrijk is de “rent guarantee insurance” een populaire verzekering onder “landlords”. Sinds ik enige tijd actief ben in het Verenigd Koninkrijk begrijp ik dat wel. De betalingsdiscipline in het Verenigd Koninkrijk is slechter dan in Nederland. Zeker in de regio’s waar je lage instapprijzen hebt.

Inmiddels heb ik van verschillende Nederlandse vastgoedinvesteerders gehoord dat zij niet betalende huurders hadden. Sinds de introductie van de ingrijpende Renters’ Rights Act zijn de regels voor het uitzetten van huurders flink aangescherpt en zijn de procedures uitgebreid.

Mijn huurders zijn ook niet altijd op tijd met de betaling van de huur… Dus ik heb besloten om toch ook maar een “rent guarantee insurance” af te sluiten. Kost me ook weer £40 per maand. Veel geld, maar als ik de horror verhalen hoor van huurders die maanden zonder betalen in je pand zitten, heb ik dit er wel voor over.

Wat houd je netto over?

Dan de grote vraag 💡. Wat houdt je nu over van een woning / appartement dat je verhuurd in het Verenigd Koninkrijk?

Hieronder een overzicht van de inkomsten- en kosten voor een appartement dat ik verhuur in de UK (in Crook om precies te zijn 🙂):

Van deze kosten kan je de accountants- en bankkosten uiteraard verdelen over het aantal woningen / appartementen dat je verhuurd. Dus naarmate je meer panden verhuurd, worden deze kosten relatief lager.

Echter alle andere kosten gelden per appartement. Het maakt daarvoor niet uit hoeveel woningen / appartementen je verhuurd. Dan is het best wel karig om minder dan de helft van je bruto huurinkomsten over te houden van je huur. In Nederland is de verhouding idg een stuk gunstiger.

Eindoordeel

Investeren in vastgoed in het Verenigd Koninkrijk kan interessant zijn. Echter, veel nieuwe investeerders verkijken zich op de bijkomende kosten. Hierdoor zie je ook regelmatig dat beginnende vastgoedinvesteerder het Verenigd Koninkrijk weer snel verlaten. En dat is zonde. Om investeren in de UK rendabel te maken moet je dus:

• Zorgen dat je een goede deal hebt. BAR van 8% is niet genoeg!
• Je niet blind staren op de cashflow, maar focus op de lange termijn en laat de “capital appreciation” of de waardeontwikkeling zijn werk doen
• Ga herfinancieren wanneer dit kan om maximaal gebruik te maken van het hefboomeffect

Investeer jij al in het Verenigd Koninkrijk? Dan hoor ik graag van je tegen welke onverwachte kosten jij bent aangelopen en hoe jij de kosten laag weet te houden.