Wat is de invloed van de (particuliere) vastgoedbeleggers op de woningmarkt?
Het is inmiddels 2022 en veel gemeentes in Nederland gaan nieuwe beperkende maatregelen invoeren. Doel is om particuliere beleggers verder te weren van de woningmarkt.
Maar wat is de invloed eigenlijk van particuliere vastgoedbeleggers op de woningmarkt? Heeft weren van de particuliere vastgoedbeleggers zin? Althans zal hierdoor de woningmarkt afkoelen en de kans op een woning voor starters toenemen?
Welke nieuwe maatregelen heeft de overheid nog meer in petto voor de vastgoedbelegger?
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Vastgoedbeleggers en de woningmarkt
Vastgoedbeleggers zijn volgens het kabinet (grotendeels) de oorzaak van de gestegen huizenprijzen. Het beeld is namelijk dat particuliere vastgoedbeleggers massaal huizen opkopen, vaak starterswoningen, om ze vervolgens duur te verhuren. De overheid is dan ook al langere tijd bezig om het voor vastgoedbeleggers steeds moeilijker te maken.
Het lijkt wel alsof de overheid de particuliere vastgoedbeleggers ziet als vastgoedmagnaten die net als bij het bordspel Monopoly alles opkopen. Bij Monopoly is dat ook de bedoeling van het spel, echter de echte woningmarkt is geen Monopoly. Op de woningmarkt wil je ook dat starters en mensen met een laag- en middeninkomen een eerlijke kans maken. Lees hier meer over in de blog post “Hoe als starter een huis kopen?“.
Dus laten we beginnen met het begin. Hoeveel particuliere vastgoedbeleggers zijn er actief op de Nederlandse woningmarkt?
Aantal particuliere vastgoedbeleggers
Volgens dit artikel op nos.nl is het aantal woningen in bezit van beleggers de afgelopen 10 jaar inderdaad met bijna een derde toegenomen, naar zo’n 1,1 miljoen. In diezelfde periode steeg het totaal aantal huizen maar 8%.
In het onderstaande figuur is te zien hoe het bezit van de huidige woningvoorraad van 8 miljoen woningen in Nederland verdeeld is.
Nederland telde eind 2021 in totaal zo’n 4,6 miljoen koopwoningen en 3,4 miljoen huurwoningen. Van deze 3,4 miljoen huurwoningen zijn er 2,3 miljoen woningen eigendom van woningcorporaties. De andere 1,1 miljoen zijn dus (huur) woningen in bezit van (particuliere) vastgoedbeleggers.
Dat is toch best wel een flink aantal. Laten we hier wat verder op inzoomen.
Aandeel particuliere beleggers sociale huurwoningen
Huurwoningen zijn onderverdeeld in de sociale sector en de vrije sector. Sociale huurwoningen hebben een huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens in 2021 is een huurprijs van €752 per maand.
Woningcorporaties hebben de meeste huurhuizen in de sociale sector. In totaal vielen er in 2021 zo’n 2,86 miljoen huurwoningen in de sociale sector. Hiervan is ruim de meerderheid, ofwel 2,36 miljoen huurwoningen, in bezit van woningcorporaties. Institutionele en particuliere beleggers bezitten iets meer half miljoen woningen in sociale sector.
Aandeel particuliere beleggers vrije sector huurwoningen
Als een woning over voldoende huurpunten beschikt en boven de liberalisatiegrens uitkomt dan valt het in de vrije sector. In de vrije sector mag de verhuurder zelf bepalen wat een marktconforme huurprijs is. In totaal waren er in Nederland in 2021 zo’n 540.000 huurwoningen in de vrije sector.
Ongeveer een derde van de huurwoningen in de vrije sector is eigendom van woningcorporaties. Woningcorporaties bieden deze woningen meestal aan voor een huurprijs in de zogenaamde “middenhuur“. Onder “middenhuur” valt een huurprijs van tussen de €752 en zo’n €1.000 per maand.
Een wat kleiner deel is in handen van grote vastgoedbeleggers. Denk aan banken en pensioenfondsen die jouw spaargeld in huizen stoppen om zo rendement te maken.
Effect particuliere beleggers op huizenprijzen
De meningen zijn verdeeld of de particuliere beleggers wel of juist niet de huizenprijzen opdrijven. Als je het vraagt aan de beleggers dan is hun antwoord (niet verrassend…) dat zij juist de oplossing zijn voor de overspannen vastgoedmarkt. In andere media en in de politiek wordt de vastgoedbelegger juist vaak als schuldige aangewezen voor de overspannen woningmarkt.
Laten we de verschillende partijen en hun argumenten eens op een rijtje zetten.
Belangenbehartiger particuliere verhuurders
Vastgoed Belang is al sinds 1894 dé Nederlandse vereniging van particuliere verhuurders van woningen, kantoren, winkels en overig vastgoed.
Vastgoed Belang is van mening dat particuliere beleggers niet de oorzaak zijn voor de prijsstijgingen, maar juist onderdeel van de oplossing. Het is bijvoorbeeld al lange tijd bekend dat er méér (midden)huur nodig is in Nederland voor starters, senioren en singles. Deze vraag naar meer (midden)huur komt vooral uit de steden.
Vastgoed Belang pleit er daarom voor dat er meer ruimte komt voor maatschappelijk betrokken, lange termijn beleggers om dit aanbod te creëren. Dit aanbod kan gecreëerd worden d.m.v. nieuwbouw en transformatie van bijvoorbeeld leegstaande kantoren. Maar ook door beter gebruik te maken van de bestaande voorraad door grote woningen te splitsen of verkameren. Commentaar Ewoud: dit zijn teksten van Vastgoed Belang zelf, zo mooi kan ik dat niet zeggen.?
Dit is precies wat De Correspondent in het volgende artikel als oplossing aandraagt.
In de volgende video interviewt Rick Nieman o.a. Jack de Vries (voorzitter van Vastgoed Belang) over de impact van particuliere beleggers op de woningmarkt. Goed interview moet ik toegeven!
Dus wat Vastgoed Belang betreft zijn particuliere beleggers juist onderdeel van de oplossing.
Overige media
Veel van de woningen die (particuliere) vastgoedbeleggers opkopen worden (na opknappen) aangeboden als huurwoning in de vrije sector. Dit zijn dus de duurdere huurwoningen, waar veel vraag naar is, maar hiervoor verdwijnt er wel een koopwoning van de woningmarkt.
Volgens dit artikel op nu.nl hebben beleggers de afgelopen 10 jaar meer dan een kwart van de woningen gekocht in de grote steden. Dat is toch wel een serieus getal. Ook voor de huizenprijzen geldt de wet van vraag en aanbod. Dus bij een grote vraag en een teruglopend aanbod zal de prijs stijgen. Dat is precies wat er nu gebeurd!
Kortom als beleggers echt zoveel woningen opkopen, dan moet het wel invloed hebben op de huizenprijzen. Veel starters zijn namelijk op zoek naar een koopwoning en niet een huurwoning.
Maatregelen tegen vastgoedbeleggers
Ongeacht of vastgoedbeleggers nu wel of niet de oorzaak zijn, is de overheid al langere tijd bezig om het vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt. Dus welke maatregelen zijn er al ingevoerd en staan er nog op planning?
#1 Verhoogde overdrachtsbelasting
De overheid verhoogde begin 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers en verlaagde die juist voor starters. Vanaf 2021 gelden er de volgende percentages voor de overdrachtsbelasting:
- Starters; Voor starters is de overdrachtsbelasting vanaf 2021 verlaagd van 2% naar 0%
- Niet starters; Voor kopers die niet onder startersvrijstelling vallen en de woning kopen voor eigen gebruik is de overdrachtsbelasting met 2% gelijk gebleven
- Vastgoedbeleggers; Voor vastgoedbeleggers is de overdrachtsbelasting vanaf 2021 verhoogd van 2% naar 8%. Dit is dus een verviervoudiging!
Concreet betekent dit dat je als “starter”, “niet starter” en “vastgoedbelegger” het volgende betaalt aan overdrachtsbelasting:
| Starters (0%) | Niet starters (2%) | Vastgoedbeleggers (8%) | |
| Koopprijs €250.000 k.k. | €0 | €5.000 | €20.000 |
| Koopprijs €300.000 k.k. | €0 | €6.000 | €24.000 |
| Koopprijs €350.000 k.k. | €0 | €7.000 | €28.000 |
| Koopprijs €400.000 k.k. | €0 | €8.000 | €32.000 |
Zoals je kunt zien in de bovenstaande tabel kost de verhoogde overdrachtsbelasting vastgoedbeleggers flink wat geld. Starters zouden hier voordeel van moeten hebben, maar je ziet dat de huizenprijzen voor starters hierdoor alleen maar sneller zijn gestegen! Dus voor starters lijkt dit niet geholpen te hebben.
Niet alleen voor residentieel vastgoed maar ook voor vakantiewoning
Let op dat de verhoogde overdrachtsbelasting ook geldt als je een woning voor een van je kinderen gaat kopen. En ook voor de aankoop van een vakantiehuis of garagebox betaal je 8% overdrachtsbelasting.
Of deze maatregel de invloed van vastgoedbeleggers op de woningmarkt inderdaad gaat beperken moet de toekomst uitwijzen.
#2 Maximaliseren huurverhoging
In 2021 heeft de overheid besloten om de huren te bevriezen (sociale sector) of de huurverhoging te beperken (vrije sector). Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing van 2021 tot 1 juli 2022.
Huren in de vrije sector mogen voor een periode van 3 jaar jaarlijks mogen verhoogd worden met een maximum van de inflatie + 1%. Het inflatiepercentage wordt jaarlijks berekend met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit geldt voor de periode 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Lees hier meer over in de blog post “Wat is de maximale huurverhoging?“.
Samenvattend ziet de maximale huurverhoging er als volgt uit:
| Jaar | Sociale sector | Vrije sector |
| 2021 | 0% | 2,4% (1,4% inflatie + 1%) |
| 2022 | 0% | 3,3% (2,3% inflatie + 1%) |
| 2023 | Indexatie mogelijk? | inflatie + 1% |
| 2024 | Indexatie mogelijk? | inflatie + 1% |
Welke huurverhoging in de sociale sector weer mogelijk is vanaf 2023 moet de komende tijd duidelijk worden.
#3 WOZ-waarde telt minder mee in het puntensysteem
Het hing al langer in de lucht, maar het lijkt er toch van te komen, de WOZ-waarde gaat minder meetellen om te bepalen of het in de sociale- of vrije sector valt. De Tweede Kamer heeft deze maatregel besproken in september 2021 en het kabinet wil deze maatregel invoeren per 1 februari 2022.
Als deze maatregel inderdaad ingevoerd gaat worden, dan gaat het aandeel van de WOZ-waarde gaat nog maar maximaal 33% meetellen in het woningwaarderingstelsel. Hierdoor blijven en meer woningen behouden voor de sociale sector. Of kan het zelfs betekenen dat een woning van de vrije sector terug gaat naar de sociale sector!
Op de site van de Huurcommissie kan je met de aangepaste huurprijscheck voor zelfstandige woningen het effect van de maximering van de WOZ-waarde zien.
#4 Veel steden voeren zelfbewoningsplicht in
De laatste ingrijpende maatregel is de zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming die veel steden in 2022 willen invoeren. Zelf dacht ik eerlijk gezegd dat de zelfbewoningplicht en de opkoopbescherming hetzelfde zijn. Ik kwam er echter achter dat de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming inderdaad erg op elkaar lijken, maar toch van elkaar verschillen.
Het verschil is dat bij een zelfbewoningsplicht de koper echt zelf in de woning moet gaan wonen. Bij de opkoopbescherming hoeft de koper niet per se zelf in de woning te gaan wonen, maar geldt bij aankoop een verbod op verhuur. Beleggers kunnen in dit geval geen woning meer kopen en die omtoveren in een huurwoning. Hierdoor wordt de invloed van vastgoedbeleggers op de woningmarkt in ieder geval verder beperkt.
De volgende video geeft een helder beeld van de plannen van de overheid.
De zelfbewoningsplicht is niet landelijk ingevoerd. Steden kunnen vanaf 2022 namelijk zelf bepalen of er een zelfbewoningsplicht komt en wat de voorwaarden hiervan zijn. Laten we eens een aantal steden bekijken die gemeld hebben dat er een zelfbewoningsplicht komt.
Amsterdam
In Amsterdam bestaat de verplichting al voor kopers van nieuwbouwwoningen om er zelf te gaan wonen. Het Amsterdamse College wil dit nu ook voor een deel van de bestaande bouw gaan verplichten. Dat betekent dat er vanaf 2022 voor vier jaar na aankoop van een woning een verbod gaat gelden om deze te verhuren.
Hieronder de details zoals die voor Amsterdam gaan gelden:
| Details voorgestelde zelfbewoningsplicht Gemeente | Amsterdam |
| Geldig voor alle woningen tot en met WOZ-waarde van | €512.000 |
| Zelfbewoningsplicht gaat in vanaf | 1 januari 2022 |
| Verhuren aangekochte woning mogelijk na | 4 jaar |
Lees hier meer over in het volgende artikel op nos.nl
Amstelveen
Dan de buurgemeente Amstelveen. Wie een huis koopt in Amstelveen met een WOZ-waarde tot €411.000, wordt straks verplicht er zelf te gaan wonen. Ook in Amstelveen wordt verhuren pas mogelijk na vier jaar. De regeling wordt waarschijnlijk in juni 2022 van kracht.
Hieronder de details zoals die voor Amstelveen gaan gelden:
| Details voorgestelde zelfbewoningsplicht Gemeente | Amstelveen |
| Geldig voor alle woningen tot en met WOZ-waarde van | €411.000 |
| Zelfbewoningsplicht gaat in vanaf | 1 juni 2022 |
| Verhuren aangekochte woning mogelijk na | 4 jaar |
Lees hier meer over in het volgende artikel.
Den Haag
Ook in Den Haag heeft het college ingestemd met de opkoopbescherming. Als de Raad ook instemt gaat er in heel Den Haag vanaf 1 maart 2022 een verbod gelden om een betaalbare woning na aankoop te verhuren. In Den Haag gaat om alle woningen met een WOZ-waarde tot en met €355.000 k.k. Alleen met een vergunning is het nog mogelijk om woning met een WOZ-waarde tot en met €355.000 k.k. te kopen en deze vervolgens te verhuren.
Hieronder de details zoals die voor Den Haag gaan gelden:
| Details voorgestelde zelfbewoningsplicht in gemeente | Den Haag |
| Geldig voor alle woningen tot en met WOZ-waarde van | €355.000 |
| Zelfbewoningsplicht gaat in vanaf | 1 maart 2022 |
| Verhuren aangekochte woning mogelijk na | Niet bekend |
Lees hier meer over op de site van de Gemeente Den Haag.
Rotterdam
Dan de op één na grootste stad van Nederland Rotterdam. Voor Rotterdam zijn er al concrete plannen voor de invoering van opkoopbescherming van bestaande woningen. Rotterdam valt onder de regio Rijnmond en daarvoor geldt het volgende plan:
Samenvattend gaat de voorgestelde zelfbewoningsplicht er in Rotterdam als volgt uitzien:
| Details voorgestelde zelfbewoningsplicht in gemeente | Rotterdam |
| Geldig voor alle woningen tot en met WOZ-waarde van | €355.000 |
| Zelfbewoningsplicht gaat in vanaf | 1 maart 2022 |
| Verhuren aangekochte woning mogelijk na | Niet bekend |
Andere gemeenten
Naast de genoemde gemeentes, zijn er in veel andere gemeenten ook plannen om de zelfbewoningsplicht in te voeren. Dus mocht je van plan zijn om een beleggingspand te kopen in Nederland, dan moet je zeker checken wat de plannen zijn van de gemeente van je keuze!
Zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen
Naast bestaande woningen beschermen tegen opkopen door vastgoedbeleggers, zijn er ook vergaande plannen voor opkoopbescherming van nieuwbouwwoningen.
Op een enquête van de Volkskrant over zelfbewoningsplicht reageerden 222 van de 352 gemeenten. In 60% van die 222 gemeenten moeten kopers van een nieuwbouwwoning er al zelf gaan wonen. Een derde van de gemeenten waar zo’n regel nog niet geldt, heeft concrete plannen om die alsnog in te voeren.
Lees hier meer over in het volgende artikel van nos.nl
Onzekerheid door overheidsbeleid
Ik begrijp dat de woningmarkt toegankelijk moet blijven voor iedereen. De invloed van vastgoedbeleggers op de woningmarkt moet dus niet te groot worden. Echter nu zitten vastgoedbeleggers jaren in onzekerheid doordat het overheidsbeleid niet duidelijk is of en telkens wordt aangepast.
Particuliere vastgoedbeleggers kunnen weldegelijk woningen toevoegen aan de krappe woningmarkt. De spelregels moeten dan wel duidelijk zijn zodat iedereen weet waar hij of zij aan begint. Anders kan het gebeuren dat vastgoedbeleggers zich terug trekken en dat er nog minder aanbod bijkomt (denk aan bv transformatie projecten).
Eindoordeel
Over de invloed van vastgoedbeleggers op de woningmarkt zijn de meningen dus verdeeld. Feit blijft dat ook op de woningmarkt de “wet van vraag en aanbod” geldt. Vastgoedbeleggers die woningen opkopen om deze te verhuren vergroten dus de vraag en verlagen het aanbod. Dit zet de (toch al hoge prijzen) verder onder druk.
Hoe zie jij de invloed van (particuliere) vastgoedbeleggers op de woningmarkt? Ben je het ermee eens dat de overheid probeert met beperkende maatregelen investeren in vastgoed te ontmoedigen? Laat je reactie achter via het reactie formulier!
Wil jij toch gaan investeren in vastgoed, maar vind je de huizenprijzen te hoog? Wellicht is investeren in een garagebox dan een goede optie. Lees hier meer over in de blog post “Is investeren in een garagebox interessant?“
