Hoe als starter een huis kopen?

Hoe kan je nu als starter je eerste eigen huis kopen?

In de media is de laatste jaren veel aandacht voor de starters op de woningmarkt. Helaas lijkt het de laatste jaren moeilijk of bijna onmogelijk geworden voor starters om een eerste woning te kopen.

Het “probleem van starters op de woningmarkt” staat ook al langer op de politieke agenda. Inmiddels heeft de overheid ingegrepen en de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt verlaagd naar 0%. Voor vastgoedbeleggers is de overdrachtsbelasting per 2021 juist verhoogd naar 8%.

Verder lees je in de media veel tips voor starters hoe ze het beste hun eerste koopwoning kunnen vinden en kopen. Wat me opvalt is dat lang niet al deze tips echt nuttig zijn of alleen maar open deuren intrappen…

Dus wat kan je als starter nu het beste doen om je eerste eigen droomwoning te bemachtigen? Daar ga ik in deze blog post antwoord op geven.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Wat zijn starters?

Laten we beginnen met begin. Wie zijn eigenlijk “de starters op de woningmarkt” die het moeilijk heeft om zijn of haar eerste koopwoning te kopen?

• Leeftijd tussen 18 en 35 jaar jong; Starters op de woningmarkt zijn tussen de 18 en 35 jaar jong. Klaar om de hele wereld aan te kunnen! Maar nog wel eerst even een leuke woning kopen…
• Zoekt eerste eigen koop- of huurwoning; Dit is de welbekende open deur intrappen, maar uiteraard is de starter op zoek naar een eigen koop- of huurwoning. Belangrijk is dat een starter op zoek is naar zijn (of haar) eerste koop- of huurwoning
• Starters verdienen een startsalaris, maar met kans op snelle salaris stijging; Als starter op de woningmarkt verdien je vaak “slechts” een startsalaris. Vaak stijgt het salaris van een starter aan het begin van zijn of haar carrière relatief snel. Dit is belangrijk aangezien je aan de hand hiervan weet hoe erg de woonlasten op je huidige en toekomstige uitgaven drukken
• Koopsom starterswoning blijft onder de NHG-grens; De meeste starters op de woningmarkt zoeken een koopwoning met een maximale koopsom die valt onder de NHG grens. De NHG-kostengrens is per 1 januari 2021 €325.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd is de grens 6% hoger, namelijk €344.500

Voordat we beginnen eerst nog een kleine verdere aanscherping anders wordt dit ook weer zo’n algemeen verhaal waar je als starter weer niks aan hebt.

Kopen of huren van eerste woning

Starters op de woningmarkt kunnen op zoek zijn naar een koopwoning of een huurwoning. Deze blog post is specifiek voor starters op de woningmarkt die op zoek zijn naar hun eerste koopwoning. Uiteraard is het vinden van een (betaalbare) huurwoning ook een hele uitdaging.

De berichten in de media gaan echter voornamelijk over de moeilijkheden van starters op de woningmarkt die een koophuis zoeken. Deze groep starters op de woningmarkt hoop ik met deze blog post een duwtje in de rug te kunnen geven. Er is namelijk meer mogelijk dan je denkt, zolang je een goede basis hebt en weet waar de kansen liggen!

Terugblik op het verleden

Zoals aangegeven aan het begin van deze blog post hebben starters het de laatste jaren moeilijk op de woningmarkt. Het lijkt alsof dit een situatie is die nooit anders geweest is. Echter niet zo heel lang geleden waren de starters ook in het nieuws, alleen toen moesten starters de woningmarkt weer in beweging krijgen. Bizar om te zien hoe veranderlijk de woningmarkt kan zijn. Lees meer over hoe de woningmarkt voor starters was in 2013 in het artikel “Zo vindt u starters op de woningmarkt“.

Kortom de huizenmarkt is constant in beweging. Nu gaat het goed met de huizenmarkt. Althans de huizenprijzen stijgen sinds 2013 elk jaar maar door. Er komen ook weer mindere tijden aan. Wanneer weet niemand, maar dat is nu eenmaal hoe het verloop van de woningmarkt is.

Hoe als starter je kansen verhogen?

Wat zijn nu de belangrijkste zaken die je als starter op de woningmarkt moet doen om je kansen te verhogen? Wat mij betreft het belangrijkste punt is “zorgen voor een goede (financiële) basis”. Deze basis bestaat uit de volgende pijlers:

1. Financiële zwakheden; Ofwel in kaart brengen van schulden
2. Financiële mogelijkheden; Ofwel in kaart brengen van maximale hypotheek
3. Opbouwen vermogen; Vermogen opbouwen voor aankoop eigen woning

Als je deze zaken op orde hebt ben ik er zeker van dat je vele malen meer kans hebt om je eigen eerste koopwoning te kopen. Hieronder voor elke pijler een toelichting en hoe je dit inzichtelijk kunt maken.

#1 Ken je financiële zwakheden

Als eerste moet je beginnen met je eigen financiële zwakheden in kaart te brengen. Als starter wil je graag een zo hoog mogelijke hypotheek krijgen om het aantal potentiele woningen zo groot mogelijk te maken. De hoogte van de maximale hypotheek hangt uiteraard af van de hoogte van je inkomen en eventueel het inkomen van je partner.

Maar behalve je inkomen is er nog een factor van groot belang en dat zijn “schulden”. Net als je hoogte van je inkomen een direct effect heeft op je maximale hypotheek, hebben schulden dat ook. Dus breng voor jezelf in kaart waar je allemaal schulden hebt, hoe hoog die zijn en hoeveel rente je hiervoor betaalt.

Schulden in kaart brengen

Bij het in kaart brengen van je schulden zal je opvallen hoeveel “verborgen” schulden mensen kunnen hebben. Denk aan het volgende:

• Private lease auto; Een private lease auto nemen is een dure grap. Dit hakt gelijk flink in je maandelijkse budget. Als je echt een auto nodig hebt, kijk dan voor een goedkope deelauto bij Greenwheels of GoAbout. Of nog goedkoper ga lekker fietsen…
• Creditcard; Het hebben van een creditcard is wat mij betreft overbodige luxe. Dus doorknippen en gewoon je pinpas gebruiken voor zaken die je moet kopen
• Mobiele telefoon op afbetaling; Als je een mobieltje koopt en daar maandelijks voor betaald koop je die feitelijk ook op afbetaling en staat er dus een schuld op je naam bij de BKR. Niet nodig als je het mij vraagt. Afbetalen dus!
• Spullen gekocht op afbetaling; Ook dit is zonde van je geld. Als je iets niet gelijk kan kopen spaar er dan voor! Zorg dat je hier zsm vanaf komt! Je betaalt hier een hoge rente voor!
• Studieschuld; Mocht je een studieschuld hebben dan zal dit waarschijnlijk verreweg je hoogste schuld zijn. Aan de andere kant is deze niet geregistreerd bij het BKR en betaal je een lage rente in combinatie met een lange looptijd. Toch belangrijk om te beginnen met aflossen van je studieschuld, maar eerst de bovenstaande schulden aflossen!

Lagere hypotheek door schulden

Al deze “schulden” zorgen ervoor dat je een lagere hypotheek krijgt. De volgende video van de NOS laat in 4 minuten zien wat een studieschuld (en andere schulden / leningen) doen met je leencapaciteit.

Houd er dus rekening mee dat je maximale hypotheek lager wordt als je schulden hebt. Zorg er dus voor dat je zo snel mogelijk dit soort leningen afbetaald en een maximale hypotheek kan krijgen! Dat is gelijk de volgende belangrijke pijler “het bepalen van je maximale hypotheek“.

#2 Ken je financiële mogelijkheden

Nadat je in kaart hebt gebracht welke schulden / leningen je hebt (en begonnen bent deze af te lossen!) is de volgende stap dat je je eigen financiële mogelijkheden in kaart brengt. Niks is namelijk frustrerender dan een leuke woning zien, hier op bieden en de woning kopen, maar dan alsnog afvallen omdat je de financiering niet rond krijgen.

Dus wat is de maximale hypotheek die je als starter kunt krijgen? Dit begint met je inkomsten.

Wat verdient een starter tegenwoordig?

Wat een starter tegenwoordig verdient hangt uiteraard af van de opleiding en het niveau van de studie. Via wat Googlen kwam ik op de volgende gemiddelde startsalarissen:

• MBO studie; tussen de €1.500 en €1.800 bruto per maand
• HBO studie; tussen de €1.800 en €2.500 bruto per maand
• WO studie; tussen de €2.200 en €3.000 bruto per maand

Als ik uitga van een startsalaris van €2.250 bruto per maand dan verdient een starter zo’n €30.000 bruto per jaar. Zie hier meer informatie over de startsalarissen van een MBO, HBO en WO studie.

Wat kan je lenen als starter maximaal lenen?

Wat kan je als starter met een bruto jaarsalaris van ongeveer €30.000 voor maximale hypotheek krijgen? Hieronder een overzicht van verschillende situaties voor starters (met en zonder partner) op de woningmarkt.

	Bruto jaarsalaris	Maximale hypotheek (bij 0,9% rente 10 jr vast)
Alleenstaande starter	€25.000	€111.701
Alleenstaande starter	€30.000	€134.041
Alleenstaande starter	€35.000	€160.981
Starter samen met partner	€50.000	€229.973
Starter samen met partner	€60.000	€291.737
Starter samen met partner	€70.000	€367.956* *Of €325.000 met NHG

Je kan je eigen situatie snel en eenvoudig berekenen op de site van BerekenHet.nl. Zoals je ziet maakt het nogal wat uit wat je jaarsalaris is en of je alleen of met een partner een huis wilt gaan kopen.

Plan een afspraak in met een hypotheekadviseur

Zoals aangegeven kan je zelf via BerekenHet.nl een indicatie krijgen van wat je als starter kunt lenen. Toch is het verstandig om een afspraak te maken bij een onafhankelijk hypotheekadviseur. Hier is het eerste gesprek vaak kosteloos en kan je op je gemak alles doorspreken. Deze hypotheekadviseurs kunnen voor jou adviseren over de beste hypotheek voor jou!

• De Hypotheker
• Finzie
• Hypotheek Visie
• Hypotheekshop
• NBG Hypotheken

Aan de hand van het gesprek met een hypotheekadviseur weet je niet alleen wat je maximale hypotheek is (en welke maandlasten daar bij horen). Je weet dan ook hoeveel eigen geld je nodig hebt. Dat is dan gelijk de derde belangrijke pijler!

#3 Begin met het opbouwen van vermogen

Dit is de derde en laatste belangrijke pijler die je op orde moet hebben. Of je als starter nu een huurwoning zoekt of een koopwoning zoekt, met opbouwen van vermogen kan je niet vroeg genoeg beginnen. Dus breng je eigen inkomsten en uitgaven in kaart en kijk waar je kunt besparen. Zorg ervoor dat je elke maand minimaal 10% van je netto inkomsten “aan jezelf uitbetaald“. Uiteraard kan je dit geld op een spaarrekening zetten, maar dan krijg je tegenwoordig 0% rente. Met sparen is het moeilijk om de waardestijging van koopwoningen bij te houden.

Laat je geld voor je werken!

Verstandiger is het om je geld voor je te laten werken. Dit kan je bereiken door je geld dat je opzij legt te investeren in “assets”. Je kan bijvoorbeeld elke maand geld investeren in aandelen of ETF’s bij DEGIRO of Brand New Day. Ook kan je gebruik maken van de Peaks App en je wisselgeld beleggen. Kortom er zijn voldoende mogelijkheden om op jonge leeftijd te beginnen met vermogen opbouwen. Op deze manier kan je de tijd voor je laten werken en gebruik maken van het rente op rente effect! Lees meer over de kracht van het rente op rente effect in de blog post “Kracht van het rente op rente effect?“.

Als je zelf vermogen opbouwt maak je het echt veel makkelijker voor jezelf om de stap naar je eerste koopwoning te zetten. Je hebt namelijk ook als starter eigen geld nodig om een huis te kunnen kopen! Lees meer over hoe je vermogen kunt opbouwen in de blog post “Hoe vermogen opbouwen?“.

Let op: Met beleggen kunt u uw geld verliezen.

#4 Starterslening

Dit punt had ik niet genoemd als één van de belangrijke pijlers en dat is het wat mij betreft ook niet. Aan de andere kant moet je als starter voor je eerste koophuis in oplossingen denken en alle hulp die er is weten te vinden en mogelijk gebruiken. Een starterslening is een aanvullende lening bovenop je maximale hypotheek. De extra maandlasten die er hierdoor bij komen betaal je pas als je inkomen dat toelaat. De volgende video legt je in iets meer dan 2 minuten uit wat een starterslening is en wat de voorwaarden zijn.

Kortom een starterslening kan net het verschil zijn tussen wel of niet je eerste koophuis kunnen kopen. Dus check of je in aanmerking komt voor een eventuele starterslening. Alle beetjes helpen, dus maak daar ook gebruik van!

Laten we nu gaan kijken naar de beste tips voor starter om je eerste huis te vinden en kopen.

De BESTE tips voor starters

Als je begonnen bent met het opbouwen van vermogen en je financiële mogelijkheden in kaart hebt gebracht sta je in de spreekwoordelijke startblokken voor je eerste koopwoning!

Dus hoe kun je nu als starter het beste je eerste huis kopen? Hieronder mijn belangrijkste tips die je kans op je eerste koopwoning als starter vergroten.

#1 Gebruik een aankoopmakelaar

Als je als starter op zoek bent naar je eerste huis om te kopen kan je wel wat professionele hulp gebruiken. Dus het kan verstandig zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen. Een aankoopmakelaar is als eerste op de hoogte van nieuw aanbod, kan zijn eerlijke mening geven over een woning en doet de onderhandeling voor je. Een aankoopmakelaar is wel redelijk prijzig, maar geeft je wel net dat extra stukje support dat je nodig hebt als starter.

Voordelen van een aankoopmakelaar

• Als eerste op de hoogte; Aankoopmakelaars zijn vaak als eerste op de hoogte van huizen die op de markt komen
• Expert aan je zijde; Met een aankoopmakelaar aan je zijde profiteer je van de kennis en ervaring van een aankoopmakelaar. Een aankoopmakelaar doet dit dagelijks
• Objectieve mening over een woning; Je krijgt een objectieve mening over een woning
• Prijs onderhandelingen; Een goede aankoopmakelaar zal de beste prijs voor je onderhandelen. Hiermee kan hij of zij zich alweer (deels) voor je terug verdienen

Nadelen van een aankoopmakelaar

• Kosten; Een aankoopmakelaar kan prijzig zijn. Vergelijken tussen verschillende aankoopmakelaars is dus verstandig
• Geen direct contact met de verkopende partij; De verkopende partij kan de woning aan je gunnen als ze weten dat jij een starter bent. Geeft dit dus ook aan bij je aankoopmakelaar dat hij of zij dit aangeeft aan de verkopende partij. Maak gebruik van je gunfactor

Via makelaarzoeker kan je verschillende makelaars in jou regio met elkaar vergelijken.

#2 Zoek een koopgarant woning

Regelmatig zie je op Funda.nl woningen langs komen, waar iedere vastgoedbelegger zijn vingers bij aflikt. Echter dit zijn meestal “koopgarant woningen” die aangeboden worden door woningcorporaties. Zie hieronder een voorbeeld van een recente koopwoning aangeboden op funda.nl:

Echter zoals je kunt lezen gelden er strikte voorwaarden voor waar vastgoedbeleggers voor afvallen. De definitie van een koopgarant woning is als volgt:

Koopgarant is in 2004 in Nederland door vier woningcorporaties ontwikkeld. Koopgarant wordt ook wel aangeduid als vorm van ‘Verkoop onder Voorwaarden’ waarbij koopwoningen duurzaam betaalbaar worden gehouden voor starters met lagere en middeninkomens en de doorstroming vanuit de sociale- en middeldure huursector wordt bevorderd.

Bron: Wikipedia

Opzet van koopgarant

Koopgarant is een prijs verlagende constructie: door een korting tot 30% op de marktwaarde wordt de koopgarantwoning bereikbaar voor starters op de woningmarkt. Koopgarant slaat op deze manier een brug tussen sociale huur en de vrije markt.

Het voordeel van een koopgarant woning is dat deze onder de marktprijs verkocht wordt en dat je geen concurrentie hebt van beleggers. Corporaties stellen namelijk de eis dat de koper voor een bepaalde periode in de koopwoning moet wonen.

Niet alleen op funda.nl maar ook op de sites van de woningcorporaties vind je deze koopgarant koopwoningen. Kijk dus ook eens bij de woningcorporatie in de gemeente waar jij een woning zoekt! Wellicht zit er iets interessants bij en kan jij zo je eerste koopwoning bemachtigen.

Lees hier meer over de koopgarant regeling in Nederland.

#3 Woning met zelfbewoningsplicht

Steeds meer gemeenten voeren een “zelfbewoningsplicht” in voor bepaalde typen woningen. De zelfbewoningsplicht verschilt per gemeente. Zoals aangegeven gaat het vaak om specifieke wijken en soms om specifieke segmenten van de markt. Tot nu zie je de zelfbewoningsplicht regelmatig bij de goedkopere nieuwbouwwoningen. Maar er zijn plannen om de zelfbewoningsplicht uit te breiden naar bestaande woningen.

Kortom woningen met een zelfbewoningsplicht zijn ideale woningen voor starters op de woningmarkt. Hier heb je geen last van vastgoedbeleggers die kunnen bieden op een woning zonder voorbehoud van financiering.

Lees hier meer over in het artikel “Zelfbewoningsplicht steeds vaker toegepast“.

#4 Ga voor een nieuwbouwwoning

Een nieuwbouwwoning blijft een goede investering. Zeker als je een nieuwbouwwoning kunt kopen in het “goedkopere prijssegment”. Bij goedkopere nieuwbouwwoningen is de vraag groter dan het aanbod, dus je moet wat geluk hebben dat je een woning toegewezen krijgt. Voordeel voor starters is wel dat vaak voor deze goedkopere nieuwbouwwoningen weer een zelfbewoningsplicht kan gelden (zie ook tip #3 hier boven).

Dus inschrijven maar op verschillende sites voor nieuwbouwwoningen en actief op zoek gaan naar wanneer nieuwe projecten in de verkoop gaan!

#5 Koop je eigen huurhuis

Mocht je nu als starter al een wonen in een leuke huurwoning, dan kan je natuurlijk ook contact opnemen met je huisbaas of de woningcorporatie met de vraag of je de woning kunt kopen. Woningcorporaties verkopen regelmatig huurwoningen en jij zit natuurlijk op de eerste rij!

Niet geschoten is altijd mis, dus gewoon proberen en vraag je huisbaas of je woningcorporatie of ze niet toevallig van het huis af willen. Nee heb je, ja kun je krijgen.

#6 Maak gebruik van de gunfactor

Wat kan je nog meer doen om als starter je eerste huis te kopen? Dit klinkt misschien een beetje als “softe sh*t”, maar als starter moet je je trots en eergevoel thuis laten liggen. Dat zit bij het zoeken naar een eerste koopwoning alleen maar in de weg.

Maak gebruik van je status als starter. Dikke kans dat als de verkopende partij kan kiezen tussen het huis verkopen aan een vastgoedbelegger of aan een starter dat hij of zij kiest voor de starter. Dit is de zogenaamde “gunfactor”.

Er zijn zelfs verhalen bekend dat van verkopers die hun huis gunden aan een starter in plaats van een investeerder die meer bood. Gebruik maken dus van deze gunfactor, ook dit kan het verschil betekenen tussen net wel of net niet een woning bemachtigen!

Lees meer over starten op de woningmarkt op de site startenopdewoningmarkt.nl.

#7 Wees reëel over locatie en woning

Laat ik voorop stellen dat je als starter zeker op zoek moet gaan naar de woning van je dromen! aan de andere kant als je er tijdens je zoektocht (met of zonder je aankoopmakelaar) achter komt dat wat jij wilt niet kan voor je budget, moet je ook reëel zijn. Dus stel dan je wensen bij en zorg ervoor dat je een voet tussen de deur krijgt (en een woning kunt kopen). Anders kan je als starter nooit je eerste huis kopen. Net als dat je een professionele carrière maakt, maak je tegenwoordig ook een “woon carrière”. Dus niet alles hoeft perfect te zijn bij je eerste woning. Dus overweeg het volgende:

• Andere buurt; Kijk eens naar buurten die nog niet heel ‘hip’ zijn, maar wel worden opgeknapt
• Andere stad; Kijk eens in een andere stad of dorp dan je favoriete stad en buurt. Een andere stad op een korte reisafstand (bijvoorbeeld dicht bij een station) kan een goed alternatief zijn
• Neem genoegen met een kleiner huis; Overweeg kleiner te gaan wonen om zo kosten te besparen

Dit waren de tips die de kansen om als starter een huis te kopen. Waar liggen nu juist niet de kansen voor de starter die een eigen huis wil kopen?

Wat moet je als starter NIET doen?

Wat zijn nu plekken waar je als starter minder kans hebt om een eerste koopwoning te vinden?

#1 Executieveiling huis kopen

Een huis kopen op een executieveiling klinkt leuk, maar dit (wat mij betreft) niet de plek waar je als starters je eerste koopwoning gaat vinden. Op een executieveiling krijg je te maken met heftige concurrentie van (professionele) vastgoedhandelaars. Ook kan je vaak niet kopen onder voorbehoud van financiering. Kortom dit is geen plek waar je als starter op zoek gaat naar je eerste koopwoning.

Lees meer over het kopen van een executiewoning in de blog post “Hoe koop je een executieveiling woning?“.

#2 Kluswoning kopen

Regelmatig zie ik als tip voor starters op de woningmarkt dat kluswoningen interessante kansen bieden voor starters. Dit is het geval en dit kan zeker interessant zijn. Echter een echte kluswoning kost je zo tussen de €50.000 en €100.000 aan verbouwingskosten. Deze kosten kan je lang niet altijd mee financieren. Verder heb je bij dit soort echte kluswoningen juist veel concurrentie van vastgoedbeleggers, aangezien deze woningen scherp aan te kopen zijn en na renovatie meerwaarde te realiseren is.

Wel kan je bij de bank nog extra geld lenen voor het verduurzamen van de woning. Of dat echter genoeg is om de complete verbouwing ook gefinancierd te krijgen is maar de vraag.

Dus als je het mij vraagt bieden de echte kluswoningen (zonder zelfbewoningsplicht) niet de beste kansen voor starters. Verder moet je als starter over flink wat eigen geld beschikken om zo’n project aan te kunnen. En dat is nu vaak juist hetgeen starters op de woningmarkt niet hebben.

Eindoordeel

Het is voor starters al langere tijd moeilijk op de woningmarkt. Dus hoe als starter een huis kopen? Er zijn mijn inziens interessante mogelijkheden waar je als starter gebruik van kunt maken, zodat ook jij je eerste eigen koopwoning kunt aanschaffen. Hopelijk geeft deze blog post je alle informatie om als starter ook daadwerkelijk te slagen op de woningmarkt.

Nogmaals het belangrijkste wat mij betreft is dat je zo snel mogelijk begint met je financiële situatie op orde te krijgen. Los je schulden zo snel mogelijk af en begin met het opbouwen van vermogen. Open een rekening bij DEGIRO, Brand New Day of een andere broker en begin met maandelijks geld in te leggen! Zo kan je gebruik maken van het “rente op rente effect” en sta je als starter sterker als je je eerste eigen huis gaat kopen.

Heb jij als starter onlangs je eerste koopwoning gekocht? Heb jij nog aanvullende tips? Laat je reactie hieronder achter om zo andere starters te helpen met het vinden en kopen van hun eerste koopwoning!

Delen met andere starters op de woningmarkt wordt gewaardeerd! Of zoals ze zeggen “sharing is caring“.