Wat is een vastgoed- of verhuurhypotheek?

Basiskennis investeren in vastgoed

Wat is een verhuurhypotheek of een vastgoedhypotheek of een investeringshypotheek?

Ten eerste zijn dit verschillende namen voor min of meer hetzelfde product. Wat het precies is zal ik in deze blog post uitleggen.

Als je wilt beginnen met investeren in vastgoed zal je meestal een hypotheek nodig hebben om je eerste woning voor de verhuur te kunnen kopen. Een van de meest gestelde vragen die ik krijg is de vraag “Waarom kan ik niet een normale woonhuis hypotheek gebruiken om te gaan investeren in vastgoed?”

Ben je al een ervaren vastgoedbelegger? Dan zal deze blog post je hoogst waarschijnlijk niks nieuws vertellen. Leuk als je deze blog post leest, maar als je wat beters te doen hebt zou ik dat lekker gaan doen.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is een hypotheek?

Laten we beginnen met het begin. Wat is eigenlijk een hypotheek?

Een hypotheek is een begrip dat in de volksmond vaak gebruikt wordt om een geldlening met als onderpand een registergoed aan te geven. Officieel heet deze lening een hypothecaire lening.

Bron: Ensie

Dus simpel gezegd is een hypotheek een hypothecaire lening die je afsluit voor de aankoop van onroerend goed. Onder onroerende goederen worden grond inclusief “panden die duurzaam met de grond verenigd zijn” verstaan. Onder onroerend goed vallen; woningen, bedrijfspanden, kantoren, garageboxen, etc.

Voor deze blog post ga ik kijken naar hypotheken voor het aankopen van residentieel vastgoed (dus huizen, appartementen of studio’s).

Lagere rente door onderpand

Zoals de bovenstaande definitie van een hypotheek al aangaf is de aan te kopen woning altijd het onderpand van de hypothecaire lening. Doordat je geld leent met een onderpand als zekerheid geldt er voor een hypotheek altijd een lagere rente dan voor een persoonlijke lening of doorlopend krediet. De bank heeft immers de zekerheid dat ze het onderpand (de woning) kunnen verkopen als jij je hypotheek niet meer betaalt.

Deze zekerheid voor de bank komt door het eerste recht van hypotheek op het onderpand.

Eerste recht van hypotheek

Als de bank (als eerste) een hypotheek verstrekt zal die het eerste recht van hypotheek hebben. Dit betekent dat de bank dan zijn lening met voorrang mag terug vorderen. Ofwel kom jij als lener je betalingsverplichtingen niet na, dan mag de hypotheekhouder het pand gedwongen verkopen. Hiervoor is geen uitspraak van een rechter voor nodig. Na de verkoop van het pand mag de bank dan het restant van de lening met voorrang op de opbrengst van het pand verhalen. Dus voor (eventueel) voor alle andere schuldeiser (inclusief de Belastingdienst!).

Dit is in de basis hoe een hypotheek werkt. Laten we nu gaan kijken wat voor soorten hypotheken er zijn om residentieel vastgoed aan te kopen.

Wat voor soorten hypotheken zijn er?

soorten hypotheken

Welke soorten hypotheken zijn er als je een woning wilt aankopen. Als je zoekt op internet vind je al snel een heleboel verschillende opties. Echter niet alle hypotheken zijn geschikt om een tweede huis te kopen voor de verhuur.

Dus welke soorten hypotheken heb je en waar kan je deze voor gebruiken?

Eigen woning hypotheek

De hypotheek voor het kopen van je eigen koopwoning is bij iedereen wel bekend. Verreweg de meeste hypotheken die in Nederland afgesloten worden zijn voor een eigen woning. In 2020 werden er ruim 300.000 hypotheken verstrekt voor het kopen van een eigen woning. Dat is een absoluut record. Daarnaast werden een nog zo’n 235.000 hypotheken overgesloten om te profiteren van de lage hypotheekrente. Dus in totaal kwam 2020 uit op zo’n 535.000 hypotheek aanvragen. Dit aantal is 10% hoger dan 2019 wat toen het record jaar was. Lees hier meer over in het artikel “Nog nooit zo veel hypotheken afgesloten als in 2020” van de NOS.

Kenmerken van eigen woning hypotheek

Wat zijn de belangrijkste kenmerken van een hypotheek voor de eigen woning? Hieronder een overzicht van de belangrijkste kenmerken van een eigen woning hypotheek:

  • Alleen voor eigen woning; Een eigen woning hypotheek is alleen geschikt voor de aankoop van een eigen woning. Verhuur is niet toegestaan
  • Hypotheek tot 100% van de koopsom mogelijk; Bij het aankopen van een eigen woning nog je (nog) tot 100% van de koopsom financieren. Dat betekent dat je zelf de kosten voor een eventuele verbouwing moet betalen en ook de kosten koper. Echter vergeleken bij omliggende landen is dat nog steeds heel riant
  • Hypotheekrenteaftrek; Je kan de betaalde hypotheekrente aftrekken van je inkomen in box 1. Wel wordt het maximale aftrektarief van hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste schijf geleidelijk afgebouwd. Vanaf 2023 zijn de aftrekbare rente en kosten eigen woning nog maximaal aftrekbaar tegen 37,05% (zie de volgende link voor meer info). Toch blijft dit een mooi voordeeltje!
  • Nationale Hypotheek Garantie (NHG); Je kunt een woning kopen met NHG garantie. Dit biedt de bank meer zekerheid dat zij de hypotheek terug betaald. Hierdoor betaal je een lagere hypotheekrente. Het aankoopbedrag van de woning -plus eventuele verbouwingskosten- mag in 2021 maximaal €325.000 zijn. Lees hier meer over op de site van het NHG

Rentes van eigen woning hypotheek

Afgelopen jaren hebt je wellicht regelmatig gehoord dat de hypotheekrente laag staat en dat is ook zo. In 2008 was de hypotheekrente voor 10 jaar nog bijna 6%. Sinds eind 2008 is de hypotheekrente elk jaar lager geworden. Inmiddels (februari 2021) staat de hypotheekrente voor 10 jaar vast voor een maximale hypotheek van 100% op 1,33%. Zie hieronder:

Dat is natuurlijk een bizar lager rente. Zeker als je daar ook nog eens gebruik mag maken van hypotheekrenteaftrek. Dat maakt ondanks de gestegen huizenprijzen het kopen van een eigen huis nog steeds interessant. Je betaalt namelijk bijna alleen maar aflossing en slechts een klein gedeelte rente.

Overwaarde benutten voor aanschaf huis voor de verhuur

Je mag een hypotheek voor eigen woning dan misschien niet gebruiken voor het kopen van een tweede huis voor de verhuur. Wel kan je gebruik maken van de overwaarde om hiermee geld vrij te maken dat je kan gebruik als inbreng eigen middelen.

Dit is afhankelijk bij welke bank je zit, of je overwaarde hebt en vooral de hoogte van je inkomen. Verder gaat niet elke bank ermee akkoord om je overwaarde te gebruiken voor de aanschaf van een tweede huis. Sommige banken lenen alleen geld uit als je dit gebruikt om je eigen woning te verbeteren.

Echter feit blijft dat dit een interessante optie is die je zeker met je hypotheekadviseur of bank kunt bespreken. Lees hier meer over in de blog post “Tweede huis kopen met overwaarde“.

Hypotheek voor huis voor de verhuur

Naast een hypotheek voor een eigen woning heb je de verhuurhypotheken of vastgoedhypotheken of investeringshypotheken. Dat zijn verschillende namen voor hetzelfde type product. Namelijk een hypotheek om een woning te kopen voor de verhuur.

Algemene kenmerken van verhuurhypotheek

Voor verhuurhypotheken zijn er een aantal algemene kenmerken. Verder zijn er voor de verschillende soorten verhuurhypotheken nog weer specifieke kenmerken. Hieronder een overzicht van de algemene kenmerken die gelden voor een verhuurhypotheek:

  • Geschikt voor aankoop woning voor de verhuur; Dit is de welbekende open deur intrappen, maar ik doe het toch… Een verhuurhypotheek is een product dat speciaal bedoeld is om een woning voor de verhuur aan te kopen. Ook kan je er vastgoed dat al verhuurd is mee aankopen
  • Hypotheek tot 80% van waarde in verhuurde staat mogelijk; Bij het kopen van een woning voor de verhuur kan je meestal een hypotheek krijgen tot maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat. Inmiddels kan je bij Dynamic Credit tot 90% van de waarde in verhuurde staat financieren. Echter je zal altijd zelf ook eigen geld moeten inbrengen
  • Geen hypotheekrenteaftrek; Bij het kopen van een woning waar je niet zelf in woont heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek
  • Geen gebruik maken NHG garantie; Bij een verhuurhypotheek kan je geen gebruik maken van de NHG garantie. Je kan komt dus ook niet in aanmerking voor een lagere hypotheekrente door de NHG garantie

Laten we nu gaan kijken naar de verschillende soorten verhuurhypotheken. Ook hier is er namelijk weer meer te kiezen dan je misschien zou denken.

Wat voor soorten verhuurhypotheken zijn er?

Op de site vastgoedmentor.com gebruik ik de termen verhuurhypotheken en vastgoedhypotheken door elkaar heen. Tegenwoordig zijn er ook banken, zoals NIBC, die de term investeringshypotheek gebruiken. Al deze termen zijn bedoeld voor hypotheken die gebruikt worden om vastgoed aan te kopen met als doel het te gaan verhuren.

Dus wat voor vastgoed- of verhuurhypotheken zijn er?

Duitse hypotheek

Duitse verhuurhypotheek voor Nederlands verhuurd vastgoed

Laat ik beginnen met de Duitse hypotheek. Dat is een relatief nieuwe vorm van financieren van verhuurd vastgoed in Nederland. Naast een hypotheek voor een huis in Duitsland waar je zelf wilt gaan wonen, is het ook mogelijk om via een Duitse bank een huis of appartement in Nederland of Duitsland te financieren dat je (gedeeltelijk) wilt gaan verhuren. Dit zijn geen specifieke “verhuurhypotheken”, maar in Duitsland zien de banken geen verschil tussen het kopen van een eigen huis of een huis voor de verhuur.

Wat zijn de kenmerken van Duitse hypotheken voor de verhuurd vastgoed?

Kenmerken van Duitse hypotheken voor verhuurd vastgoed

Wat zijn de belangrijkste kenmerken van een Duitse hypotheek die je gaat gebruiken voor investeren in vastgoed? Hieronder een overzicht van de belangrijkste punten:

  • Alleen maar voor mensen in loondienst; Eén van de harde eisen die er (nu nog) geldt voor Duitse hypotheken is dat je in loondienst moet zijn. Dus als ondernemer val je helaas af voor een Duitse hypotheek. Alleen in de grensstreek dicht bij Duitsland is het momenteel mogelijk om als ondernemer een Duitse hypotheek te krijgen voor investeren in vastgoed. Wellicht dat dit in de toekomst nog gaat veranderen
  • Aflossing is verplicht; Aflossingsvrij is niet mogelijk
  • Financiering van 75% van MWWI taxatie rapport; NWWI taxatie rapport met de leegwaarde van het pand is voldoende! Dus geen gedoe met aangewezen taxateurs die kijken naar huurpunten etc.
  • Veel vrijheid; Shortstay of kamerverhuur zijn niet verboden

Rentes van Duitse hypotheken

Nederlandse banken zijn toch nog terughoudend in het financieren van verhuurd vastgoed. Momenteel financieren Nederlandse verhuurd vastgoed alleen tegen rentes die hoger zijn dan voor de eigen woning. Dit noemen de Nederlandse banken dan een risico opslag. In Duitsland is het doorgaans wel mogelijk en dan tegen zeer scherpe tarieven. Deze tarieven in Duitsland zijn ongeveer gelijk aan de “normale” hypotheekrente in Nederland.

LTV 50%LTV 70%Rente vaste periodeAflossingsvrij mogelijk
Hypotheekrente1.70%1.99%10 jaarNee
Duitse hypotheek

Hoe kom je aan een Duitse hypotheek?

Zelf heb ik geen ervaring met een Duitse hypotheek voor het aankopen van verhuurd vastgoed. Wel heb ik contact gehad met verschillende partijen over de mogelijkheden. De volgende partijen kunnen je verder helpen als je op zoek bent naar een Duitse hypotheek voor een woning voor de verhuur:

Laat je goed adviseren als je een Duitse hypotheek wilt afsluiten. De rente is zeer scherp, maar er zitten ook wel wat haken en ogen aan. Houd er rekening mee dat de advieskosten voor het afsluiten van een Duitse hypotheek hoger liggen dan voor een Nederlandse hypotheek.

Laten we nu gaan kijken naar de volgende optie, de particuliere verhuurhypotheken.

Particuliere verhuurhypotheek

particuliere verhuurhypotheek

Particuliere verhuurhypotheken zijn voor startende vastgoedbeleggers. De particuliere verhuurhypotheek is een financiering voor het verhuren van een woning door consumenten. Deze hypotheek is bedoeld voor bijverdiensten uit de verhuur van één of meerdere woningen. Het is niet bedoelt dat de huurinkomsten je hoofdinkomen worden.

Kenmerken van particuliere verhuurhypotheken

Welke kenmerken zijn er van toepassing voor verhuurhypotheken? Hieronder een overzicht van de belangrijkste kenmerken:

  • Hoogte salaris maatgevend; Er wordt hoofdzakelijk naar je salaris of winst uit onderneming gekeken en slechts gedeeltelijk naar de (potentiële) huurinkomsten uit de verhuur
  • Maximum aantal verhuurhypotheken; Er geldt meestal een maximum van 4 of soms 5 verhuurhypotheken per particuliere klant
  • Lagere hypotheekrentes; De hypotheekrentes van een particuliere verhuurhypotheek zijn lager dan voor zakelijke vastgoedbeleggers
  • Strenger acceptatiebeleid; De toetsing op je inkomen is best streng. Verder dien je als ondernemer vaak minimaal 24 maanden of 36 maanden (by Dynamic Credit bijvoorbeeld) als ondernemer werkzaam te zijn. Over het algemeen is het acceptatiebeleid is wat strenger dan voor een zakelijke verhuurhypotheek

Hypotheekverstrekkers van particuliere verhuurhypotheken

Een aantal jaren geleden was er slechts een handje vol aanbieders van verhuurhypotheken. Inmiddels is het aantal aanbieders flink toegenomen en komen er steeds meer aanbieders bij. De belangrijkste spelers op dit moment zijn:

Rentes van particuliere verhuurhypotheken

De rentes van een verhuurhypotheek liggen gemiddeld zo’n 1% hoger dan de rente voor een eigen woning. De actuele rentes variëren per periode en per hypotheekverstrekker. Zie hieronder de gemiddelde rentes voor een particuliere verhuurhypotheek:

LTV 50%LTV 80%Rente vaste periodeAflossingsvrij mogelijk
Hypotheekrente2,2% – 2,3%2,5% – 3,0%10 jaarJa, tegen hogere rente
Particuliere verhuurhypotheek

Hoe kom je aan een particuliere verhuurhypotheek?

Een particuliere verhuurhypotheek kan je niet direct bij de bank of hypotheekverstrekker afsluiten. Hiervoor moet je gebruik maken van een intermediair. Eigenlijk kan je een particuliere verhuurhypotheek bij (bijna) alle hypotheekadviseurs afsluiten. Zie hieronder een aantal mogelijkheden:

Bij bijna alle hypotheekadviseurs is het eerste gesprek gratis. Alleen bij Thuiz Hypotheken moet betaal je €49,95 voor een kennismakingsgesprek van 30 min. Finzie is meestal de goedkoopste optie. Vraag zelf bij verschillende partijen een offerte op, zodat je weet wat het je gaat kosten. Vergelijken loont!

Laten we nu gaan kijken naar de volgende optie, de zakelijke verhuurhypotheken.

Zakelijke verhuurhypotheek

Een zakelijke verhuurhypotheek is niet bestemd voor ” consumenten”, maar uitsluitend voor professionele partijen. Deze financieringen zijn voor personen of bedrijven die de intentie hebben in de toekomst een zakelijke beleggingsportefeuille op te bouwen. In principe zijn deze producten niet bedoeld voor het aanschaffen van woonruimte om deze bijvoorbeeld aan familie te verhuren. Zie hieronder de kenmerken van een zakelijk verhuurhypotheek.

Kenmerken van zakelijke verhuurhypotheken

Hieronder de belangrijkste kenmerken van een zakelijke verhuurhypotheek:

  • Professionele partijen; Een zakelijke verhuurhypotheek is niet voor “consumenten” maar voor professionele beleggers die investeren in vastgoed
  • Hogere rente; De rente voor de zakelijke verhuurhypotheek is hoger
  • Soepeler acceptatiebeleid; Het acceptatiebeleid is soepeler dan voor particuliere verhuurhypotheken. Verder wordt er minder naar je inkomsten uit dienstverband of winst uit onderneming gekeken
  • Aan te kopen pand is maatgevend; Er wordt vooral gekeken of de huurinkomsten hoger zijn dan de rente en aflossing van de zakelijke verhuurhypotheek
  • Schaalbaar; De zakelijk verhuurhypotheek is een schaalbaar product, waar je in theorie een “onbeperkt” aantal woningen voor de verhuur mee kan aanschaffen

Hypotheekverstrekkers van zakelijke verhuurhypotheken

Net als voor de particuliere verhuurhypotheken geldt ook voor de zakelijke verhuurhypotheken dat het aantal aanbieders de laatste jaren flink is toegenomen. Momenteel is Domivest de grootste speler in Nederland. De belangrijkste spelers zijn op dit moment:

Rentes van zakelijke verhuurhypotheken

De rentes voor de zakelijk verhuurhypotheken liggen weer hoger dan die gelden voor particuliere verhuurhypotheken. Ook hier zit er weer zo’n 1% verschil tussen de particuliere en zakelijke verhuurhypotheken. Zie hieronder een overzicht:

LTV 50%LTV 80%Rente vaste periodeAflossingsvrij mogelijk
Hypotheekrente3,3% – 3,4%3,9% – 4,2%10 jaarJa, vanaf LTV 60%
Zakelijke verhuurhypotheek

Hoe kom je aan een zakelijke verhuurhypotheek?

Ook een zakelijke verhuurhypotheek kan je niet direct bij de bank of hypotheekverstrekker afsluiten. Hiervoor moet je ook gebruik maken van een intermediair. Hiervoor zijn minder hypotheekadviseurs die dit mogen doen. Zie hieronder een aantal mogelijkheden:

Welke kosten komen er allemaal bij kijken als je een verhuurhypotheek gaat afsluiten?

Bijkomende kosten voor een verhuurhypotheek

Nu weten we de verschillen tussen verschillende hypotheken. Wat zijn de kosten als je een één van deze hypotheken wilt afsluiten? De bijkomende kosten die komen kijken bij een verhuurhypotheek zijn:

Inkomensverklaring (nodig als je ondernemer bent)€250 – €500
Taxatiekosten€500 – €1.000
Notariskosten€1.000 – €1.250
Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur€2.000 – €3.500
Totaal€3.750 – €6.250
Bijkomende kosten voor een verhuurhypotheek

Naast de kosten die je hebt voor het afsluiten van een verhuurhypotheek, moet je ook rekening houden met andere bijkomende kosten. Zo heb je nog de overdrachtsbelasting van 8% en eventuele kosten voor een verbouwing.

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen is er best veel keuze voor verschillende verhuurhypotheken. Wat de beste keuze is hangt af van je eigen persoonlijke situatie, ambitie mbt investeren in vastgoed en uiteraard je financiële startsituatie. Hoe goed (slim) je vastgoed financiert bepaalt (mede) het uiteindelijke rendement dat je haalt uit je investering. Neem dus de tijd om je hier goed in te verdiepen. Spreek je plannen met verschillende partijen door en bepaal aan de hand hiervan wat voor jou de beste strategie is.

Wat zijn jou ervaringen met financieren van vastgoed? Of heb jij nog aanvullingen op deze blog post of missen er nog zaken? Laat je reactie dan hieronder om dit te delen!

Wil jij weten wat voor andere mogelijkheden er zijn om vastgoed te financieren? Lees dan de blog post “Hoe een beleggingspand financieren?“.

Disclaimer: Ik heb deze blog post zo nauwkeurig mogelijk opgesteld, maar ik ben geen financieel adviseur. Laat je goed adviseren als je besluit geld te gaan lenen voor de aanschaf van een woning voor de verhuur. Geld lenen kost geld. Investeer geen geld dat je niet kunt missen!

Plaats een reactie