Wanneer als DGA geen vastgoed kopen?

Wanneer is het als DGA verstandiger om juist niet te investeren in vastgoed?

Veel DGA’s denken dat vastgoed altijd een slimme investering is…maar soms is vastgoed juist de reden dat ondernemers financieel vastlopen.

In deze blog post leg ik je uit wanneer je als DGA juist níét in vastgoed moet investeren — en wat vaak een veel slimmere keuze is.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wil je liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Investeren in vastgoed voor DGA pensioen

Regelmatig krijg ik vragen over investeren in vastgoed in Nederland en meer recent over investeren in vastgoed in het Verenigd Koninkrijk. Vaak zijn dit vragen van ondernemers die willen gaan investeren om pensioen  op te bouwen. Echter investeren in vastgoed is slechts deel van de strategie om een goed pensioen op te bouwen als ondernemer.

En in deze blog post ga ik iets zeggen wat je niet vaak hoort op een blog over investeren in vastgoed. Vastgoed is niet altijd de beste investering. Hier volgen mijn belangrijkste 5 redenen om als DGA juist niet te gaan investeren in vastgoed.

#1 – Als onderneming een hoger rendement maakt

De grootste fout die ik zie? DGA’s halen geld uit hun onderneming om vastgoed te kopen, terwijl hun eigen bedrijf véél winstgevender is.

Stel: jouw onderneming maakt 20% rendement op extra geïnvesteerd kapitaal, maar vastgoed levert netto misschien 4% of 5% rendement op. Waarom zou je dan geld uit je bedrijf halen om het in een minder goed renderende asset te stoppen?

Veel ondernemers onderschatten hoeveel rendement hun eigen bedrijf eigenlijk maakt. Extra personeel, marketing, acquisitie of automatisering levert vaak veel meer op dan een investering in vastgoed. Vastgoed moet je pas serieus overwegen als:

• je onderneming stabiel draait;
• je structureel overtollige cash hebt;
• én je niet meer de hoogste rendementen in je bedrijf kunt behalen.

Dat is een enorm belangrijk verschil.

#2 – Als liquiditeit belangrijk is

Vastgoed heeft één groot nadeel: je geld zit vast. Een aandelenportefeuille kun je morgen verkopen. Maar een pand? Dat kan maanden duren of langer. En juist ondernemers hebben vaak flexibiliteit en dus geld nodig om:

• Belastingbetalingen te doen;
• Nieuwe kansen die langs komen te grijpen;
• Tegenvallers op te vangen door economische onzekerheid. Denk bv wat er in 2020 gebeurde tijdens de Coronacrisis. Het was toen bizar dat er bedrijven binnen 2 weken na de shutdown in financiële moeilijkheden kwamen;
• Investeringen te doen in hun bedrijf

Als jij als ondernemer besluit om te gaan investeren in vastgoed dan wordt je “steenrijk, maar cash arm”. Op papier heb je dan misschien veel vermogen, maar ondertussen weinig beschikbare liquiditeit.

Liquiditeit geeft rust en de flexibiliteit om snel te schakelen. En rust en flexibiliteit is voor ondernemers extreem waardevol.

Nr 3 – Als je vastgoed koopt omdat het “veilig voelt”

Dit is misschien wel de meest onderschatte reden. Veel ondernemers kopen vastgoed niet vanuit strategie, maar vanuit emotie. 

“Stenen voelen veilig.”

Maar vastgoed is helemaal niet zo veilig als veel mensen denken, want met één pand heb je enorme concentratie:

• één locatie;
• één huurder;
• één VvE;
• één overheid;
• één regelgeving wijziging.

Dat is geen spreiding. Veel DGA’s denken dat ze risico verlagen met vastgoed, terwijl ze eigenlijk juist concentratierisico opbouwen. Zeker als bijna hun volledige vermogen in hun onderneming én vastgoed zit.

Dan ben je vaak extreem afhankelijk van:

• lokale economie;
• hypotheekrente;
• regelgeving;
• en de vastgoedmarkt.

Dus ipv dat vastgoed een veilige investering is, investeer je juist een groot deel van je vermogen in één pand en heb je juist geen spreiding. En dus verhoog je het risico.

#4 – Als je passief inkomen wilt opbouwen

Investeren in vastgoed is namelijk niet passief. Ik heb geïnvesteerd in residentieel vastgoed en garageboxen in Nederland en momenteel ook in residentieel vastgoed in het Verenigd Koninkrijk en ik kan je uit eigen ervaring vertellen dat investeren in vastgoed online vaak mooier verkocht wordt dan het werkelijk is.

Want vastgoed betekent vaak:

• Tegenslagen tijdens verbouwing;
• Vertragingen tijdens vergunning aanvragen
• Vertragingen door Building Control
• Problemen met huurders;
• Onvoorziene reparatieverzoeken voor bijvoorbeeld lekkages;
• Onderhoud;
• VVE vergaderingen;
• Verduurzaming;
• Verandering van regelgeving. Dit is afgelopen jaren veelvuldig gebeurd in Nederland en zie je op dit moment ook plaatsvinden  in het Verenigd Koninkrijk

En als DGA heb je al een fulltime verantwoordelijkheid voor je eigen  bedrijf. Dus de vraag is: Wil je er echt een tweede baan bij? En daar moet je eerlijk over zijn. Als jij als DGA je eigen bedrijf wilt laten groeien en maximale vrijheid wilt, dan kan een simpele beleggingsportefeuille soms veel beter passen bij jouw leven.

Dan door naar nummer 5.

Nr 5 – Als je geen duidelijke strategie hebt

Veel DGA’s kopen gewoon “een pandje”. Maar waarom eigenlijk?

Wil je:

• cashflow?
• pensioen?
• waardestijging?
• inflatiebescherming?
• spreiding?
• financiële vrijheid?

Zonder strategie wordt vastgoed vaak een dure hobby. Een goede vastgoedbelegging begint niet bij een pand, maar bij een plan. Want vastgoed kan fantastisch zijn. Maar alleen als het past binnen:

• jouw ondernemerschap;
• jouw financiële doelen;
• jouw risicoprofiel;
• en jouw levensstijl.

Eindoordeel

Ik heb succesvolle ondernemers tienduizenden euro’s en ponden zien verliezen, doordat zij hun vastgoed weer wilden verkopen door het gebrek aan rendement en het werk dat ze eraan hadden. Zorg dat jij deze dure fout als DGA niet maakt!

Dus, wanneer moet je als DGA níét investeren in vastgoed? Als:

• je onderneming betere rendementen maakt;
• je liquiditeit nodig hebt;
• je vastgoed koopt uit emotie;
• je geen tweede baan naast je bedrijf erbij wilt;
• of simpelweg geen duidelijke strategie hebt.

Vastgoed is geen magische investering. Het is een tool. En de slimste DGA’s begrijpen precies wanneer vastgoed waarde toevoegt…en wanneer juist niet.

Wil jij weten hoe je als DGA in 3 simpele stappen een goed pensioen met behoud van flexibiliteit opbouwt? Lees dan de blog post “Goed DGA pensioen in 3 stappen“.