Een tweede huis kopen met de overwaarde van je eigen woning. Dat klinkt mooi, maar hoe pak je dit in de praktijk aan?
Veel mensen denken dat het kopen van een tweede huis om te gaan verhuren iets is dat alleen mensen met heel veel geld kunnen doen.
Echter niets is minder waar! Wat veel mensen zich niet realiseren is dat een tweede huis kopen om te verhuren dichter bij is dan ze denken.
Hoe dan vraag je je misschien af?
Nou veel mensen hebben zonder dat ze het weten flink wat overwaarde opgebouwd in het huis waar ze nu in wonen. Deze overwaarde kan je gebruiken om bijvoorbeeld een grote verbouwing te financieren, maar ook bijvoorbeeld om een tweede huis te kopen voor de verhuur.
Kijk dan komt het kopen van een tweede huis om te verhuren voor veel mensen ineens een stuk dichter bij.
Echter bij het kopen van een tweede huis met de overwaarde van je huidige woning komt nog wel het een en ander kijken. Wat hier allemaal bij komt kijken ga ik in deze blog post behandelen.
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Wat is overwaarde?
Laten we beginnen met het begin. Je hoort het woord overwaarde vaak vallen als mensen praten over hun eigen huis of over de woningmarkt in het algemeen. Maar wat is overwaarde eigenlijk precies?
De beste bron is vaak de Belastingdienst en ook nu heeft de Belastingdienst een duidelijke definitie, zie hieronder:
De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.
Bron: Belastingdienst
Dit is de meest pure en correcte definitie van de overwaarde van een woning. Het betekent dus wel dat als jij precies de overwaarde van je woning wilt weten en benutten dat je eerst je woning moet verkopen. Het verkopen van je eigen woning om de overwaarde te benutten schiet natuurlijk niet op, want je zal zelf toch ook ergens moeten wonen…
Als je een tweede woning wilt kopen met de overwaarde van je eigen huis zal het dus anders moeten aanpakken. Of te wel je wilt je overwaarde van je eigen huis benutten zonder te hoeven verhuizen.
Vaak hanteren banken de schuld-marktwaardeverhouding. De schuld-marktwaardeverhouding is de verhouding tussen je hypotheekschuld en de marktwaarde van je woning.
Aangezien de meeste mensen het hebben over de overwaarde zal ik voor deze blog post ook de term overwaarde gebruiken.
Hoeveel overwaarde heb je?
Als je de overwaarde uit je eigen woning wilt benutten moet je natuurlijk eerst achter hoeveel overwaarde je hebt opgebouwd.
De meeste banken bepalen de overwaarde aan de hand van de actuele hoogte van de hypotheek (ofwel de schuld die je nog hebt) en de “bij de bank bekende marktwaarde van je woning“.
Dus banken verhogen (meestal) zelf niet de marktwaarde van je woning. Dus op papier kan je nog steeds een relatief lage overwaarde hebben. Echter door de gestegen huizenprijzen is ook jouw woning (hoogstwaarschijnlijk) veel meer waard geworden.
Stappen om overwaarde te checken en te actualiseren
Doorloop de volgende stappen om het maximale uit de overwaarde van je eigen woning te kunnen halen:
- Stap #1 – Check je overwaarde; Log in via je bank bij je hypotheek en check wat je huidige overwaarde is
- Stap #2 – Check de marktwaarde van je woning die bekend bij de bank; Als het goed is kan je via het hypotheek portaal van je bank ook zien welke marktwaarde de bank voor jouw woning in hun systeem heeft staan
- Stap #3 – Check de actuele marktwaarde van je woning; Doe zelf een snelle check naar bijvoorbeeld de WOZ-waarde van je woning of kijk via Funda.nl wat de gemiddelde verkoopprijs van huizen is bij jou in de straat
- Stap #4 – Vergelijken marktwaarde bank en actuele marktwaarde; Indien je bij stap #3 erachter komt dat de actuele marktwaarde (veel) hoger is dan de waarde die bekend is bij de bank dan heb je dus meer overwaarde dan er in je hypotheek portaal staat aangegeven
- Stap #5 – Geef stijging van waarde woning door aan de bank; Het verschilt per bank wat zij accepteren om de actuele marktwaarde aan te passen in hun systeem. Meestal moet je een origineel taxatierapport van een gecertificeerde taxateur opsturen. Echter sommige banken accepteren ook een combinatie van een recente WOZ-beschikking en een Calcasa-rapport. Hiervan nemen zij dan de laagste waarde op als marktwaarde voor je woning
Op deze manier heb je het maximale uit de overwaarde van je eigen woning gehaald. Nu kan je door naar de volgende stap.
Laten we snel verder gaan!
Hoe de overwaarde uit je eigen woning benutten?
Bij de vorige stap heb je dus bepaald hoeveel overwaarde je hebt in je eigen woning. Nu is het dus zaak om de overwaarde te gaan benutten.
Overwaarde is dus geld wat vast zit in de stenen van je huis. Hoe kan je dat geld nu uit je stenen krijgen?
Dit kan op twee manieren:
#1 Gebruik maken van hogere inschrijving bij notaris
Het kan zijn dat je bij de koop van je huidige woning van de mogelijkheid gebruik hebt gemaakt om de lening voor een hoger bedrag in te laten schrijven dan het destijds benodigde bedrag. In dat geval betaal je geen notariskosten op het moment dat je de hypotheek wilt verhogen.
Dit is dus de goedkoopste en snelste manier om geld vrij te maken uit de overwaarde.
#2 Door een tweede hypotheek af te sluiten
Kun je u geen gebruik maken van een hogere inschrijving op je eerste hypotheek? Dat is jammer, maar er is nog een manier!
Kun je niet gebruiken maken van een hogere inschrijving dan kun je een tweede hypotheek op je huidige woning afsluiten. Het nadeel is dat je hiervoor opnieuw notariskosten moet betalen. Vaak is de voorwaarde dat je een tweede hypotheek alleen kunt afsluiten bij de bank waar ook je eerste hypotheek loopt.
Let op: Aangezien bijna alle banken weer net andere voorwaarden hebben, is het verstandig om contact met je bank op te nemen en bespreken hoe je de overwaarde van je huis kunt benutten.
Aandachtspunten benutten overwaarde
Houd er rekening mee dat de hypotheekrente voor de overwaarde die je vrij maakt niet fiscaal aftrekbaar is!
Verder moet je er rekening mee houden dat als je overwaarde gaat opnemen de hypotheekrente van je eerste hypotheek ook kan gaan stijgen. De Loan-to-Value (LTV) neemt namelijk toe en bij een hogere LTV rekenen banken een hogere risico opslag. Ook dit kan je het beste met je eigen bank / hypotheekverstrekker door nemen zodat je weet waar je aan begint!
Hoeveel overwaarde heb je nodig?
Hoeveel overwaarde heb je dan nodig om een tweede huis te kunnen financieren? Dat hangt af van wat voor tweede woning je wilt gaan kopen en uiteraard hoeveel overwaarde je hebt opgebouwd in je eigen woning.
Laten we ervan uitgaan dat je voor €250.000 een beleggingspand wilt gaan kopen in de randstad. Uitgaande van een koopsom van €250.000 en aankoopkosten van €10.000 heb je dus in totaal €260.000 nodig voor de aanschaf van dit (fictieve) beleggingspand.
Laten we dan nu gaan kijken naar welke opties je hebt om met de overwaarde dit beleggingspand te financieren.
Optie #1: Tweede woning volledig financieren met overwaarde
De makkelijkste manier om een tweede woning met overwaarde van je eigen huis te financieren is als je voldoende overwaarde hebt voor de volledige financiering. Je hoeft dan dus alleen maar je hypotheek van je eigen woning te verhogen en kan met de vrij gekomen overwaarde een tweede woning als beleggingspand kopen.
In dit geval zal je dus €260.000 aan overwaarde moeten hebben!
Dat is best veel overwaarde aan de andere kant zijn de huizenprijzen vanaf 2013 alleen maar gestegen. Dus kijk niet gek op dat je best een flink bedrag aan overwaarde in je eigen huis hebt opgebouwd.
Een groot voordeel van een beleggingspand financieren uit de overwaarde van je eigen huis zijn de voorwaarden voor de hypotheek. Vaak zijn de voorwaarden veel gunstiger bij een “normale hypotheek” dan bij een vastgoedhypotheek.
Dat scheelt je kosten en geeft je een hoger bruto aanvangsrendement aangezien je meestal een lagere hypotheekrente krijgt dan bij een vastgoedhypotheek.
Mooie win-win situatie dus!
Optie #2: Tweede woning deels financieren met overwaarde
Vaak is alleen de overwaarde van je eigen woning niet voldoende om een tweede huis in zijn geheel mee te kunnen financieren.
Deels overwaarde aangevuld met spaargeld
De meest voorkomende manier is dat mensen overwaarde gebruiken om hun spaargeld aan te vullen en zo voldoende financiële middelen creëren om een tweede huis te kunnen kopen. Voordeel van deze optie is dat je gelijk je spaargeld aan het werk zet (je krijgt nu namelijk toch geen rente op je spaarrekening) en dat je het hefboomeffect gebruikt door met geleend geld te investeren.
Deels overwaarde aangevuld met vastgoedhypotheek
Stel dat je “slechts” €100.000 aan overwaarde kunt vrij maken uit je eigen woning en geen spaargeld hebt. Kan je dan geen tweede huis kopen?
Je zou misschien denken van niet, omdat je in dit rekenvoorbeeld dus €160.000 te kort komt. Echter je kunt die €100.000 gebruiken als inleg eigen inbreng voor een vastgoedhypotheek.
Voor het afsluiten van een vastgoedhypotheek heb je meestal 30% (soms 20%) eigen inbreng nodig. In dit rekenvoorbeeld voldoe je hier met €100.000 dus met gemak aan! Kortom je kan zo dus de gehele €260.000 aan financiering bij elkaar krijgen.
Let wel op dat in dit geval je dus twee hypotheken hebt afgesloten om je tweede huis te kopen! Vraag jezelf kritisch af of je de maandelijkse kosten ook een aantal maanden kunt opbrengen als je geen huurinkomsten hebt. Er kunnen namelijk altijd onverwachte dingen gebeuren! Dus neem geen onnodige risico’s.
Lees meer achtergrond informatie in de blog post “Hoe een beleggingspand financieren?” over het financieren van een beleggingspand.
Kijken, kijken, kijken, dan pas kopen
Ondanks de coronacrisis in 2020 is de huizenmarkt oververhit. Mocht je nu met behulp van de overwaarde van je eigen huis een tweede woning kopen, zorg dan dat je goed voorbereid op pad gaat.
Een tweede huis kopen als beleggingspand heeft namelijk alleen zin als je er ook een goed rendement mee behaalt. Anders kan je net zo goed in je eigen huis laten zitten.
Voor beginnende vastgoedbeleggers / investeerders is het aan te raden om een aankoopmakelaar in te schakelen. Vaak krijg ik de vraag of ik een goede aankoopmakelaar kan aanbevelen. Zelf kan ik alleen makelaars aanbevelen in de regio waar ik in investeer. De beste manier om in jouw regio een goede aankoopmakelaar te vinden is via Makelaarzoeker.
Lees de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” voor meer informatie over het zoeken en vinden van een goed renderend beleggingspand.
Eindoordeel
Een tweede woning kopen met de overwaarde van je eigen huis is de enige manier om een beleggingspand te kopen “zonder eigen geld”. Uiteraard is het gebruiken van de overwaarde ook geld, maar dan maak je geld vrij dat anders vast zit in stenen.
Een tweede huis kopen met overwaarde kan erg aantrekkelijk zijn omdat de hypotheek voorwaarden vaak gunstig zijn. Verder hebben de meeste mensen met een koophuis vaak meer overwaarde dan ze zelf denken. Dit komt door de sterk gestegen huizenprijzen van afgelopen jaren. Dit maakt dat het voor een veel grotere groep mensen mogelijk is om een tweede woning te kopen om te verhuren!
Laat je wel goed adviseren bij de aankoop van je (eerste) beleggingspand. Neem een goede aankoopmakelaar in de hand zodat je een goed rendement beleggingspand kunt kopen.
Wil je nu ook beginnen met investeren in vastgoed? Lees in de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?” welke stappen je moet doorlopen.
Heb jij ervaring met het kopen van een tweede woning met behulp van je overwaarde van je eigen huis? Deel je ervaringen en tips via het onderstaande reactie formulier!
Opmerking tav reacties
Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 14 augustus 2020. Ik heb deze blog post december 2021 een update gegeven om weer helemaal actueel te zijn. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.
Hoi Ewoud, interessant artikel!
Eind 2019 heb ik mijn woning gekocht met familiehypotheek en eigen geld. Momenteel is de hypotheek nog zo’n 40% van de marktwaarde van de woning. Ik zit eraan te denken om samen met mijn vriendin een eigen woning te kopen en mijn huidige woning aan te houden om te verhuren. Omdat ik het samen doe met mijn vriendin heb ik ook maar de helft nodig. De nieuwe woning zal niet (veel) duurder zijn dan mijn huidige en ik heb wat eigen geld. Weten jullie wat handig is, zijn banken gewilliger om een hypotheek te geven voor de overwaarde van mijn huidige woning (belastingtechnisch niet handig) of eerder een hypotheek voor de aankoop van de nieuwe woning (belastingtechnisch handiger). Wordt dit dan een normale hypotheek of een verhuurhypotheek genoemd?
Ben benieuwd wat jullie er van denken,
Groetjes,
Arjen
Goedemorgen Arjen,
Ten eerste mijn dank voor je reactie en je feedback ?. Altijd leuk als er mensen de tijd en moeite nemen om wat van zich te laten horen.
Zelf denk ik dat de beste optie is om jullie nieuwe huis samen aan te kopen met een nieuwe “normale” hypotheek en dan de hypotheek van jullie huidige woning laten omzetten in een verhuurhypotheek. Maar dat is mijn snelle inschatting zonder jullie hele financiële plaatje en toekomst plannen te kennen.
Lijkt me verstandig om jullie situatie met een partij te bespreken die zowel verhuurhypotheken als “normale” hypotheken aanbieden. Hieronder een aantal partijen die je hiervoor kan benaderen.
– Financiering Regelen
– Meesters in Hypotheken
– Thuiz Hypotheken
Dan kan je met een expert bespreken wat voor jullie het beste is en daarna verdere stappen ondernemen.
Hopelijk kan je hier verder mee! Veel succes en wellicht tot ziens.
Grt,
Ewoud
Interessante blog. Bedankt, ik lees ze graag en leer er van. Aangezien mijn huwelijk hoogstwaarschijnlijk sneuvelt, ben ik op zoek naar informatie. Onderstaande situatie wordt binnenkort ook met erkende financieel adviseur besproken. Ik wil echter hier nu wat ervaringen en meningen op doen. Hopelijk voor een situatie die zich niet gaat voordoen, maar dat weten we nog niet.
Er komt wellicht een scheiding. Koophuis is van ons samen. Hypotheekschuld nog 150K. Waarde inmiddels 300K. Vrouw wilt met twee minderjarige kinderen liefst in huis blijven wonen, maar kan het niet betalen. Andere huizen in de buurt kopen of huren, is ook niet mogelijk. Enige optie is dat ik het huis zelf koop en dan verhuur aan haar (bank zal volgens diverse internetartikelen geen bezwaren maken indien waarde woning hoger is dan hypotheek. Waarde is 300K, hypotheek zal 225K zijn na het uitkopen van mijn vrouw) Met de overwaarde en haar salaris kan zij wel een ‘huur’ betalen dat mijn hypotheeklasten dekt.
Met mijn inkomen kan ik zelf zo’n 275.000 aan hypotheek krijgen. Los even van eventuele partner alimentatie. Er zijn verder geen schulden gelukkig. 10 jaar rente op 225K is 0,88% bij BLG (annuïteit) is bruto 711 Euro en netto 680 Euro. Met haar inkomen kan mijn vrouw 125.000 Euro lenen. 10 jaar rente op 0,88% annuïteit is dat netto 380 Euro.
Stel dat het allemaal kan en dat we ook samen afspraken maken over de duur van de huurperiode, onderhoudskosten, verkoop woning etc. Dan is het voor mij van belang: kan ik zelf nog een huis/ appartement kopen? Normaal als je een tweede huis wilt kopen voor de verhuur bijvoorbeeld, kun je een particuliere vastgoedhypotheek afsluiten. Echter ik verhuur mijn eigen woning al, dus heb een ‘normale’ tweede hypotheek nodig. Kan dit, zo ja welk soort is dat dan en hoe kan ik de hoogte bepalen? Bij de verhuur van mijn huis aan mijn vrouw, hoef ik geen winst te maken, het moet kosten dekkend zijn. Zodat mijn uitgaven gedekt worden met de inkomsten en ik dus wel zelf nog een hypotheek kan afsluiten.
Volgens mij kan ik wel een woning huren, want bij de aanvraag van een woning wordt niet gevraagd of ik een hypotheek uitgave heb. Wel schulden zoals studie of consumptief krediet of partner alimentatie. Maar het liefst koop ik zelf wat.
Welke mogelijkheden voor een tweede hypotheek heb ik, als ik mijn ‘eigen woning’ verhuur aan mijn vrouw?
Alvast bedankt!
Goedemorgen, wat een vervelende situatie is dit zeg! Hopelijk gaat het u er samen met uw vrouw op een goede manier uitkomen.
Dat is het allerbelangrijkste niet alleen voor u en uw vrouw, maar natuurlijk ook voor de kinderen.
Ik moest even nadenken hoe ik hier nu op moest reageren, vandaar mijn wat vertraagde reactie. Excuus hiervoor.
De situatie die u echter beschrijft is zo persoonlijk en met grote impact voor u en uw vrouw dat ik daar van achter mijn laptop niks over kan, maar vooral moet gaan zeggen.
Dan schep ik wellicht verkeerde verwachtingen en stuur ik jullie in een verkeerde richting. In deze situatie is “geen advies, beter dan slecht advies“. U en uw vrouw moeten echt met iemand om de tafel gaan zitten en hier de de tijd voor nemen om het door te spreken.
Mijn enig “advies” is om samen bij een meerdere financiële adviseurs langs te gaan. Op deze manier hoort u beide van verschillende partijen wat voor jullie situatie de mogelijkheden zijn en kunnen jullie daar zelf dan de beste keus voor jullie situatie voor maken.
Ik wens u en uw vrouw veel sterkte en wijsheid toe in deze moeilijk tijd.
Bedankt Ewoud. We gaan zeker advies inwinnen bij adviseurs. Ik dacht aan 1, maar het is beter om er nog 1 of 2 te raadplegen. Bedankt voor de tip.
Geen dank. Heel veel sterkte in deze moeilijke tijd en veel wijsheid toegewenst.
Het ga je goed.
Ewoud,
Ik wil een beleggingspand kopen van €250.000 incl kk €275.000.
Financiering 100.000 eigen geld en €175.000 overwaarde (oftewel verhogen hypotheek met dat bedrag).
Voor de belasting moet ik op basis van zeg 67% van de WOZ-waarde van €250.000 belasting betalen. Daar mag ik lees ik de hypotheekschuld in mindering brengen. Oftewel zou gaan om bedrag van €250.000 – €175.000 = €75.000 belasting betalen.
Daarbij ga ik er dus vanuit dat ik de verhoging van de hypotheek op eigen huis in mindering kan brengen. Vraag klopt die aanname.
Dank alvast.
Nico
Beste Nico,
Leuk dat je de tijd hebt genomen om een reactie achter te laten. Dank daarvoor!
Bij het opnemen van de overwaarde van je eigen woning is de tweede hypotheek inderdaad aftrekbaar ik box 3. Zie hier de toelichting van de Belastingdienst voor welke schulden je mag aftrekken.
De hypotheekrente voor de tweede hypotheek op je eigen woning, die je gaat gebruiken voor aanschaf van een beleggingspand, is niet aftrekbaar. Let wel op dat voor het opnemen van de overwaarde de bank de “leencapaciteit” zal gaan toetsen. Je moet namelijk wel voldoende inkomen hebben om de extra maandlasten te kunnen dragen.
Ik zou zeggen neem eens contact op met een intermediair om je verhaal door te spreken. Dan weet je zeker waar je aan toe bent en wellicht zijn er meer of andere opties waar je nog niet aan gedacht hebt.
Zelf zou ik dan één van de volgende partijen benaderen:
– Financiering Regelen
– Thuiz Hypotheken
Dit zijn beide intermediairs die gespecialiseerd zijn in het financieren van vastgoedbeleggingen. Echter je kan hier ook een terecht voor het opnemen van overwaarde van je eigen woning. Dan weet je gelijk hoe je totaal plaatje eruit komt te zien en voorkom je verrassingen.
Nou ja hopelijk heb je hier wat aan. Veel succes ermee!
U kunt uw vakantiehuis niet alleen verhuren maar u kunt deze ook te ruil aanbieden op een ruilplatform. De website van http://www.tweedewoningruil.nl is de enige huizenruil site die zich enkel richt op vakantiehuizen. Zo haalt u nog meer vakantie en rendement uit uw tweede woning.
Huizenruil is voor vele mensen al bekend, echter http://www.tweedewoningruil.nl richt zich enkel op mensen met een tweede huis. Dat biedt voordelen, zo kunt u de periode wanneer men ruilt vrij afspreken en de mensen waarmee u ruilt, weten wat uw bezit waard is. Zo bent u geen kosten kwijt aan een vakantie ergens anders.
Deze website is een goede aanvulling voor de steeds grotere groep mensen die in het bezit zijn van een tweede woning.
Beste G de Bruyn,
Dank voor uw reactie. Fijn dat u de tijd heeft genomen om een reactie achter te laten!
Deze reactie was beter op zijn plaats geweest bij de blog post “Vakantiehuis kopen als belegging“. Desalniettemin bedankt voor uw toevoeging.
Goedenavond,
Ik ben op zoek naar een tweede en onpartijdige mening.
We hebben een woning van €650.000 met €320.000 overwaarde. De hypotheek staat 30 jaar rentevast op 2,8%. Afgesloten in 2017 voor €360.000.
Nu is de rente gezakt naar 1,8% voor 30 jaar vast. De boete hiervoor bedraagt €30.000, maar bespaart ons wel €70.000 over de resterende looptijd. Blijkbaar zou je daar ook de helft van kunnen terugkrijgen via belastingen.
Nu bedachten we: als we toch de hypotheek openbreken, dan kunnen we net zo goed €200.000 – 250.000 van de overwaarde opnemen door de hypotheek te verhogen en hiermee een appartement kopen om te verhuren.
1,8% rente ipv de 4,5% rente als alternatief bij een reguliere vastgoedhypotheek scheelt dag en nacht.
Bovendien hoeven we maar €30.000 eigen geld in te brengen (waarvan de helft terug komt). Dus €15.000. Terwijl je normaal €60.000 tot €70.000 eigen middelen moet inleggen.
Dus met €15.000 kunnen we €70.000 besparen op onze lopende hypotheek en een beleggingspand kopen met een zeer lage rente met bijna geen eigen inbreng.
Het voelt te goed om waar te zijn. Wat mis ik hier? Of zeg je: doen!
Dank je alvast!
Beste JP,
Dank voor je uitgebreide reactie. Als ik je vraag lees lijkt me dat in hoofdlijnen te kloppen. Hieronder een paar op- en aanmerkingen.
Boeterente
Wat de boeterente betreft zie de volgende link naar de site de Belastingdienst om te lezen wat de voorwaarden zijn. De eventuele boeterente kan je dus aftrekken van je inkomstenbelasting.
Wijziging tariefklasse hypotheek
Let op dat bij het opnemen van overwaarde de tariefklasse waar de hypotheek in valt verandert. De tariefklasse wordt bepaald door de verhouding tussen de hoogte van de totale hypotheek en de marktwaarde van de woning, ook wel de Loan-to-Value (LTV) genoemd. Bij jullie zal de LTV omhoog gaan waardoor de hypotheek in een hogere tariefklasse komt en je dus meer rente gaat betalen. Aangezien de rente nu een stuk lager staat dan in 2017 zal nog steeds de huidige hypotheekrente in een hogere tariefklasse lager zijn dan wat jullie nu betalen.
Check de voorwaarden van je bank
Verder is het goed om jullie plan met jullie bank te bespreken. Banken hebben namelijk alleen hun eigen regels van hoe zij omgaan met het opnemen van de overwaarde. Bij sommige banken (zoals bv de Lloyds bank) mag je de hypotheek tot max 90% van de marktwaarde van de woning verhogen. Welke voorwaarden er bij jullie bank precies gelden moet je zelf navragen en uiteraard vragen of de bank jullie een formeel voorstel kunnen doen.
“Normale hypotheek” versus vastgoedhypotheek
Het klopt inderdaad dat je betere voorwaarden hebt als je de overwaarde gebruikt voor het aankopen van een beleggingspand dan als je een vastgoedhypotheek gebruikt. De rente van een vastgoedhypotheek is namelijk nog steeds aanzienlijk hoger.
Let er wel op dat bij het verhogen van jullie hypotheek de bank opnieuw zal gaan checken of jullie inkomsten voldoende zijn om de lasten van de hogere hypotheek te dekken. Meestal moet je weer het normale traject van goedkeuring voor een hypotheekaanvraag doorlopen.
Kortom zoals eerder aangegeven lijkt het me in hoofdlijnen te kloppen. Check wel nog even de details en voorwaarden met jullie bank.
Hopelijk kunnen jullie hier verder mee. Veel succes in ieder geval!
Tip: om een snelle en toch nauwkeurige indicatie te krijgen is of het verstandig is om jouw hypotheek over te sluiten biedt http://www.ikbenfrits.nl een goede tool. ‘Ikbenfrits” is een online hypotheek adviseur. Op basis van jouw persoonlijke situatie, zoals salaris, huidige hypotheek en voorwaarden etc wordt razendsnel een berekening gemaakt.
Beste Erwin,
Kijk dat is een goede tip! Dank voor het delen, nu kunnen anderen daar ook van gebruik maken.
Ik ga het ook eens invullen en kijken hoe het eruit ziet en dat vergelijken met de informatie die ik van mijn eigen bank heb ontvangen.
Super dat je dit wilde delen!
Interessant artikel, bedankt!
Onze huidige vrijstaande woning (waarde ca €800.000) is aangekocht met de opbrengst van de vorige woning en spaargeld. Kan ik daar alsnog een (aflossingsvrije) hypotheek op nemen voor de aankoop van een appartement voor mijn studerende kinderen of een recreatiewoning?
Beste Sandra,
Ten eerste mijn dank voor je reactie! Leuk dat je daar de tijd voor genomen hebt.
Wat betreft je vraag of je een (aflossingsvrije) hypotheek kunt afsluiten op je reeds afgeloste woning dat hangt af van veel verschillende factoren. Ongetwijfeld kun je via een hypotheek hier geld uit vrij maken, tegen welke voorwaarden is per bank verschillend. Uiteraard speelt ook jullie financiële situatie mee. Lees eens dit artikel op de site van de Consumentenbond voor wat de mogelijkheden zijn.
Vervolgens zou ik gewoon een afspraak maken bij De Hypotheker, NBG of de Hypotheekshop voor een verkennend gesprek. Het eerste gesprek is meestal gratis en dan kunnen jullie echt specifiek naar jullie situatie kijken en bepalen wat voor jullie de beste optie is.
Excuus dat ik hier niet verder inhoudelijk po kan reageren. Maar “beter geen advies dan slecht advies” zeg ik.
Beste HKOTV,
Ik heb ook een vraag. Ik heb zelf een koophuis, hypotheekbedrag €250.000. Waarde huis ongeveer €450.000. Ik en mijn partner zijn in vaste dienst verzamel jaar inkomen ongeveer €100.000. Nu heb ik een dochter nog inwonend waar we een huis voor bekijken. Zelf heeft ze nu een ww uitkering omdat haar dienstverband door corona is beëindigd. Wij als ouders willen haar helpen met kopen van een appartement tot 2 ton. Als ik ga googelen stuit ik op meerdere opties. 2e hypotheek nemen, overwaarde opnemen, familiehypotheek, generatiehypotheek etc. De verwachting is dat ze op korte termijn weer gaat werken. Ik wil de meest gunstige optie, heb je hierin ook advies?
Hoor graag van je en super bedankt alvast! Groetjes Julide
Beste Julide,
Ten eerste mijn dank dat je de tijd hebt genomen om te reageren.
Dat vind ik een moeilijke vraag om via een reactie op een blog post goed te beantwoorden. Ik stel voor dat jullie eens langs gaan bij een hypotheekadviseur (bv De Hypotheker of NBG of jullie eigen bank). Het eerste gesprek kost je vaak niks en na een uur hebben jullie een aantal scenario’s netjes doorgerekend en weten jullie wat voor jullie de beste keuze is.
Zie hier onder een aantal “high level” antwoorden om het geheel duidelijk te krijgen:
– Schenking; Houd rekening met de regels die gelden voor een schenking voor aanschaf van eigen woning kind, zie hier de voorwaarden.
– Overwaarde opnemen / 2de hypotheek nemen; Als je overwaarde wilt opnemen zal je hiervoor een 2de hypotheek moeten aangaan. Dus de optie van een 2de hypotheek nemen en overwaarde opnemen is in mijn optiek hetzelfde. In dit geval gaat de bank wederom kijken naar jullie financiële situatie en de opgebouwde overwaarde. Afhankelijk van bij welke bank jullie zitten en de uitkomst van de screening van de bank zou je dan vaak tot zo’n 90% van de huidige waarde van jullie woning als nieuwe hypotheek kunnen nemen.
Dit vrijgekomen bedrag kunnen jullie vervolgens schenken (zie bovenstaande regels voor schenkingen) of kunnen lenen aan jullie dochter (zie hieronder de familiehypotheek)
– Familiehypotheek; Een familiehypotheek is hetzelfde als een gewone hypotheek, alleen wordt (een deel van) het geld niet geleend van een bank maar van een familielid. Dit lijkt me een prima optie voor jullie, echter dan moeten jullie wel geld vrij maken uit jullie overwaarde. Tenzij jullie uiteraard spaargeld of andere direct beschikbare middelen hebben. Lees hier meer details over op de site van Eigen Huis (zie link)
– Generatiehypotheek; Bij mijn weten is een generatiehypotheek hetzelfde als een familiehypotheek. Zie ook de volgende link voor meer informatie
Dus zoals aangegeven graag contact opnemen met een financieel adviseur / hypotheekadviseur en samen de verschillende scenario’s door rekenen. Dan hebben jullie alles op papier en maak je een keuze gebaseerd op feiten. Hopelijk kunnen jullie hier verder mee. Veel succes idg!
Hoi HKOTV,
Ik vind jouw site erg boeiend en leerzaam. Maar dat had ik al eerder geschreven 🙂 Zit nu e.e.a. na te lezen. Dus ben ik zo vrij om even te reageren. ik weet dat je eerst de reacties leest en dan pas plaatst. Dus deze reactie mag je weglaten en eventueel zelf met een toevoeging komen als je het met me eens bent. 🙂 Twee opmerkingen bij het artikel en de reactie:
Je schrijft: Dat scheelt je kosten en geeft je een hoger bruto aanvangsrendement aangezien je meestal een lagere hypotheekrente krijgt dan bij een vastgoedhypotheek. (/Unquote). M.i bedoel je het Netto AanvangsRendement. Ik hanteer voor de bepaling van de BAR. De bruto huuropbrengsten / totale investering. Dus dat is zonder rekening te houden met rentekosten. Voor de bepaling van de NAR hou ik wel rekening met rentekosten, dotatie onderhoud belasting etc (overigens geen rekening houdend met aflossing)
Mbt jouw reactie aan Julide:
Een generatiehypotheek is niet hetzelfde is niet hetzelfde als een familiehypotheek (zie https://www.hypotheker.nl/begrippenlijst/hypotheek-afsluiten/generatiehypotheek/ voor een begripsomschrijving). Bij een generatiehypotheek staan de ouders / grootouders garant voor de financiele verplichting voortvloeiende uit deze hypotheek. Dit gebeurt op basis van een inkomenstoets. Het voordeel van een familiehypotheek (zie jouw link naar Bouvy) is dat de ouders een lening verstrekken(uit eigen middelen) aan de kinderen tegen een hogere percentage dan de hypotheekrente bij de bank. De hogere rente die betaald wordt door het kind wordt gecompenseerd door een hogere renteaftrek en als je ouders gebruik een deel van hun winst weer terugschenken dan ontstaat er een win-win situatie. Ook hier de opmerking dat je je goed moet laten adviseren door een deskundige (hypotheekadviseur of adviseur VEH) om problemen met de belastingdienst te voorkomen.
Goedemorgen Erwin,
Leuk om je terug te zien en dank voor je uitgebreide reactie. Dat wordt erg gewaardeerd!
Zie hier onder mijn reactie op je terugkoppeling.
Reacties op blog posts
Misschien toch wel even goed om kort aan te geven hoe dit nu werkt. Het zit namelijk zo. Als ik een reactie ontvang van een nieuwe lezer (dus nieuw mailadres) die nog niet eerder een reactie heeft achtergelaten dan krijg ik een melding en moet ik die reactie handmatig goedkeuren. Vandaar dat mensen die voor de eerste keer reageren niet gelijk hun reactie op de blog terugzien. De reden voor deze instelling is dat er (helaas) dagelijks heel veel spam binnen komt voor viagra pillen, louche leningen en aanbiedingen om miljonair te worden als je geld stort op een onbekende rekening. Daarnaast zijn er enkele mensen die het nodig vinden om grove / kwetsende reacties achter te laten. Al deze reacties plaatst ik in de “spam folder” en die zien de lezers van de blog dus niet.
Alle andere reacties (positief en negatief) laat ik toe. Ik heb de wijsheid zeker niet in pacht en regelmatig krijgen ik opmerkingen over spelfouten of andere onvolkomenheden die ik dan weer kan corrigeren. Op al deze reacties probeer ik binnen 24 – 48 uur een antwoord te geven.
Belangrijk om te melden dat in het geval iemand (jij in dit geval) een 2de reactie achter laat op de blog ik deze niet hoef goed te keuren. Die staat er dan dus zonder dat ik het gezien het online. Zo ook bij beide reacties die jij vannacht hebt achter gelaten. Hier kan dus ook kritiek of een negatieve reactie bij zitten, maar ik vind het alleen maar goed als mensen kritisch zijn, dus dat is prima.
Wat betreft je terugkoppeling op mijn reactie
Het lijkt er inderdaad op dat mijn reactie niet helemaal juist is. Ik zal die nog eens nalezen en corrigeren. Mijn dank dat je me hier op wees!
Verder fijn dat je het verschil tussen een familiehypotheek en generatiehypotheek verduidelijkt. Ook dit zal ik corrigeren! Top.
Door op deze manier met reacties om te gaan geef ik hopelijk transparant weer dat ik zeker niet alles weet (zie ook mijn disclaimer en waarschuwing onder aan de blog). Voor enkele antwoorden bel ik namelijk ook gewoon met de Belastingdienst of bank om zaken na te vragen. In dit geval is mijn reactie niet helemaal correct het wijs jij me hier op. Op deze manier wordt de blog alleen maar beter, dus geen probleem dat je me er op wijst!
Fijne feestdagen toegewenst!
Hi!
Bedankt voor het plaatsen van dit artikel die helemaal op mij van toepassing is, echter stuit ik op een probleem.
Situatie: in 2014 mijn huidige woning in Amsterdam gekocht met een hyptoheek van €115.000 Euro via de ING en €100.000 eigen geld. Nu 6 jaar later is mijn woning €575.000 waard.
Een mooie overwaarde!
Nu geeft ING alleen aan hier niet naar te kijken voor een 2de hypotheek en puur alleen naar salaris te kijken. Ik kan dan slechts nog 90K bijlenen, bovenop de €110K die ik al heb. Dat is toch hele andere informatie dan ik hier teruglees.
Hoe zit dit precies? Of zou ING hier een fout gemaakt hebben?
Groeten
Daira
Beste Daira, ten eerste mijn dank voor je reactie!
Ik weet niet de regels van alle verschillende banken, maar het opnemen van de overwaarde van je woning is feitelijk het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Hier zal de bank dus weer een inkomenstoets voor doen net zoals werd gedaan bij de aanvraag van je eerste hypotheek. De bank wil namelijk zekerheid hebben dat je ook de nieuwe lening (hypotheek) netjes kunt terug betalen. Dus ik denk dat de ING gewoon doet wat zij doen voor elke hypotheek aanvraag. Wat ik wel gek vind is dat ik zou verwachten dat zij kijken naar je salaris en de overwaarde. Dat zijn namelijk de 2 factoren die bepalen hoeveel overwaarde je kunt opnemen. Heb je geen overwaarde dan kan je dat ook niet opnemen…
Het grote voordeel van het opnemen van de overwaarde zit meer in de zeer lage hypotheekrente die nu geldt voor “normale hypotheken” in combinatie met gunstigere voorwaarden (bv langere looptijd). Ook nog nu is de hypotheekrente voor een vastgoedhypotheek een stuk hoger. Dus als je overwaarde kunt vrijmaken en kunt gebruiken als aanbetaling voor een beleggingspand is dat over het algemeen gunstig.
Ik ben met je eens dat mijn blog post op dit punt niet duidelijk genoeg is. Ik zag dat zsm aanpassen om eventuele verwarring te voorkomen.
Nogmaals dank voor je input! Veel succes ermee!
Beste HKOTV,
Met veel interesse lees ik alle informatie op je site. Hopelijk kan je ook wat advies of aandachtspunten geven over een situatie die wij overwegen.
Dit artikel gaat over de aanschaf van een tweede woning om te verhuren, maar wij zouden het juist andersom willen doen: Wij willen onze huidige woning gaan verhuren en zelf een nieuwe woning kopen om in te wonen.
We lazen over een verhuurhypotheek. Daarmee kan een woning worden gekocht door een particulier met als doel deze te verhuren.
Wij willen een dergelijke hypotheek nemen om onze huidige woning te herfinancieren voor het resterende hypotheekbedrag, zodat we met de huurinkomsten deze hypotheek verder kunnen aflossen. Onze eerste rentevast-periode van 10 jaar loopt in 2023 af, dus willen we de mogelijkheden voor verschillende vormen van (her)financieren alvast bekijken. Onze hypotheek voor onze huidige woning loopt dus officieel nog 20 jaar.
Voor onze nieuwe woning (nog niet op het oog) moeten we dan t.z.t. een nieuwe hypotheek afsluiten. Deze willen we betalen met onze maandelijkse inkomsten uit loon en op termijn ook de inkomsten uit de verhuurde woning (zodra deze volledig is afbetaald).
We hebben interesse om ons huidige woonhuis te verhuren, gezien het feit dat het appartement zich uitstekend leent voor verhuur aan bijvoorbeeld expats, vanwege de locatie, omgeving, type appartement, grootte etc. Dit kan een aantrekkelijke huuropbrengst opleveren.
Onze huidige woning heeft een aanzienlijke overwaarde, echter we weten niet wat een gewenste situatie is voor een bank.
– Wat is belangrijk voor een bank voor een dergelijke constructie?
– Zou de beide financieringen bij dezelfde verstrekker moeten?
– Wat is belangrijker (ook voor de bank) in de aanloop naar 2023: meer spaargeld opbouwen voor de aanbetaling van de nieuw aan te kopen woning of de huidige hypotheek zoveel mogelijk aflossen?
– Zijn er nog alternatieve mogelijkheden voor onze situatie?
We kijken uit naar je adviezen!
Groeten, Anton
Beste Anton,
Ten eerste mijn dank voor je uitgebreide reactie! Leuk om jullie ideeën te lezen.
Dat zijn nogal wat vragen die jullie hebben… Ik moet eerlijk gezegd zeggen dat dit eigenlijk te complex is om zo via een reactie goed te beantwoorden.
Desalniettemin hierbij mijn reactie op jullie vragen:
“– Wat is belangrijk voor een bank voor een dergelijke constructie?”
De eisen van de bank voor het gebruik maken van overwaarde verschillen van bank tot bank. Meestal gelden dezelfde eisen als bij het aanvragen van een “normale hypotheek” en je moet uiteraard overwaarde hebben. Daarnaast kan je bij sommige banken (zoals bv de Lloyds Bank) tot maximaal 90% van de woningwaarde een hypotheek nemen. Kortom deze vraag kan je echt het beste met jullie bank bespreken, dan weten jullie precies waar jullie aan toe zijn (en krijg je geen advies van mij wat uiteindelijk toch niet van toepassing is voor jullie).
“– Zou de beide financieringen bij dezelfde verstrekker moeten?”
Hangt ervan af bij welke bank jullie zitten. Er is namelijk slechts beperkte keuze in banken die vastgoedhypotheken aanbieden voor de verhuur. Voor een vastgoedhypotheek gelden ook andere eisen dan voor een “normale hypotheek”.
“– Wat is belangrijker (ook voor de bank) in de aanloop naar 2023: meer spaargeld opbouwen voor de aanbetaling van de nieuw aan te kopen woning of de huidige hypotheek zoveel mogelijk aflossen?”
Overwaarde vrij maken uit een hypotheek of een herfinanciering regelen is altijd moeilijker dan als je zelf vermogen vrij beschikbaar hebt. Als je langere maandlasten willen dan zullen jullie uiteraard moeten gaan aflossen. Willen jullie een woning voor de verhuur aanschaffen dan is vermogen opbouwen waar je direct over kunt beschikken belangrijker.
“– Zijn er nog alternatieve mogelijkheden voor onze situatie?”
Er zijn vast verschillende alternatieven te bedenken. Als eerste stap zou ik aanraden om contact op te nemen met jullie bank van jullie huidige hypotheek. Bespreek eerst met hun wat er mogelijk is. De voorwaarden van een “normale hypotheek” zijn namelijk gunstiger dan voor vastgoedhypotheken. De volgende stap is om te bekijken welke bank jullie de gunstigste vastgoedhypotheek kan aanbieden. Dit gaat altijd via een intermediair. Neem hiervoor eens contact op met de volgende partijen:
– Beleggingspanden financieren
– Mogelijk.nl
– Financiering Regelen
Dan hebben jullie het hele plaatje compleet en kunnen jullie op basis hiervan een gefundeerde keuze maken. Verder zou ik aanraden eens met een financieel adviseur te gaan sparren over jullie plannen. Wellicht heeft hij/zij nog goede ideeën voor jullie situatie.
Hopelijk kan je hier verder mee. Veel succes!
Beste HKOTV,
Allereerst dank voor de zeer leerzame blogs die u plaats op uw site.
Ik heb een aantal vragen m.b.t het willen verhuren van mijn woning.
Ik ben de (gelukkige) eigenaar van een groot pand (herenhuis) in Rotterdam met ruim 210 m2.
Het pand bestaat uit 4 woonlagen en heeft helaas geen meerdere appartementsrechten.
Nou wil ik dit pand verhuren omdat het veel te groot is voor mij alleen en ik denk dat ik met verhuren er een goed rendement uit kan halen.
Om een duidelijk beeld te schetsen zal ik mijn buurman als voorbeeld gebruiken.
Zijn pand is een stuk kleiner dan dat van mij en telt 160m2 wat hij verhuurt aan studenten, voor een gemiddelde huur van 450€ per kamer.
In eerste instantie zette hij er een woongroep in maar heeft nu een vergunning gekregen tot kamerverhuur aan studenten.
Met mijn oppervlakte kan ik er wel 10 kamers van maken. Alleen vraag ik me af wat is wijsheid?
Ik zal een aantal scenario’s hieronder opsommen en wat u als keuze zou maken en anderen die meelezen mogen wat mij betreft ook reageren 🙂
Scenario 1: een aanbouw plaatsen op de begane grond van 30m2 zodat ik de begane grond kan splitsen van de rest van de woning en de begane grond in principe ook los kan verhuren. De begane grond heeft dan na de aanbouw een oppervlakte van ongeveer 90m2. Er zit in principe al een keuken, wc, douche en ruime tuin op de begane grond.
Er zouden dan 2 woongroepen gevormd kunnen worden, begane grond 3 studenten en op de 1e, 2e en 3e etage 7 studenten.
Scenario 2: een aanbouw op de begane grond en een vergunning aanvragen voor losse kamerhuur 10 kamers. Waarbij ik mij overigens afvraag of het verplicht is om een woonkamer te hebben als je losse kamers verhuurt. Dit is wel een eis als het gaat om een woongroep, maar nergens heb ik kunnen lezen dat dit ook geldt voor losse kamerverhuur aan studenten. In de voorwaarden van de gemeente staat: iedere student beschikt over minimaal 18 m² (eigen kamer + zijn aandeel in gemeenschappelijke ruimten)
Bedoelen ze hiermee dat elke kamer minimaal 18m2 dient te zijn of is dit inclusief de gemeenschappelijke ruimtes zoals wc, douche, keuken. Dus mag een kamer bv ook 15m2 zijn en met gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes dat je dan uitkomt op 18m2?
Ik zie uw reactie graag tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Beste Jaap, ten eerste mijn dank voor uw uitgebreide reactie! U legt ons (mij en de andere lezers) een prachtig vraagstuk voor.
Ten eerste bent u in het bezit van een pand met een prachtig oppervlak! Verder is Rotterdam momenteel echt booming en geschikt voor bijna elke doelgroep. Kortom de mogelijkheden zijn bijna eindeloos. Het is inderdaad dus verstandig om een aantal scenario’s uit te denken, daar de voor- en nadelen van op te schrijven en daar een rendementsberekening bij te maken. Het is niet zo dat u zich alleen moet laten leiden door het hoogste rendement, maar kijk ook naar het vastgoedbeheer (ofwel hoeveel tijd wilt u daar zelf aan besteden of wilt u het uitbesteden, zie ook “Vastgoedbeheer; Zelf doen of uitbesteden?“) en waar u zelf wilt gaan wonen. Dat laatste is mij namelijk niet helemaal duidelijk.
Bent u van plan de gehele woning van 210 m2 te gaan verhuren of wilt u zelf ook nog in een gedeelte van uw woning blijven wonen?
Mijn reactie baseer ik op mijn aanname dat u van plan bent zelf ergens anders te wonen en dus uw hele woning wilt gaan verhuren.
Scenario 1: Lijkt me een prima optie. Wel zou ik eerst bij de gemeente zorgen dat alle vergunningen op orde zijn voordat u begint aan een dure verbouwing. Verder zal de waarde van uw woning bij splitsen toenemen. Dit kunt u vervolgens op termijn weer gebruiken om uw vastgoed portefeuille uit te breiden door bv een herfinanciering. Lees meer hierover in de blog post “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?”
Ik weet geen verdere details van uw woning maar let wel op dat u wellicht uw woning ook moet gaan verbouwen om de geluidsisolatie te verbeteren. Als je echt 10 studenten in uw woning heeft zullen de buren daar overlast van kunnen krijgen. Uit ervaring weet ik dat niks erger is dat klagende buren over jou huurders… Neem dit dus ook mee in uw overweging.
Scenario 2: Ik begrijp bij dit scenario niet helemaal waarom u dan ook nog een verbouwing wilt uitvoeren. Als u de woning niet wilt gaan opsplitsen kunt u de woning dan niet beter in de huidige staat verhuren? Met een oppervlak van 210 m2 zou ik denken dat je daar redelijk riant 10 studenten in kunt huisvesten.
Wederom hier mijn opmerking over potentieel geluidsoverlast. Voorkomen is beter dan genezen dat let hier op.
Zelf denk ik dat scenario #1 meer toegevoegde waarde heeft. Zeker als u op termijn verder wilt gaan uitbreiden of uw woning in de verkoop wilt gaan doen. Bij scenario #1 is het ook mogelijk om zelf bv op de begane grond te gaan wonen. Dan woont u daar eigenlijk kosteloos en betalen de studenten u een mooie huurprijs voor de 1ste, 2de en 3de verdieping. Hopelijk kunt u hier wat mee. Aangezien u zoveel mogelijkheden heeft is het wellicht goed om eens met een verhuurmakelaar te gaan sparren of wat hij / zij denkt van de mogelijkheden. Aan expats verhuren is natuurlijk ook een optie…
Ik ben erg benieuwd wat andere lezers hiervan denken! Laat je reactie hieronder achter.
Beste HKOTV,
Dank voor je (snelle) antwoord!
Ik zal eerst even antwoord geven op jouw vragen.
Ik ben niet van plan om in de woning te blijven wonen, maar in zijn geheel te verhuren. Wat betreft de geluidsoverlast maak ik me daar niet zo’n zorgen over. Het is een jaren 30-woning die ik in zijn geheel (13 jaar geleden) heb gerenoveerd. Van het aanleggen van een nieuwe riool tot aan het dak, de kozijnen, bedrading, loodgieterswerk, isolatie enz.. Een familielid is aannemer die heeft me heel goed geholpen en nog steeds kan ik bij hem aankloppen.
Naast mij ligt ook een studentenhuis, dus die zullen niet zo snel klagen. Links van mij zijn kleine appartementen waarbij huurders sowieso niet langer dan een jaar huren en ook met niet meer dan 2 personen in wonen. Voornamelijk jonge starters / studenten.
Ik hoef in principe inderdaad niet perse de woning aan te bouwen en te splitsen maar dat is wel waarde vermeerderend en al helemaal als ik de woning in 2 splits.
Wat betreft een woongroep heeft het een voordeel dat de kamers al verhuurd mogen worden bij een oppervlak van 12m2 volgens de regels van Rotterdam. Het nadeel is dat de huurders elkaar wel allemaal moeten kennen omdat zij een ‘huishouden’ zullen moeten vormen. Een vriendengroep van 10 is best lastig te realiseren. Daar komt ook nog eens bij kijken dat er slechts een kwart per jaar gemuteerd mag worden. Dus per jaar mogen dus slechts 2 a 3 huurders verhuizen.
Er mogen ook geen sloten op de deuren van de huurders. Dit mag wel als je losse kamers verhuurt. Voordeel van losse kamer verhuur is dat je niet perse een vriendengroep hoeft te vinden als je het maar verhuurt aan studenten.
Vandaar mijn vraag: In de voorwaarden van de gemeente staat: iedere student beschikt over minimaal 18 m² (eigen kamer + zijn aandeel in gemeenschappelijke ruimten)
Bedoelen ze hiermee dat elke kamer minimaal 18m2 dient te zijn of is dit inclusief de gemeenschappelijke ruimtes zoals wc, douche, keuken. Dus mag een kamer bv ook 15m2 zijn en met gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes dat je dan uitkomt op 18m2?
Overigens een andere vraag:
Ik heb een spaarbankhypotheek waarbij ik nu een hypotheek heb van €115.000.
Mijn ozb is getaxeerd op €275.000, de echte waarde van de woning is (gelukkig) een stuk hoger. Ik betaal de komende 17 jaar €900 aan hypotheek waarbij ik €300 terug krijg van de belasting (hypotheekrente aftrek 30 jaar vastgezet waarbij ik alles aflos). Het punt is als ik de woning ga verhuren dan zal ik dus de volle €900 aan hypotheek moeten betalen. Dit is best veel voor een hypotheek van €115.000. Reken maar uit €900 x 12 maanden = €10.800 x 17 jaar = €183.600. Nou was ik dus van plan om elke jaar €35.000 (dat mag van de bank) extra af te lossen zodat ik binnen 3 jaar mijn hypotheek in zijn geheel heb afgelost. Maar is dit eigenlijk wel verstandig? Betaal ik niet veel meer belasting als ik mijn woning verhuur waarbij de hypotheek in zijn geheel is afgelost? Het is een heerlijk gevoel als je de hypotheek hebt afgelost, maar ik wil ook weer geen dief zijn van eigen portemonnee.
Ik zie de reacties graag tegemoet.
Beste Jaap,
Ten eerste mijn excuus voor mijn trage reactie. Het was er even bij in geschoten…
Dank voor je antwoorden op mijn vragen. Dat maakt het duidelijk. Ik moet je het antwoord schuldig blijven op je volgende vraag “Vandaar mijn vraag: In de voorwaarden van de gemeente staat: iedere student beschikt over minimaal 18 m² (eigen kamer + zijn aandeel in gemeenschappelijke ruimten). Bedoelen ze hiermee dat elke kamer minimaal 18m2 dient te zijn of is dit inclusief de gemeenschappelijke ruimtes zoals wc, douche, keuken. Dus mag een kamer bv ook 15m2 zijn en met gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes dat je dan uitkomt op 18m2?”
Ik heb dat inderdaad ook gelezen in de voorwaarden van de gemeente Rotterdam en het lijkt me dat die 18m2 geldt voor de kamer en het aandeel in de gemeenschappelijke ruimten samen. Echter ik weet het niet zeker en heb deze vraag uitstaan bij de Gemeente. Ben daar zelf namelijk ook wel benieuwd naar.
Wat betreft je vraag over je hyptheek het volgende. In box 3 betaal je vermogensbelasting over je vermogen minus je schulden. Je eigen woning valt niet in box 3, maar in box 1 en daar betaal je dus geen vermogensbelasting over. De hyptheek aflossen van je eigen woning resulteert dus niet in het betalen van meer vermogensbelasting. Je gaat eerder minder vermogensbelasting betalen, omdat je vermogen dat valt in box 3 gebruikt om je schuld van je eigen woning te verlagen.
Echter jij bent van plan je huidige woning als tweede woning te gaan verhuren. Dan valt je tweede woning dus in box 3. Dus als je tweede woning is afbetaald zal je meer vermogensbelasting moeten betalen. Dat klopt dus. Aan de andere kant als je die €35.000 niet aflost en op een spaarrekening zet of ermee gaat beleggen betaal je daar ook vermogensbelasting over (zit ook in box 3).
Het is mijn inziens belangrijker om te kijken naar hoe je nu je volgende woning voor eigen gebruik wilt gaan financieren. Kijk bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek of het verstnadiger is om je huidige hypotheek door te laten lopen of dat je die het beste kunt aflossen. Zoals je zelf al aangeeft kun je alleen de hypotheekrente aftrekken van je eigen woning en niet van de woning waar je niet zelf in woont.
Hopelijk heb je hier wat aan en ik kom dus nog terug op je vraag over het minimale oppervlakte voor kamer verhuur.
Goedemorgen Jaap,
Zie hier de reactie van de Gemeente Rotterdam (Stadsontwikkeling / Bouw- en Woningtoezicht) die je eerdere vraag beantwoord:
“Er wordt gekeken naar de totale gebruiksoppervlakte van de woning.
Dit is zijn eigen kamer + de gemeenschappelijke ruimten, dit moet minimaal 18 m2 zijn per persoon.
Hoop u voldoende te hebben geïnformeerd.”
Hopelijk kan je hier verder mee!
Goedemiddag Jaap,
Ik lees net je reactie hier op de site. Leuk man! Wat een super mooi pand heb je voor de verhuur!
Kan je het niet splitsen in 4 appartementen? Dan krijg je de maximale waarde voor je pand en is het misschien wel het dubbele waard van wat het nu waard is.
Dan kan je deze 4 appartementen aan expats verhuren. Heb je ook minder omkijken naar.
En zo krijg je maximale huurinkomsten!
Nou ja zo maar één van de mogelijkheden waar ik aan zat te denken.
Ben benieuwd wat je uiteindelijk gaat doen! Laat dat nog eens weten aub.
Groeten,
Edwin
Hoi Edwin,
Dank voor je reactie!
Ik mag het pand helaas niet splitsen in 4 appartementen.
Volgens de regels van Rotterdam moet het kleinste appartement minimaal 85m2 zijn om te splitsen. Dus ik kan helaas alleen de begane grond splitsen.
Ik weet eerlijk gezegd niet zo zeer wat ik zou willen doen. 🙂
Ik hoop hier meer inspiratie en advies te krijgen van lezers die ook woningen verhuren. Het liefst zou ik de woning willen verhuren aan een instelling of organisatie met verhuurgarantie zodat ik er helemaal geen omkijken maar naar heb en gegarandeerd ben van de huur. Ook al zou ik daarmee minder rendement behalen. Ik had contact met een partij, maar die wilde niet verder gaan dan €2.500 per maand voor het hele pand, en dat vond ik wat aan de lage kant. Ook omdat ik nog steeds mijn hypotheek zou moeten betalen. En zelf ergens anders zou moeten gaan huren.
Goedemiddag Jaap,
Ok dat verklaart een boel. Dat wist ik niet. Jammer dat je je pand niet in 4 appartementen mag splitsen. Maar je hebt nog steeds mogelijkheden genoeg! Ik vind €2.500 huur per maand voor zo’n groot pand ook niet echt veel. Lijkt me dat als je het goed aanpakt je moet kunnen rondkomen van je huurinkomsten. Geen slechte gedachte is dat zeg! Daar ben ik helaas nog lang niet.
Ik moet er ook dan nog even wat langer over na denken… Mocht ik nog een goede ingeving hebben dan laat ik het je weten.
Groeten,
Edwin
Goedenavond Jaap,
Ik kwam toeval deze post van je tegen. Als ik je verhaal zo hoor zou ik denk ik gaan voor een verbouwing van de begane grond. Hier zou ik dan zelf gaan wonen.
Verder dan de 1ste, 2de en 3de verdieping verhuren aan 7(?) studenten. Zo hoef je niet te vehuizen en betalen de studenten je volledige hypotheek af en hou je waarschijnljik nog mooi wat over om verder te investeren (of voor je dagelijkse kosten).
Hopelijk heb je hier wat aan. Veel succes met je keuze!
Groetjes,
Marlous
Fijne artikelen heb je! Hier iemand die zich aan het oriënteren is om een huis te kopen om te verhuren. Hier aan beginnen te denken omdat we ongeveer een overwaarde van €250.000 op ons huis hebben. Een tweede hypotheek of verhogen van onze huidige hypotheek is helaas nogal een uitdaging. Nu mijn vraag: uiteindelijk ben ik op ‘Dynamic credit’ gestuit. Lenen tot 90% van marktwaarde (verhuurde staat) en evt 20 jaar rente vast. Ben jij bekend met deze geldverstrekker?
Goedemorgen Marta, ten eerste mijn dank dat je de tijd hebt genomen om een reactie achter te laten!
Zelf kende ik ‘Dynamic Credit’ eerlijk gezegd niet, maar nu dus wel… Zojuist even op hun website gekeken en ze bieden markconforme rentes aan voor vastgoedhypotheken. Ziet er verder op het eerste gezicht niet slecht uit hoor. Enige wat me niet helemaal duidelijk is of je nu direct bij “Dynamic Credit” een vastgoedhypotheek kunt aanvragen. Bijna altijd gaat de aanvraag voor een vastgoedhypotheek (of verhuurhypotheek zoals zij het noemen) via een intermediair. Het is wel zo fijn als je direct zaken kunt doen met de hypotheekverstrekker van je eventuele vastgoedhypotheek. Als dat zo is zou ik dat wel een pluspunt vinden.
Kortom even contact mee opnemen zou ik zeggen en jullie weten waar je aan toe bent! Veel succes ermee!
Zeer interessant artikel, wat precies het plan weergeeft waarmee ik al een tijdje in mijn hoofd rondloop.
Omdat ik in de randstad woon is ook mijn eigen woning flink in waarde gestegen. Hierop zit nu zo’n 300k aan overwaarde. Ik heb al een gesprek gehad met mijn bank (Rabo), echter blijkt het nog niet zo makkelijk om deze overwaarde ook ten gelde te maken. Met veel mitsen en maren wil de bank maar de helft van de overwaarde als een 2e hypotheek uitlenen. Het komt er op neer dat ze op dit moment voor mij niet boven een LTV van 65% willen gaan voor dit soort ‘bijzondere’ hypotheken.
Wat ook niet helpt is dat ze strikt zijn in wat ze tot het inkomen rekenen. Huurinkomsten tellen ze helaas niet mee. Het lijkt dus op dat eigenlijk ze het liefst gewoon makkelijke klanten willen met 1 eigen woning, een vaste baan en een annuïteiten hypotheek.
De makkelijkste oplossing om toch aan de overwaarde te komen is dan om te verhuizen. Met een nieuwe hypotheek heb je weer volledig toegang tot het hele hypotheekbedrag. Ook als je dat niet voor je 1e huis nodig hebt en gaat gebruiken voor een extra woning. Maar ja, als je prima woont en geen verhuisplannen hebt, is dat wel heel drastisch.
Je kunt dus wel een gedeelte van je overwaarde te gelde maken, maar de realiteit is dat een flink gedeelte dus gewoon ‘vast’ in de stenen zit.
2e uitdaging waar ik tegen aanloop is dat ik het erg lastig vind om een goede verhuurwoning aan te schaffen. Ik heb je artikelen hierover gelezen, maar in de huidige overspannen markt liggen de woningen gewoon niet voor het oprapen. Op dit moment is dit mijn grootste uitdaging. Het geld heb ik wel, maar weet geen aankopen te doen.
En in zo’n situatie wordt het de uitdaging om de 2e hypotheek afsluiten goed af te stemmen met de aankoop van de woning die je aan het zoeken bent. Voor de aankoop heb je dat geld nodig, maar je wil ook weer niet voordat je zicht hebt op een woning de hypotheek verhogen. Want dan loop je het risico dat je met deze extra lening zit, terwijl er nog geen woning gevonden wordt. Oftewel ga je dan al rente betalen, zonder dat je een investering hebt die ook geld opbrengt.
Om even op mijn originele plan terug te komen. Het liefst financier ik de nieuwe verhuurwoning volledig met een hypotheek op mijn eigen 1e woning (+ waar nodig contanten). Op die manier rust er dan geen hypotheek op de aangeschafte 2e woning. Wanneer je dit eenmaal voor elkaar hebt, kom je volgens mij in een erg leuke situatie waarbij je je volgende woning kan financieren met een hypotheek op de laatste woning die je verkregen hebt. Dat scheelt een hoop geregel om het verkrijgen van geld en woning op elkaar af te stemmen. Zo kun je erg snel een portefeuille opbouwen. Zeker als je alle inkomsten van de verhuur gebruikt voor het gedeelte van de aankoop wat je zelf contant moet inbrengen (kosten en gedeelte wat je niet gefinancierd krijgt).
Ik denk dat het advies voor mij is om vooral te blijven zoeken naar geschikte woningen en mogelijk een goede aankoopmakelaar aan het werk moet gaan zetten. Toch heb ik er niet zo’n vertrouwen in dat zo’n makelaar voor mij een goede verhuurwoning gaat aanbieden. Daar is zo veel vraag naar, dat hij liever zo’n woning binnen zijn netwerk gaat gunnen.
Paul, dank je wel voor je uitgebreide reactie!
Dat bijna alle banken andere regels hebben was één van de redenen dat ik hier nog niet eerder een uitgebreide blog post over geschreven heb. Dat maakt het namelijk moeilijk om een algemeen verhaal te maken dat je een tweede woning kunt financieren met de overwaarde van je eigen woning. Feit blijft dat als je de overwaarde kunt benutten je inderdaad (goedkoop) en veel geld kunt vrij maken waar je snel stappen mee kunt zetten. Zeker een overwaarde van €300K is natuurlijk een boel geld dat je “in stenen hebt zitten”.
Veel succes met je plan en je toekomstige stappen!