Hoe vind je een interessant beleggingspand?

Hoe vind je nu als (beginnende) particuliere vastgoedbelegger een interessant beleggingspand?

Dit voelde voor mijzelf aan als het zoeken naar een speld in een hooiberg…

Altijd had ik het gevoel om naast het net te vissen. Het gevoel dat makelaars elkaar de leuke woningen toeschoven.

Ik vroeg me af; Is er nog een heel “grijs circuit” waar makelaars elkaar interessante woningen gunnen?

Kortom er zijn voldoende vragen te beantwoorden over dit onderwerp. Al deze vragen ga ik proberen te beantwoorden in deze blog post!

Het vinden van een interessant beleggingspand dat je een goed Bruto Aanvangsrendement (BAR) geeft is een (leuke) uitdaging. Zelf vind ik dit eigenlijk het leukste van het beleggen in vastgoed.

Je kan namelijk helemaal zelf je “beleggingsportefeuille” samenstellen en je aankoop is iets tastbaars wat je (hopelijk) eind van de rit met winst kan verkopen.

Om de blog post niet onnodig lang te maken zal ik het in deze post beperken tot hoe je nu een interessant beleggingspand kunt vinden. Lees de blog post “Hoe een beleggingspand financieren?” voor meer informatie over het financieren van een beleggingspand.

De volgende onderwerpen ga ik in deze blog post behandelen:

Wat is een beleggingspand?

Een beleggingspand. Dat woord komt vaak voor in mijn blog posts. Maar wat is een beleggingspand eigenlijk?

Dit is misschien een beetje een open deur, maar toch belangrijk om dit helder te hebben.

Om dit te verduidelijken hieronder de definitie van een beleggingspand:

“Een beleggingspand is een pand dat je hebt voor de verhuur, met als doel om er positief rendement op te maken. Je kunt het pand verhuren als zelfstandige woonruimte, kantoor-, bedrijfs- of winkelpand. De huurwaarde en waardeontwikkeling zijn afhankelijk van de vastgoedmarkt, de economie maar ook van de locatie. Voor beleggen geldt altijd dat rendement en risico met elkaar verbonden zijn, dus hoe hoger het rendement hoe hoger het risico.”

Bron: ING Personal Banking

Zelf investeer ik alleen in “panden” ofwel woningen die ik koop voor de verhuur. Ik heb geen ervaring met het investeren in kantoor-, bedrijfs-, winkelpanden of garageboxen.

Deze blog post beperkt zich dan ook tot het vinden van een interessante woning met als doel deze te verhuren.

Kopen van verhuurd of onverhuurd vastgoed?

Als je op zoek gaat naar een interessant beleggingspand zijn er 2 opties waar je uit kan kiezen. Je kan kiezen uit:

• Aankopen van verhuurd vastgoed; Ofwel dit is een beleggingspand dat je aankoopt met een huurder erin. Je neemt van de verkopende partij het lopende huurcontract over. In Nederland is de grootste site die verhuurd vastgoed aanbiedt Beleggingspanden.nl.
• Aankopen van onverhuurd vastgoed; Dit zijn woningen / appartementen die leeg opgeleverd worden. Nadat je de woning hebt gekocht, maak je de woning klaar voor de verhuur. Daarna ga je op zoek naar een geschikte huurder. Dit is de meest gangbare manier van het aan kopen van een beleggingspand. Hier moet je denken aan alle woningen die op sites als Funda.nl en Jaap.nl worden aangeboden.

Voor- en nadelen van het aankopen van verhuurd vastgoed

Je moet eerst voor jezelf bepalen of je een beleggingspand in verhuurde of onverhuurde staat koopt.

Om je te helpen een keuze te maken hieronder de voor- en nadelen van beide opties.

Voordelen van het aankopen van verhuurd vastgoed:

• Is al verhuurd; Een beleggingspand word verkocht in verhuurde staat. Je neemt dus het bestaande huurcontract over en hoeft dus niet zelf op zoek naar een huurder
• Bruto Aanvangsrendement (BAR) bij aanvang al bekend; Meestal word de BAR of factor van het pand al aangegeven op de website. Kortom geen verrassingen
• Lagere aankoopprijs; Verhuurd vastgoed is in de regel zo’n 20% goedkoper dan dezelfde woning of appartement in lege staat. Je kan hier dus je voordeel meedoen en een interessant beleggingspand aankopen scherp aankopen. Zodra de zittende huurders vertrekken kan je hier mooie overwaarde realiseren. Let op: Je weet alleen niet wanneer de zittende huurders weg gaan…

Nadelen van het aankopen van verhuurd vastgoed:

• Is al verhuurd; Ja klinkt misschien gek, maar dit voordeel is voor veel vastgoedbeleggers (en voor mezelf) juist een groot nadeel. Vaak zie je dat de huurcontracten een lage huur hebben. Dit kan je niet zomaar verhogen en hier zit je min of meer aan vast totdat de huurder(s) er uit gaan. Verder weet je ook niet wat voor huurders het zijn!
• Je weet niet wat je koopt; Ok ik ben geen vastgoedbelegger zoals Prins Bernard Jr en heb niet honderden belegggingspanden. Toch is dit voor mij de reden dat ik liever geen verhuurd vastgoed koop. Ik blijf het gek vinden dat vastgoedbeleggers een goed verhuurd beleggingspand met een hoog rendement te koop aanbieden. Zijn er misschien problemen met de huurder? Of is er iets anders aan de hand?
• Bezichtiging niet of maar beperkt mogelijk; Doordat de woning verkocht word met huurders erin kan je vaak niet of maar beperkt de woning bezichtigen
• Beperkte keus; Er is een veel beperkter aanbod van verhuurd vastgoed

Voor- en nadelen van het aankopen van onverhuurd vastgoed

Naast het verhuurde vastgoed het je het onverhuurde (leegstaande) vastgoed. De meeste beleggingspanden als onverhuurd vastgoed aangekocht, daarna opgeknapt en verhuurd.

Voordelen van een het aankopen van onverhuurd vastgoed:

• Is nog niet verhuurd; Je kunt zelf je huurder zoeken en een marktconforme huurprijs vragen
• Waarde opbouw realiseren; Als je een klusappartement koopt kan je waarde toevoegen door bv het Energielabel te verbeteren
• Je weet wat je koopt; Voor onverhuurde woningen kan je (meerdere) bezichtigingen doen en eventueel een bouwkundige keuring laten uitvoeren

Nadelen van een het aankopen van onverhuurd vastgoed:

• Hogere aankoopprijs; Woningmarkt is weer booming. Dus de prijs trekt aan en een mooi (leeg) courant pand zal een hoge aankoopprijs hebben
• Veel concurrentie; Niet alleen woningzoekende maar ook particuliere en professionele vastgoedbeleggers vissen allemaal in dezelfde markt
• Nog een huurder vinden; Je moet nog een huurder vinden om je verwachte huurrendement ook echt te gaan halen. Na de overdracht staat je woning leeg en ontvang je ook geen huurinkomsten

Beleggingspand zoeken mbv van makelaar

Dit is de methode die ik zelf gevolgd heb om een appartement te kopen voor de verhuur. Ik ben hiervoor bij verschillende makelaars geweest.

Bij alle (aankoop) makelaars waar ik geweest ben was het eerste wat ze deden de Funda site openen en samen met mij op Funda zoeken naar een geschikte woning voor de verhuur. Niks geen woningen die aangeboden werden “buiten het formele circuit” of nog voordat ze op Funda stonden.

Uiteindelijk ben ik in zee gegaan met een makelaar die gespecialiseerd is in het kopen van een huis voor de verhuur.

Ik had de makelaar ingeschakeld om het gehele traject van aankoop tot en met verhuur te begeleiden. Hiervoor betaalde ik een vast tarief van € 2.000 ex BTW. Dus in totaal koste dit me € 2.420 incl BTW. Dit was verreweg de scherpste aanbieding en de makelaar had een goed track record, maar blijft toch een boel geld…

Zelf een beleggingspand zoeken

Wellicht is het zelf uitkiezen en kopen van een huis voor de verhuur niet iets wat je doet voor je eerste beleggingspand. Toch is het mijn inziens absoluut noodzakelijk om zelf goed de vastgoedmarkt te kennen waar je een huis wilt kopen voor de verhuur.

Wellicht had ik het niet super getroffen met de aankoopmakelaar, maar ik vond het eerlijk gezegd niet het geld waard.

Dus hoe pak ik het nu aan voor de aankoop van mijn volgende beleggingspanden?

Dat is simpel… Zelf zoeken!

Zoekopdracht maken op Funda

Tegenwoordig maak ik mijn eigen zoekopdracht aan in Funda en krijg ik elke ochtend een mailtje van Funda zodra er een nieuwe woning voldoet aan deze zoekopdracht.

Ik zal de stappen die ik doorloop hieronder één voor één doorlopen, zodat je dat zelf ook kunt opzetten.

Uiteraard kan je ook gebruik maken van tools of websites die

Stap 1 – Bepaal de stad waar je een beleggingspand wilt kopen

Persoonlijk denk ik dat de komende jaren Rotterdam nog mooie huurrendementen kan opleveren. In de andere grote steden (Amsterdam / Utrecht en Den Haag) zijn de koopprijzen inmiddels zo erg gestegen dat het moeilijk is om woningen te vinden waar je een BAR kan halen van 9%.

Dus laten we dit voorbeeld toepassen op Rotterdam.

Mijn favoriete prijs range ligt tot max € 200.000. Als vanaf prijs vul ik altijd € 50.000 in om te voorkomen dat je garageboxen of andere oncourante objecten bij je zoekresultaten krijgt.

Zie hieronder de start van het opzetten van de zoekopdracht:

Let op: Zorg dat je je zoekopdracht opslaat in je Funda account. Anders ben je alles na het afsluiten van je computer weer kwijt…

Stap 2 – Details van beleggingspand invullen

Vervolgens kun je de details invullen van je voorkeur voor je beleggingspand. Ik vul altijd het “gebruiksoppervlak” in met een oppervlak van 60m2 tot 200m2. Verder vind ik het fijn als er alleen maar woningen worden getoond die “beschikbaar” zijn en niet al “in onderhandeling zijn”.

Op deze manier kan je zoveel mogelijk het kaf van het koren scheiden.

Laatste belangrijke stap is dat je alle buurten in Rotterdam waar je interesse naar uitgaat invult.

Dan ziet je zoekopdracht in Funda er ongeveer zo uit:

Als je vervolgens sorteert op “datum” heb je bovenaan de laatst toegevoegde woningen staan en is het een kwestie van je zoekopdracht opslaan.

Vanaf nu krijg je elke ochtend een mailtje van Funda als er een nieuwe woning wordt aangeboden die voldoet aan jouw zoekopdracht.

Het enige nadeel van het opzetten van een zoekopdracht in Funda is dat je dit maar voor één stad kunt instellen.

Dat is jammer, want zo kun je natuurlijk nog steeds een interessante woning missen die net in een andere buurt ligt of bijvoorbeeld niet in Rotterdam, maar in Delft ligt.

Hier is een simpele “work around” voor die ik toepas.

Stap 3 – Check wekelijks mbv de kaart de omliggende gemeenten

Om nu te voorkomen dat ik interessante woningen mis die in een andere stad / gemeente liggen check ik ongeveer eens per week mijn zoekopdracht mbv de “kaart” optie.

Dan blijf je nog steeds alleen maar woningen zien die aan je eerder ingestelde zoekopdracht voldoen, echter nu zie je alle woningen in heel Nederland.

Zie hieronder hoe de “kaart” optie je zoekopdracht laat zien:

Om nu te voorkomen dat je elke keer weer op alle woningen moet klikken om te checken of het wat is zal je zien dat woningen die je al eens bekeken hebt een blauwe kleur krijgen.

Zo zie je dus in een oogopslag of er nog veranderingen zijn.

Mijn ervaring is dat deze methode verreweg het beste resultaat oplevert. Verder voorkom je zo een dure aankoopmakelaar en krijg je snel een goed gevoel voor de lokale woningmarkt.

Mocht je nu echt een woning gezien hebben die je wilt aanschaffen, dan kan je altijd nog een aankoopmakelaar via internet benaderen die je helpt bij de bezichtiging en het bieden. Dit kost ongeveer € 600 ex BTW.

Stap 4 – Lijst maken van interessante woningen en BAR uitrekenen

Aan de hand van stap 1 tot met met 3 hou ik zelf een lijst bij van interessante woningen die op Funda verschijnen. Via de Pararius site of de Funda site kan je snel checken wat de gemiddelde huur voor een vergelijkbare woning gestoffeerd of gemeubileerd is.

Zodra een woning een BAR heeft van >9% is het voor mij een woning die ik zou willen aankopen.

Zoekopdracht maken in de “vastgoedtool”

Bovenstaande stappen kan je ook min of meer automatisch doen in de zogenaamde Vastgoedtool. Hieronder het startscherm met de invoervelden:

Het idee achter de Vastgoedtool is prima. Zelf heb ik daar ongeveer een jaar geleden regelmatig gebruik van gemaakt, maar mijn ervaring was dat het mij niet de resultaten gaf die ik zocht.

Mijn eigen methode met behulp van een zoekopdracht via Funda vond ik beter en betrouwbaarder werken.

Ik moet toegeven dat ik de Vastgoedtool al meer dan een jaar niet gebruikt heb. Wellicht dat nu de database en de functionaliteit verbeterd is. Echter ik blijf vasthouden aan mijn eigen methode omdat ik daar tot nu toe mooie resultaten mee behaald heb.

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post kan lezen zijn er veel manieren om aan interessante beleggingspanden te zoeken.

Zoals je wellicht gemerkt hebt ben ik niet ingegaan op het kopen van een beleggingspand op een executieveiling. Daar heb ik een aparte blog post “Hoe koop je een huis op de veiling?” voor gemaakt.

Welke methode je ook kiest zal je merken dat er veel concurrentie is. Mijn advies is om zelf zoveel mogelijk je te verdiepen in de woningmarkt waar je in wilt gaan investeren. Dat betaalt zich namelijk altijd terug en neemt tegelijkertijd een stuk onzekerheid weg. Hierdoor zal je merken dat je slagvaardiger gaat handelen.

Ik ben erg benieuwd of er mensen zijn die een andere methode gebruiken? Verder hoor ik ook graag van mensen die recente ervaring hebben met de Vastgoedtool.

Laat je reactie hieronder achter en ik zal hier zo snel mogelijk op reageren!

Heb je nu een interessant beleggingspand gevonden maar zit je niet in de vrije sector? Lees dan de blog post “Hoe je beleggingspand in de vrije sector krijgen?” voor handige tips om dit te realiseren.