Wat is beter nieuwbouw of bestaande bouw?

Nieuwbouw of bestaande bouw?

Waar kun je nu het beste in investeren als beginnende vastgoedbelegger?

In een nieuwbouwwoning / appartement of in een bestaande woning of appartement?

Dat is een vraag die veel, zo niet de meeste, vastgoedbeleggers zichzelf stellen. Zelf heb ik ook lang met deze vraag rond gelopen. Gedurende mijn eerste stappen in het beleggen in vastgoed heb ik een (redelijk…) duidelijk beeld gekregen van wat de voordelen en nadelen zijn van beide.

In deze post zal ik de verschillen en de voordelen en nadelen van beide toelichten, zodat je zelf een keus kan maken die het beste bij je wensen past.

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Mogelijkheden huis kopen om te verhuren

Welke mogelijkheden heb je als (toekomstige) vastgoedbelegger in woningen voor de verhuur?

Uiteraard moet je een keuze maken in welke regio je een beleggingspand wilt gaan kopen. Zie ook de post “Waar investeren in vastgoed” voor meer achtergrondinformatie.

Vervolgens zal je een keus moeten maken of je een (eengezins) woning of een appartement wilt gaan kopen.

Als laatste zal je vastgoedbelegger een keus moeten maken in wat voor staat je de woning of appartement wilt aanschaffen. Je kan grofweg kiezen uit de volgende drie opties:

1. Nieuwbouw
2. Bestaande bouw (gerenoveerde woning / appartement)
3. Bestaande bouw (kluswoning)

Hieronder volgen voor alle 3 de opties de voordelen, nadelen en eventueel andere zaken waar je rekening mee moet houden.

Nieuwbouw

Sinds 2014 wordt er in Nederland elk jaar weer meer geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen. Ondanks deze positieve cijfers was het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2017 nog altijd zo’n 20% lager dan het gemiddelde aantal van de periode vóór de crisis.

Zie hieronder een grafiek van het CBS die het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen van 2000 tot en met 2019 laat zien:

In 2020 werden net geen 70.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat zijn er net iets minder dan in 2019 toen er 71.548 nieuwbouwwoningen werden opgeleverd. Volgens de economen van de ING bank gaat het aantal nieuwbouwwoningen in het jaar 2021 verder dalen tot ongeveer 65.000. Dit zal dus betekenen dat, zeker de betaalbare, nieuwbouwwoningen erg gewild blijven.

Lees hier meer over in het artikel “ING verwacht daling aantal nieuwbouwwoningen in 2021“.

Wat zijn nu de voordelen en de nadelen van het investeren in nieuwbouw voor de verhuur?

Voordelen van nieuwbouw als beleggingspand

• Voldoet aan de laatste normen; Nieuwbouwwoningen worden gebouwd volgens de laatste normen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de elektra voldoet aan NEN 1010 en de leidingwaterinstallatie voldoet aan NEN 1006. Alles is dus up-to-date en voldoet aan de laatste veiligheidsnormen. Wel zo’n fijn en veilig idee!
• Goed geïsoleerd; Nieuwbouw woningen zijn zeer goed geïsoleerd. Alle nieuwbouwwoningen gebouwd na 2002 krijgen een energielabel A. Woningen die na 2014 gebouwd zijn hebben zelf al een energielabel A++. Zie ook de post “Verschil Energielabel en Energie-Index” voor meer achtergrond informatie
• Eigen parkeerplaats; Nieuwbouwappartementen worden (meestal) opgeleverd met een eigen parkeerplaats in de onderliggende garage. Dit is zeker fijn als je een appartement koopt in de randstad aangezien het vaak moeilijk is om je auto bij je huis te kunnen parkeren
• Van het gas af; Sinds 2018 worden de eerste nieuwbouwwoningen opgeleverd als “nul-op-de-meter” woning en soms zelf zonder een gasaansluiting. Hiermee is je beleggingspand gelijk toekomst bestendig tot 2050 (Nederlandse overheid streeft ernaar dat vanaf 2050 alle woningen in Nederland “van het gas af” zijn)
• Geen onverwachte kosten voor achterstallig onderhoud; Alles is nieuw dus de onderhoudskosten van een nieuwbouwwoning / appartement zijn over het algemeen lager dan voor bestaande bouw. Verder zijn er de eerste 10 jaar geen onverwachte kosten voor achterstallig onderhoud
• Positieve waardeontwikkeling; Voor veel nieuwbouwwoningen geldt dat bij oplevering de waarde al is gestegen tot boven de aankoopprijs. Mijn verwachting is dat nieuwbouw een positieve waarde ontwikkeling blijft houden op de korte en middellange termijn

Nadelen van nieuwbouw als beleggingspand

• Duurder; Over het algemeen zijn nieuwbouwwoningen duurder dan vergelijkbare (bestaande) woningen met gelijke kenmerken. Ter vergelijking; In 2020 kostte een nieuwbouwappartement in de randstad (Den Haag in dit specifieke geval) van zo’n 50 – 70m2 zo rond de €275.000 – €300.000. Een vergelijkbaar gerenoveerd appartement kost zo’n €225.000 – €250.000
• Vraagprijs is niet onderhandelbaar; Nieuwbouwwoningen worden voor een vaste vrij op naam prijs verkocht. Deze vraagprijs is, bij mijn weten, niet onderhandelbaar
• Moeilijker verkrijgen van financiering; Voor een nieuwbouwwoning die je koopt als eigen woning zijn de regels voor het verkrijgen van een hypotheek soepeler dan voor bestaande bouw. Echter als je een nieuwbouwwoning koopt voor de verhuur is het zeer moeilijk om hier een vastgoedhypotheek voor te krijgen. Je hebt namelijk tijdens de bouw geen huurinkomsten en je hebt risico op vertraging tijdens de bouw. Dit is voor mij helaas een showstopper gebleken voor het aanschaffen van een interessant nieuwbouwappartement
• Locatie; Vaak worden nieuwbouw woningen buiten de stad geplaatst in zogenaamde VINEX wijken. Mijn ervaring is dat woningen in VINEX wijken minder aantrekkelijk zijn voor de verhuur. Het liefste heb ik een beleggingspand dat gelegen is in het centrum en nabij goed openbaar vervoer (station of iets dergelijks). VINEX locatie is minder aantrekkelijk voor expats / woningdelers en eventueel (internationale) studenten
• Beperkt aanbod; Het aanbod van nieuwbouwwoningen blijft relatief beperkt
• Lange tijd tussen koop en oplevering; Dit is echt een zwaarwegend nadeel. Voor een gemiddeld nieuwbouwappartement zit er zo 1 1/2 tot wel 2 jaar tussen de koop en de uiteindelijke oplevering. In deze periode betaal je wel rente en aflossing voor je vastgoedhypotheek, maar je ontvangt geen huurinkomsten. Daarnaast heb je nog het risico op vertraging tijdens de bouw. Kortom je moet een flink financieel buffer hebben om dit op te kunnen vangen of de nieuwbouw volledig uit eigen middelen kunnen financieren. Houd hier rekening mee!
• Lager bruto aanvangsrendement (BAR); De aankoopprijs van nieuwbouw is hoger dan bestaande bouw. Ondanks de hogere aankoopprijs kan je niet automatisch een hogere huur kan vragen. Dit betekent dus dat het BAR op geïnvesteerd vermogen lager is dan voor bestaande bouw

Bestaande bouw (gerenoveerde woning / appartement)

Bij het aankopen van een woning of appartement als bestaande bouw heb je 2 mogelijkheden. Of je koopt een gerenoveerde woning (die nagenoeg direct klaar is voor de verhuur) of je koopt een woning die je zelf nog moet gaan renoveren; een kluswoning.

Sinds 2013 zit de verkoop van bestaande woningen weer in de lift. Zie hieronder een grafiek van het CBS:

In 2018 en 2019 werden er op jaar basis ruim 218.000 bestaande woningen verkocht. Van het jaar 2020 zijn op dit moment nog niet de cijfers bekend van het hele jaar.

Wat zijn de voordelen en de nadelen van het investeren in gerenoveerde woning of appartement voor de verhuur?

Voordelen van een gerenoveerde woning / appartement als beleggingspand

• Goedkoper; Over het algemeen is de aankoopprijs van een gerenoveerde woning lager dan een nieuwbouwwoning met gelijke kenmerken
• Vraagprijs is onderhandelbaar; Ik moet toegeven dat in de huidige woningmarkt er niet veel te onderhandelen valt over de vraagprijs. Echter als de woningmarkt weer inzakt is dit zeker een voordeel. Ook zijn er nog altijd woningen op de markt waar de verkoper wegens privé omstandigheden van af moet (denk aan executieveilingen / verkoop van woning uit erfenis / verkoop ivm verhuizing naar het buitenland / enz.)
• Makkelijk verkrijgen van financiering; Als je een courante woning / appartement wilt kopen in de randstad voor de verhuur dan kan je hier redelijk makkelijk een vastgoedhypotheek voor afsluiten. Ik heb goede ervaringen met “Financiering Regelen“. Zij kunnen je alles vertellen over de mogelijkheden
• Direct verhuurbaar; Uiteraard is dit een groot voordeel. Als je een gerenoveerde woning koopt (kant en klaar huis), kan je het na de overdracht gelijk gaan verhuren. Hierdoor krijg je gelijk je maandelijkse huurinkomsten binnen en heb je dus direct rendement op geïnvesteerde eigen middelen. Ofwel cash flow mogelijk vanaf de eerste maand (of tweede maand)
• Locatie; De woning staat al in een omgeving die is ontwikkeld (geen kale VINEX locatie). Verder kan je in dit geval kiezen uit elke wijk in jouw favoriete regio

Nadelen van een gerenoveerde woning / appartement als beleggingspand

• Onduidelijk wat je koopt; Het kopen van een gerenoveerde woning is ook een (verborgen) risico. De renovatie kan uitgevoerd zijn door een aannemer die het niet zo nauw neemt met de bouwnormen. Of de renovatie is uitgevoerd door doe-het-zelvers met een gebrekkige bouwkennis. Laat daarom altijd een bouwkundige keuring uitvoeren om verrassingen te voorkomen
• Minder goed geïsoleerd; Zelden worden er “kant en klaar huizen” aangeboden op via Funda die ook echt grondig zijn gerenoveerd. De woning is dan wel prachtig gerenoveerd met een nieuwe keuken, badkamer, kozijnen, stucwerk en nieuwe vloer. Alleen er is geen aandacht gegeven aan het isoleren van de woning. Dit is een gemiste kans! Een goed geïsoleerde woning levert de toekomstige huurder veel comfort. Voor de vastgoedbelegger krijg je hier een groen Energielabel voor. Dit is weer goed voor extra huurpunten zodat je met je beleggingspand in de vrije sector kan komen.
• Achterstallig onderhoud; Dit klinkt misschien als een gek nadeel van een gerenoveerde woning… Toch kan je appartement onderdeel zijn van een VVE die onvoldoende saldo in kas heeft voor groot onderhoud (vervangen dak / buiten schilderwerk / etc.). Dus ondanks dat je een mooi gerenoveerd appartement hebt gekocht, moet je altijd checken hoe de VVE ervoor staat
• Geen waardeontwikkeling; Bij de koop van een gerenoveerde woning / appartement zit de winst bij de verkoper. Kortom op korte termijn zit er geen positieve waardeontwikkeling in. Dit hoeft geen probleem te zijn als je beleggingspand maar vanaf dag één een positieve cash flow oplevert

Bestaande bouw (kluswoning)

De zogenaamde “kluswoning” wordt steeds populairder in Nederland. Vooral in de grote steden worden kluswoningen snel verkocht en tegen steeds hogere prijzen. In de gemeente Den Haag kan je zelf kluskavels kopen.

Hieronder volgen de voordelen en nadelen van het aankopen van een kluswoning als beleggingspand.

Voordelen van een kluswoning als beleggingspand

• Goedkoper; Als je goed zoekt kan je nog steeds een kluswoning voor een scherpe prijs kopen. Met behulp van een aankoopmakelaar kan je bijvoorbeeld een kluswoning kopen op een openbare verkoop. Scherp aankopen is zeker mogelijk, maar je moet er (zeker nu) snel bij zijn
• Makkelijk verkrijgen van financiering; Zie uitleg hierboven
• Voldoet aan de laatste normen; Naast het aanbrengen van goede isolatie is het ook belangrijk dat de elektra, gas- en waterleidingen gemoderniseerd worden. Schakel hier aub een professionele partij voor in, zodat je weet dat alles weer voldoet aan de laatste normen en dat de veiligheid van je huurders gegarandeerd is.
• Goed geïsoleerd; Als je de renovatie grondig aanpakt kan je ook een woning uit bouwjaar <1930 een Energielabel A geven. Dit kost niet eens zoveel extra, maar dit zal de waarde van je beleggingspand zeker positief beïnvloeden. Daarnaast levert dit gelijk veel extra huurpunten op. Win win dus
• Overwaarde; Indien je handig bent kan je zelf veel van de renovatie werkzaamheden doen. Verder kan je op internet via bijvoorbeeld “Werkspot” je klussen aanbieden en zo een scherpe prijs onderhandelen. Zo kan je flink wat geld besparen op de renovatie en gelijk overwaarde opbouwen in je beleggingspand
• Hoger BAR; De aankoopprijs van een kluswoning is lager dan een gerenoveerde woning en dan nieuwbouw. Hier komen uiteraard nog wel de kosten van de renovatie bij, maar je als je de renovatie handig aanpakt kan je hier de winst halen! Zowel als het opbouwen van overwaarde (wat je weer kan gebruiken voor de aankoop van een nieuw beleggingspand) als voor je aanvangsrendement. Van de 3 opties is dit de optie die je het hoogste bruto aanvangsrendement oplevert

Nadelen van een klushuis als beleggingspand

• Impact op privé leven; Onderschat het opknappen van een kluswoning niet.
  Het vergt enorm veel voorbereiding en werk (vaak in de avonduren en weekenden). Met bijna alle aannemers is er wel iets van gezeur dat je moet oplossen. Kortom het opknappen van een kluswoning heeft grote impact hebben op je privé leven (weet ik uit eigen ervaring…)
• Kosten overschrijding; Let op dat je een goed budget & planning maakt voor de renovatie. Hou alle gemaakte kosten netjes bij en zorg dat je grip houdt op je renovatie. Als je hier niet op let kan goedkoop duurkoop worden…
• Lange tijd tussen koop en oplevering; Voor een grondige renovatie zou ik toch tussen de 6 en 12 maanden rekenen. Dit is uiteraard afhankelijk van de ervaring die je zelf hebt met dit soort projecten. In deze periode betaal je wel rente en aflossing voor je vastgoedhypotheek, maar je ontvangt geen huurinkomsten. Zorg ervoor dat je hiervoor een voldoende groot financieel buffer hebt!

Eindoordeel

Dus wat is nu een betere investering?

Nieuwbouw of bestaande bouw?

Zoals je hebt kunnen lezen zijn er voor alle 3 de opties veel voor- en nadelen. Voor mij is de conclusie duidelijk. Mijn keuze is:

• Woning voor eigen gebruik: Voorkeur het kopen van een nieuwbouw woning. Hier heb je weinig omkijken naar en kan je je volledig richten op je beleggingspanden
• Woning voor de verhuur: Voorkeur voor het kopen van een kluswoning. Dit is namelijk goed te financieren, levert je gelijk overwaarde op en je hebt het hoogste aanvangsrendement

Graag hoor ik van je wat je vindt van deze post. Ook als je denkt dat er nog zaken missen hoor ik het graag van je. Laat je reactie hieronder achter en ik zal zo snel mogelijk reageren.

Mocht je nu echt actie gaan ondernemen en beginnen met investeren in vastgoed? Lees dan eerst de blog post “Beginnersfouten bij investeren in vastgoed” om te voorkomen dat je dezelfde fouten maakt die ik gemaakt heb.

Opmerking tav reacties

Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 21 september 2018. Ik heb deze blog post februari 2021 een update gegeven om weer helemaal actueel te zijn. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.