Beste woonoppervlak voor de verhuur?

Beleggingspand verhuren

Wat is nu het beste woonoppervlak voor de verhuur van je beleggingspand?

Klinkt als een makkelijk vraag, toch kwam ik er achter dat er veel verschillende opties zijn die allemaal voor- en nadelen hebben.

 Verder was het mij onbekend dat het aantal m2 van je beleggingspand niet alleen je huurprijs, maar voor een groot gedeelte je uiteindelijke huurrendement bepaald.

Als je gaat zoeken op internet zal je zien dat er veel informatie te vinden is over dit onderwerp. Met een goed gekozen aantal m2 aan woonoppervlak kan je je rendement positief beïnvloeden.

Aan het eind van deze blog post heb je hopelijk een duidelijk beeld van welk woonoppervlak voor jou het beste is om het hoogste rendement uit je beleggingspand te halen. In deze blog post ga ik beschrijven wat mijn zoektocht naar het ideale woonoppervlak voor de verhuur heeft opgeleverd.

In deze blog post zal ik de volgende onderwerpen behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Bron: Vastgoedmentor

Hoe bepaal je het aantal m2 van je beleggingspand?

Laten we beginnen bij het begin. Hoe wordt eigenlijk het woonoppervlak van je woning bepaald?

Elke woning heeft een bepaald aantal m2 aan woonoppervlak. Op de Funda site is dit ook altijd een van de gegevens van de woning.

Het woonoppervlak van een woning wordt bepaald door het op te meten. Meten is weten zou je denken.

bepalen van het woonoppervlak dmv meten
Meten is weten! Of toch niet?

Dit spreekt misschien voor zich toch is het aantal m2 woonoppervlak waarmee geadverteerd wordt lang niet altijd het aantal m2 woonoppervlak dat je koopt…

Huh? Hoe kan dat?

Vaak kom je er bij bezichtigingen echter achter dat het aantal m2 van de woning erg ruim is gemeten door de verkopende makelaar. Soms zijn er bijvoorbeeld ook m2 van een ruimte meegenomen die niet behoren tot het woonoppervlak. Verder maakt het ook nogal wat uit hoe je meet en hoe er met afrondingen van de metingen wordt omgegaan.

Om eenduidig het woonoppervlak van een woning te bepalen is er in Nederland daarom de NEN 2580 norm gemaakt.

NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen

NEN 2580 is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Dit staat er op de NEN site over de NEN 2580 norm:

De NEN 2580 norm vormt de basis van alle berekeningen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. De norm omschrijft diverse soorten van oppervlakten en inhouden van gebouwen.

Bron: NEN

Het doel van de NEN 2580 norm is het vereenvoudigen en uniform opmeten van de oppervlaktes woningen. Er zijn 4 soorten van gebruiksoppervlak van een woning gedefinieerd. Dit zijn:

  • Gebruiksoppervlakte wonen (GO, GBO)
  • Gebruiksoppervlaktes overige inpandige ruimtes (GOOI)
  • Gebruiksoppervlakte externe bergruimte
  • Gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

Het “gebruiksoppervlakte wonen (GBO)” noemen we in de volksmond het woonoppervlakte. Dit is het woonoppervlakte het leefbare / verhuurbare oppervlakte van de woning. Hierin zijn we geïnteresseerd!

De NEN 2580 is dus de norm om de leefbare m2 van een woning te bepalen. Bij de bepaling van het woonoppervlak worden de volgende oppervlaktes niet meegerekend:

  • Oppervlaktes die niet toegankelijk zijn voor bewoners
  • Oppervlaktes van de vloer met een plafondhoogte van <1,50 m
  • Oppervlakte van een trapgat, een vide of liftschacht
  • Oppervlakte van een nis van <0,5 m2

Zoals je ziet zijn er best nog wel het een en ander aan oppervlaktes die niet meegeteld worden voor het woonoppervlakte. Het zou mooi zijn als iedereen zich aan de NEN 2580 norm zou houden, dat zou namelijk iedereen weten waar hij / zij aan toe is.

Echter de verkopende makelaar wil het liefst een woning met een zo groot mogelijk woonoppervlak verkopen. Dat is namelijk goed voor de verkoopprijs.

Dus…

Hoe bepaalt een makelaar het woonoppervlak van een woning?

Het woonoppervlakte van een woning bepaalt uiteraard voor een groot deel de vraag / verkoopprijs. Dus wanneer je een advertentie op funda bezoekt, is het belangrijk dat het woonoppervlak van de woning correct is.

Volgens de Funda site worden de woonoppervlakte van de woning op Funda bepaald aan de hand van de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen“. Deze meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580 norm.

De meetinstructie is opgesteld door brancheverenigingen NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De aangesloten makelaars van deze brancheverenigingen hebben zich gecommitteerd om de woonoppervlaktes volgens deze meetinstructie op te meten.

Ook van makelaars die niet zijn aangesloten bij een van de genoemde brancheverenigingen en adverteren op Funda, verwacht Funda dat woningen ook gemeten worden via de meetinstructie.

Let op dat in het geval het aantal m2 na de koop toch niet blijkt te kloppen, dat je daar dan zelf voor verantwoordelijk bent!

Je hebt als koper namelijk een zogenaamde “onderzoeksplicht“.

Wat ik zelf een goede check vind is het woonoppervlak van een woning op te zoeken via het kadaster. De site “WOZ-waardeloket” geeft je (gratis) van elke adres het oppervlak van desbetreffende woning. Zit hier een groot verschil tussen het woonoppervlak op Funda dan zou ik het zeker nameten / checken!

Waarom is het aantal m2 van belang?

Het aantal m2 van je beleggingspand is belangrijk, omdat dit in grote mate bepaalt wat de waarde van een woning is. Je wilt dus niet betalen voor een woning van 85m2 en er later achter komen dat je woonoppervlak toch slecht 78m2 is!

Verder is het woonoppervlak erg belangrijk voor de verhuur van je beleggingspand. Het woonoppervlakte is namelijk een belangrijke parameter waar je veel punten krijgt van de Huurcommissie. Ofwel als je voldoende m2 aan woonoppervlakte hebt kom je makkelijker met je woning in de vrije sector terecht.

Op de site van de Huurcommissie kan je snel berekenen of je beleggingspand in de vrije sector terecht komt. Of je in de vrije sector komt of niet hangt af van het aantal punten dat je woning waard is. Vanaf minimaal 146 punten zit je in de vrije sector (en ben je niet gebonden aan een maximum huurprijs!).

Voor de Huurcommissie dien je van alle kamers de maten (of direct het woonoppervlak) in te vullen. De oppervlaktes van meterkasten, gangen, trapgaten, wc etc tellen niet mee voor de huurpunten.

Zie hieronder een voorbeeld:

Kortom het woonoppervlak dient voldoende groot te zijn om in de vrije sector te komen. Mijn ervaring is dat woningen met een woonoppervlak van <60m2, maar moeilijk in de vrije sector komen.

Lees de blog post “Wat is de maximale huur die ik mag vragen?” voor meer achtergrond informatie.

Wat zijn de woontrends in de gezinssamenstelling?

Er is duidelijke trend dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens komen. Dit is een trend die al van 1995 gaande is. Zie hieronder een grafiek van het CBS:

verwachting een- en meerpersoonshuishoudens

Hierin zie je duidelijk dat het totale aantal huishoudens in Nederland nog tot ongeveer 2050 toeneemt. Deze toename van het aantal huishoudens wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn.

Dit zie je ook duidelijk terug in de woningvoorraad van de afgelopen 65 jaar. In 1947 waren er in Nederland 2,1 miljoen woningen, in 2011 waren dat er 7,3 miljoen.

Vanwege de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens worden appartementen steeds populairder. In 1995 was ongeveer 21% van de verkochte koopwoningen een appartement. In 2008 was 29,7% van de verkochte woningen een appartement.

Wat weten we verder over eenpersoonshuishoudens?

Behalve dat eenpersoonshuishoudens vaker in een appartement wonen hebben ze een niet al te groot woonoppervlakte nodig. Een woonoppervlakte van 70m2 tot maximaal 90m2 is meer dan voldoende voor een eenpersoonshuishouden.

Verder wil je ook niet onnodig een te groot appartement kopen aangezien je dan ook de verbouwkosten weer hoger zijn dan van een kleiner appartement.

Lees ook de blog post “Waar investeren in vastgoed?” voor meer informatie.

Wat zijn de verschillen in huurprijs voor verschillende aantallen m2?

Als je op de Pararius site kijkt kan je snel zien wat de huurprijs van een woning is in €/m2.

Zie hieronder de huurprijsontwikkeling in Nederland per woonoppervlakte.

huurprijsontwikkeling in Nederland per woonoppervlakte
Bron: Pararius

In de bovenstaande grafiek kan je duidelijk zien dat de huurprijs in €/m2 hoger is naarmate het woonoppervlak kleiner is.

Verder valt me op dat er bijna geen verschil is in huurprijs in €/m2 voor woningen met een woonoppervlak >100m2.

Eindoordeel

Dus wat heeft mijn zoektocht om de vraag “wat is het beste woonoppervlak voor de verhuur” opgeleverd?

Mijn conclusie is dat je de beste huurprijs voor je beleggingspand krijgt als je een woonoppervlak hebt van ongeveer 75m2.

Dan heb je nog voldoende aantal m2 om met je beleggingspand in de vrije sector te komen.

Verder is met ongeveer 75m2 je woonoppervlakte groot genoeg voor een eenpersoonshuishouden en krijg je de beste huurprijs in €/m2.

Graag hoor ik van je wat jij denkt dat het beste woonoppervlak voor de verhuur is. Laat je reactie hieronder achter. Dan zal ik daar zo snel mogelijk op reageren.

Wil jij weten hoe je het beste je woning kunt verhuren? Lees meer hierover in de blog post “Hoe het beste je appartement beste verhuren?“.

Opmerking tav reacties

Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 16 november 2018. Ik heb deze blog post januari 2021 een update gegeven om weer helemaal actueel te zijn. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.

4 gedachten over “Beste woonoppervlak voor de verhuur?”

  1. Hallo met Patricia, ik heb een beleggingspand met 3 kamers en wil er 2 studios van maken.

    Waar moet een studio aan voldoen qua eisen? De kamers komen dan op 27 m2 en 30 m2 de voorzieningen worden nu gedeeld en het woonoppervlak is 95 m2 met een ruime tuin. Het pand is gevestigd in Groningen. Wat brengen deze 2 studios op?

    Hoor graag van u.

    • Goedemorgen Patricia, dank weer voor je reactie! Dat is een mooi ruim beleggingspand dat je hebt.

      In principe is een studio een eenkamerappartement, en dus met eigen toegang (en postadres), eigen badkamer en keuken. Dus als je je beleggingspand echt wilt gaan opdelen in 2 studio’s zal je je beleggingspand moeten gaan splitsen in 2 appartementen met dus 2 apparte toegangen en postadressen. Hiervoor zal je eerst via de gemeente Groningen een splitsingsacte moeten gaan aanvragen. Zie hierover meer informatie op de website van de gemeente Groningen: https://gemeente.groningen.nl/woning-splitsen
      Verder zal je dus ook je beleggingspand moeten gaan verbouwen om de aparte toegang te realiseren / extra keuken en badkamer te plaatsen. Ik ben niet super bekend in Groningen maar voor de verbouwing heb je wellicht ook een omgevingsvergunning en een woningvormingsvergunning nodig. Dit kan je het beste zelf checken bij de gemeente Groningen via de link hierboven. Laat je aub goed adviseren als je besluit je beleggingspand te gaan splitsen. Daar komt namelijk echt een boel bij kijken zoals vergunningen, verbouwing en kosten!

      Kortom het splitsen van een beleggingspand in 2 studios is niet zo maar even gedaan. Wat deze studio’s aan huur gaan opleveren in Groningen hangt heel erg af van de locatie, de locatie en de locatie. Verder is uiteraard de afwerkingsstaat belangrijk voor de huurprijs. Denk dat je eerst je plannen helder op papier moet krijgen, moet bepalen wat je doelgroep is (of gaat worden) en dan via funda.nl of pararius.nl kunt bekijken wat een vergelijkbare studio als huurprijs heeft. Uiteraard kan je ook contact opnemen met een aantal verhuurmakelaars in Groningen.

      Met deze info is mijn inschatting voor een huurprijs niet veel waard ben ik bang. Als je nu nog meer vragen hebt kun je me ook een berichtje sturen via info@vastgoedmentor.com

      Hopelijk kan je hier wat mee. Veel succes ermee!

  2. Beste,
    Ik denk dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen vakantiewoningen en gewone huurwoningen.
    Om met het eerste te beginnen:
    verhuurappartement aan de kust: 48 m2 huur per jaar 15 a 16.000 euro

    Nu de gewone huurwoningen:
    Mijn mening is dat het veel uitmaakt waar de woning staat, bv in de randstad of meer landelijk.
    In de randstad zal er veelal behoefte zijn aan kleinere eengezinswoningen en daarbuiten meer behoefte aan normale eengezinswoningen van 100 m2 tot 125 m2
    Ik hoor graag uw reactie.

    • Beste Rinus,
      Het klopt inderdaad dat er een groot verschil is tussen vakantiewoningen en “normale” huurwoningen. Het is ook een andere markt met een andere doelgroep en een andere manier van de woningen verhuren. Zie hieronder hoe ik het zie:

      Vakantiewoningen:
      Vakantiewoningen hebben over het algemeen kleinere woonoppervlaktes en kunnen dan nog steeds rendabel zijn. Wel moet je uiteraard op een geliefde plek zitten met je vakantiewoning.

      Huurwoningen in de randstad
      Voor huurwoningen geldt dat je in de randstad vanaf zo’n 60 m2 een interessant beleggingspand hebt (althans als het in een goede buurt ligt). Het voordeel van de randstad vind ik dat je veel verschillende doelgroepen hebt waar je je beleggingspand aan kunt verhuren. Denk aan expats / studenten / woningdelers / gezinnen / alleenstaanden.

      Huurwoningen buiten de randstad
      Zelf heb ik geen ervaring met verhuren van een beleggingspand buiten de randstad maar ik kan me inderdaad voorstellen dat je niet buiten de randstad gaat wonen om dan in een klein appartementje van 60m2 te wonen. Een nadeel van buiten de randstad vind ik kleinere doelgroep (bv expats / studenten zal moeilijk worden), met als gevolg dat de huurprijzen er lager liggen. Verder heb je mijn inziens meer leegstand als je buiten de randstad een beleggingspand verhuurt.

Plaats een reactie

Gratis 12 Stappenplan

Hoe beginnen met investeren in vastgoed?

In 12 stappen naar je eerste beleggingspand. Download nu!