Hoe het beste je appartement verhuren?

Hoe kan je nu het beste je appartement verhuren om het hoogste bruto aanvangsrendement (BAR) te behalen?

Zoals je waarschijnlijk weet kan je je beleggingspand op drie manieren te huur aanbieden. Je kan het kaal, gestoffeerd of gemeubileerd aanbieden aan je toekomstige huurders.

In welke staat je beleggingspand aangeboden wordt heeft grote invloed op de gemiddelde huurprijs per m2. Verder heeft de staat van je beleggingspand ook invloed op hoe snel je een nieuwe huurder vindt.

Ofwel loont het om te investeren en je beleggingspand gemeubileerd te verhuren? Of kan je beter je beleggingspand kaal of gestoffeerd verhuren?

Kijk dit vind ik nou het leuke van investeren in vastgoed! Je hebt namelijk zelf volledige controle over hoe je het maximale uit je investering kunt halen!

Kortom dit is een interessant onderwerp om een blog post aan te wijden.

Dus hoe kan je nu je beleggingspand het beste verhuren zodat je het hoogste rendement op je huurinkomsten haalt? Dat ga ik in deze blog post beantwoorden.

De inhoud van deze blog post is deels gebaseerd op informatie gevonden op internet als mijn eigen onderzoek. Ik zal in deze blog post de volgende onderwerpen behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Wat is het verschil tussen kaal, gestoffeerd en gemeubileerd verhuren?

Ondanks dat het redelijk simpel is merk ik dat er toch nog best wel wat onduidelijkheid bestaat tussen de verschillende huurvormen.

Dus laten we eerst duidelijk maken hoe je je beleggingspand kunt verhuren.

Er zijn drie verschillende vormen van verhuren; kaal, gestoffeerd en gemeubileerd verhuren.

Appartement kaal verhuren

De meest basic vorm is je beleggingspand kaal voor de huur aanbieden. Als je je beleggingspand kaal aanbiedt, betekent dit dat er alleen een betonnen vloer (of houten vloer), kale muren en plafonds aanwezig zijn. Je beleggingspand zal dus nog volledig ingericht moeten worden door de huurders. De muren en vloeren zijn kaal en kunnen dus naar eigen smaak door de huurders worden aangekleed.

Appartement gestoffeerd verhuren

Nu gestoffeerd verhuren. Bij gestoffeerd verhuren lever je de woning / je beleggingspand op met vloerbedekking (laminaat of iets dergelijks), met gordijnen en met behangen of geschilderde muren. Er zijn bij gestoffeerd verhuren dus geen huishoudelijke apparaten en meubels in de woning aanwezig. Hier zullen je huurders zelf voor moeten zorgen.

Appartement gemeubileerd verhuren

Wat is gemeubileerd verhuren? Gemeubileerd verhuren betekent dat alle basiszaken aanwezig zijn om comfortabel te kunnen wonen. Dus naast het stofferen van je beleggingspand, zorg je ook voor alle huishoudelijke apparatuur en de meubels. Je huurders hoeven in principe alleen kleding en een tandenborstel mee te nemen.

Wat zijn nu de voordelen en de nadelen van kaal, gestoffeerd en gemeubileerd verhuren? Hieronder zal ik ze één voor één bespreken.

Appartement kaal verhuren; Voor- en nadelen?

Kaal opgeleverd. Zo heb ik zelf ook mijn eerste huurwoning gehuurd. Had ik een lage maandelijkse huur, maar moest ik wel eerst investeren in een vloer, muren behangen / schilderen en lampen kopen en ophangen. Koste al met al best wat geld en na 4 jaar had ik de huurwoning weer verlaten.

Voordelen kaal verhuren

• Lage investering kosten (voor de verhuurder); Zodra je woning bewoonbaar is kan je het gaan aanbieden voor de verhuur
• Sneller beschikbaar; Kaal opleveren kan ervoor zorgen dat je je beleggingspand eerder op de huurmarkt kan aanbieden. Dit kan je zo een extra maand huur opleveren
• Weinig risico op schade; Aangezien je de woning kaal oplevert is er weinig risico dat er schade aan je beleggingspand optreedt. Mijn ervaring is dat de meeste schade gemaakt wordt aan de vloer / muren en gordijnen. Die zijn nu allemaal van de huurders zelf, dus niet jou probleem
• Vaak langdurige huur; Aangezien de huurders best flink moeten investeren in “hun” huurwoning, zie je over het algemeen dat deze huurders lang in de woning blijven wonen

Nadelen kaal verhuren

• Beperktere vraag; Althans als je beleggingspand in de randstad wilt verhuren aan expats of iets dergelijks. Je zal je hier moeten richten op starters op de woningmarkt
• Lagere huurprijs; Voor een kaal opgeleverde huurwoning zal je de laagste huurprijs krijgen
• Vaak langdurige huur; Behalve een voordeel kan dit ook een nadeel zijn… Je wilt wellicht je beleggingspand na een jaar of 10 verkopen. Of de huur na een aantal jaren weer eens corrigeren en marktconform maken. Dan kan het handig zijn als je huurders er niet al te lang in zitten

Appartement gestoffeerd verhuren; Voor- en nadelen?

Gestoffeerd verhuren is de variant die het meeste voorkomt in de Randstad. Gestoffeerd verhuren geeft de meest brede groep van potentiële huurders. Althans dat is mijn ervaring.

Wat zijn de voor- en nadelen van gestoffeerd verhuren?

Voordelen gestoffeerd verhuren

• Grootste marktpotentieel; Mijn ervaring is dat een gestoffeerde woning of appartement de breedste doelgroep aanspreekt. Je kunt het verhuren aan expats, singles of (internationale) studenten
• Hogere huur; Je woning / appartement gestoffeerd verhuren levert aanzienlijk meer op dan je beleggingspand kaal verhuren

Nadelen gestoffeerd verhuren

• Hogere investeringskosten dan kaal opleveren; Een woning gestoffeerd opleveren kost meer dan kaal opleveren. Een nette laminaat vloer (inclusief ondervloer) kost gauw zo’n €1.000, gordijnen kosten ook zo’n €1.500 en dan moet je nog de muren behangen / schilderen. Dus je bent al met wel zo’n €2.500 tot €3.000 kwijt als je het appartement netjes wilt stofferen
• Langere tijd totdat je woning te verhuren is; Behangen, vloer leggen en gordijnen ophangen kost allemaal tijd. Dat zal geen maanden duren, maar al met al ben je toch wel een paar weken bezig

Appartement gemeubileerd verhuren; Voor- en nadelen?

En nu dan gemeubileerd verhuren? Je ziet dat gemeubileerd verhuren steeds meer in opkomst is in de Randstad. Volgens de verhuurmakelaars die ik gesproken hebt komt dat doordat er steeds meer expats naar Nederland komen. Met name voor de doelgroep expats is gemeubileerd verhuren zeer interessant.

Voordelen gemeubileerd verhuren

• Hoogste huurprijs; Gemeubileerd verhuren levert je de hoogste huurprijs op!
• Korte – midden lange huurperiode; Huurders die een gemeubileerde woning huren blijven daar vaak niet langer dan max 3 jaar zitten. Dat is voor verhuurders een perfecte periode
• Ideaal voor verhuur aan expats; Ik verhuur graag aan expats! Vaak wordt de huur door hun werkgever betaald (dus weinig kans op wanbetalers)

Nadelen gemeubileerd verhuren

• Hoogste investering; Een woning gemeubileerd opleveren met als doel te verhuren aan expats is best prijzig. De verhuurmakelaars die ik gesproken heb gaven aan dat de kosten hiervoor zo rond de €10.000 tot €15.000 kunnen zijn. Kortom best een boel geld…
• Kleine doelgroep; Met name expats zijn geïnteresseerd in gemeubileerd huren
• Korte huurperiode; Met gemeubileerd verhuren heb je het risico dat je woning / appartement slecht voor korte tijd verhuurd is. De expats kunnen opeens weer snel moeten vertrekken naar hun eigen land of een ander land. Hoe hier rekening mee!
• Grote afschrijving op meubels en huishoudelijke apparatuur; Je zult merken dat je hele inrichting redelijk snel afgeschreven is als je hier regelmatig nieuwe huurders in hebt zitten

Wat zijn de verschillen in huurprijs?

Om een goede afweging te kunnen maken tussen kaal, gestoffeerd of gemeubileerd verhuren moet je uiteraard weten wat het verschil in huurprijs is.

Hieronder zie je een grafiek die de huurprijs weergeeft voor de verschillende oplevervormen:

Volgens de Pararius site lag de landelijke vierkantemeterprijs van gemeubileerde huurwoningen in het laatste kwartaal van 2017 op Pararius ruim €4 per m2 boven de gemiddelde gestoffeerde huurprijs. De gemiddelde huurprijs voor een kale woning lag weer ruim €4 onder de prijs van een gestoffeerde woning. Zie hieronder de huurprijzen per oplevervorm:

Oplevervorm	Prijs per m2
Gemeubileerde woonruimte	€18,20 per m2
Gestoffeerde woonruimte	€15,18 per m2
Kale woonruimte	€11,92 per m2
Gemiddelde huurprijs Nederland:	€15,25 per m2

De bovengenoemde huurprijzen zijn nog gemiddelde huurprijzen. Het maakt ook uit wat voor soort beleggingspand je hebt. Ook hier heeft de Pararius site interessante cijfers over. Hieronder een tabel die de huurprijs laat zijn per oplevervorm voor een appartement, eengezinswoning en villa. Let op deze getallen zijn voor Q4 van 2017. Ik kon namelijk geen recentere getallen vinden:

Lees hier en hier beide artikelen van de Pararius site.

De cijfers van de Pararius site komen goed overeen met de huurprijzen die ik zelf zie in Den Haag, Leiden en Rotterdam. Amsterdam en Utrecht hebben nog weer hogere huurprijzen per m2.

Rekenvoorbeeld

Laten we met de bovenstaande cijfers een rekenvoorbeeld doen om te bepalen welke oplevervorm het hoogste rendement geeft. Hiervoor ga ik uit van een fictief beleggingspand in Rotterdam met de volgende eigenschappen:

• Appartement
• Aanschafprijs: €250.000 (inclusief bijkomende kosten)
• Woonoppervlakte: 75m2

Kaal opleveren

Wat gaat kaal opleveren doen voor de huurprijs? En belangrijker wat gaat je BAR worden als je dit appartement kaal gaat verhuren? Zie hieronder de uitkomst:

• Extra kosten kaal verhuren: €0
• Huurprijs kaal opleveren: €11,92 per m2
• Totale huurprijs per maand: €894
• Totale huurprijs per jaar: €10.728
• BAR: (€10.728/€250.000) x 100 = 4,3%

Gestoffeerd opleveren

Wat gaat gestoffeerd opleveren doen voor de huurprijs? En ook hier weer wat gaat je BAR worden als je dit appartement gestoffeerd gaat verhuren? Zie hieronder de uitkomst:

• Extra kosten gestoffeerd verhuren: €3.000
• Huurprijs gestoffeerd opleveren: €15,18 per m2
• Totale huurprijs per maand: €1.138,50
• Totale huurprijs per jaar: €13.662
• BAR: (€13.662/€253.000) x 100 = 5,4%

Gemeubileerd opleveren

Wat gaat gemeubileerd opleveren doen voor de huurprijs? En belangrijker wat gaat je BAR worden als je dit appartement gemeubileerd gaat verhuren? Zie hieronder de uitkomst:

• Extra kosten gemeubileerd verhuren: €15.000
• Huurprijs gemeubileerd opleveren: €18,20 per m2
• Totale huurprijs per maand: €1.365
• Totale huurprijs per jaar: €16.380
• BAR: (€16.380/€265.000) x 100 = 6,2%

Zoals je kunt zien in dit rekenvoorbeeld loont het dus om je beleggingspand minimaal gestoffeerd, of beter nog gemeubileerd te verhuren. Uiteraard moet je nog wel meenemen dat je wellicht een maand minder huur krijgt als je je beleggingspand gemeubileerd verhuurt (duurt namelijk langer). Echter de hogere huurprijs per m2 zorgt toch voor een hogere BAR.

Voor deze rekenvoorbeelden ben ik uitgegaan van een financiering met 100% eigen middelen. Je kan het bruto aanvangsrendement uiteraard nog verhogen door gebruik te maken van het hefboomeffect en een deel te financieren met een verhuurhypotheek. Lees de blog post “Hoe hoger rendement door hefboomeffect?” hoe dit aan te pakken.

Impact coronacrisis op huurprijzen

De coronacrisis heeft weldegelijk impact gehad op de huizenmark. De koopprijzen van woningen hebben niet geleden onder de coronacrisis, maar wel de huurprijzen. Door de coronacrisis kwamen er minder expats naar Nederland. Verder is ook het aantal internationale studenten die in Nederland hun studie willen doen flink afgenomen.

Vooral expats zijn huurders van gemeubileerde woningen. In dit segment zie je dan ook best een flinke daling van de huurprijzen. Verder zie je ook dat de vraag naar studentenkamers is afgenomen doordat er minder internationale studenten naar Nederland zijn gekomen. Lees hier meer over in de blog post “Update impact corona huizenmarkt“.

Inmiddels is het vaccineren in volle gang. Wellicht dat in de loop van dit jaar het aantal expats dat naar Nederland komt weer gaat stijgen. Hierdoor kunnen mogelijk de huurprijzen ook weer gaan stijgen. De toekomst gaat het uitwijzen…

Eindoordeel

Gemeubileerd verhuren levert duidelijk het hoogste aanvangsrendement op. Let wel op dat je met een gemeubileerde woning of appartement je beperkt wat de doelgroep betreft. Je zal hier voornamelijk expats mee aan trekken (wat uiteraard prima huurders zijn!).

Je moet ook letten op de locatie. Niet elke locatie leent zich voor verhuur aan expats en dus gemeubileerd verhuren. Daar ben je dan wellicht beter af door je beleggingspand gestoffeerd te verhuren.

Zelf zou ik in ieder geval niet mijn beleggingspanden kaal gaan verhuren. Hiermee beperk je namelijk je rendement aanzienlijk! Zonde en niet nodig als je het mij vraagt.

Verder is het leuke van spelen met de oplevervorm van je beleggingspand, dat een pand wat eerst niet interessant leek bijvoorbeeld gemeubileerd wel een goed rendement kan opleveren. Een goede aankoopmakelaar is aan te bevelen, zeker voor je eerste beleggingspand!

Graag hoor ik van je hoe jij je beleggingspand hebt verhuurt? Laat je reactie hieronder achter om het te delen!

Wil je meer weten over wat je als maximale huur kunt vragen? Lees dan de blog post “Wat is de maximale huur die ik mag vragen?“

Opmerking tav reacties

Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 19 april 2019. Ik heb deze blog post april 2021 een update gegeven om weer helemaal actueel te zijn. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.