Hoe koop je een executieveiling woning?

Hoe koop je nu een executieveiling woning als een particuliere vastgoedbelegger?

Dit vroeg ik mezelf af, omdat ik graag een nieuw beleggingspand onder de marktprijs wilde aankopen.

Aangezien iedereen graag zijn woning of beleggingspand graag onder de marktprijs aankoopt zijn er veel kapers op de kust. Tegenwoordig is het dan ook weer vaker zo dat je moet overbieden wil je een woning kunnen kopen.

Ofwel je betaalt dan eigenlijk meer dan de marktprijs voor een woning. Dat is nou juist wat je als vastgoedbelegger moet voorkomen!

Een manier om een beleggingspand of woning scherp (onder de marktprijs) aan te kopen is via een executieveiling.

In deze blog post zal ik mijn bevindingen naar dit onderwerp samenvatten en met je delen. Hopelijk heb je er wat aan en hoef je niet vanaf het begin te beginnen.

Laat ik meteen met de deur in huis vallen en duidelijk maken dat ik zelf (helaas) nog nooit vastgoed op een executieveiling gekocht heb. Dat gezegd hebbende heb ik me er wel in verdiept en behoorlijk wat informatie gezocht en gevonden over dit onderwerp.

Als je gaat zoeken naar informatie over executieveilingen, kom je er al gauw achter dat er veel bij komt kijken. Omdat weinig particulieren een huis gekocht hebben op een executieveiling is er veel onduidelijk. Dat ga ik met deze blog post proberen op te helderen.

De volgende onderwerpen zullen in deze blog post behandeld worden:

Waarom executieveiling woning kopen?

Bijna alle vastgoed goeroes hebben als regel nummer één om succesvol te beleggen in vastgoed dat je vastgoed 20% – 30% onder de marktprijs moet aankopen.

Ja daar ben ik het uiteraard helemaal mee eens. Dit geldt namelijk voor alle beleggingen die je koopt… Ofwel dat is een open deur intrappen.

Een belangrijkere vraag is; hoe kan je nu een huis of beleggingspand voor 20% – 30% onder de marktprijs kopen?

Als je via het normale circuit een woning gaat kopen via bijvoorbeeld Funda of Jaap, zal je nooit een woning 20% – 30% onder de marktprijs kunnen kopen. Althans het is zeer onwaarschijnlijk…

Dus hoe doe je dat dan wel?

Eén van de opties om vastgoed onder de marktprijs aan te kunnen kopen is door vastgoed te kopen op een executieveiling.

Wat is een executieveiling?

Wat is een executieveiling eigenlijk?

Volgens Bedrijfspand.com dit de definitie van een executieveiling:

Een executieveiling is een veiling met gedwongen verkoop van (zakelijk) vastgoed in opdracht van de schuldeisers. Een schuldeiser kan dit niet zomaar doen. Hij heeft een executoriale titel nodig. Dat is bijvoorbeeld een veroordelend vonnis van de rechter, een notariële akte inclusief betalingsverplichtingen of een recht van hypotheek. In alle gevallen moet de schuldenaar in verzuim zijn.

Bron: Bedrijfspand.com

Een executieveiling is dus een veiling die plaats vindt als een huis gedwongen wordt verkocht.

Een huis wordt natuurlijk niet zomaar gedwongen verkocht via een executieveiling. Een verkoop via een executieveiling vindt alleen plaats als de woningeigenaar de maandelijkse hypotheekrente en aflossing niet betaald.

Indien je schulden hebt en je hypotheekrente en aflossing niet betaald, dan heeft de geldverstrekker recht om jouw huis te verkopen om deze schulden te betaald te krijgen. Vaak is dat de hypotheekverstrekker, die jouw huis als onderpand heeft voor het geld dat hij jou heeft geleend.

Meestal ligt de verkoopprijs van een woning die verkocht wordt op een executieveiling ruim onder de marktwaarde. Dat is natuurlijk vervelend voor de verkopers, maar dat is goed nieuws voor de koper!

Dus een executieveiling woning is één manier om een huis te kopen onder de marktwaarde.

Hoe werkt het kopen van een executieveiling woning?

Er zijn verschillende soorten huizenveiling. De meest bekende hiervan is de executieveiling. In deze blog post zal ik me beperken tot de executieveiling.

Zoals aangegeven vindt er een executieveiling plaats op het moment dat de huiseigenaar zijn of haar hypotheek niet meer kan betalen.

Het kopen van een executieveiling woning verschilt veel van een normale verkoop / aankoop.

Het verkopen en aankopen van een huis via een executieveiling gaat in de volgende stappen:

Voorbereidingen voorafgaand aan de executieveiling

Als bekend word dat er een huis of beleggingspand via een executieveiling verkocht gaat worden word dit van te voren aangekondigd. In deze periode kan je als geïnteresseerde koper tot 14 dagen voor de executieveiling een onderhands bod doen.

Op deze manier kan het huis dus alsnog onderhands verkocht worden. Dit is voordelig voor de verkopen (en de schuldeiser) aangezien zo de verkoper meestal een hogere prijs krijgt dan op de uiteindelijke executieveiling.

Dus als je echt je slag wilt slaan en scherp wilt inkopen, zal je moeten wachten tot de echte executieveiling.

Let op: Het meestal niet mogelijk is om het huis te bezichtigen. Verder is er vaak niet veel informatie over de staat van het huis beschikbaar. Dus de waarde bepalen is niet makkelijk…

Tijdens de executieveiling

De executieveiling bestaat uit twee fasen: allereerst is er een veiling bij opbod en daarna volgt er een veiling bij afslag. Hieronder een korte beschrijving van wat er in beide fase gebeurd.

Eerste fase – Opbod

In de eerste fase wordt per opbod een prijs vastgelegd. De veilingmeester gaat door totdat niemand meer hoger wil bieden. Op dat moment slaat hij af.

De eerste fase van de executieveiling is bedoeld om de inzetsom te bepalen.

Tweede fase – Afslag

Bij de tweede fase van de executieveiling begint de veilingmeester bij een hoger startbedrag dan deze inzetsom en telt vanaf dit bedrag af, totdat iemand “mijn” roept. Dit wordt ook wel afmijnen genoemd. Degene die “mijn” roept wordt de koper van het het huis.

Kan je een executieveiling woning kopen zonder makelaar?

Om maar gelijk de vraag te beantwoorden, ja je kan zonder aankoopmakelaar een huis kopen op een executieveiling.

Echter is zou zelf altijd een ervaren persoon meenemen die bekend is met het hele veilingproces. Dat kan een makelaar zijn, maar hoeft niet perse. Bij een executieveiling zijn altijd veel vastgoedhandelaren aanwezig.

Het zou mooi zijn als je in je netwerk een vastgoedhandelaar hebt, die je bij je eerste executieveiling zou willen helpen.

Zelf heb ik gezocht naar personen die me ouden kunnen helpen. Ik kwam al snel terecht bij aankoopmakelaars die gespecialiseerd zijn in het aankopen van een huis op een executieveiling.

Daar zou op dit moment mijn voorkeur naar uitgaan.

Dus ja dat kan. Echter wil je dit serieus aanpakken dan is mijn aanbeveling om te zorgen dat je iemand meeneemt die dit eerder heeft gedaan. Dus een goede aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen!

Hoe financier je een executieveiling woning?

Het is van groot belang om de financiering van tevoren op orde te hebben!

Mij werd namelijk ook afgeraden door de hypotheekverstrekkers om een huis op een executieveiling te kopen.

Wanneer je een huis koopt op een executieveiling is de koop namelijk gelijk definitief. Er zijn geen ontbindende voorwaarden. Je kunt het huis dus niet kopen onder voorbehoud van financiering.

Dus ben jij de hoogste bieder, dan ben je verplicht om het huis te kopen. Indien je de financiering niet rond krijgt heb je dus een groot probleem.

Om dit te voorkomen moet je bij sommige executieveilingen voor aanvang een bewijs van voldoende financiële middelen te laten zien.

Dit was voor mij de voornaamste reden om af te zien van het kopen van een huis via een executieveiling.

Eindoordeel

Persoonlijk blijf ik een woning kopen op een executieveiling erg spannend vinden. Tot nu toe heb ik dat nog ooit gedaan.

Echter als je als particuliere vastgoedbelegger wilt slagen zal je toch vroeg of laat beleggingspanden moeten gaan aankopen op een executieveiling. Hiermee kan je namelijk een flinke sprong maken in je rendement op je huurinkomsten en zeker op je uiteindelijke rendement bij verkoop. Zorg er wel voor dat je je laat begeleiden door een goede aankoopmakelaar!

Zodra ik mijn eerste beleggingspand via een executieveiling heb aangekocht zal ik daar een nieuwe blog post over maken.

Heb jij al wel ervaring met het aankopen van een of meerdere beleggingspanden via een executieveiling? Deel je ervaring hieronder zodat we daar van kunnen leren!

Wil jij weten hoe ik interessante beleggingspanden zoek? Lees dan ook eens de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?