Direct of indirect investeren in vastgoed?

Beleggen

Kan je nu beter direct of indirect investeren in vastgoed? Wat is het verschil tussen direct en indirect investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed is een heel breed begrip. Er zijn namelijk veel manieren waarop je kunt investeren in vastgoed. In hoofdlijnen kan je investeren in vastgoed verdelen in direct investeren in vastgoed en indirect investeren in vastgoed.

Wat zijn de verschillen tussen direct- en indirect investeren investeren in vastgoed? En wat zijn de voor- en nadelen van direct- en indirect investeren? Ondanks dat beide manieren investeren in vastgoed zitten er toch grote verschillen tussen beide waar je bewust van moet zijn.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Waarom investeren in vastgoed?

Laten we eerste beginnen met het begin. Waarom zou je eigenlijk gaan investeren in vastgoed? De reden voor mijzelf om te gaan investeren in vastgoed kwam na het lezen van het boek “Rich Dad Poor Dad“. Volgens Robert Kiyosaki, de auteur van deze klassieker, is het belangrijk dat je zoveel mogelijk assets opbouwt die je elke maand geld opleveren.

Op deze manier groeit je activa kolom steeds verder en neemt je cashflow hierdoor ook steeds verder toe. Een van de assets waar Robert Kiyosaki zelf in heeft geïnvesteerd is vastgoed. Robert Kiyosaki heeft inmiddels een grote vastgoedportefeuille opgebouwd die hem elke maand een gigantische vrije cashflow oplevert.

Het boek “Rich Dad Poor Dad” is een absolute aanrader als je dit boek nog niet gelezen hebt. In de uitgebreide blog post “Verschil tussen activa en passiva?” kan je meer lezen over je belangrijkste lessen die je uit dit boek kunt halen.

Direct investeren in vastgoed

De meeste mensen die het hebben over investeren in vastgoed bedoelen dan direct investeren in vastgoed. Vaak denkt men bij investeren in vastgoed aan mensen die een woning kopen en die vervolgens gaan verhuren. Maar er zijn meer manieren om direct te investeren in vastgoed.

Hoe kan je direct investeren in vastgoed?

Er zijn bij het direct investeren grofweg de volgende manieren om vermogen op te bouwen.

#1 Flippen van vastgoed

Als eerste “flippen” van vastgoed. “Flippen” betekent simpelweg dat je een pand koopt, waarde gaat toevoegen en dat pand dan weer snel (met winst) door verkoopt. Vaak zijn vervallen panden of eventueel zelfs een pand met funderingsproblemen goede panden die vastgoed beleggers gebruiken voor “flippen”.

Met het “flippenvan een pand kan je in korte tijd relatief veel geld verdienen. Wel moet je er rekening mee houden dat je moet weten waar je aan begint. Ook zal je over een goed netwerk moeten beschikken om snel een pand te kunnen renoveren. Verder is het laatste jaren steeds moeilijker geworden om interessante panden te vinden voor het “flippen”.

#2 Kopen en verhuren

Dan de al eerder genoemde woning die je koopt voor de verhuur. Direct investeren in vastgoed hoeft niet perse in een woning voor de verhuur te zijn. Je kan ook een winkelpand aankopen en die gaan verhuren. Of een garagebox. Of een kantoorpand. Eigenlijk elke vorm van vastgoed kan je kopen en vervolgens gaan verhuren. Het interessante van kopen en verhuren van vastgoed is de maandelijkse cashflow die dat oplevert. Het mooie bijkomende voordeel is dat de huurinkomsten vallen in box 3. Hierdoor betaal je geen inkomstenbelasting over je huurinkomsten, maar vermogensbelasting.

Lees meer in de blog post “Huurinkomsten belasting” over het voordeel van vermogen opbouwen in box 3.

Verschillende vormen van direct investeren in vastgoed

Naast verschillende manieren om direct te gaan investeren in vastgoed, kan je deze manieren ook weer toepassen op verschillende soorten vastgoedobjecten. Hieronder een overzicht van de bekendste vastgoedobjecten waar je direct in kan investeren:

#1 Residentieel vastgoed

Investeren in residentieel vastgoed is verreweg de bekendste manier van direct investeren in vastgoed. Investeren in residentieel vastgoed is simpelweg een woning kopen voor de verhuur of voor het “flippen”.

Waar je een aantal jaar geleden nog via Funda.nl een leuke woning kon kopen voor de verhuur of voor het “flippen” is tegenwoordig de spoeling dun geworden. Ook een woning kopen voor de verhuur met een goed aanvangsrendement is tegenwoordig niet makkelijk. Natuurlijk zijn er altijd mogelijkheden, maar je zal zelf best wat moeite moeten doen om een geschikte woning te vinden.

Beperkende maatregelen van de overheid

Houd er rekening mee dat de overheid al lange tijd bezig met het weren van vastgoedbelegger van de woningmarkt. Over de afgelopen jaren zijn de volgende beperkende regels ingevoerd:

  • Vanaf ’21; Verhoging van overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers van 2% naar 8%
  • Vanaf ’21; Maximalisering van huurverhoging
  • Vanaf ’22; Invoering opkoopbescherming of zelfbewoningsplicht in veel grote steden
  • Vanaf ’22; Invoering van WOZ cap voor het bepalen van het aantal huurpunten
  • (Mogelijk) vanaf ’24; Invoering van huurpuntenstelsel voor deel van de huurwoningen in de vrije sector (zie het volgende bericht op nos.nl)

Verder zijn er vergaande plannen om ook het kopen van nieuwbouwwoning door vastgoedbeleggers aan banden te gaan leggen. Lees hier meer over in de blog post “Invloed vastgoedbeleggers op woningmarkt“.

#2 Vakantiewoningen

investeren in vakantiehuis voor de verhuur

Naast investeren in residentieel vastgoed, kan je natuurlijk ook investeren in een vakantiewoning voor de verhuur. Ook dit kan je weer op verschillende manieren doen. De meest gebruikelijke manieren van investeren in een vakantiewoning zijn:

  • Vakantiehuisje kopen op een vakantiepark (denk aan Roompot / Europarcs / TopParken / etc). Meer informatie over investeren in een vakantiewoning kan je lezen in de blog post “Vakantiehuis kopen als belegging“.
  • Vakantiehuis kopen in het buitenland. Vooral landen met een gunstig klimaat zijn populair. Denk aan Spanje of Portugal
  • Vakantiehuis verhuren via de AirBnB. Om te zorgen dat je huurinkomsten in box 3 vallen zal je hiervoor gebruik moeten maken van een tussenpersoon. Lees hier meer over in de volgende blog post

Het voordeel van investeren in een vakantiehuis voor de verhuur is dat je geen last hebt van de beperkende maatregelen van de overheid. Verder kan je ook kijken in het buitenland.

#3 Garageboxen

garagebox op bedrijventerrein en woonwijk
Voorbeeld van garagebox op bedrijventerrein (links) en woonwijk (rechts)

De meest laagdrempelige manier van direct investeren in vastgoed is investeren in garageboxen. Een bestaande garagebox kan je al kopen vanaf zo’n €15.000 k.k. of een nieuwe garagebox vanaf zo’n €19.900 v.o.n.

Bestaande garageboxen kan je vinden op Funda in Business, Marktplaats of beleggingspanden.nl. Bij investeren in garageboxen zijn er een aantal belangrijke keuzes die je moet maken. De belangrijkste zijn:

  • Keuze maken tussen garagebox gelegen in woonwijk en op een bedrijventerrein
  • Keuze maken tussen bestaande bouw en nieuwbouw (alleen van toepassing bij garageboxen gelegen op een bedrijventerrein)
  • En ten slotte een keuze maken tussen huur belast met BTW of vrijgesteld van BTW

Wil jij meer te weten komen over investeren in garageboxen? Download dan het gratis 10-stappenplan “Investeren in Garageboxen” hieronder.

GRATIS 10 STAPPENPLAN"Investeren in Garageboxen"

#4 Winkelpanden

Als laatste kan je direct investeren in veel verschillende vormen van “commercieel vastgoed”. Commercieel vastgoed is niet helemaal de juiste term, omdat onder “commercieel vastgoed” ook verhuurde woningen vallen. Echter voor de meeste mensen betekent “commercieel vastgoed” de volgende soort vastgoedobjecten:

  • Winkelpanden
  • Horecapanden
  • Kantoren
  • Bedrijfspanden
  • Praktijkruimte

Kijk eens op Funda in Business en je zal een grote variatie aan commercieel vastgoed vinden. Investeren in dit soort panden is meer iets voor professionele vastgoedbeleggers. Uiteraard kan je wel als ondernemer investeren in je eigen bedrijfspand.

Echter voor particuliere beleggers is de drempel om een winkelpand of horecapand te kopen redelijk hoog. Mocht je dit toch willen doen dan is het verstandig om een aankoopmakelaar met verstand van zaken in de hand te nemen.

Voordelen van direct investeren in vastgoed

Aan direct beleggen in vastgoed zijn een aantal zeer interessante voordelen verbonden. Hieronder de belangrijkste voordelen van zelf direct investeren in vastgoed:

  • Hoger rendement; Over het algemeen kan je met direct investeren in vastgoed een hoger rendement halen dan met indirect investeren. Althans als je wel met indirect investeren een hoger rendement haalt, zou ik daar lekker voor kiezen. Indirect investeren is namelijk minder werk 😊
  • Waarde toevoegen; Bij het aankopen van een beleggingspand kan je zelf waarde toevoegen door een renovatie of slimme verbouwing uit te voeren
  • Eigen plan trekken; Direct investeren in vastgoed geeft jou alle mogelijkheden om te doen wat je wilt (uiteraard binnen de wettelijke grenzen…)
  • Tastbare investering; Als je zelf in stenen investeert levert je dit een tastbare investering op. Voor veel mensen is dit nog steeds een groot voordeel!
  • Herfinancieren mogelijk; Door de gemiddelde stijging van de huizenprijzen over de lange termijn en anderzijds aflossing kan je na verloop van tijd een deel van de waarde van het beleggingspand herfinancieren. Met deze herfinanciering kan je geld vrij maken voor een volgende investering

Uiteraard zitten er naast deze voordelen zeker ook nadelen aan het direct investeren in vastgoed.

Nadelen van direct investeren in vastgoed

Dan de nadelen van direct investeren in vastgoed. Hier volgen wat mij betreft de belangrijkste nadelen:

  • Hoger risico; De risico’s van direct beleggen in vastgoed zijn hoger in vergelijking met indirect beleggen. Rendement en risico gaan hand in hand. Dat is altijd het geval!
  • Meer eigen vermogen nodig; Voor het direct investeren in residentieel vastgoed zal je toch wel minimaal €60.000 aan eigen vermogen moeten hebben. Je kan echter ook direct investeren in een garagebox wat al kan voor zo’n €15.000. Nog steeds een flink bedrag, maar voor de meeste mensen veel toegankelijker
  • Spreiden in moeilijker; Spreiding bij een enkelvoudige, directe belegging in vastgoed is er uiteraard moeilijker. Wederom is spreiding bij investeren in garageboxen makkelijker. Echter al je geld investeren in garageboxen verspreid over heel Nederland is nog steeds een heel eenzijdige investering. Dan kan je wat mij betreft ook beter spreiden buiten vastgoed door bijvoorbeeld te gaan investeren in ETF’s
  • Meer werk; Je moet zelf alles regelen. Bijvoorbeeld een grote renovatie laten uitvoeren is een project op zich. Vervolgens heb je het beheer van de woning. Ga je het beheer zelf doen of uitbesteden? Hoe dan ook ben je hier al met al best wat tijd aan kwijt
  • Kennis vereist; Voor direct investeren in vastgoed is toch wel een minimale basiskennis vereist. Heb je deze kennis niet dan is het verstandig om een goede makelaar in de hand te nemen. Pas idg op voor mogelijk funderingsproblemen! Lees hier meer over in de blog post “Funderingsproblemen bedreiging of kans?

Indirect investeren in vastgoed

Dan door naar indirect investeren in vastgoed. Indirect investeren in vooral interessant voor beleggers met slechts beperkte financiële middelen. Of mensen die geen zin hebben in gezeur met huurders, het verhelpen van lekkages of klagende buren.

Toch kan je als belegger ook bij indirect investeren in vastgoed profiteren van de voordelen van investeren in vastgoed.

Hoe kan je indirect investeren in vastgoed?

Er zijn ook voor indirect investeren in vastgoed meerdere mogelijkheden. De belangrijkste mogelijkheden van indirect investeren in vastgoed zal ik hieronder toelichten.

#1 Crowdfunding

indirect investeren in vastgoed via OnePlanetCrowd
Voorbeeld investeringsproject van OnePlanetCrowd

Een laagdrempelige manier van indirect investeren in vastgoed is te investeren in vastgoed dmv crowdfunding. In Nederland zijn er meerdere crowdfunding partijen waar je als belegger kan investeren in diverse vastgoedprojecten. De rendementen bij investeren via crowdfunding liggen meestal zo tussen de 5% en 8%. Kijk eens bij één van de volgende crowdfunding platformen of er een interessante investering voor je bij zit.

  • Colin Crowdfunding; Bij Colin Crowdfunding kan je in veel verschillende soorten projecten investeren. Dus niet alleen in vastgoed, maar ook in ondernemingen die een financiering nodig hebben voor een investering
  • Crowd Real Estate; Bij Crowd Real Estate kan je in veel verschillende vastgoedobjecten investeren. Zowel in Nederland, maar ook in België en Duitsland
  • Oneplanetcrowd; Bij Oneplanetcrowd kan je voornamelijk in duurzame projecten investeren. Hier vallen ook duurzame vastgoedprojecten onder
  • Samen in Geld; Ook Samen in Geld is echt een crowdfunding platform specifiek voor de financieringen van vastgoed. Hier investeer je dus met de “crowd” samen direct in in een beleggingspand. Zeker leuk om eens te kijken naar de mogelijkheden

Let wel op de risico’s van crowdfunding! Je mag tot maximaal voor €80.000 investeren bij één crowdfunding platform. Dit om het risico voor investeerders te beperken. Aan de andere kant mag je dat dan weer bij meerdere crowdfunding platformen doen 🤔.

#2 Real Estate Investment Trust (REIT)

Een REIT is de afkorting voor Real Estate Investment Trust. Een REIT is een bedrijf dat zijn geld verdiend met het bezit en de ontwikkeling van vastgoed. Meestal verdienen REIT’s geld met het verhuren van vastgoed. Deze (huur)inkomsten uit het vastgoed worden voor een groot deel uitbetaald aan de aandeelhouders.

Over het algemeen REIT’s hun eigen specialisatie. Zo kan een REIT bijvoorbeeld investeren in woningen, winkelpanden, bedrijfspanden, ziekenhuizen of data centers. Hierdoor is er een flink verschil tussen de onderlinge REIT’s.

REIT’s zijn niet zo bekend in Nederland, omdat deze vorm van investeren in vastgoed niet in Nederland bestaat. REIT’s zijn ontwikkeld in Amerika en de meeste REIT’s kan je kopen aan een van de Amerikaanse beurzen. Je hebt verschillende soorten REIT’s:

  • Vrij verhandelbare REIT’s; Deze REIT’s worden verhandeld op een beurs. Je kan REIT’s kopen op de Amerikaanse beurzen zoals de New York Stock Exchange (NYSE) of op de London Stock Exchange. Iedereen kan aandelen van de REIT’s kopen en verkopen zoals je dat ook bij normale aandelen kan doen
  • Niet-beursgenoteerde REIT’s; Dit zijn alle REIT’s die niet verhandelbaar zijn op de beurs. Bij een niet-beursgenoteerde REIT beleg je bij een particuliere partij
  • Private REIT’s; Deze REIT’s zijn niet genoteerd aan een beurs en zijn over het algemeen voor een selecte groep beleggers

Voor deze informatie heb ik gebruik gemaakt van de site van DEGIRO (zie link). Hier volgen een paar voorbeelden van vrij verhandelbare REIT’s.

Voorbeelden van REITs
REITISINBeursKernselectie
Crown Castle International CorpUS22822V1017NYSENee
Ventas IncUS92276F1003NYSENee
City Office REIT IncUS1785871013NYSENee
CareTrust REIT IncUS14174T1079NDQNee
Netstreit CorpUS64119V3033NYSENee
Bron: Vastgoedmentor.com

Dan nu door naar de vastgoed ETF’s.

#3 Vastgoed ETF

VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF
Bron: morningstar.nl

Zoals je inmiddels wellicht weet ben ik een groot fan van investeren in ETF’s. Ook indirect investeren in vastgoed kan je doen door te investeren in ETF’s. Beleggen in een vastgoed ETF is niets anders dan beleggen in in een ETF die de aandelenmarkt volgt.

Net zoals je als belegger aandelen koopt die in een bepaalde index zitten, koop je bij een vastgoed ETF verschillende vastgoedbedrijven die beleggen in vastgoed. Deze vastgoedbedrijven beleggen bijvoorbeeld in bedrijfspanden, winkelcentra, huurwoningen of opslagcentra. Vaak zie je dat bij een vastgoed ETF een groot deel belegt is in de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten.

Hoe investeren in vastgoed ETFs?

Je kan makkelijk in vastgoed ETF’s beleggen via een broker of je eigen bank. Zelf beleg ik in ETF’s bij DEGIRO. Ook vastgoed ETF’s kan je kopen bij DEGIRO. Naast DEGIRO is BUX Zero een prima broker. Natuurlijk kan je ook gewoon via je eigen bank investeren in vastgoed ETF’s.

Let op: Met beleggen kunt u uw geld verliezen.

Hieronder een aantal voorbeelden van vastgoed ETF’s. Er zijn er nog veel meer, dus dit is slechts een kleine selectie.

Voorbeelden van vastgoed ETFs
ETFISINBeursKernselectie
iShares US Property UCITS ETFIE00B1FZSF77AEMJa
VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETFNL0009690239AEMJa
iShares European Property Yield UCITS ETFIE00B0M63284EAMJa
iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETFDE000A0Q4R44XetraNee
iShares Asia Property UCITS ETFIE00B1FZS244AEMJa
Bron: Vastgoedmentor.com

Als een ETF valt binnen de kernselectie van DEGIRO dan kan je deze ETF één keer per maand kosteloos kopen. Zeker als je met slechts kleine bedragen belegt is dat wel zo lekker.

#4 Vastgoedfondsen

indirect investeren in vastgoed via SynVest
Bron: SynVest

Als laatste mogelijkheid kan je ook indirect investeren in vastgoed door te investeren in een vastgoedfonds. Er zijn meerdere vastgoedfondsen waar je als belegger in kan investeren. Deze vastgoedfondsen beleggen meestal in een mix van vastgoed op locaties door heel Nederland maar ook in Duitsland. Het gaat diverse panden zoals woningen, gezondheidscentra, supermarkten, bedrijfspanden en kantoorpanden. De volgende partijen bieden vastgoedfondsen aan:

  • SynVest
  • Corum
  • Meerdervoort

Voordelen van indirect investeren in vastgoed

Ook aan indirect beleggen in vastgoed zitten een aantal zeer interessante voordelen verbonden. Hieronder de belangrijkste voordelen van indirect investeren in vastgoed:

  • Minder eigen vermogen nodig; Voor indirect investeren in vastgoed heb je veel minder eigen vermogen nodig. Eigenlijk kan iedereen indirect investeren in vastgoed. Vanaf €50 tot €100 kan je al instappen. Dit maakt het voor de meeste mensen toegankelijk
  • Liquide; Het voordeel van indirect investeren in vastgoed is dat de belegging veel makkelijker liquide gemaakt kan worden dan direct investeren in vastgoed
  • Spreiden is makkelijker; Doordat je al met kleine bedragen indirect kan investeren in vastgoed is het veel makkelijker om te spreiden
  • Lager risico; Doordat je makkelijker kan spreiden is ook het risico wat lager. Je kan namelijk redelijk makkelijk investeren in andere “asset klassen”
  • Minder werk; Indirect investeren in vastgoed is veel minder werk. Je hoeft geen aannemer te zoeken voor een grote renovatie. Je hebt geen last van klagende huurders of buren van je huurders
  • Minder kennis vereist; Voor direct investeren in vastgoed is toch wel een minimale basiskennis vereist. Uiteraard moet je bij indirect investeren in vastgoed goed weten waar je aan begint. Echter je kan met kleine bedragen en een beperkt risico beginnen

Uiteraard zitten er naast deze voordelen zeker ook nadelen aan het indirect investeren in vastgoed.

Nadelen van indirect investeren in vastgoed

Dan de nadelen van indirect investeren in vastgoed. Hier volgen wat mij betreft de belangrijkste nadelen:

  • Lager rendement; Over het algemeen kan je met indirect investeren in vastgoed een wat lager rendement halen dan met direct investeren
  • Geen mogelijkheid om waarde toe te voegen; Bij het aankopen van een beleggingspand kan je zelf waarde toevoegen door een renovatie of slimme verbouwing uit te voeren. Dit is bij indirect investeren in vastgoed niet mogelijk
  • Geen tastbare investering; Als je zelf in stenen investeert levert je dit een tastbare investering op. Indirect investeren in vastgoed levert geen tastbare investering op
  • Geen herfinanciering mogelijk; Als je hebt geïnvesteerd in vastgoed via een crowdfunding platform kan je dit geld er niet uithalen met een herfinanciering

Zoals je ziet zijn de voordelen en nadelen van direct en indirect investeren min of meer omgedraaid.

Eindoordeel

Ondanks dat de meeste mensen bij “investeren in vastgoed” denken aan je geld stoppen in tastbare stenen, zijn er dus voldoende alternatief in de vorm indirect investeren in vastgoed. Beide vormen van investeren in vastgoed geven je voordelen.

Het hoogste rendement kan je behalen met direct investeren in vastgoed, maar dan moet je wel over de juiste contacten beschikken. Daarnaast komt er best het eea kijken bij het kopen van een woning voor de verhuur. Verkijk je hier niet op!

Wat het beste bij jou past hangt van je eigen ambitie, financiële situatie en tijd die je erin wilt steken af. Kortom maak een goede afweging en doe waar je jezelf goed bij voelt.

Heb jij ervaring met direct of indirect investeren in vastgoed? Graag hoor ik van je in de comments wat je ervaringen met beide vormen van investeren in vastgoed zijn.

Plaats een reactie