Wat is de waarde in verhuurde staat van vastgoed?
De waarde in verhuurde staat is namelijk een belangrijke parameter als je gaat investeren in vastgoed.
Echter de term “waarde in verhuurde” wordt verschillend gebruikt. De belastingdienst gebruikt de term “waarde in verhuurde staat” en de banken die vastgoedhypotheken verstrekken ook. Beide gebruiken dezelfde term, maar geven er net een andere betekenis aan.
In deze blog post ga ik antwoord geven op de vraag “Wat is de waarde in verhuurde staat?“
In de blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Wat is de waarde in verhuurde staat?
Laten we beginnen met het begin.
Wat is de definitie van de waarde in verhuurde staat van vastgoed?
Hier moet je goed opletten er zijn namelijk verschillende definities van de waarde in verhuurde staat. Namelijk de waarde in verhuurde staat voor box 3 voor de vermogensbelasting en de waarde in verhuurde staat die banken vragen voor het verstrekken van een vastgoedhypotheek.
Waarde bezittingen in box 3
De eerste definitie van waarde in verhuurde staat van vastgoed heeft dus te maken met de vermogensbelasting.
Voor de vermogensbelasting moet je voor je bezittingen en schulden in box 3 de waarde in het economische verkeer moet worden opgegeven. Vanaf 2010 geldt voor de waarde van beleggingspanden die in box 3 vallen de WOZ-waarde.
Echter bij verhuurde beleggingspanden die vallen onder de huurbescherming, heeft de verhuur een waardedrukkend effect op de verkoopwaarde en dus WOZ-waarde.
Bij het bepalen van de waarde van verhuurd vastgoed, wordt daarom rekening gehouden met een de zogenaamde “leegwaarderatio”. Dit zal ik later in deze blog post verder toelichten.
Verhuurd vastgoed
Dan heeft de tweede definitie van waarde in verhuurde staat te maken wat een beleggingspand waard is als je het verkoopt met huurders erin. Deze waarde in verhuurde staat van vastgoed is voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheek een belangrijke parameter.
Via google kon ik de volgende definitie vinden voor deze waarde in verhuurde staat:
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Bron: https://www.taxatieplatform.nl/taxatie_begrippen
Belastingdienst
Laten we hier in meer detail naar gaan kijken.
Zoals aangegeven is de hoofdregel dat de waarde van de woning in box 3 wordt gesteld op de door gemeente vastgestelde WOZ-waarde.
Het maakt dus niet uit wat je voor een beleggingspand hebt betaald, maar het gaat om de WOZ-waarde. Echter als de woning (beleggingspand) wordt verhuurd mag je rekening houden met de zogenaamde leegwaarderatio.
Leegwaarderatio
De leegwaarderatio wordt bepaald op basis van de huur in verhouding tot de WOZ-waarde. Het percentage tussen de huur en de WOZ bepaalt met hoeveel procent de WOZ-waarde van de gemeente mag worden verlaagd. Dit bepaalt dus ook je uiteindelijk te betalen belasting! Zelfs bij een forse huur (meer dan 7% van de WOZ-waarde) hoeft daarom maar 85% van de WOZ-waarde in box 3 te worden aangegeven.
Let wel op dat er een irritante belangrijke regel geldt. Je komt alleen in aanmerking voor de berekening aan de hand van de leegwaarderatio als je beleggingspand op 1 januari van het belastingjaar ook daadwerkelijk is verhuurd.
Is dat niet het geval, dan moet je simpelweg de volledige WOZ-waarde van je beleggingspand aangegeven. Het is dus belangrijk ervoor te zorgen dat je beleggingspand altijd per 1 januari verhuurd is.
Ook geldt de leegwaarderatio berekening alleen als de huurders in je beleggingspand huurbescherming hebben. Voor tijdelijk verhuurde woningen (waar je huurders geen huurbescherming hebben) geldt deze berekening ook niet.
Het verhuren van je beleggingspand geeft je naast een mooi rendement dus ook een besparing op je vermogensbelasting. Mooie win-win situatie.
Laat ik dit verduidelijken met een rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld
Het gaat hier om verhuurde woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:
Stap 1 – WOZ waarde opvragen
Check via de site van wozwaardeloket.nl de WOZ-waarde van je beleggingspand. Laten we voor dit voorbeeld uitgaan van een WOZ-waarde van €250.000.
Stap 2 – Jaarlijkse huurprijs berekenen
Bereken de jaarlijkse huurprijs. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. In dit voorbeeld is de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar €1.300. De jaarlijkse huurprijs is (12 x €1.300) = €15.600.
Stap 3 – Bepaal verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde
Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. €15.600 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door €250.000 (WOZ-waarde) = 6,24%
Stap 4 – Bepaal leegwaarderatio
Zoek de uitkomst van stap 3 op in tabel 3. 6,24% is meer dan 6% maar niet meer dan 7%. De leegwaarderatio is dus 78%.
| De verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is meer dan | maar niet meer dan | Leegwaarderatio is |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | – | 85% |
Stap 5 – Waarde van verhuurde woning berekenen
Bereken de waarde van de verhuurde woning. Vermenigvuldig hiervoor de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. De waarde van de verhuurde woning is 78% x €250.000 = €195.000.
De voor de vermogensbelasting mag jij dan €195.000 als waarde in verhuurde staat opgegeven van de beleggingspand in box 3.
Scheelt je toch mooi €55.000 die je niet in box 3 hoeft aan te geven!
Vastgoedhypotheek verstrekkers
Laten we dan nu eens de details bekijken van de waarde in verhuurde staat van vastgoed die hypotheekverstrekkers gebruiken.
Stel dat je een beleggingspand (deels) wilt financieren. Dan zal de hypotheekverstrekker (bank) maximaal 80% van de waarde van de woning willen financieren. De andere 20% is wat je minimaal zelf aan eigen geld moet betalen. Let op de waarde waar de hypotheekverstrekker mee zal gaan rekenen is de waarde in verhuurde staat.
Wat is ‘waarde in verhuurde staat’?
Als je een beleggingspand hebt verhuurd dan is de huurovereenkomst niet eenvoudig te beëindigen. In Nederland heb je namelijk te maken met de huurbescherming. Op het moment dat dat je niet meer de maandelijkse hypotheekrente en aflossing kan betalen aan de hypotheekverstrekker, dan zal de hypotheekverstrekker uiteindelijk je beleggingspand gaan verkopen (met huurders erin!).
Zoals aangegeven kan het huurcontract dus niet zomaar worden beëindigd en hierdoor wordt de hypotheekverstrekker gedwongen om je beleggingspand met huurders te verkopen aan een volgende belegger. Hierdoor zal de hypotheekverstrekker een lagere waarde krijgen voor je beleggingspand.
Hoe bepaal je de waarde in verhuurde staat?
De waarde in verhuurde staat wordt bepaald door een taxateur die is goedgekeurd dor de hypotheekverstrekker. Meestal zal de waarde in verhuurde staat afwijken van het aankoopbedrag / WOZ-waarde of de waarde van je beleggingspand in lege staat. De waarde in verhuurde staat van je beleggingspand is het bedrag waarvoor een andere belegger naar verwachting het pand zou willen kopen als deze verhuurd is.
Welke factoren beïnvloeden de waarde in verhuurde staat?
De volgende factoren zijn van invloed op de waarde in verhuurde staat:
- Vrije verkoopwaarde / leegwaarde; hierbij is de locatie en staat van het beleggingspand belangrijk
- Huurwaarde; De huurwaarde is volgende de taxateur de langjarig haalbare huuropbrengst. Hierbij wordt de kale huur (excl. gas / water / licht) als uitgangspunt genomen die haalbaar is als het pand ongemeubileerd met een overeenkomst van minimaal 1 jaar verhuurd wordt.
- Exploitatiekosten; Dit zijn de toekomstig te verwachten bijkomende kosten voor beheer en onderhoud
Waarde in verhuurde staat in de praktijk
In de praktijk blijkt vaak dat de marktwaarde in verhuurde staat wat lager is dan het aankoopbedrag / de leegwaarde. Echter zoals altijd zijn er altijd uitzonderingen die de regel bevestigen!
Als het je lukt om een kluswoning of beleggingspand voor een scherpe prijs aan te kopen en de te verwachten huurinkomsten relatief hoog zijn, dan kan het zijn dat de waarde in verhuurde staat hoger uitpakt dan het aankoopbedrag. Echter let op dit zijn echt uitzonderingen. Maar dit geeft wel het belang aan van het goed aankopen van je eerste beleggingspand. Dit is namelijk de basis voor de opbouw van je verder vastgoed portefeuille. Lees hier meer over in de blog post “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?“
Kijk eens op de site van beleggingspanden.nl om te zien wat de waarde in verhuurde staat in de praktijk is:
Zelf vind ik 12x de jaarhuur een goede indicatie van de waarde in verhuurde staat. Zoals je kunt zien op beleggingspanden.nl zie je tegenwoordig ook steeds vaker beleggingspanden die voor een aanzienlijk hogere factor te koop staan.
Aankoop van een beleggingspand
Let op dat bij de aankoop van een beleggingspand deze hoeft deze nog niet verhuurd te zijn. Sterker nog zelf gaat mijn voorkeur uit naar een lege woning waar je zelf de waarde van kunt maximaliseren en weet wat voor huurders erin zitten.
Mocht je een beleggingspand willen kopen zonder huurders en deze deels laten financieren met een vastgoedhypotheek? Dat kan! Het beleggingspand wordt bij aankoop getaxeerd waarbij de taxateur ook als deze nog niet verhuurd is de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vast kan stellen.
Vervolgens koop je het beleggingspand met een vastgoedhypotheek, kun je je beleggingspand verhuurklaar maken en uiterlijk binnen 3 maanden de huurders hun intrek laten nemen.
Eindoordeel
Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen is de waarde van de woning een belangrijk gegeven in de vastgoedwereld. Doe hier je voordeel mee! Zeker voor je eerste beleggingspand zul je moeten zorgen dat je een courant beleggingspand koopt. Dit is namelijk de basis voor je toekomstige vastgoedportefeuille!
Graag hoor ik van je of deze blog post duidelijk maakt wat de waarde in verhuurde staat van vastgoed is. Ook hoor ik graag of er lezers zijn die een vastgoedfinanciering gekregen hebben waarbij je minder dan 20% aan eigen geld moest mee brengen.
Wil jij nu ook gaan beginnen met investeren in vastgoed? Lees dan de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?” om je stapsgewijs alle stappen uit te leggen.
Beste Ewoud,
Bedankt voor het duidelijke verhaal. Er blijft toch nog een vraag over.
In het onderstaand gekopieerde stuk wordt genoemd ‘ niet zijnde de huurder’ wat is de positie van de huurder als deze het pand dat hij/zij huurt wil kopen (bedrijfsonroerendgoed). Wordt er dan alleen rekening gehouden met vrije verkoopwaarde of bestaat er zoiets als “korting” door x aantal jaren betaalde huurpenningen oid?
“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”
Bij voorbaat dank.
Grt,
Brenda
Goedenavond Brenda,
Ten eerste mijn dank voor je reactie.
Dat is niet een makkelijke vraag. Zelf denk ik dat als een huurder het pand wil kopen dat je rekening moet houden met de vrije verkoopwaarde.
Voor de kopende partij (de huurder in dit geval) koop je dan namelijk geen woning in verhuurde staat. Dus ook is er dan geen waarde van de woning in verhuurde staat. Althans dat zou mij logisch lijken.
Ik zou deze case even voorleggen bij een expert (taxateur of verkoopmakelaar) die kunnen je ongetwijfeld een beter onderbouwd antwoord geven.
Hopelijk kan je hier wat mee.
Grt,
Ewoud
Allereerst wil ik zeggen dat ik het een helder en goed geschreven stuk vind. Mijn complimenten!
Ik ben zelf eens aan de slag gegaan met het berekenen van de marktwaarde in verhuurde staat met behulp van het pdfje in de link van Bo.
Het enige waar ik veel moeite mee heb om in te vullen is de netto yield. Hoe kan ik deze het beste schatten? Enig idee?
Beste Appie,
Ten eerste mijn dank voor je reactie en compliment. De link naar het PDFje komt inderdaad van Bo. Dat heb ik zelf nog nooit gebruikt.
Hoe ik het lees is dat het rendement van het desbetreffende beleggingspand. Let op dat dit volgens mij een formulier is dat de taxateur gebruikt om de waarde in verhuurde staat te bepalen. Er staat ook specifiek bij “netto yield volgens opgave taxateur“. Uiteraard geeft dit een goede indicatie als je het zelf invult, maar uiteindelijk zal je toch een taxatierapport moeten hebben dat de geldverstrekker accepteert.
Excuus dat ik je niet een beter antwoord kan geven.
Hopelijk kan je hier wat mee. Veel succes idg.
Grt,
Ewoud
Dag Ewoud,
Dank voor je snelle reactie.
Het klopt inderdaad dat dit het formulier is waarmee de taxateur de marktwaarde in verhuurde staat kan berekenen. Vandaar dat ik ‘m helemaal heb ingevuld om een inschatting te krijgen. Ik kan nergens op internet een betere berekening vinden dan deze.
Mee eens dat dit de rendementseis is en dus de disconteringsvoet waartegen de netto huurinkomsten contant worden gemaakt om tot een marktwaarde in verhuurde staat te komen.
Ik heb alleen geen idee wat een taxateur zou gebruiken (heb er nog geen één gesproken). Was benieuwd of jij hier wel een idee bij had maar helaas niet dus ?
Wat ik in ieder geval wel heb gezien is dat deze netto yield een enorme impact heeft op de marktwaarde in verhuurde staat. Daarom ben ik ook zo razend benieuwd.
Toch maar eens een taxateur bellen denk ik maar!
Hi Appie,
Geen dank. Lijkt me idd het beste om dit gelijk met een taxateur op te pakken.
Succes ermee!
Grt,
Ewoud
Beste Ewoud,
Ik heb een fiscale vraag, wellicht dat jij het antwoord weet. Stel je hebt een woning in bezit (box 1) met daarop een normale hypotheek. Je gaat de hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek om de woning te verhuren. Voor het oversluiten moet een boete betaald worden. De woning zal in box 3 terecht gaan komen alsook de verhuurhypotheek.
Mag je de boeterente die je betaald aftrekken van de belasting? Op internet vind ik veel informatie hierover maar geen antwoord op mijn vraag. Als je gaat oversluiten naar een normale hypotheek, dan mag je de boeterente wel aftrekken als de woning in box 1 blijft.
Heb jij enig idee?
Goedenavond Appie,
Goede vraag. Niet echt mijn specialiteit moet ik toegeven. Zelf zou ik denken dat als je woning verschuift van box 1 naar box 3 dat ook de kosten van box 1 naar box 3 gaan.
Dus dan zou je in jouw specifieke geval de kosten kunnen “aftrekken” van je vermogen in box 3. Net zoals de schuld van je verhuurhypotheek in box 3 terecht komt.
Zelf heb ik trouwens best goede ervaringen met de Belastingtelefoon. Dus wellicht is dat nog een goede optie voor je. Kan je direct met de Belastingdienst je situatie voorleggen. Zie de volgende link: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/contact/content/belastingdienst-bellen
Mocht je er met de Belastingtelefoon niet uitkomen dan kan je deze vraag wellicht nog posten op ons (gratis) forum.
Hopelijk kan je hier verder mee.
Grt,
Ewoud
Beste Ewoud,
allereerst mijn complimenten voor de informatieve site met duidelijke uitleg. Een verademing.
Hopelijk kun je mij antwoorden op het volgende: bij een beleggingspand in verhuurde staat (huurbescherming) geldt dus de leegwaarde ratio voor box 3 (vermogensbelasting). Hoe zit dat met de 8% overdrachtsbelasting? Wordt die geheven over de leegwaarde ratio, de WOZ waarde of anders?
Dank,
Fabian
Beste Fabian,
Ten eerste mijn dank voor je reactie en bedankt voor je positieve feedback! Altijd leuk als er überhaupt mensen zijn die de informatie lezen / waardevol vinden.
Wb je vraag over de overdrachtsbelasting. Je betaalt overdrachtsbelasting als je eigenaar wordt van een onroerende zaak. Bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand of stuk grond.
Zie de site van de Belastingdienst voor meer details.
Volgens de site van de Belastingdienst betaal je over her volgende bedrag de overdrachtsbelasting:
“Bent u eigenaar geworden van een onroerende zaak? Dan betaalt u overdrachtsbelasting over de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. Dit is de hoogste verkoopprijs die u kunt krijgen als u de onroerende zaak te koop aanbiedt op de vrije markt. Daarbij is de peildatum het moment dat u de onroerende zaak in eigendom krijgt. Meestal is dat de dag dat u de notariële akte van levering tekent.
Wij gaan ervan uit dat die prijs minimaal gelijk is aan de koopsom plus de eventuele lasten (bijvoorbeeld de extra kosten bij een veiling). U betaalt de overdrachtsbelasting over de koopsom plus de lasten die u aan de verkoper betaalde toen u de onroerende zaak kocht.“
Zie hier de volledige tekst op de site van de Belastingdienst.
Hopelijk geeft dit antwoord op je vraag. Mocht er nog wat onduidelijk zijn dan hoor ik dat graag van je.
Grt,
Ewoud
Wat fijn om deze site tegen te komen!
Dank je wel voor de duidelijke uitleg met de voorbeelden.
Ondanks alles heb ik toch nog een vraagje.
Mijn vader wil mij een pand schenken (met de warme hand en er zit geen hypotheek meer op).
Nu zit er een huurder in. Het zijn steeds huurders voor max 2 jaar.
Deze genieten geen huurbescherming, toch? Dan kom ik dus ook niet in aanmerking voor de leegwaarderatio, begrijp ik dat goed?
Ik moet natuurlijk nogal wat belasting betalen met dit huis wat naar mij toe komt, met huurders. Is er wellicht nog een manier die je kent (of iemand anders) om de WOZ/WEV naar beneden te krijgen zodat dit me iets in de schenkingsbelasting gaat schelen. Of in de vermogensbelasting?
Warme groet,
Silvia
Beste Silvia,
Ten eerste mijn dank voor je reactie en je compliment voor de site. Leuk om te horen!
Huurbescherming bij tijdelijke huur
Ook bij tijdelijke huur hebben huurders volgens de site van de Rijksoverheid huurbescherming. Zie de volgende link / link naar de site van de Rijskoverheid.
In dit geval hebben huurders echter beperkte huurbescherming aangezien het huurcontact na aflopen van de duur van het contract stopt. Wel moet je als verhuurder alsnog de huur tijdig opzeggen, anders gaat het huurcontract over in onbepaalde tijd.
Leegwaarderatio
De berekening van de leegwaarderatio geldt alleen voor verhuurde woningen waarvoor de huurders recht hebben op huurbescherming. Zie de volgende link naar de site van de Belastingdienst.
Aangezien huurders ook bij een tijdelijk huurcontract huurbescherming hebben kan je mijn inziens de leegwaarderatio toepassen. Let wel op dat de peildatum voor de leegwaarderatio 1 januari is. Is de woning op 1 januari niet verhuurd dan kan je geen gebruik maken van de leegwaarderatio.
Voor de bovenstaande reactie heb ik telefonisch contact op moeten nemen met de Belastingdienst en de Rijksoverheid. Lijkt me verstandig als je dit zelf ook nog even doet zodat je dit uit eerste hand hoort. Het was namelijk een simpele vraag, maar niet makkelijk om hier een eenduidig antwoord voor te krijgen.
Contactgegevens voor de Belastingdienst en Rijksoverheid kan je vinden op de sites.
Veel succes ermee!
Beste Ewoud, heel erg bedankt voor je snelle en duidelijke reactie.
Super fijn!
Fijne dag!
Geen dank. Ik wens je het beste toe! Wellicht tot ziens op ons forum.
Kijk eindelijk eens een helder verhaal en geen advertenties en reclame op de site! Hou dat alstublieft zo! Niet allemaal lelijke banners op je blog voor een paar euro’s!
Hopelijk kan je de verleiding weerstaan… Ga zo door!
Beste Olaf,
Ten eerste mijn dank voor je positieve reactie! Zelf vind ik het ook fijn om een blog of website te bezoeken zonder allemaal banners op de site.
Daarom heb ik dat dus ook niet op mijn blog. Ik kan je niks beloven, maar zal mijn blog zonder reclame houden zolang ik kan.
Veel succes en kom nog eens terug!
Nog een vraag: de term “jaarlijkse huurprijs” .
Is dat wat de huurder betaald per contract, of wat ik netto ontvang? Want er gaan servicekosten vanaf (voor mijn rekening), WOZ en gemeentebelastingen (voor mijn rekening) en een percentage voor de verhuurmakelaar (voor mijn rekening).
Snoshie
Beste Snoshie,
Dank weer voor je reactie!
Bij de jaarlijkse huurprijs ben ik uitgegaan van de bruto jaarhuur. Uiteraard zal een taxateur de waarde in verhuurde staat lager taxeren als je bijvoorbeeld achterstallig onderhoud hebt en daar een hoge VVE bijdrage voor moet betalen.
Wat betreft de kosten die je aangeeft die voor de verhuurder zijn dat wil ik toch wil nuanceren. Zie hieronder:
– Servicekosten; Ik denk dat je hiermee de maandelijkse VVE bijdrage bedoelt. Die zijn idd voor de verhuurder en zijn vaak de grootste kostenpost voor de verhuurder
– WOZ; Ik weet niet wat je hiermee bedoelt. Over de WOZ waarde van je beleggingspand betaal je vermogensbelasting. Lees hier meer over in de blog post “Huurinkomsten belasting”
– Gemeentelijke belastingen; Gemeentelijke gebruiksbelasting is voor de huurder. Jij betaalt als verhuurder slecht een klein deel van de gemeentelijke belastingen
– Verhuurmakelaar; Die betaal je eenmalig (meestal één maand huur) bij aanvang van het huurcontract. Daarna pas weer als je een nieuwe huurder moet gaan zoeken
Hopelijk geeft dit antwoord op je vraag en plaatst mijn reactie je vraag in perspectief.
Beste,
Ik begrijp dit nog niet helemaal. In mijn geval gaat het om een apartment wat nagelaten wordt aan ons wat in verhuurde staat is.
Indien ik de leegwaarderatio wil berekenen. Het is verhuurd door een kantoor dat maandelijks servicekosten in rekening brengt. Mag ik verder de VVE kosten etc er daarna nog vanaf trekken?
Bijvoorbeeld:
– Huur is €1.500 per maand
– Servicekosten verhuurbedrijf is €150
– Wij ontvangen €1.350 per maand
– VVE kosten zijn €500 per kwartaal
Beste ML,
Ten eerste mijn dank voor uw reactie! Fijn dat u daar de tijd voor genomen hebt.
De leegwaarderatio bereken je volgens deze stappen
Voor het berekenen van de jaarlijkse huur (stap 2) van het rekenvoorbeeld van de Belastingdienst gebruik je de kale huurprijs (dus zonder servicekosten en de kosten voor de VVE mag je er niet van af trekken). Dat is de kale huurprijs die de huurders betalen. In uw voorbeeld is de jaarlijkse huur dus 12 x €1.500 = €18.000.
Vervolgens kunt u het stappenplan op de site van de Belastingdienst doorlopen om de leegwaarderatio te bepalen. Hopelijk geeft dit antwoord op uw vraag.
Mocht u nu nog specifieke vragen hebben voor de Belastingdienst dan kunt u het beste zelf contact opnemen met de Belastingdienst. Zie de volgende link.
Dan weet u direct waar u aan toe bent en voorkomt u verrassingen.
Veel succes ermee!
Hartelijk dank.
Ik zie dat dit een struikelblok kan wezen. Waarde in verhuurde staat is eigenlijk niet zomaar te bepalen, tenzij je het volgende formulier zelf helemaal in zou kunnen vullen, maar ik loop hier al op vast: https://site.nwwi.nl/download/marktwaarde-in-verhuurdestaat/wpdmdl=11385&ind=UmVuZGVtZW50c2JlcmVrZW5pbmcgbWFya3R3YWFyZGUgdjIuMC5wZGY
Ik zie wel dat Woonfonds een rekentool heeft dat o.a. uitgaat van de huuropbrengst: https://woonfonds.nl/verhuurde-staat-test
Dat ziet er wel heel gunstig uit en dan zou het voor veel mensen toch aantrekkelijk moeten zijn om een huis te kunnen kopen. Wees alleen niet te optimistisch met invullen! Hier heb je alleen jezelf maar mee.
Ik zie verder dat volgens mij woonfonds een gunstige hypotheekrente heeft. Ik ben nog niks lagers tegen gekomen in ieder geval, maar ben wel benieuwd naar wat andere lezers vinden? Misschien dat je hier ook een blog over kan schrijven. Dit zal alleen wel een heel actieve moeten worden, want rentepercentages wisselen nogal eens.
Bij woonfonds kan je tevens tot 80% financiering gaan. Ik ben zelfs al 90% tegengekomen. Dit is dan wel afhankelijk van de waarde in verhuurde staat, en daar lijkt mij namelijk in deze blok iets niet te kloppen. Als je in het gunstigste geval een woning kan kopen om te verhuren waarvan de waarde in verhuurde staat 10% lager zal zijn heb je namelijk meer als 20% eigen inleg nodig. Voorbeeld is een woning met een verkoopprijs van €200.000. als waarde in verhuurde staat (naar mijn idee in deze tijd bijna onmogelijk) 10% minder is €180.000. Over 80% van dit bedrag kan je dus een hypotheek krijgen. Dus over €144.00 is de verhuurhypotheek. 20% eigen inleg is €40.000, dus dan heb je een gat van €16.000. Helaas is dat volgens mij nog niet alles want je moet nog rekening houden met een 7% k.k. Ook dit is €14.000. Kom ik dus bij elkaar opgeteld op €70.000. Ik denk dat je dus rekening zult moeten houden met 35% eigen inbreng! Als ik dit fout heb hoor ik het graag. Alvast bedankt en toch een mooie duidelijke site waar we zeker wat aan hebben.
Beste Bo, mijn dank weer voor je reactie.
Helaas werkt de link naar de NWWI site niet. Ik denk dat je berekening voor je eigen inleg in jou voorbeeld wel ongeveer klopt.
Echter let op dat alles staat en valt met het (laten) bepalen van de waarde in verhuurde staat. Kijkend naar de prijzen van verhuurd vastgoed op sites als bijvoorbeeld beleggingspanden.nl zijn die tegenwoordig ook behoorlijk hoog.
Dat zou dus gunstig kunnen zijn in de zin dat je minder eigen inbreng nodig hebt. Uiteindelijk is alleen een taxatierapport leidend voor de waarde in verhuurde staat.
Veel succes ermee en wellicht tot ziens!
Sorry voor de link, zie inderdaad dat er een koppelteken en vraagteken van tussen zijn. Hieronder de goede link:
https://site.nwwi.nl/download/marktwaarde-in-verhuurde-staat/?wpdmdl=11385&ind=UmVuZGVtZW50c2JlcmVrZW5pbmcgbWFya3R3YWFyZGUgdjIuMC5wZGY
Verder ook nog een site gevonden met beschikbare taxatie formulieren met uitleg.
Misschien leuk voor wat achtergrondinformatie waar een taxateur allemaal naar kijkt:
https://www.nrvt.nl/home/validatie-instituten/model-taxatierapporten-en-bijlagen/
Kijk dat is top! Ik zal dat gaan toevoegen aan de blog post. Dank voor je input!
Daarnaast heb ik ook nog een site om je beleggingsrendement te berekenen door het invullen van een aantal gegevens. Hierna kan je dan switchen naar Explotatieperiodes:
https://vastgoedbeleggingenonline.nl/rendementberekening/index.php
Bedankt! Die site kende ik niet. Ziet er interessant uit!
Hallo wat is de economische waarde in verhuurde staat? En hoe bereken je het? Van de woz waarde kun je niet vanuit gaan omdat de panden van de ouders naar de kinderen worden overgedragen
Beste Patricia, mijn dank weer voor je reactie!
Eerlijk gezegd begrijp ik niet helemaal je vraag. Voor de belastingdienst is de WOZ-waarde bepalend voor je vermogensbelasting in box 3. Zie hierover meer op de site van de belastingdienst (zie link).
Wat bedoel je precies met de economische waarde in verhuurde staat? Als je bedoelt wat de woning in verhuurde staat waard is dan kan je bijvoorbeeld eens kijken op beleggingspanden.nl om andere te koop staande woningen met huurders te zien. De verkoopwaarde van een verhuurde woning wordt mede bepaald door de ligging / staat van onderhoud / eigen grond of erfpacht, maar met name door de huurinkomsten. Ofwel een beleggingspand met een goed rendement zal een goede marktprijs hebben. De beste indicatie voor jou situatie kan je denk het beste bespreken met een aantal makelaars. Een goede verkoopmakelaar zal zeker weten wat een beleggingspand in verhuurde staat ongeveer gaat opleveren.
Mocht ik je vraag nu verkeerd begrepen hebben dan hoor ik het wel. Veel succes ermee.
Beste HKOTV,
Ik lees regelmatig dat huurders er niet zomaar uit te krijgen zijn. Wat zijn jou adviezen mbt de omgang met wanbetalers? Heb je zulke ervaringen en hoe ging jij ermee om?
Dank alvast voor je reactie. mvg
P.s. ik besef dat je wellicht geen juridische achtergrond hebt…
Beste Benjamin, ten eerste mijn dank voor je reactie. Leuk om weer wat van je te horen.
Zelf heb ik (gelukkig) nog geen wanbetalende huurders gehad. Daarentegen zit ik pas een aantal jaar in het vastgoed, dus vanuit dat oogpunt ben ik niet het beste voorbeeld. Ik ben van mening dat een goede screening van je (toekomstige) huurders dit soort problemen kan voorkomen. Vandaar dat ik voor het verhuren altijd een goede verhuurmakelaar inschakel. Verder heeft ook de doelgroep waar jij je beleggingspand aan gaat verhuren invloed op het risico op wanbetalende huurders.
Als je bijvoorbeeld aan expats gaat verhuren dan weet je dat de huur door het bedrijf van de expats betaald gaat worden. Hier is de kans op wanbetalende huurders naar mijn idee redelijk klein. Verder vertrekken expats meestal weer na 3 tot 4 jaar, dus dan heb jij je beleggingspand weer terug.
Echter als je toch komt te zitten met wanbetalende huurders heb je inderdaad als verhuurder een probleem. Dus voorkomen is beter dan genezen. Huurders zijn, mijn inziens, te goed beschermd in Nederland. Dus het zal je heel wat tijd en geld gaan kosten om de huurders eruit te krijgen. Zorg dus dat je alles doet om dit te voorkomen!
Hopelijk geeft dit (deels) antwoord op je vraag. Veel succes ermee!
Dank! nuttig. Ik wens jou ook succes toe!
Beste HKOTV, goed artikel over de waarde in verhuurde staat. Verder heel veel waardevolle info op je blog. Ga zo door!
Ik wil ook gaan investeren in vastgoed, maar ik twijfel tussen investeren in nieuwbouw of bestaande bouw. Hoe zie jij dit?
Bij voorbaat dank voor je reactie!
Groet, Nelleke
Beste Nelleke, dank voor je reactie. Over het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw heb ik een aparte blog post geschreven. Lees eens de blog post “Wat is beter nieuwbouw of bestaande bouw?” om hier meer achtergrond informatie over te krijgen. veel succes met je keuze!
Stel dat je een beleggingspand hebt en deze verhuurt en wil herfinancieren. Naar welke waarde kijkt de taxateur dan als het gaat om waarde in verhuurde staat voor herfinanciering:
1) waarde aan de hand van het huidige huurcontract (dus werkelijke huurpenningen)
2) geschatte mogelijke huuropbrengst (ingeschat door taxateur)
Goedemiddag Loes, dank voor je reactie. Zie hieronder mijn antwoorden op je vragen:
“Naar welke waarde kijkt de taxateur dan als het gaat om waarde in verhuurde staat voor herfinanciering:
1) waarde aan de hand van het huidige huurcontract (dus werkelijke huurpenningen)”
In dit geval zal de taxateur kijken naar de huidige huurinkomsten. Je krijgt de huurders er namelijk niet zomaar uit, dus dat zijn de huurinkomsten die je voorlopig uit je beleggingspand gaat krijgen. Tenzij de huurders er in zitten op basis van een tijdelijk huurcontract (leegstandswet). Zie ook: https://www.eigenhuis.nl/besparen/tijdelijke-verhuur#/ Echter dit komt niet vaak voor en ik weet ik niet of de taxateur dan gelijk voor een hogere waarde gaat als ik eerlijk ben.
“Naar welke waarde kijkt de taxateur dan als het gaat om waarde in verhuurde staat voor herfinanciering:
2) geschatte mogelijke huuropbrengst (ingeschat door taxateur)”
Als je een leeg beleggingspand koopt kijkt de taxateur naar een reële huurprijs die je kan krijgen voor dat beleggingspand. Hoe de taxateur dat precies doet weet ik eerlijk gezegd niet, maar je kan zelf ook goed op funda.nl of pararius.nl opzoeken wat een marktconforme huur is.
Hopelijk kan je hier weer verder mee. Veel succes idg!
Hoe moet je dan de waarde in verhuurde staat bepalen in de huidige markt waarbij huizen zo snel van de hand gaan. Als je een taxateur een rapport wilt laten opstel ben je al min. 2 weken verder. Moet je dan eerst al een bod uitbrengen om tijd te rekken?
Ik wil een pand aanschaffen voor studenten kamer verhuur hierbij moet de taxateur dan ook rekening houden met een puntenstelsel en als je pand dan net niet in de vrije sector terecht komt is het vaak moeilijker te financieren omdat men sterk naar de waarde in verhuurde staat kijkt welke lager kan uitpakken omdat de huur berekend via het puntensysteem de waarde in verhuurde staat sterk kan drukken. Hoe hier mee om te gaan?
Andere vraag: De verhuurprijs van kamers de zogenaamde marktverhuurprijs, dus de huur per kamer die er daadwerkelijk wordt gevraagd, ligt vaak (altijd) hoger dan de huur berekent via het puntensysteem van de huurcommissie. Hoe hier mee om te gaan? M.a.w. je wilt niet hebben dat een huurder jou later langs “de lat” gaat leggen vanwege een te hoge huur en/of naar de huurcommissie stapt.
Beste M, dank weer voor je reactie. Hieronder mijn reactie op je vragen.
“Hoe moet je dan de waarde in verhuurde staat bepalen in de huidige markt waarbij huizen zo snel van de hand gaan. Als je een taxateur een rapport wilt laten opstel ben je al min. 2 weken verder. Moet je dan eerst al een bod uitbrengen om tijd te rekken?”
Er is niet echt een verschil met een kopen van een eigen huis of een beleggingspand. Het bod dat je uitbrengt kan je altijd onder voorbehoud van financiering doen. Dus als jij een interessant beleggingspand / huis hebt gevonden kan je daar altijd een bod onder voorbehoud van financiering op uitbrengen. Het verkrijgen en afsluiten van een “normale hypotheek” en een vastgoed hypotheek duurt ook ongeveer even lang. Enige verschil is dat je een taxateur een taxatie moet laten uitvoeren die de waarde in verhuurde staat bepaald. Voor een “normale hypotheek” is trouwens ook eigenlijk altijd een taxatie rapport van de woning nodig alleen dan hoef je niet de waarde te weten in verhuurde staat.
“Ik wil een pand aanschaffen voor studenten kamer verhuur hierbij moet de taxateur dan ook rekening houden met een puntenstelsel en als je pand dan net niet in de vrije sector terecht komt is het vaak moeilijker te financieren omdat men sterk naar de waarde in verhuurde staat kijkt welke lager kan uitpakken omdat de huur berekend via het puntensysteem de waarde in verhuurde staat sterk kan drukken. Hoe hier mee om te gaan?”
Klopt je moet dus eerst zelf goed je huiswerk doen en weten wat een studentenhuis je aan huur gaat opleveren. Je kan zelf nog best wat doen om je beleggingspand in de vrije sector te krijgen. Lees een de blog post “Hoe beleggingspand in de vrije sector krijgen?” voor meer achtergrond informatie.
“Andere vraag: De verhuurprijs van kamers de zogenaamde marktverhuurprijs, dus de huur per kamer die er daadwerkelijk wordt gevraagd, ligt vaak (altijd) hoger dan de huur berekent via het puntensysteem van de huurcommissie. Hoe hier mee om te gaan? M.a.w. je wilt niet hebben dat een huurder jou later langs “de lat” gaat leggen vanwege een te hoge huur en/of naar de huurcommissie stapt.”
Helemaal mee eens! Zorg dat je niet in de situatie komt dat je huurder bij de huurcommissie de te hoge huur aankaarten en dat je later de huur moet verlagen EN de “te veel” ontvangen huur moet gaan terugbetalen. Dan heb je namelijk echt een groot probleem. Je krijgt de huurders er nl niet uit en bent gebonden aan de veel lagere huur.
Wat je kunt doen is één huurcontract laten opstellen waar de 3 studenten op aftekenen. Met één huurcontract kan je namelijk in de vrije sector komen. Met kamerverhuur (onzelfstandige woonruimtes) zit je vast aan het puntensysteem. Als je meer huur gaat vragen kan je dit later problemen opleveren zoals je zelf aan aangeeft.
Ik raad je echt aan om eens met een aankoop- of verhuurmakelaar te gaan praten. Een makelaar je met veel van de bovengenoemde vragen helpen en je behoeden voor grote missers.
Hopelijk kan je hier idg verder mee. Neem je tijd en voorkom onnodige risico’s! Veel succes ermee.
Beste HKOTV,
Dank je wel voor dit duidelijke artikel! Ik ben me nu aan het oriënteren op investeren in vastgoed. Kan je me vertellen hoe ik het beste een geschikte woning voor de verhuur kan vinden? Graag wil ik een zo hoog mogelijk rendement.
Bij voorbaat dank voor je reactie!
Groeten,
Henk-Jan
Henk-Jan, dank voor je reactie! Leuk om te horen dat je je aan het oriënteren bent op investeren in vastgoed. Lees eens de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?”
Hopelijk kan je daar verder mee. Veel succes!
Duidelijk verhaal! Dank je voor dit heldere artikel. Ga zo door!
Dank Lukasz, leuk dat je dit wilde delen!