Investeren in een vakantiewoning in Portugal. Is dit een goede investering of niet?
Het is steeds moeilijker om als vastgoedbelegger een goed renderend beleggingspand te vinden. De huizenmarkt is al langere tijd oververhit, dat betekent hoge huizenprijzen, overbieden en veel kapers op de kust voor die ene interessant woning.
Daarnaast wordt het steeds moeilijker voor vastgoedbeleggers om een woning voor de verhuur te kopen door de o.a. de opkoopbescherming. Kortom investeren in vastgoed, met een goed rendement, is momenteel niet makkelijk in Nederland. Dus was zijn er voor alternatieven?
Een alternatief voor investeren in residentieel vastgoed in Nederland is investeren in een vakantiewoning in het buitenland. Veel mensen willen tijdens de vakantie mooi weer, dus dan kom je al gauw uit in het Zuiden van Europa. Portugal is al jaren een populaire vakantiebestemming! Niet alleen voor Nederlanders, maar ook Duitsers, Belgen, Japanners en Scandinaviërs komen graag naar Portugal voor de vakantie.
Dus is investeren in een vakantiewoning in Portugal een interessant investering?
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Interview met Eva Stolk
Zelf heb ik geen vakantiewoning in Portugal voor de verhuur. Deze blog post heb ik gemaakt op basis van mijn eigen onderzoek op internet. Verder heb ik gebruik gemaakt van de specialistische kennis van Eva Stolk de oprichtster en eigenaar van Perfect Portugal Home.
Eva Stolk zoekt als bemiddelaar vrijblijvend de meest rendabele investering of droomhuis in het zonnige Portugal voor je. Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de potentie van investeren in een vakantiehuis in Portugal heb ik Eva Stolk hierover geïnterviewd. Hieronder de video van het interview:
Waarom Portugal?
Wat maakt Portugal zo’n geliefde vakantiebestemming? Dat zijn onder andere de zachte winters, hete zomertemperaturen en een gevarieerd aanbod van kust- en bergbestemmingen. Verder heeft Portugal bruisende historische steden zoals Lissabon en Porto.
Dit alles hebben Portugal tot een ideale vakantiebestemming in Europa gemaakt. Zozeer zelfs dat Portugal in 2021 bovenaan de ranglijst stond van de beste Europese bestemmingen om per auto te bezoeken (zie link). Voor deze ranglijst werd er gekeken naar onder ander het klimaat, de veiligheid, betaalbaarheid en bezienswaardigheden.
Kortom Portugal is niet voor niks een populaire bestemming van steeds meer toeristen.
Groei aantal toeristen die Portugal jaarlijks bezoeken
Dat Portugal een populaire vakantiebestemming is zie je duidelijk in het verloop van het aantal toeristen dat jaarlijks naar Portugal gaan voor vakantie of een stedentrip. In 2006 waren dat er nog 13,1 miljoen, in 2014 was dat aantal inmiddels gegroeid naar 17,9 miljoen en in 2019 waren dat er maar liefst 27,9 miljoen!
De onderstaande grafiek laat deze groei mooi zien:
Echter door de coronacrisis is er (tijdelijk) een einde gekomen aan deze groei. In zowel 2020 en 2021 kwamen er aanzienlijk minder toeristen naar Portugal. Nu de coronacrisis inmiddels (bijna) helemaal achter de rug is zie je het aantal toeristen weer toenemen.
Indien de coronacrisis niet opnieuw de kop op steekt zal 2022 uitwijzen of de groei van toeristen naar Portugal weer door zet.
Aantal bezoekende toeristen in 2019 en 2020
Waar kwamen deze 27,1 miljoen toeristen die in 2019 Portugal bezochten dan vandaan? Verreweg de meeste toeristen kwamen uit het buurland Spanje. In 2019 bezochten bijna 2,3 miljoen Spanjaarden Portugal voor een korte of lange vakantie. Door de coronacrisis daalde dit aantal tot ruim 810.000 toeristen in 2020.
In 2019 gingen er bijna 600.000 Nederlanders op vakantie naar Portugal. Dat zijn ook flinke aantallen. Ook voor de Nederlandse toeristen zie je een scherpe daling in 2020 door de coronacrisis. In 2020 gingen er nog maar “slechts” 183.500 Nederlandse toeristen naar Portugal.
Top 6 redenen waarom Portugal zo populair is
Wat zijn dan de top 6 redenen waarom Portugal zo’n populaire toeristische bestemming is?
- Klimaat; Het lekkere weer in Portugal is één van de belangrijkste redenen om naar Portugal te gaan voor de vakantie. Dus dit punt staat met stip op nummer één!
- Kust; Eigenlijk is in elk land de kust een populaire trekpleister. Dat is in Portugal niet anders. Kristalhelder water, mooie witte stranden tot en met inhammen en rotsen. Het strand is in Portugal een echte toeristen trekpleister
- Mooie steden; Voor de “niet strand liefhebbers” heeft Portugal een aantal mooie (wereld) steden. Zo zijn Lissabon, Porto en Combria prachtige steden. Lissabon en Port liggen ook nog eens aan de kust. Zo is er voor iedereen wat te doen
- Lekkere keuken; Het eten in Portugal is geweldig. Althans als je van vis houdt ?. Langs de kust wordt namelijk heel veel verse vis gegeten. De Portugese keuken is eenvoudig, eerlijk en zeer gevarieerd. In de Algarve wordt naast verse vis ook veel varkens, geiten-, en lams vlees gegeten
- Gunstige prijs kwaliteit verhouding; Buiten de deur eten is in Portugal echt voordelig zeker in vergelijking met Nederland. Er zijn plaatsen waar je na het eten van een diner slechts €40,- hoeft af te rekenen voor twee personen. Dat is in Nederland simpelweg niet meer mogelijk
- Reistijd; Misschien niet de belangrijkste reden, maar toch fijn is het wel. Met het vliegtuig ben je al in iets meer dan 2,5 uur in Porto. Naar de Lissabon en Faro is het zo’n 3 uur vliegen. Kortom je bent er dezelfde dag nog!
Voor deze blog post ga ik specifiek kijken naar investeren in een vakantiewoning in Portugal. Aangezien het over een investering gaat draait het uiteindelijk om het rendement. Om het beste rendement te kunnen behalen, moet je wel in de juiste regio gaan investeren.
Dus wat zijn dan de beste regio’s in Portugal?
Beste regio in Portugal
Wat is het allerbelangrijkste bij het aankopen van vastgoed? Of het nu voor een eigen woning is of voor een vakantiewoning? Bij het aankopen van vastgoed gaat het altijd om: Locatie, locatie en uiteraard locatie!
De beste regio voor de verhuur is de regio die een zo lang mogelijk toeristenseizoen heeft. Op deze manier heb je maximale bezetting van je vakantiewoning! En dus uiteindelijk maximaal rendement en dat is waar het om draait.
Ligging Portugal
Portugal wordt in het westen en het zuiden omringd door de Atlantische Oceaan en grenst in het noorden en oosten aan Spanje. Naast het vaste land bestaat Portugal ook nog uit de Azoren en Madeira.
Lissabon is de hoofdstad en was in 2019 en 2020 verreweg de populairste reisbestemming van Portugal voor internationale toeristen. Portugal heeft 7 vliegvelden (Lissabon, Porto en Faro zijn de grootste), zodat je eigenlijk elke bestemming in Portugal snel bereikt met het vliegtuig.
Voor deze blog post ga kijken naar de toeristische trekpleisters die voornamelijk aan de kust liggen.
Algarve
De bekendste en populairste regio in Portugal in zonder enige twijfel de Algarve. De Algarve is gelegen in het zuiden van Portugal, het is een uitgestrekte strook langs de zuidkust van Portugal. De bekendste steden zijn Faro, Albufeira en Lagos. De Algarve is vooral bekend om de prachtige stranden en bijzondere rotsformaties. Wat locatie betreft is de Algarve een toplocatie voor een vakantiewoning voor de verhuur.
Wat de 12 mooiste bestemmingen in de Algarve zijn kan je hier lezen.
Costa de Prata
Waar ligt de Costa de Prata of in het Nederlands de Zilverkust? Zoals je op de bovenstaande kaart kan zien is de Costa de Prata een regio aan de westkust van Portugal. De Costa de Prata strekt zich uit van Lissabon tot Porto. Deze regio is geliefd bij veel surfliefhebbers. Ondanks dat de Costa de Prata minder bekend is als de Algarve is dit een prima regio voor een vakantiewoning voor de verhuur.
Meer over de beste bezienswaardigheden van de Costa de Prata kan je hier lezen.
Costa Azul
Ook de Costa Azul is minder bekend dan de Algarve. Echter de Costa Azul (of de Blue Coast) is een van de meest spraakmakende toeristische regio’s van Portugal.
De Costa Azul ligt ten zuiden van Lissabon en ten noorden van de Algarve. De Costa Azul heeft een prachtige beroemde blauwe kust te vergelijken met de Cote d’Azur. De mogelijkheden aan de Costa Azul zijn bijna oneindig. Golfen op een van de vijf golfbanen in de regio, zeilen, windsurfen, vissen, duiken of waterskiën op één van de prachtige stranden. Kortom de Costa Azul heeft voor ieder wat wils.
Ook de Costa Azul is een prima regio voor een vakantiewoning voor de verhuur.
Hoe een vakantiewoning kopen in Portugal?
Grofweg bestaat het aankopen van een vakantiewoning in Portugal uit de volgende fasen:
#1 Oriëntatie fase
Als je op zoek gaat naar een woning voor de verhuur in Portugal kan je dat op veel verschillende manieren doen. Tijdens de zogenaamde oriëntatie fase moet je de volgende stappen doorlopen:
- Bepalen van je budget; Als eerste moet je weten welk budget je te besteden hebt voor de aankoop. Het is zonde van je tijd als je gaat kijken naar vakantiewoningen die je uiteindelijk niet kunt betalen
- Zoeken interessante vakantiewoning; Zodra je een duidelijk budget hebt kan je op zoek gaan naar een interessante woning. Er zijn verschillende sites die je hiervoor kunt gebruiken. Ook kan je gebruik maken van de verschillende (Nederlandse) makelaars in Portugal, maar ook van bijvoorbeeld Nederlandse begeleiding van Perfect Portugal Home
- Fiscaal nummer nemen; Indien je woning wilt kopen in Portugal heb je een fiscaal nummer nodig. Een fiscaal nummer is nodig om voor bijvoorbeeld de aanvraag van een hypotheek. Normaal kan de advocaat dit voor je regelen (zie onderzoeksfase)
- Optie nemen; Heb je een interessant vakantiehuis gevonden? Dan is het verstandig om een optie te nemen. Met een optieovereenkomst geef je aan interesse te hebben om een (nieuwbouw) vakantiewoning te kopen in Portugal. Door optie te nemen (aanbetaling te doen) wordt de woning voor je geblokkeerd
#2 Onderzoeksfase
Als je een interessante woning hebt gevonden is het erg belangrijk dat je een advocaat alle documenten laat checken. Het aankoopproces in Portugal is namelijk anders dan in Nederland of België. Daarnaast heb hebt als buitenlandse kopers vaak last van een taal- en cultuurbarrière.
Kortom zorg ervoor dat je gebruik maakt van een onafhankelijke advocaat met ervaring in vastgoedrecht in Portugal.
#3 Aankoop fase
Als je advocaat alle documenten heeft gecontroleerd en er zijn geen vervelende verrassingen dan kan je een bod uitbrengen. Om te voorkomen dat de vakantiewoning in Portugal aan je neus voorbij gaat, is het noodzakelijk om de woning die je wilt kopen te reserveren.
Bij de aankoop van een tweede woning in Portugal krijgt je éénmalig te maken met twee soorten belastingen.
- Imposto Municipal Sobre Tarnsmissao Onerosa de Imóves (IMT); IMT is de Portugese overdrachtsbelasting. IMT wordt geheven over de verkoopwaarde zoals die in de koopakte staat vermeld. Dit bedrag wordt vóór de ondertekening van de notariële akte betaald. IMT hoeft je niet te betalen bij het aankopen van nieuwbouw
- Zegelbelasting; Daarnaast krijg je te maken met zegelbelasting. Een Nederlandse koper betaalt in Portugal ca. 0,8% zegelbelasting.
Dan is de laatste stap de officiële overdracht van het huis. Hierbij moet je zorgen dat ook je advocaat aanwezig, zodat de ondertekening van alle documenten soepel verloopt.
Hoe financier je een vakantiewoning in Portugal?
Een vakantiewoning in Portugal is voor de meeste mensen niet iets dat ze volledig uit eigen middelen kunnen betalen. Dus welke mogelijkheden zijn er om een vakantiewoning in Portugal te financieren?
#1 Volledig uit eigen middelen
De “makkelijkste” manier om een vakantiewoning in Portugal te kopen is uiteraard als je dit volledig kunt financieren uit eigen middelen. MAAR dan moet je dus wel grofweg zo’n €325.000 eigen geld hebben. Dat is natuurlijk best een boel geld. Veel mensen zullen (net als bij investeren in Nederlands vastgoed) dus een hypotheek nodig hebben.
#2 Financieren met behulp van overwaarde
De tweede manier die vaak gebruikt wordt is de voor de aankoop van een beleggingspand is de overwaarde opgebouwd in de eigen woning gebruiken. Als je €100.000 aan eigen middelen hebt en zo’n €225.000 aan overwaarde kan vrij maken dan ben je er ook.
Wellicht heb je wel zoveel overwaarde in je eigen woning opgebouwd dat je de volledige aankoop van een vakantiewoning in Portugal hiermee kan financieren. Hoe dan ook is het altijd verstandig om te kijken of je overwaarde hebt die je kunt gebruiken, aangezien dit de goedkoopste manier van geld lenen is.
In de blog post “Tweede huis kopen met overwaarde” kan je meer achtergrondinformatie over hoe dit in zijn werk gaat.
#3 Financieren met behulp van een Portugese hypotheek
Bij mijn weten moet je gebruik maken van een Portugese hypotheek als je een vakantiewoning in Portugal wilt gaan kopen. In het verleden hebben Nederlandse banken wel hypotheken voor dit soort woningen verschaft, maar sinds de huizencrash in 2008 niet meer.
De voorwaarden van een Portugese hypotheek zijn min of meer het hetzelfde. Als Nederlander kan je maximaal zo’n 70% van de vakantiewoning gefinancierd krijgen. In de praktijk betekent dit dat je rekening moet houden dat je ongeveer 50% aan eigen middelen moet meebrengen. Dus in dit geval heb je toch wel zo’n €175k (plus een beetje) nodig.
Verhuren van vakantiewoning in Portugal
Het verhuren van een vakantiewoning kan je mijn inziens het beste uitbesteden. In alle toeristische gebieden in Portugal zijn er verhuurmakelaars die dit voor je kunnen regelen.
De verhuurmakelaar kan dan de verhuur, de schoonmaak, intake en eventuele (nood) reparaties voor je regelen. Op deze manier wordt alles door één partij voor je geregeld en kan jij in Nederland met een gerust hart slapen.
Uiteraard betaal je wel voor deze service en gaat dat weer van je huurinkomsten af. Volgens Eva Stolk van Perfect Portugal Home, moet je rekening houden 25% tot maximaal 30% van je huurinkomsten. Dat is best een flink bedrag maar dan wordt ook alles voor je uit handen genomen.
Het grote onderhoud aan je vakantiewoning zal of via de VVE gaan (als je een appartement hebt gekocht) of moet je zelf regelen (in het geval je een woonhuis hebt gekocht).
Rendement investering
Zo dan zijn we nu aangekomen bij hetgeen waar het bij investeren in vastgoed uiteindelijk om draait. Het rendement! Dus wat is nu het bruto aanvangsrendement (BAR) en het netto aanvangsrendement (NAR) van een vakantiewoning in Portugal?
Voor de berekening van kijk ik naar verschillende scenario’s. Een conservatief en een optimistisch scenario. Voor het conservatieve scenario ga ik uit van de volgende getallen:
| Conservatieve scenario | |
| Verhuurprijs hoogseizoen (conservatief) | €1.250 per week |
| Aantal weken hoogseizoen | 12 weken |
| Verhuurprijs laagseizoen (conservatief) | €500 per week |
| Aantal weken laagseizoen | 40 weken (70% bezettingsgraad) |
Voor het optimistische scenario ga ik uit van de volgende verhuurprijzen en aantal weken hoogseizoen:
| Optimistische scenario | |
| Verhuurprijs hoogseizoen (optimistisch) | €1.500 per week |
| Aantal weken hoogseizoen | 12 weken |
| Verhuurprijs laagseizoen (optimistisch) | €750 per week |
| Aantal weken laagseizoen | 40 weken (70% bezettingsgraad) |
Voor de rendementsberekening ga ik uit van een nieuwbouwappartement in Olhos de Água. De prijzen van een nieuwbouw appartement van zo’n 90m2 in Olhos de Água beginnen bij €325.000. Hier komen dan nog kosten voor de meubilering bij van €25.000. Ofwel totale kosten van €350.000.
Hieronder zie je de rendementsberekening voor het “conservatieve” en het “optimistische” scenario:
Dus welke rendementen lijken haalbaar?
Geschat bruto aanvangsrendement
Aan de hand van deze geschatte verhuurprijzen en bezettingsgraad lijkt een BAR van tussen de 9% en een ruim 11% haalbaar. Dit is dan uitgaande van een financiering met 100% eigen middelen. Mocht je gebruik maken van een Portugese hypotheek en kan je 50% gefinancierd krijgen dan gaat je BAR verder omhoog naar een range van 11% tot iets meer dan 15%.
Dat zijn toch mooie rendementen!
Geschat netto aanvangsrendement
Het netto aanvangsrendement is wel flink lager dan het bruto aanvangsrendement, doordat je flink wat kosten hebt voor de servicekosten voor de verhuur. Daarnaast moet je in Portugal nog 8,75% belasting moet betalen over de huurinkomsten. Na aftrek van alle kosten en de belasting over de huurinkomsten lijkt een NAR van tussen de 5% en 7% haalbaar. Ook hier geldt weer dat dit gebaseerd is op een financiering met 100% eigen middelen. Maak je gebruik van een Portugese hypotheek en gebruik je maar 50% eigen middelen dan gaat je NAR omhoog naar een range van 7% tot 9%.
Dus ook de netto huurinkomsten leveren je een aantrekkelijke maandelijkse cashflow op!
Rendement uit verkoop vakantiewoning
Zelf denk ik dat je de eventuele winst bij verkoop als een mooie bonus moet zien. Door alle bijkomende kosten zal je de vakantiewoning toch wel voor langere tijd (minimaal 10 jaar) in bezit moeten houden om eventuele winst uit de verkoop te halen.
Eén ding is zeker dat ook in Portugal het vastgoed in ieder geval niet goedkoper is geworden de afgelopen jaren. Het lijkt dus zeker mogelijk om na 10 jaar je vakantiewoning met een leuke winst te verkopen. Echter zoals eerder aangegeven, zal je voornaamste rendement uit de huurinkomsten moeten komen.
Geen vermogensbelasting (BONUS)
Het laatste (bonus) voordeel is dat je tot €600.000 geen vermogensbelasting betaalt over vermogen dat je hebt geïnvesteerd in Portugal. Dit zou zeker niet dé reden moeten zijn om te gaan investeren in Portugal, maar is zeker een leuke bonus. Lees hier meer over op de volgende site.
Risico’s van investeren in Portugees vastgoed
Rendement en risico gaan altijd hand in hand. Het rendement dat je kan behalen met investeren in een vakantiewoning in Portugal is dus goed. Welke risico’s zitten hier dan aan vast?
Schade aan vakantiewoning
Bij het verhuren van een vakantiewoning kan er altijd schade ontstaan. Ondanks dat dit een risico is van het verhuren van een vakantiewoning, is dit risico eigenlijk al afgedekt door de borg van de huurders. Dus schade aan de vakantiewoning is wat mij betreft niet het grootste risico waar je bang voor hoeft te zijn.
Leegstand van vakantiewoning
Als ik deze blog post in 2019 zou hebben geschreven, zou ik leegstand als een relatief klein risico beschouwen. Door de coronacrisis is dit opeens een heel relevant punt geworden.
Het hele internationale reisverkeer heeft door de coronapandemie ongeveer een jaar stil gelegen. Dat betekent dat je flink wat leegstand in 2020 en begin 2021 zal hebben gehad van je vakantiewoning. Nu is het einde van de coronacrisis in zicht en zal het reisverkeer weer op gang komen. Het is echter een risico waar je rekening mee moet houden.
Zorg er dus altijd voor dat je een voldoende groot financieel buffer hebt om dit soort onverwachte tegenslagen op te vangen.
Verlies bij verkoop vakantiewoning
Bij het aankopen van vastgoed in Portugal (maar ook in Nederland!) komen veel eenmalige bijkomende kosten kijken. Investeren in vastgoed moet je mijn inziens altijd doen voor de lange termijn (>10 jaar). Mocht je dus na één of twee jaar besluiten dat een vakantiewoning in Portugal toch niks voor je is en de woning gaan verkopen dan kan je verlies lijden bij de verkoop.
Denk dus goed na of investeren in een vakantiewoning in Portugal echt iets voor je is!
Eindoordeel
Er zijn dus zeker alternatieven voor investeren in residentieel vastgoed in Nederland. Een vakantiewoning kopen in Portugal voor de verhuur is er daar één van. Wat rendement betreft kan een vakantiewoning in Portugal, zelfs een prima alternatief zijn! Verder heb je geen gezeur van de Nederlandse overheid die het vastgoedbeleggers steeds moeilijker willen maken. Sterker nog de Portugese overheid ziet vastgoedbeleggers graag komen!
Wel is het belangrijk dat je tijdens het hele aankoopproces de juiste mensen inschakelt! Bedrijven zoals Perfect Portugal Home kunnen je in alle stappen van het aankoopproces assisteren. Zo voorkom je dat een droom verandert in een nachtmerrie.
Heb jij zelf ervaring met het kopen van een vakantiewoning in Portugal voor de verhuur? Graag hoor ik van je wat je ervaringen zijn (positief of negatief)! Je kan je reactie delen via het onderstaande reactie formulier.
Heb je momenteel nog niet voldoende eigen middelen om te gaan investeren in een vakantiewoning in Portugal? Geen probleem. Er zijn ook alternatieven waar je met minder geld toch kan investeren in vastgoed. Lees hier meer over in de blog post “Is investeren in een garagebox interessant?“.
