Hoe beginnen met investeren in garageboxen?
Investeren in een woning voor de verhuur is populair. Het is echter niet makkelijk om een goed renderend beleggingspand te vinden. Investeren in garageboxen is een mooi alternatief voor investeren in residentieel vastgoed.
Maar hoe kan je nu het beste beginnen met investeren in garageboxen? Waar moet je allemaal op letten? Hoeveel eigen geld het je nodig en hoe kan je een garagebox eventueel financieren? Kortom er zijn best wel wat vragen te beantwoorden…
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Stappenplan voor aanschaf garagebox
Zelf heb ik de volgende stappen doorlopen in aanloop naar de aanschaf van mijn eerste garagebox(en):
- Basis kennis opdoen
- Bepalen of je een garagebox in woonwijk of bedrijventerrein wilt kopen
- Marktonderzoek doen naar interessante garageboxen
- Detailonderzoek doen van meest interessante garageboxen
- Bezichtigingen inplannen
- Financiering regelen
- Bod uitbrengen op garagebox van je keuze
- Aankopen van de garagebox
- Verhuren van de garagebox
- Keuze maken of je facturatie en beheer zelf gaat doen of gaat uitbesteden
Laten we hier nu stap voor stap door heen lopen.
Liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Stap 1: Basis kennis opdoen
Kennis is macht! Dat is een oud gezegde en dat is zeker waar als het gaat om investeren in vastgoed. Kortom als je erover nadenkt om te gaan investeren in vastgoed, of nog specifieker in garageboxen, zorg er dan voor dat je goed bent voorbereid.
Helaas is er op internet weinig informatie te vinden over investeren in garageboxen. Vandaar dat ik mezelf ben gaan verdiepen in het investeren in garageboxen. Deze informatie kan je vinden in verschillende blog posts op deze site en op YouTube. Dus wat is een garagebox eigenlijk?
Een garagebox is een afsluitbare parkeerruimte die gebruikt kan worden voor stalling of opslagruimte. Garageboxen kunnen gelegen zijn in een woonwijk of een bedrijventerrein. Met name de garageboxen op bedrijventerreinen hebben zich in korte tijd ontwikkelt tot volwaardige opslag- en bedrijfsunits voor (kleine) ondernemers.
Bron: Vastgoedmentor.com
Een garagebox is tegenwoordig meer dan alleen maar een opslag op auto, aanhangwagen of boot. Een garagebox is te gebruiken voor de volgende doeleinden:
- #1 Opslagruimte
- #2 Stalling
- #3 Werkruimte
- #4 Bedrijfsruimte
Kortom een garagebox is een veelzijdig stukje vastgoed die je als vastgoedbelegger goed kan verhuren aan een brede doelgroep.
Verdere informatie over investeren in garageboxen
Op de blog Vastgoedmentor.com kan je verder nog meer achtergrondinformatie vinden over investeren in garageboxen. Wil je meer te weten komen over investeren in garageboxen dan kan je de volgende blog posts of video’s raadplegen:
- Blog post “Is investeren in garageboxen interessant?“, zie ook de volgende video
- Blog post “Verschil tussen beleggingspand en garagebox“, zie ook de volgende video
- Blog post “Garagebox in woonwijk of op bedrijventerrein“
Aan de hand van deze informatie kan je vervolgens toch besluiten of investeren in garageboxen wat voor je is of niet. Heb je geen zin om al deze kennis zelf op te doen dan kan je je ook inschrijven voor de “online cursus – investeren in garageboxen“.
Twijfel je of investeren in garageboxen iets voor je is? Is dit het geval dan kan je er beter niet aan beginnen. Naast investeren in garageboxen zijn er namelijk voldoende andere mogelijkheden om vermogen en passief inkomen op te bouwen. Bij dit soort grote investeringen geldt het Nederlandse gezegde: “Beter beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald”.
Stap 2: Woonwijk of bedrijventerrein?
Als je nu nog leest ben je van plan om te gaan investeren in garageboxen. Stap 2 is vervolgens bepalen waar je een garagebox wilt gaan kopen voor de verhuur. De ligging van een garagebox is één van de belangrijkste kenmerken van een garagebox. Er is er een duidelijk onderscheid te maken tussen:
- Garageboxen gelegen in een woonwijk
- Garageboxen gelegen op een bedrijventerrein
Zowel de garagebox gelegen in een woonwijk als de garagebox gelegen op een bedrijventerrein zal ik nu even kort toelichten.
Garagebox in een woonwijk
Bij kopen van vastgoed is het belangrijkste “locatie, locatie, locatie”. Dat geldt dus ook voor garageboxen. Van oudsher had je in de grote steden kleine verzamelplaatsen van garageboxen voor opslag en stalling van auto’s.
Het aantal garageboxen in woonwijken zie je steeds verder afnemen. En er is gewoon niet veel ruimte meer voor nieuwe garageboxen. Het aanbod is klein en de vraag is groot. Vandaar dat garageboxen in woonwijken gewilde beleggingsobjecten zijn. Een mooi voorbeeld hiervan is de volgende, in februari 2022 verkochte, garagebox in Amsterdam:
De prijs van deze garagebox is natuurlijk erg extreem, maar door de unieke locatie is dit toch de marktwaarde. Dit om maar aan te geven dat garageboxen in woonwijken interessante beleggingsobjecten zijn.
Garagebox op een bedrijventerrein
Dan de garagebox op een bedrijventerrein. Er komen steeds meer nieuwe aanbieders van garageboxen op een bedrijventerrein bij. Meestal zijn de garageboxen op een bedrijventerrein gelegen net buiten de stad, vlakbij de af- en oprit van de snelweg.
Voorbeelden van aanbieders zijn GaragePark, MultiBox, Boxcomplex, XLBox Nederland, Flexgarage en verder zijn er nog vele kleinere aanbieders die slecht één project hebben of aan het ontwikkelen zijn.
Als de locatie van het bedrijventerrein gunstig ligt dan kan een garagebox op zo’n terrein een goede investering zijn. Wel moet je er rekening mee houden dat je veel concurrent hebt op een nieuw park. Vaak worden er veel, tot wel 200, garageboxen in één keer opgeleverd.
Nieuwbouw of bestaande bouw
Als je een garagebox op een bedrijventerrein wilt gaan kopen dan moet je ook nog kiezen tussen een bestaande garagebox of een nieuwe garagebox. Deze keuze is eigenlijk alleen van toepassing voor garageboxen gelegen op een bedrijventerrein.
Het voordeel van een nieuwe garagebox is dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Nadeel daarentegen is dat het tot wel 15 maanden kan duren voordat je nieuwe garagebox wordt opgeleverd. Al deze tijd heb je dus geen huurinkomsten.
Het voordeel van een bestaande garagebox is dat je deze direct kunt gaan verhuren of dat de garagebox al verhuurd is. Nadeel is dat je wel 8% overdrachtsbelasting moet betalen over de koopprijs.
Stap 3: Marktonderzoek doen
Als je weet waar je een garagebox wilt gaan kopen voor de verhuur is de volgende stap dat je marktonderzoek gaat doen. Voor het doen van marktonderzoek kan je de volgende sites gebruiken:
Zelf vind ik Funda in Business het fijnste werken. Met name omdat je hier goed de koop- en de verhuurgeschiedenis van de garageboxen kan vinden. De site van beleggingspanden.nl is altijd handig om te gebruiken om een idee te krijgen voor wat een reële huurprijs is.
Vervolgens is het een kwestie van uitzoeken welke garageboxen een goed bruto aanvangsrendement (BAR) hebben. Het BAR bereken je als volgt; je deelt de bruto jaarhuur door de totale aankoopsom en vermenigvuldigd die met 100%. Afhankelijk van wat je zelf een acceptabele BAR vindt kan je vervolgens een lijstje maken van potentiële garageboxen.
Let op dat er van je bruto aanvangsrendement best nog wel het eea aan kosten van af gaan voor je bij je netto aanvangsrendement uitkomt! Denk aan de overdrachtsbelasting als je een bestaande garagebox koopt, onderhoudskosten, VVE, maar ook leegstand en gemeentelijke belastingen.
Stap 4: Detail onderzoek garagebox
Dit is mijn inziens de belangrijkste stap van het onderzoek om te bepalen of een garagebox interessant is of niet. Nu moet je de garageboxen die op je lijst staan in detail gaan bekijken. Zelf kijk ik dan naar de volgende gegevens:
- Doelgroep; Je zal van de verschillende garageboxen die op je lijstje staan de doelgroep moeten bepalen. De doelgroep bepaalt namelijk waar je potentiële huurder de garagebox voor wilt gaan gebruiken
- Reële koopprijs; Check de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare garageboxen in dezelfde regio
- Reële huurprijs; Check de gemiddelde huurprijs voor vergelijkbare garageboxen in dezelfde regio. Voor zowel de koop- als de huurprijs kan je gebruik maken van Funda in Business
- Minimaal gewenste BAR; Afhankelijk van je de reële koop- en huurprijs kan je bepalen wat de BAR is en of deze aan je gewenste minimale BAR voldoet
- Concurrentie; Het is altijd verstandig om te kijken naar je concurrentie. Zeker op een bedrijventerrein kan je best wat andere vastgoedbeleggers hebben. Als je een garagebox in een woonwijk gaat kopen dan is er vaak weinig concurrentie. Echter ook voor een garagebox in een woonwijk wil je van te voren weten of er voldoende vraag is vanuit de buurt naar opslag voor auto of spullen
Als je bovenstaande checks hebt uitgevoerd weet je goed welke garagebox van je lijstje ook daadwerkelijk een interessante belegging is.
Stap 5: Bezichtigingen inplannen
Nu ben je aangekomen bij het inplannen van een bezichtigingen van de garageboxen die je bij stap 4 hebt geselecteerd. Uiteraard kan je alleen een bezichtiging inplannen als je een bestaande garagebox gaat kopen ?.
Het enige nadeel van garageboxen is wel dat je waarschijnlijk een aardige stukje moet rijden om je garagebox te bekijken. De spoeling is namelijk redelijk dun. Zeker als je op zoek bent naar een interessante garagebox gelegen in een woonwijk.
Als je een bestaande garagebox gaat bezichtigen is het verstandig om in ieder geval het volgende goed te inspecteren:
- Staat van onderhoud van het dak; Het dak vervangen is één van de grootste kostenposten van een garagebox. Kijk dus altijd voor mogelijke lekkageplekken. Twijfel je over de staat van onderhoud van het dak, dan kan je een dakdekker laten kijken naar het dak. Dan weet je gelijk waar je aan toe bent.
- Staat van onderhoud van de garagedeur; Een andere flinke kostenpost is de garagedeur. Als de garagebox een oude (haperende) elektrische garagedeur heeft, dan kan je die het beste gelijk vervangen door een solide handmatige garagedeur
Ziet alles er goed uit of weet je wat je moet vernieuwen aan je garagebox dan kan je door met de volgende stap.
Stap 6: Financiering regelen
Het mooie van investeren in garageboxen is dat je al een bestaande garagebox kan kopen vanaf zo’n €15.000 k.k. Ook de prijs voor een nieuwe garagebox begint bij zo’n €15.000 v.o.n. Voor dit bedrag krijg je dan een standaard garagebox met een vloeroppervlakte van ongeveer 18m2.
Volledig financieren met eigen middelen
Je kan de financiering van een garagebox dus redelijk simpel houden. Voor veel mensen zijn dit namelijk nog bedragen die je kan betalen van je eigen spaargeld. Dus flink sparen en dan kan je zeker binnen afzienbare tijd een leuke garagebox kopen!
Financieren met behulp van lening
Mocht je niet genoeg eigen geld hebben om een garagebox volledig uit eigen middelen te financieren, dan kan je gebruik maken van een financiering. Een garagebox kan je op een van de volgende manieren financieren:
- Overwaarde eigen woning gebruiken
- Persoonlijke lening afsluiten
- Hypotheek afsluiten vanuit je eigen BV
- Via crowdfunding financiering regelen
Over het algemeen is de overwaarde van je eigen woning gebruiken de goedkoopste financiering. Houdt er wel rekening mee dat je redelijk hoge eenmalig kosten hebt voor taxatie / hypotheekaanvraag / notaris. Dus voor slechts een financiering van €15.000 zijn de eenmalige kosten in verhouding weer hoog. Dan kan je beter meer overwaarde vrij maken en gelijk meerdere garageboxen aankopen.
Hoe dan ook zijn er dus meerdere opties om voor de aankoop van één of meerdere garageboxen een financiering te krijgen.
Stap 7: Bod uitbrengen op de garagebox
Nu heb je alles op een rijtje om een bod uit te brengen op de garagebox. In de onderhandelingen kan je uiteraard gebruik maken van eventuele punten die je gevonden hebt tijdens de bezichtiging.
Voor het aankopen van een garagebox heb je geen aankoopmakelaar nodig. Je kan gewoon zelf de onderhandelingen doen. Je weet zelf door het detailonderzoek van stap 4 wat de maximale koopprijs is om je eigen minimale gewenste BAR te halen. Dus zorg dat je bod daar binnen blijft en je weet dat je een goed renderende garagebox koopt (althans als de verkopende partij je bod accepteert).
Stap 8: Overdracht van garagebox
Gefeliciteerd! Je hebt nu je eerste (of tweede) garagebox aangekocht. Nu hoeft je alleen nog maar de formaliteiten te regelen zoals ondertekenen van het koopcontract en de overdracht van de garagebox (of boxen). Als je een verhuurde garagebox koopt dan neem je ook gelijk het dan geldende huurcontract over van de verkopende partij.
Bijkomende kosten bestaande garagebox
Als koper van een garage moet je zorgen dat garagebox op je naam komt. Voor deze “overdracht” heb je een notaris nodig. Verder krijg je koper van een bestaande garagebox te maken met de zogenaamde “kosten kopen”.
Bovenop de koopprijs komen dus nog extra kosten waar je rekening mee moet houden. Dit zijn de volgende kosten:
| Kosten voor | Bedrag |
| Overdrachtsbelasting | 8% van de koopprijs |
| Kadaster (inzage en inschrijving) | €100 |
| Notaris kosten* | €500 – €750 |
| Toetreding tot de VVE (administratiekosten) | €50 – €100 |
| Verrekening van jaarlijkse lasten met verkoper | Afhankelijk van lasten |
* Overdrachtsbelasting en kosten voor het kadaster betaal je bij de notaris
Nadat de koop- en overdracht formeel bij de notaris is gepasseerd is de garagebox officieel jouw eigendom.
Bijkomende kosten nieuwe garagebox
Koop je een nieuwe garagebox dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen en koop je de garagebox “vrij op naam”. Dit scheelt je dus 8% overdrachtsbelasting (dus dat is wel een fijne besparing ?). De kosten voor het kadaster, de notaris en eventueel toetreding tot de VVE zijn verder ongeveer gelijk.
Houd er wel rekening mee dat in plaats van de overdrachtsbelasting je voor het kopen van een nieuwe garagebox te maken krijgt met omzetbelasting (beter bekend als BTW).
BTW over aankoopbedrag
In plaats van de overdrachtsbelasting wordt er bij aankoop van een nieuwe woning of garagebox dus BTW gerekend. Het percentage BTW is 21%. Bij het kopen van een nieuwe garagebox van een projectontwikkelaar zit de BTW niet al in de koop-/aanneemsom. Dit betekent dus dat koop-/aanneemsom vermeerderd wordt met de BTW van 21%.
Deze omzetbelasting kun je echter direct terugvorderen van de fiscus. Als eigenaar van een garagebox die je verhuurt, ben je “BTW-ondernemer voor de Belastingdienst” en kun je de bij aankoop van je garagebox betaalde BTW terugvragen. Ook als particulier kun je deze BTW terugvragen. Per saldo zijn je aanschafkosten op deze manier lager dan bij een normale overdracht.
Stap 9: Verhuren
Bij het beginnen met investeren in garageboxen hoort ook het verhuren van je eerste garagebox! Er zijn verschillende manieren om een huurder te vinden voor je garagebox.
Opties te huur aanbieden van garagebox
Het verhuren van een garagebox kan je op verschillende manieren aanpakken. Het hangt ervan af waar de garagebox gelegen is en hoeveel tijd je hier zelf aan wilt besteden welke optie het beste voor jouw situatie is. Je kan een lege garagebox op de volgende manieren verhuurd krijgen:
- Zelf op zoek gaan naar een huurder; De eerste mogelijkheid is om zelf op zoek te gaan naar een huurder en zelf alles regelen met betrekking tot de verhuur
- Bedrijfsmakelaar gebruiken; De tweede optie is om gebruik te maken van een bedrijfsmakelaar die een huurder voor je zoekt en het huurcontract met de huurder regelt
- Eigenaar garagecomplex inschakelen; En dan de laatste optie. Deze optie kan je alleen gebruiken als je garagebox gelegen is op een bedrijventerrein. Meestal kan de eigenaar van het complex een huurder voor je regelen en het huurcontract hiervoor opstellen en afsluiten
Huur belast of vrijgesteld van BTW
Een andere belangrijke keuze die jij moet maken is of je de garagebox belast of vrijgesteld van BTW wilt gaan verhuren. Het huurcontract is bepalend of de huurprijs belast of vrijgesteld is van BTW.
De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van omzetbelasting (BTW). Een uitzondering hierop is de verhuur van parkeerruimte voor auto’s of voertuigen. De verhuur van parkeerruimte is juist wel belast met BTW.
Bij het verhuren van een garagebox, moet jij als verhuurder elke maand of elk kwartaal een factuur sturen naar de huurder van je garagebox. Hierop moet de huurprijs en de 21% BTW staan vermeld.
Wil je geen BTW verschuldigd zijn als verhuurder? Dan moet je in het huurcontract duidelijk vermelden dat de garagebox niet gebruikt mag worden voor het stallen van een auto of voertuig.
Stap 10: Beheer en facturatie
Dan zijn we nu aangekomen bij het beheer en de facturatie. Maar een garagebox is toch een simpel vastgoedobject denk je misschien? Als je de garagebox hebt verhuurd heb je er inderdaad eigenlijk geen omkijken meer naar.
Een garagebox verhuur je vaak voor langere tijd en alleen voor storingen of een reparatie ga je langs. Toch is het verstandig om regelmatig contact te houden met de huurder, zodat je weet dat alles goed gaat. Verder moet je elke maand een factuur sturen voor de huur.
Opties voor beheer en facturatie
Voor het “beheer” en de facturatie heb je de volgende opties:
- Beheer en facturatie zelf doen; Op zich is dit prima zelf te doen. Let wel op dat als de garagebox die je verhuurt aan de andere kant van het land ligt, je mogelijk eens in de zoveel tijd in je auto moet stappen om een onverwachte lekkage te verhelpen. Ook zal je in dit geval zelf elke maand de factuur naar je huurder moeten opsturen
- Beheer en facturatie uitbesteden; Je kan er natuurlijk ook voor kiezen om het beheer en de facturatie uit te besteden. Hier zijn verschillende partijen voor die deze service aanbieden. Eigenlijk biedt elk garagecomplex dit wel aan. Kosten hiervoor liggen tussen de €7,50 en €10,- ex BTW per garagebox per maand
Als hier bent aangekomen heb je een goed renderende garagebox gekocht, die je verhuurd hebt en ontvang je elke maand mooie passieve huurinkomsten! Als het je bevalt doorloopt je simpelweg dezelfde stappen nogmaals en kan je meer garageboxen aanschaffen.
Eindoordeel
Hopelijk geeft deze blog post je een duidelijk beeld van hoe je het beste kunt beginnen met investeren in garageboxen. Zorg dat je goed weet waar je aan begint dan voorkom je problemen aan het eind van de rit. Ben je onzeker of heb je meer hulp nodig? Schrijf je dan in voor de “online cursus – investeren in garageboxen“.
Het mooie van investeren in garageboxen is dat je niet te maken hebt met de grillen van de overheid. Er zijn verder geen mensen die je bestempelen als “garageboxenmelker” of iets dergelijks. Je kan ook nu nog een net bruto aanvangsrendement halen van tussen de 7,5% en 9%. Kortom een mooie alternatieve vastgoedinvestering!
Ben jij al in het bezit van één of meerdere garageboxen? Graag hoor ik van je wat jouw ervaringen zijn. ? Laat je reactie hieronder achter via het reactie formulier! ?
