Hoe beste beleggingspand verbouwen?

Hoe kun je nu het beste je beleggingspand verbouwen?

Voor iedereen die wilt gaan beginnen met investeren in vastgoed, let op dat je in het begin je handen zult moeten gaan vuil maken! Verbouwen hoort er nu eenmaal bij weet ik uit eigen ervaring.

Uiteraard moet je bij het verbouwen letten op dat je niet te veel zelf doet. Dit om te voorkomen dat je huurinkomsten van box 3 naar box 1 gaan voor de belastingdienst. Lees hierover meer in de blog post “Huurinkomsten Belasting“.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Wat is verbouwen?

Laten we beginnen met het begin. Wat is verbouwen eigenlijk? Het klinkt misschien als open deur intrappen, maar toch wil ik graag beginnen met de definitie van verbouwen.

Volgens Wikipedia is een verbouwing als volgt gedefinieerd:

Een verbouwing is een bouwkundige wijziging aan een bestaand gebouw. Dit kan een uitbreiding zijn, maar ook een gewijzigde indeling. Zo is een bijkeuken aan een huis bouwen een verbouwing, maar ook het plaatsen van een nieuwe badkamer. Een grondige verbouwing is een renovatie.

Bron: Wikipedia.nl

Volgens de site van de belastingdienst levert een renovatie of verbouwing een woningverbetering op. Dat is goed nieuws voor de eigenaar van de woning. Hierdoor wordt de woning namelijk meer waard en kun je als verhuurder een hogere huurprijs vragen aan je huurders.

Dat is ook gelijk het verschil tussen een verbouwing of renovatie en onderhoud. Bij onderhoud gaat het om het repareren van delen van de woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft. Doel van onderhoud is dan ook dat de woning leefbaar is en blijft en is geen reden voor een eventuele huurverhoging.

Waarom verbouwen?

Wellicht is je vraag waarom je eigenlijk zou moeten gaan verbouwen?

Dat is een goede vraag! Eerlijk gezegd was dat ook niet iets waar ik gelijk aan dacht toen ik de sprong in het diep nam en begon met investeren in vastgoed…

Echter als je kijkt naar hoe je maximaal rendement uit vastgoed kunt halen zal je zien dat je vaak een verbouwing of renovatie nodig hebt om dat behalen. Denk aan de volgende situaties die je voor ogen kunt hebben met een verbouwing van je beleggingspand:

#1 Wooncomfort verbeteren van beleggingspand

Vaak zie je dat mensen hun woning verbouwen om het wooncomfort te verbeteren. Wat geldt voor je eigen woning is natuurlijk ook van toepassing voor een woning die je verhuurt. Eigenlijk is het heel simpel. Als je het wooncomfort van je beleggingspand verbetert dan kan je daar een hogere huurprijs voor vragen (en waarschijnlijk ook krijgen).

Dit zijn niet alleen zaken zoals het plaatsen van dubbel HR++ glas, maar bijvoorbeeld ook het plaatsen van een nette vloer, een nieuwe keuken of mooie nette raambekleding ophangen.

Verder is het verbeteren van de geluidsisolatie van je beleggingspand een goede investering! Dit kan je vaak goed combineren met het verbeteren van de Energie-Index van je beleggingspand. Dus als je het een gaat aanpakken neem dan ook gelijk de ander mee! Lees over het verbeteren van de geluidsisolatie van je beleggingspand in de blog post “Hoe geluidsoverlast voorkomen?“.

#2 Waarde opbouwen door je beleggingspand te verbouwen

Dit is de meeste bekend reden om een verbouwing uit te voeren is wel om de waarde van je beleggingspand te verhogen. Overal het algemeen geldt dat hoe meer woonoppervlakte je hebt hoe hoger de waarde van de woning.

Zie hieronder de verschillende opties om de waarde van je beleggingspand te verhogen:

• Aanbouw maken; Het vergroten van het woonoppervlakte door middel van van een aanbouw is een prima investering die zich meestal gelijk terugbetaald in waarde toename
• Plaatsen van een dakkapel; Ook met een dakkapel creëer je een aantal extra m2 aan woonoppervlak. Echter nog belangrijker is dat de kamer gelijk veel lichter wordt
• Extra kamer maken; Niet alleen extra woonoppervlakte voegt waarde toe, maar ook bijvoorbeeld het creëren van een extra kamer verhoogt de waarde van je beleggingspand
• Dakterras plaatsen; Mocht je beleggingspand over een eigen dak beschikken dan kan je daar wellicht een dakkapel op plaatsen. Niet alleen heerlijk om in de zomer op te zitten maar dit is ook echt een “eye catcher” wat zich dubbel en dwars terug betaald
• Energie-Index verbeteren; Het energielabel (of Energie-Index) van een woning wordt steeds belangrijker voor kopers en huurders. Een groen energielabel betekent immers dat je lage maandelijkse energiekosten hebt. Dit zie je terug in een hogere koopsom voor huizen met een groen energielabel en woningen met een groen energielabel worden gemiddeld sneller verkocht. Lees hier meer over in de blog post “Waarom spouwmuurisolatie de beste investering is?“.

Zoals je ziet zijn er veel verschillende mogelijkheden om de waarde van je beleggingspand te laten stijgen door een verbouwing.

Welke redenen zijn er nog meer om je beleggingspand te verbouwen?

#3 Beleggingspand verbouwen voor een andere doelgroep

Bij beleggingspanden is de doelgroep aan wie je de woning wilt gaan verhuren super belangrijk om te weten. Als je bijvoorbeeld je beleggingspand aan studenten wilt gaan verhuren zal je wellicht extra kamers in je beleggingspand moeten maken. Lees meer over het verhuren aan studenten in de blog post “Hoe kamers verhuren aan studenten?“.

Wil je bijvoorbeeld je beleggingspand aan expats verhuren dan zal een grote woonkamer, nette keuken en een nette badkamer bijvoorbeeld belangrijk zijn. Lees meer over het verhuren aan expats in de blog post “Hoe huis verhuren aan expats?“.

Kortom afhankelijk van wat je doelgroep voor je beleggingspand is zal je wellicht moeten gaan verbouwen om het pand geschikt te maken.

#4 Beleggingspand verbouwen om in de vrije sector te komen

Een andere belangrijke reden die je als vastgoedbelegger kunt hebben om te gaan verbouwen is om met je beleggingspand in de vrije sector terecht te komen.

Als je bijvoorbeeld via Funda.nl een leuk appartement hebt gekocht wat niet in de vrije sector valt kan je mbv een verbouwing dit vaak wel in de vrije sector krijgen. Zie hieronder welke verbouwingen je het meeste opleveren wat betreft extra huurpunten:

• Verbeteren van Energie-Index (EI); Het verbeteren van het Energie-Index is hetgeen waarmee je het meeste extra huurpunten kunt verdienen. Zeker als het je lukt om een Energielabel “B” (28 huurpunten) of nog beter “A” (32 huurpunten) te krijgen scoor je veel extra huurpunten. Het verbeteren van de Energie-Index is echt een “win-win” verbetering. Niet alleen krijg je hier veel extra huurpunten voor ook de waarde van je beleggingspand stijgt hierdoor. Doen dus!
• Nette keuken plaatsen; Met de keuken zijn best wat extra huurpunten te verdienen. Een keukenblad van minimaal 2 meter lang levert je bijvoorbeeld 7 extra huurpunten op. Verder kan je nog extra huurpunten verdienen voor een complete uitrusting van je keuken
• Wastafel plaatsen in slaapkamers; Dit is een relatief simpele ingreep maar levert wel weer een paar extra huurpunten op. Dit kan net genoeg zijn om toch met je beleggingspand in de vrije sector te komen

Lees hier meer over in de blog post “Beleggingspand in de vrije sector krijgen” krijgen.

Wanneer kan je het beste verbouwen?

Wat is nu de beste timing om je beleggingspand te gaan verbouwen?

In mijn optiek is daar eigenlijk maar één antwoord op. Als je onverhuurd vastgoed koopt kan je het beste gelijk na de overdracht beginnen met verbouwen. Je hebt dan immers nog geen huurders in je beleggingspand en kan dan alles gelijk goed aanpakken.

Heb je nu een verhuurd beleggingspand aangekocht? Ja dan is een grote verbouwing meestal niet mogelijk aangezien je huurders in je pand hebt zitten. Houdt er in deze situatie dus rekening mee dat je pas kunt gaan verbouwen als je huurders het pand verlaten.

Hoe zo efficiënt mogelijk verbouwen?

Zoals aangegeven is de beste timing om te gaan verbouwen direct na de aanschaf van je beleggingspand. Zoals iedereen die zelf wel eens een verbouwing heeft gedaan of heeft laten uitvoeren weet zijn er twee grote risico’s:

• #1 Verbouwing kost meer dan gebudgetteerd; Ofwel je verbouwing had een budget van €25.000 en inmiddels heb je €30.000 uitgeven en is je verbouwing nog niet klaar…
• #2 Verbouwing duurt langer dan gepland; Je kent het wel elke keer is de verbouwing volgende maand klaar…

Met beide risico’s moet je als vastgoedbelegger zo goed mogelijk om weten te gaan. De kosten van je verbouwing kunnen namelijk direct impact kunnen hebben op je Bruto Aanvangsrendement (BAR). En elke maand dat je verbouwing langer duurt ontvang je geen huurinkomsten en zal je wel gewoon je hypotheeklasten moeten kunnen opbrengen.

Kortom een succesvolle verbouwing heeft een goed plan en dat plan wordt ook gevolgd.

Hoe grip krijgen en houden op je verbouwing?

Dus hoe kan je nu grip op je verbouwing krijgen, en belangrijker nog, hoe kun je grip houden op je verbouwing? Zelf heb ik nog niet heel veel verbouwingen gedaan en heb ik beide bovengenoemde risico’s aan den lijve ondervonden…

Wat ik wel merkte is dat het verdelen van je verbouwing in werkpakketten je grip kan geven op je verbouwing. Aan de hand van de verschillende werkpakketten kan je vervolgens een planning maken en per werkpakket besluiten of je dit zelf gaat doen of dat je het gaat laten doen.

Zie hieronder een voorbeeld van verschillende werkpakketten:

• #1 Werkpakket – Kunststofkozijnen
• #2 Werkpakket – Isoleren woning
• #3 Werkpakket – Keuken
• #4 Werkpakket – Elektra
• #5 Werkpakket – CV, water en gas
• #6 Werkpakket – Toilet en douche
• Etc, etc, etc,

Elke verbouwing is uiteraard anders, dus pas daar je werkpakketten op aan. Verder kan je de werkpakketten het beste zo opdelen dat alle werkzaamheden van een specialisme in één werkpakket vallen. Dan kan je het namelijk beter uitbesteden en krijg je meestal een scherpere prijs aangezien je meer werk in één keer uitbesteed.

Hoe zo goedkoop mogelijk verbouwen?

Zo goedkoop mogelijk verbouwen is een goed streven, maar pas ervoor op dat “goedkoop geen duurkoop wordt” kortom ga nooit inleveren op de kwaliteit om de kosten te drukken. Hier ben ik helaas zelf uit eigen ervaring achter gekomen…

Als je de kosten zo laag mogelijk wilt houden, maar wel goede kwaliteit wilt, kan je mijn inziens het beste het volgende doen:

• Verschillende offertes aanvragen; Als je je verbouwing in werkpakketten hebt opgedeeld is het zaak dat je voor de werkpakketten die je gaat uitbesteden meerdere offertes gaat aanvragen
• Zelf bouwmaterialen aanschaffen; Vaak rekenen aannemers aan weer een “mark-up” op de bouwmaterialen die ze voor je regelen. Dus als je weet wat ze nodig hebben kan je bijvoorbeeld zelf de bouwmaterialen kopen bij de Hornbach
• Bouwmaterialen kopen bij de goedkoopste bouwmarkten; Bouwmaterialen zijn duur en verschillen best veel in prijs tussen de verschillende bouwmarkten. Over het algemeen is de Hornbach bijna altijd de goedkoopste bouwmarkt. Verder kan je bij de Toolstation vaak goed kwaliteitsgereedschap, elektra benodigdheden en kitten kopen tegen scherpe prijzen. Lees hier meer over het verbouwen van je beleggingspand
• Kleine klusjes zelf doen; Schroom niet om voor wat kleine klusjes zelf de arm uit de mouwen te steken. Hier betaal je verhoudingsgewijs erg veel voor als je dat door een “professional” laat doen

Hopelijk kan je met deze simpele tips de kosten van je verbouwing beperken en niet inboeten op de kwaliteit!

Waar rekening mee houden als je gaat verbouwen?

Waar moet je nu nog meer rekening mee houden als je van plan bent om een grote verbouwing of renovatie uit te gaan voeren?

Wel wat mij betreft zijn de volgende punten de belangrijkste zaken waar je rekening mee moet houden:

• Pas op met te veel zelf doen; Zoals aangegeven aan het begin van de blog post moet je uitkijken met te veel werk zelf doen. De Belastingdienst kan je werkzaamheden namelijk aanmerken als “werk” en dan valt je beleggingspand niet meer in box 3. Lees hier meer over in de blog post “Huurinkomsten belasting“
• Verbouwing moet je zelf financieren; Een verbouwing van een beleggingspand kan je niet financieren met een vastgoedhypotheek en zal je dus uit eigen middelen moeten betalen. Houdt hier dus rekening mee
• Let op dat vaklieden schaars (en duur zijn); Let er op dat het vinden van goede vaklui (elektriciens / stukadoors / loodgieters / etc.) een tijdrovend klusje kan zijn. Goede vaklieden zijn namelijk schaars! Hierdoor zijn ze ook meestal duurder dan je denkt en duurt het vaak lang voordat ze beschikbaar zijn voor jouw klus…

Welke verbouwing levert het hoogste rendement op?

Dit is misschien een beetje een te generieke vraag waar niet één antwoord op te geven is. Echter zeker tegenwoordig loont het meer dan ooit om de Energie-Index van je beleggingspand te verbeteren. Samengevat levert een flinke verbetering van het Energie-Index je het volgende op:

• Meeste extra huurpunten
• Hoger wooncomfort voor de huurders
• Flinke waardestijging van je beleggingspand
• Milieuwinst

Kortom wat mij betreft is verbetering van de Energie-Index een goede investering in je beleggingspand.

Het is wel moeilijk om een exact getal te hangen hoeveel rendement je dit gaat opleveren. Op de korte termijn kan je huurrendement zelfs iets lager uitvallen, maar op de lange termijn gaat zich dit zeker uitbetalen!

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen is het verbouwen van je beleggingspand soms niet alleen noodzakelijk (als je bijvoorbeeld een kluswoning hebt gekocht). Echter het is vaak ook een slimme manier om de waarde van je beleggingspand te verhogen, het wooncomfort voor je huurder verhogen en als bonus extra huurpunten te scoren!

Mijn favoriete verbouwing is het verbeteren van de Energie-Index, omdat ik denk dat dit je het meeste waar geeft voor je geld. Verder zal deze verbouwing zich later uitbetalen in een hogere verkoopprijs van je beleggingspand mocht je die gaan verkopen.

Wat voor verbouwingen heb jij aan je beleggingspand(en) laten doen? En wat was de reden voor deze verbouwing? Deel je reactie hieronder zodat anderen ook kunnen leren van jou aanpak!