Waar moet je opletten als je van plan bent om een garagebox te kopen als investering❓
Investeren in garageboxen kan mooie rendementen opleveren. Garageboxen zijn redelijk simpele objecten. Toch komt er ook bij het investeren in garageboxen best wel het een en ander kijken.
Voordat je begint met investeren in garageboxen, is het essentieel om de belangrijkste aandachtspunten te begrijpen. Van locatie en onderhoud tot vastgoedbeheer en concurrentie. In deze blogpost alles waar je op moet letten bij het kopen van een garagebox als investering.
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Wil je liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Waarom investeren in vastgoed?
Laten we zoals altijd beginnen met het begin. Waarom is investeren in vastgoed zo interessant? Dat is simpel! Een woning, of in dit geval een garagebox, die je verhuurt is een “asset” dat je elke maand geld oplevert. Dit zijn wat mij betreft de belangrijkste voordelen van investeren in vastgoed (en dus ook garageboxen):
- Vastgoed heeft meer mensen miljonair gemaakt dan welke vorm van investeringen dan ook; Als al deze mensen het kunnen dan moeten jij en ik het ook kunnen!
- Maandelijkse inkomsten (ofwel cashflow); Zolang de huurinkomsten de vaste lasten overtreffen, houd je er elke maand een positieve cashflow aan over!
- Waardestijging over tijd; Een garagebox is tastbaar maar nog belangrijker waardevast. Hierdoor heb je naast de maandelijkse huurinkomsten ook nog kans op waardestijging van de garagebox zelf
- Beleggen in garageboxen kan naast je huidige baan; Afhankelijk van je wensen en je doelstellingen kan je bijna al het werk uitbesteden
- En misschien momenteel wel het belangrijkste voordeel en dat is dat de huurinkomsten inflatiebestendig zijn; Het kan je niet ontgaan zijn maar alles wordt flink duurder door de gestegen inflatie. Doordat je de huurprijs elk jaar kunt indexeren zijn je huurinkomsten beschermd tegen inflatie.
In de blog post “Waarom investeren in vastgoed?” kan je alles lezen over wat investeren in vastgoed zo interessant maakt.
Waar moet je opletten?
Investeren in garageboxen is laagdrempelig en een eenvoudige vorm van investeren in vastgoed. Toch komt er wel het een en ander bij kijken ?. Hier volgen de belangrijkste aandachtspunten waar je op moet letten als je garageboxen gaat kopen als investering.
#1 Locatie, locatie, locatie
Bij kopen van vastgoed is het belangrijkste “locatie, locatie, locatie”. De ligging van een garagebox is dus één van de belangrijkste kenmerken van een garagebox. Er is een duidelijk onderscheid te maken tussen:
- Als eerste heb je de traditionele garageboxen gelegen in een woonwijk;
- Als tweede heb je garageboxen gelegen op een bedrijventerrein.
Jezelf realiseren dat er een onderscheid is tussen beide mogelijkheden is belangrijk omdat beide verschillende verhuurmogelijkheden en dus ook huurders hebben. Zowel de garagebox gelegen in een woonwijk als de garagebox gelegen op een bedrijventerrein zal ik nu toelichten.
Garageboxen gelegen in woonwijk
Als eerste de garagebox gelegen in een woonwijk. Van oudsher had je in de grote steden kleine verzamelplaatsen van garageboxen voor opslag en stalling van auto’s. Als een projectontwikkelaar een stuk grond met een aantal garageboxen kan kopen dan moeten de garageboxen vaak plaats maken voor woningen.
Het aantal garageboxen in woonwijken zie je steeds verder afnemen. En er is gewoon niet veel ruimte meer voor nieuwe garageboxen . Kortom met een garagebox in een woonwijk heb je vaak een gigantisch concurrentievoordeel. Als je namelijk een garagebox in een woonwijk hebt, dan is de markt van huurders die dicht bij zijn of haar huis een garagebox zoeken van jou ?.
Het aanbod is klein en de vraag is groot. Vandaar dat garageboxen in woonwijken gewilde beleggingsobjecten zijn. Een mooi voorbeeld hiervan is de duurste garagebox van Nederland die ligt in het centrum van Amsterdam.
Duurste garagebox van Nederland
De duurste garagebox in Nederland bijvoorbeeld was in 2021 gelegen in de Jacob Obrechtstraat in Amsterdam. De vraagprijs voor deze garagebox met een vloeroppervlak van 22 m2 was €690.000 k.k. Hier de oorspronkelijke advertentie zoals die op Funda in Business stond:
Deze garagebox zelf is niks bijzonders. Ok deze garage heeft een privé oprit en is beveiligd met een paaltje voorzien van slot. De garagebox heeft een elektrische garagedeur te bedienen via een handzender.
Verder heeft deze garagebox nog verlichting, elektra en is voorzien van een spoelbak met wateraansluiting. Dus het is best wel een “complete garagebox”, maar dat is niet de reden dat deze garagebox voor €690.000 k.k. te koop stond.
Reden voor bizar hoge vraagprijs voor garagebox
Niet heel verrassend is de locatie ? de reden voor deze bizar hoge vraagprijs. De garagebox is namelijk gelegen op een toplocatie in het centrum van Amsterdam. Daar komt dan nog bij dat volgens de advertentie op Funda in Business deze garagebox de “ruimste garage” in de buurt was. Zie hier de locatie van deze garagebox:
Deze garagebox in Amsterdam had dus een vraagprijs van €690.000 k.k. bij een vloeroppervlak van 22m2 resulteert dit in een vraagprijs van €31.364 per m2! Dat is veel een hogere m2 prijs dan de meest luxe villa’s in Nederland (zie link)❗
Begin 2022 is deze garagebox ook daadwerkelijk verkocht. Dit om maar aan te geven dat garageboxen in een woonwijk erg gewilde objecten kunnen zijn ?.
Garageboxen gelegen op een bedrijventerrein
Dan nu door naar garageboxen die gelegen zijn op een bedrijventerrein. Er komen steeds meer nieuwe aanbieders van garageboxen op een bedrijventerrein bij. Je ziet ze als spreekwoordelijke paddenstoelen uit de grond springen.
Meestal zijn de garageboxen op een bedrijventerrein gelegen net buiten de stad, vlak langs de snelweg op een paar minuten rijden van de afrit. Deze spiksplinternieuwe bedrijventerreinen met garageboxen zien er prachtig uit (althans dat vind ik ?).
Garageboxen gelegen op een bedrijventerrein zijn met name populair bij (kleine) ondernemers. De locatie bij een (grote) stad is ideaal. Voorbeelden van aanbieders zijn GaragePark, Multicomplex, Boxcomplex, XLBox Nederland en Flexgarage.
#2 Doelgroep
Dan het volgende belangrijke aandachtspunt en dat is je doelgroep. Doelgroep én locatie gaan hand in hand. Wil jij graag aan particulieren een garagebox gaan verhuren voor opslag of stalling van een auto / oldtimer of motor, dan zal je op zoek moeten naar een garagebox in een woonwijk.
Heb je een voorkeur voor het verhuren van een garagebox aan ondernemers, dan ben je beter af met een garagebox op een bedrijventerrein. Ongeacht of je kiest voor verhuren aan particulieren of ondernemers, je moet uiteraard kijken naar je concurrentieposities ?.
Staan er in een woonwijk meerdere garageboxen leeg, dan moet je je afvragen of er wel voldoende vraag is naar garageboxen in die woonwijk. Precies hetzelfde geldt ook voor garageboxen op een bedrijventerrein. Verder is het voor garageboxen op een bedrijventerrein belangrijk je te realiseren dat er op hetzelfde bedrijventerrein een garagepark bijgebouwd kan worden.
#3 Beveiligingsniveau garagebox
Dan door naar punt nummer 3 en dat is het beveiligingsniveau. Garageboxen worden namelijk vaak gebruikt om waardevolle spullen in op te slaan én dat weten inbrekers (helaas) ook. Als je een beetje gaat zoeken op Google vind je al snel meerdere nieuwsberichten van inbraken in garageboxen. Hier volgen de meeste recente:
50 garageboxen opgebroken (2023)
Onlangs was het weer raak met maar liefst 50 garageboxen die opengebroken waren in Deurne. Helaas voor de eigenaars en huurders van deze garageboxen was het beveiligingsniveau onvoldoende en konden dieven ongestoord hun gang gaan (zie krantenartikel hieronder).
Iets langer geleden was het raak in de Empelse Rietwaard.
29 garageboxen opgebroken (2021)
In dit geval leken inbrekers met zilverkleurige spray te hebben gemarkeerd in welke garageboxen de grootste buit zou zijn te halen. Vervolgens zijn 29 van zo’n 100 opslagruimten opengebroken. Zie het onderstaande nieuwsbericht.
Dit om maar aan te geven dat het beveiligingsniveau van garageboxen super belangrijk is. Er zijn parken die wel camera’s hebben, die echter niet zijn aangesloten op een meldkamer en waar belangrijke beveiligingsmaatregelen (zoals een contactslot op de garagedeur, een bewegingsmelder in de box en een hittemelder in de box) ontbreken.
Het is van cruciaal belang om de veiligheid van de garageboxen en de eigendommen van eigenaars en huurders te waarborgen ?. Mede gezien hoe de maatschappij zich ontwikkelt en dat gebruikers van spullen juist hun voorraden, gereedschappen etc veilig (en beveiligd) willen opslaan, wordt dit meer en meer relevant.
#4 Staat van onderhoud
Dan door naar nummer 4 en dat is de staat van het onderhoud. Gelukkig is een garagebox een simpel vastgoedobject. Er zijn dus niet veel zaken die kapot kunnen gaan of die kunnen zorgen voor onverwachte uitgaven. Toch zijn er wel een aantal zaken waar je aandacht aan moet besteden als je een bestaande garagebox gaat kopen.
Staat van het dak
De grootste uitgave voor een garagebox is een nieuw dak, dus dat is bij het kopen van een bestaande garagebox is dat iets wat je moet checken. Dus wanneer is het dak van een garagebox aan vervanging toe?
- Als eerste de levensduur van het dak; Een dak heeft niet het eeuwige leven. Dus dat het dak eens in de zoveel tijd vervangen moet worden is een feit. Meestal komen garageboxen in woonwijken uit de jaren 50 tot eind jaren 80. Gemiddeld heeft een dak een levensduur van 25 jaar. Houdt hier dus rekening mee.
- Wat kan nog meer een indicatie zijn dat het dak aan vervanging toe is? Dat is uiteraard lekkage; Als je een garagebox gaat bezichtigen dan moet je dus goed kijken of je geen lekkage plekken ziet bij het dak. Lekkage plekken een goede reden om het dak te laten inspecteren. Het kan zijn dat een eerdere reparatie slecht is uitgevoerd of dat een eerdere lekkage verdere schade heeft veroorzaakt aan het dak.
Als je niet zeker bent of de dakbedekking aan vervanging toe is kan je dat het dak het beste laten controleren door een ervaren dakdekker. Is het dak aan vervanging toe dan krijg je gelijk een offerte voor wat de dakbedekking vervangen je gaat kosten.
Soort garagedeur
Een volgende grote kostenpost is het vervangen van de garagedeur. Vaak worden garagedeuren namelijk niet goed onderhouden waardoor er storingen kunnen optreden. Wil je voorkomen dat je door een boze huurder gebeld gaat worden dan is het dus verstandig om goed te kijken naar de staat van onderhoud van de elektrische garagedeur.
Wil je helemaal geen problemen met je elektrische garagedeur dan kan je die het beste vervangen voor een handmatige deur.
#5 Beheer en facturatie
Dan zijn we nu aangekomen bij het beheer en de facturatie. Maar een garagebox is toch een simpel vastgoedobject denk je misschien. Wat moet ik dan nog aan beheer en facturatie doen? Hier een overzicht van zaken die je moet oppakken als beheerder:
- Bezichtigingen doen met potentiële huurders
- Opstellen van huurovereenkomst
- Opleveren van garagebox aan een nieuwe huurder (inclusief sleuteloverdracht)
- Deelname aan VVE vergaderingen
- Maandelijks factureren
- Communicatie met huurders in geval van storingen
- Eindinspectie van garagebox doen (na opzegging door huurder)
- Zie punt 1 ?
Het valt op zich allemaal wel mee, maar let op dat het niet praktisch is als je op 200 km afstand van de garagebox woont. Is dat het geval dan zal je iets van een beheerder ter plaatse van de garagebox nodig hebben.
Al de bovenstaande werkzaamheden kan je trouwens ook bij een beheerder uitbesteden. GaragePark en 365Beheer hebben een samenwerking voor het beheer van nieuwe en bestaande garageboxen. Voor rond de €10 per maand nemen zij al deze werkzaamheden van je over. Check bij 365Beheer voor de actuele prijzen.
#6 Geld zit vast in stenen
En dan het laatste punt waar je op moet letten als je wilt gaan investeren in garageboxen en dat is dat je geld vast zit in stenen. Geld vrij maken uit een garagebox gaat niet zo maar. Uiteraard kan je besluiten om je garagebox te verkopen. Echter als je de garagebox nog maar kort in bezit hebt kan het zijn dat je verlies lijdt bij een eventuele verkoop.
Het is belangrijk om je te realiseren dat het veel makkelijker is om een verhuurhypotheek te krijgen op een beleggingspand dan een garagebox. Verder zijn de voorwaarden voor een verhuurhypotheek gunstiger voor een beleggingspand dan voor een garagebox.
Je kan dus makkelijker en gunstiger een beleggingspand herfinancieren om hiermee geld vrij te maken dan een garagebox. Kortom dit is zeker een belangrijk aandachtspunt waar je van bewust moet zijn als je wilt gaan investeren in garageboxen ?.
Eindoordeel
Investeren in garageboxen is zeker geen “rocket science” toch komt er best nog wel het eea bij kijken. Als jij plannen hebt om te investeren in garageboxen voor de maandelijkse huurinkomsten, zorg er dan voor dat je je huiswerk goed doet.
Hopelijk geeft deze blog post je een goed beeld van waar je op moet letten als je een garagebox wilt gaan aankopen als investering. Graag hoor ik van je in de comments of ik nog belangrijke punten vergeten ben ?.
Wil jij beginnen met investeren in garageboxen? Download dan het gratis 10 stappenplan “investeren in garageboxen”.
