Welke kansen zijn er in 2023 om te beginnen met investeren in vastgoed?
Het zijn roerige tijden op de vastgoedmarkt. Is hierdoor investeren in vastgoed niet meer interessant? Zeker niet. Vastgoed is nog steeds één van de meest waardevaste beleggingen. Niets ter wereld heeft het zo stabiel gedaan als vastgoed.
Dus welke kansen zijn er als je wilt gaan investeren in vastgoed? Hoe pak je dit aan als beginnende vastgoedbelegger?
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Podcast met Myranda van Leeuwen
Om een zo reëel en compleet mogelijk beeld te schetsen van welke kansen er zijn bij investeren in vastgoed had in Myranda van Leeuwen ? uitgenodigd voor een podcast. Myranda is financieel vrij en helpt nu mensen als vastgoedcoach om ook passief inkomen op te bouwen. Hieronder de video van de podcast ?:
Wat is passief inkomen?
Laten we zoals altijd beginnen met het begin. Passief inkomen is geld dat je verdient zonder dat je er dagelijks actief aan hoeft te werken. Het is een inkomen dat voortkomt uit een eerdere inspanning of investering, waardoor je geld verdient zonder dat je er actief tijd en moeite in hoeft te steken. Het is daarom een vorm van inkomen die vaak als “passief” wordt beschouwd, omdat je niet actief hoeft te werken om het te verdienen.
Het idee van passief inkomen opbouwen is dat je na verloop van tijd niet meer hoeft te werken om toch maandelijks te passief inkomen op je rekening te krijgen. Als je maandelijkse passieve inkomen hoger is dan je het bedrag dat je maandelijks nodig hebt voor de vaste lasten en als je andere kosten ben je financieel vrij ?.
Waarom passief inkomen opbouwen?
Passief inkomen opbouwen naast je normale baan zorgt ervoor dat je een extra inkomstenbron hebt. Deze extra (passieve) inkomsten zorgen voor meer stabiliteit en dienen als een vangnet in het geval je hoofdinkomen wegvalt (door bijvoorbeeld ontslag of ziekte).
Verder kunnen deze passieve inkomsten je helpen om meer tijd te besteden aan de dingen die jij leuk vindt en je leven te leiden zoals jij dat wilt ?. Als je passieve inkomsten hoog genoeg zijn, hoef je zelfs helemaal niet meer te werken als jij dat niet wilt.
Hierover heeft Warren Buffett de volgende pakkende uitspraak gedaan:
? If you don’t find a way to make money while you sleep, you will work until you die
Door: Warren Buffett
Het is echter belangrijk om te onthouden dat passief inkomen niet betekent dat er geen inspanning verbonden zijn aan het genereren van deze inkomsten. Sterker er gaat eerst flink wat werk inzitten om op termijn een passief inkomen te genereren. Daarnaast kan het enige tijd duren voordat je daadwerkelijk inkomsten ziet.
Wil je meer te weten komen over beste vormen van passief inkomen? Lees dan de blog post “Top 10 vormen van passief inkomen“.
Passief inkomen uit vastgoed
Het passieve inkomen uit vastgoed zijn de maandelijkse huurinkomsten. Als jij een beleggingspand koopt waarbij de huurinkomsten hoger zijn dan de maandelijkse kosten (hypotheek / VVE bijdrage / onderhoud / belastingen / etc), dan ontvang je dus een passief inkomen ?.
Huurinkomsten uit vastgoed is verreweg het bekendste vorm van passief inkomen. Het kopen van een woning om het vervolgens te gaan verhuren is in veel landen dé manier om zelf pensioen op te bouwen. Kortom, als je een passief inkomen wilt opbouwen is vastgoed zeker iets waar je naar moet kijken.
Kansen investeren in vastgoed in 2023
Laten we dan nu kijken welke kansen er zijn als je in 2023 wilt gaan investeren in vastgoed.
#1 Aankopen onder de marktwaarde
Als eerste een echte “evergreen” onder de vastgoedbeleggers en dat is aankopen onder de marktwaarde. Ongeacht wanneer je gaat investeren in vastgoed, als je het lukt om een pand aan te kopen beneden de marktwaarde is de eerste winst binnen. Bij vastgoed realiseer je de toekomstige winst bij aankoop. Zeker met de gestegen overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers (inmiddels 10,4% in 2023) is een scherpe aankoop essentieel ?.
Klinkt makkelijk, maar hoe vind je dan een pand onder de marktwaarde?
- Door te flyeren ? in de wijk; Dit is nog steeds een succesvolle methode om “gemotiveerde verkopers” te vinden. Er zijn altijd mensen die om wat voor reden dan ook (scheiding / verhuizing naar het buitenland / huis uit erfenis / etc). Het is natuurlijk wel even werk, maar niet geschoten is altijd mis.
- Een andere methode is gebruik maken van een zogenaamde dealfinder ?; Een dealfinder doet in dit geval voor jou het “zware werk”. Flyeren, netwerken en op zoek gaan naar mensen die (meestal snel) hun woning willen verkopen. Uiteraard rekent de dealfinder een “dealfinder fee” voor een goede deal, maar nog steeds kan je zo aan een interessant beleggingspand komen.
- Gebruik maken van vastgoedcoach of mentor; Als je iemand kent die zelf al succesvol meerdere panden heeft aangekocht kan je met hem of haar samenwerken. Voordeel is uiteraard dat je op deze manier toegang krijgt tot een groot netwerk, waardoor jou kans op succes wordt vergroot ?
Dan nu door naar de kans #2.
#2 Waarde toevoegen door slim verbouwen
Na scherp aankopen is de tweede klassieker “waarde toevoegen” door slim te verbouwen. Er zijn veel verschillende manieren om waarde aan een woning toe te voegen. Denk bijvoorbeeld eens aan:
- Extra m2 toevoegen aan woning; Als je dmv van een uitbouw, dakopbouw of zelf dakkapel m2 aan het woonoppervlakte kan toevoegen, dan zal de waarde van de woning stijgen.
- Energielabel verbeteren; Na het uitbreken van de oorlog tussen Rusland en de Oekraïne, stegen de energieprijzen naar recordhoogtes. De overheid voerde zelfs een prijsplafond in voor de energieprijzen. Sindsdien zijn mensen steeds bewuster bezig met het verlagen van het energieverbruik. Een goed energielabel hierdoor steeds belangrijker geworden voor de waarde van je woning. Mooie hiervan is ook nog eens dat je flinke stappen kan maken door goed te isoleren. Dat hoeft nog niet eens een mega investering te zijn.
- Andere “quick wins” die de waarde verhogen toevoegen; Denk bijvoorbeeld aan een extra slaapkamer maken, een dakterras aanleggen, een stalling voor de fiets plaatsen in de voortuin, parkeerplek voor auto. Kortom wees creatief en voeg zo waarde toe ?
Heb jij nog een ander manier om waarde toe te voegen aan een pand? Dan hoor ik dat graag van je in de comments!
#3 Transformeren en splitsen
Dan door naar kans #3 en dat is transformeren en splitsen. Wellicht meer iets voor de gevorderde vastgoedbelegger, maar dit is zeker een kans. Er zijn meerdere vastgoedbedrijven die zich gespecialiseerd hebben op het transformeren van kantoren / incourante panden naar woningen.
Verder zie je ook regelmatig dat vastgoedbedrijven graag oude grote vervallen panden opkopen en splitsen naar kleinere (starters) appartementen. Meestal krijgen de nieuwe appartement een woonoppervlakte van 50 tot 60m2.
Laten we eens kijken naar een aantal concrete voorbeelden.
Voorbeeld 1 – Brandweerkazerne naar starterswoningen
Het eerste transformatie project vond ik op Funda. Het betreft in dit geval een brandweerkazerne die getransformeerd kan worden naar 2 moderne eengezinswoningen voor starters. Deze woningen krijgen de volgende eigenschappen:
- Een woning met een woonoppervlakte van 81m2, tuin en energielabel A+
- Een woning met een woonoppervlakte van 95m2, tuin en energielabel A+
Zie hieronder de huidige situatie en de sfeerimpressie van de starterswoningen.
Volgens de advertentie op Funda.nl is al het papierwerk voor deze transformatie al op orde. Zie de volgende tekst van de advertentie:
Door de transformatie, waar inmiddels alle benodigde stukken voor aanwezig zijn zoals bouwtekeningen, technische omschrijving, constructierapport en de omgevingsvergunning ontstaat er een plaatje van een gebouw. En dat met het voordeel van alle winkels letterlijk en figuurlijk om de hoek.
Bron: Funda.nl
Volgens Funda.nl bedragen de kosten om het gebouw te transformeren naar 2 woningen een investering van circa €365.000,- inclusief btw. De vergunningsaanvraag, bouwtekeningen en constructieberekeningen en zijn al aanwezig en laat ik buiten beschouwing.
Dit geeft dan de volgende kosten voor de transformatie:
| Aanschafkosten oude brandweerkazerne | €249.500 k.k. |
| Overdrachtsbelasting (10,4%) | €25.948 |
| Geschatte verbouwingskosten | €365.000 |
| Onvoorzien | €25.000 |
| Totale kosten transformatieproject | €665.448 |
Voor de financiering ben ik uitgegaan van de volgende getallen. Deze getallen zijn gebaseerd op een “quick scan” die ik voor dit project gedaan heb bij Mogelijk.nl.
| Totale kosten transformatieproject | €665.448 |
| Inbreng eigen middelen (30%) | €199.634 |
| Benodigde financiering (70%) | €465.814 |
| Rentekosten bij 70% financiering @ 8,25% rente (bouwtijd 1 jaar) | €38.430 |
| Totale investering | €703.878 |
Deze brandweerkazerne ligt in de gemeente Kesteren. Als je zoekt in deze gemeente naar vergelijkbare nieuwbouwwoning dan ligt de geschatte verkoopprijs zo tussen de €350.000 en €400.000.
Dit geeft dan een totale opbrengst van:
| Starterswoning van 81m2 geschatte verkoopprijs van | €340.000 k.k. |
| Starterswoning van 95m2 geschatte verkoopprijs van | €390.000 k.k. |
| Geschatte totale opbrengst | €730.000 k.k |
Op basis van deze “quick and dirty” berekening zou dit transformatie project je dus zo’n €25.000 kunnen opleveren (als alles goed gaat ?). Dat is een redelijk karig bedrag voor de hoeveelheid werk en het risico wat je neemt.
Dit levert je dan het volgende rendement op:
| Inbreng eigen middelen + rente van financiering | €238.064 |
| Winst (verkoopprijs – totale investeringskosten) | €26.122 |
| Rendement | 11% |
Wat me wel opviel is dat je mogelijk het appartement met een woonoppervlakte 81m2 kan vergroten naar 95m2 ?. Als je dit lukt zonder noemenswaardige extra kosten dan zou je beide starterswoningen voor €390.000 k.k. moeten kunnen verkopen. Hiermee zou je winst stijgen naar zo’n €76.000.
Dit levert je dan het volgende rendement op:
| Inbreng eigen middelen + rente van financiering | €238.064 |
| Winst (verkoopprijs – totale investeringskosten) | €76.122 |
| Rendement | 32% |
Op zich niet een heel slecht rendement voor een jaar werk. Echter er zit natuurlijk wel flink wat risico in. Je maandlasten voor de rente zijn een dikke €3.200. Dus als je vertraging oploopt dan gaat je rendement snel naar beneden.
Kortom eigenlijk is dit niet echt een geschikt transformatieproject ?. Lekker laten uitvoeren door de huidige eigenaar of toekomstige bewoners…
Voorbeeld 2 – Horecazaal naar appartementen
Dan door naar een voormalige horecazaal die getransformeerd kan worden naar 2 eengezinswoningen, 2 appartementen of 1 grote stadswoning. Hieronder de huidige situatie en een sfeerimpressie van na de transformatie.
Dit horecapand ligt op een mooie locatie in Harlingen ?. Er zijn schetsontwerpen gemaakt van de mogelijkheden na transformatie, maar nog geen definitieve tekeningen. Ook moet de vergunning voor het omzetten van de bestemming nog aangevraagd worden.
Dit geeft dan de volgende kosten voor de transformatie:
| Aanschafkosten oude horecazaal | €225.00 k.k. |
| Overdrachtsbelasting (10,4%) | €23.400 |
| Schatting kosten voor architect en vergunningsaanvraag | €50.000 |
| Geschatte verbouwingskosten | €300.000 |
| Onvoorzien | €25.000 |
| Totale kosten transformatieproject | €623.400 |
Voor de financiering ben ik uitgegaan van de volgende getallen. Deze getallen zijn gebaseerd op een “quick scan” die ik voor dit project gedaan heb bij Mogelijk.nl.
| Totale kosten transformatieproject | €623.400 |
| Inbreng eigen middelen (30%) | €187.020 |
| Benodigde financiering (70%) | €436.380 |
| Rentekosten bij 70% financiering @ 8,25% rente (bouwtijd 1 jaar) | €36.001 |
| Totale investering | €659.401 |
Zoals aangegeven ligt dit transformatieproject in Harlingen. Als je zoekt in deze gemeente naar vergelijkbare (nieuwbouw) eengezinswoningen dan ligt de geschatte verkoopprijs zo tussen de €330.000 en €385.000.
Dit geeft dan een totale opbrengst van:
| Eengezinswoning van 150m2 geschatte verkoopprijs van | €375.000 k.k. |
| Eengezinswoning van 125m2 geschatte verkoopprijs van | €340.000 k.k. |
| Geschatte totale opbrengst | €715.000 k.k |
Op basis van deze “quick and dirty” berekening zou dit transformatie project je dus rond de €55.000 kunnen opleveren (als alles goed gaat ?). Wederom best een mooi bedrag, maar toch nog redelijk karig voor de hoeveelheid werk en het risico dat je neemt.
Dit levert je dan het volgende rendement op:
| Inbreng eigen middelen + rente van financiering | €223.021 |
| Winst (verkoopprijs – totale investeringskosten) | €55.599 |
| Rendement | 25% |
Maar goed aan de andere kan is een rendement van 25% op je eigen vermogen natuurlijk best prima.
Deze voorbeelden zijn wellicht niet de meest interessante transformatie projecten, maar dit was wat ik tijdens het schrijven van deze blog post kon vinden.
#4 Kopen van verhuurd vastgoed
Dan door naar de volgende kans ? en dat is het kopen van verhuurd vastgoed. Als je kijkt op beleggingspanden.nl dan staan er best wel een aantal interessante panden op.
Voorbeeld 1 – Verhuurde eengezinswoning in Wormerveer
De eerste woning is een verhuurde eengezinswoning met een woonoppervlakte van 89m2. Met een factor van 8,3 is je verhuurrendement zo rond de 12%. Dat is natuurlijk een super bruto aanvangsrendement (BAR)! Zie hieronder de advertentie van Beleggingspanden:
Uiteraard klinkt dit bijna te mooi om waar te zijn en dat is het dan natuurlijk ook. In de advertentie staat namelijk dat er funderingsherstel nodig is voor de gehele straat. Dus daar kan je zo maar €75k tot €100k voor uittrekken (en geen huurinkomsten in de periode).
Maar goed dat is natuurlijk ook de reden dat deze woning voor meer dan €118.000 onder de WOZ-waarde te koop staat. Dus zelfs als je funderingsherstel moet doen, zou je nog steeds de woning met winst kunnen verkopen.
Voorbeeld 2 – Verhuurd appartement in Rotterdam
Dan door naar de het volgende te koop staande beleggingspand en dat ligt in Rotterdam. Dit appartement heeft een “factor” van 9,0, wat hetzelfde is als een BAR van 11%. De woning kan zowel leeg als verhuurd opgeleverd worden.
De taxatiewaarde verhuurde staat in verhuurde staat €285.000 en de vraagprijs is €282.000 k.k. Het woonoppervlak is 87m2 en kan verhuurd worden aan 3 personen (waar nu ook een vergunning voor is).
Verder belangrijk om te weten dat dit appartement buiten het gebied valt van de opkoopbescherming. Kortom zo op het eerste gezicht lijkt dit een prima investering. Mijn enige reservering met het kopen van verhuurd vastgoed is dat ik me afvraag waarom iemand een goed renderend beleggingspand zou willen verkopen ?.
#5 Investeren in vastgoed buiten Nederland
Dan de laatste kans en dat is investeren in het buitenland. Momenteel zie je dat steeds meer vastgoedbeleggers hun focus buiten Nederland leggen. Belangrijkste reden is het ontmoedigingsbeleid van de Nederlandse regering.
- Investeren in Spanje; Een vakantiewoning in Spanje is niet alleen aantrekkelijk voor de verhuur, je kan er zelf ook nog eens genieten. Lees hier alles over in de blog post “Investeren in vakantiewoning in Spanje“
- Investeren in Portugal; Het buurland van Spanje is Portugal en ook Portugal is een erg interessant land om een vakantiewoning te kopen voor de verhuur. Bijkomende voordeel van Portugal is dat je geen vermogensbelasting hoeft te betalen. Wat je dit kost en kan gaan opleveren kan je lezen in de blog post “Investeren in vakantiewoning in Portugal“
- Investeren in de UK; Investeren in de UK is helemaal hot. Grote voordeel zijn de lage instapprijzen en het grote aanbod. Als je een beetje zoekt op internet vind je genoeg “service providers” in de UK die je tijdens het hele traject kunnen begeleiden.
- Investeren in Dubai; Dan door naar Dubai. Dubai zie je steeds populairder worden. Op dit moment weet ik daar zelf nog weinig van. September van ’23 nemen we een podcast op over investeren in Dubai en dan zal ik deze blog post met de relevante info aanvullen.
Naast deze uitgelicht landen, heb je ook nog België, Duitsland en Scotland die ook om de hoek liggen. Uiteraard kan je ook nog buiten Europe kijken. Kortom keuze genoeg, zorg er wel voor dat je goed je huiswerk doet!
Eindoordeel
Ik vond het eerlijk gezegd zelf leuk en interessant om voor deze blog post dieper in de kansen wb investeren in vastgoed te duiken. Niet al deze kansen zijn even makkelijk en je zal best even moeten zoeken en de juiste mensen moeten inschakelen. Toch geeft dit een goed beeld wat eigenlijk “evergreens” zijn wb investeren in vastgoed.
Weet jij nog andere kansen die ik niet in deze blog post benoemd heb? Dan hoor ik dat graag van je in de comment hieronder!
