Impact van regeringsplannen voor de middenhuur?

Wat betekenen de nieuwe regeringsplannen voor de middenhuur?

Sinds 2021 is de overheid bezig om (particuliere) vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt. Vastgoedbeleggers hebben zich afgelopen jaren dus al meerdere keren moeten aanpassen. Echter de meest ingrijpende verandering moet nog komen en die staat nu gepland voor 2024 ?.

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge doet er niet moeilijk over: middeninkomens moeten op de huurmarkt worden beschermd tegen excessen. Om voor de middeninkomens “eerlijke huren’ te garanderen, wordt de middenhuur vanaf 1 januari 2024 gereguleerd.

In deze blog post een uitleg van de plannen van minister Hugo de Jonge en wat de impact hiervan is voor vastgoedbeleggers.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Interview met Cynthia Noordhoek van Marktpand

Om een goed beeld te krijgen van wat de plannen van minister Hugo de Jonge (CDA) betekenen voor vastgoedbeleggers heb ik Cynthia Noordhoek van Marktpand uitgenodigd voor een interview.

Met Cynthia heb ik besproken wat de plannen van Hugo de Jonge precies inhouden en wat de impact hiervan is voor vastgoedbeleggers. Daarnaast hebben we ook besproken wat je als vastgoedbelegger kan doen om je vastgoedportefeuille “Hugo proof” te maken.

Zie hier de link naar het hele interview:

Verandering vanaf 2023

Voordat we naar het onderwerp van deze blog post gaan eerst nog even een andere verandering die invloed heeft op vastgoedbeleggers en dat is de overdrachtsbelasting. Vanaf 2023 betaal je als vastgoedbelegger namelijk 10,4% overdrachtsbelasting ipv de 8% die je in 2022 nog betaalde. Hieronder het verloop van de overdrachtsbelasting door de jaren heen.

Ook met het verhogen van de overdrachtsbelasting probeert de overheid vastgoedbeleggers zoveel mogelijk te weren van de woningmarkt. Door de hogere overdrachtsbelasting heb je meestal meer eigen geld nodig en zal je bruto aanvangsrendement (BAR) lager worden. Kortom hiermee maakt de overheid de drempel voor particuliere vastgoedbeleggers weer iets hoger.

Pijlers van regulering middenhuur

Dan nu door naar de ingrijpende plannen die de regering in petto heeft voor 2024. Volgens het kabinet hebben de regeringsplannen voor de regulering van de middenhuur vier uitgangspunten. Dit zijn de volgende pijlers:

1. Als eerste de bescherming van de huurder
2. Als tweede zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen
3. Ten derde voldoende investeringsruimte bieden voor verhuurders
4. En als laatste zorgen voor verduurzaming van bestaande huurwoningen

Laten we deze vier uitgangspunten één voor één bekijken.

#1 Bescherming van de huurder

De bescherming van de huurder is het punt wat het duidelijkste naar voren komt én wat ook gelijk het meeste impact heeft voor de vastgoedbeleggers. Veel (particuliere) vastgoedbelegger verhuren hun woningen namelijk in de vrije sector (middenhuur) én dat is waar minister de Jonge juist wil ingrijpen.

Nieuw huursegment

Volgens de plannen van minister Hugo de Jonge gaat de middenhuur vanaf 1 januari 2024 gereguleerd worden. Op dit moment is de scheiding tussen sociale woningbouw en de vrije sector simpel. Woningen die minder dan 141 punten hebben volgens het woningwaarderingsstelsel (afgekort WWS), vallen nu in de sociale huur. Woningen met meer dan 141 punten, vallen nu nog in de vrije sector ?.

Dit gaat dus vanaf 1 januari van 2024 veranderen. Woningen met 142 tot 187 punten vormen straks de zogenaamde “gereguleerde middenhuur”. Pas als je met je woning boven de 187 punten uitkomt val je in de vrije sector. De regulering creëert hiermee in feite dus een nieuw huursegment.

Voor woningen met maximaal 187 punten, die dus vallen in de “gereguleerde middenhuur”, is de maximale huurprijs straks zo’n €1.100 per maand. De jaarlijkse huurprijsstijging wordt gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling plus 0,5%.

Weging WOZ-waarde

Momenteel kan je met een hoge WOZ-waarde flink wat punten scoren en hierdoor relatief makkelijk in de vrije sector komen. Ook in 2024 blijft de WOZ-waarde van een huurwoning van groot belang voor de toekenning van het aantal huurpunten.

Volgens Vastgoedmarkt gaat de maximering van het aantal punten op basis van de WOZ-waarde, de zogenaamde WOZ-cap, gaat gelden voor woningen met minstens 187 huurpunten, in plaats van de 142 punten nu.

De WOZ-waarde van woningen met minimaal 187 huurpunten telt straks voor maximaal 33% mee in het totaal aantal punten. Deze maatregel gaat voorkomen dat woningen alleen maar door een hoge WOZ-waarde automatisch in de vrije sector terechtkomen.

#2 Voldoende aanbod betaalbare huurwoningen

Een tweede belangrijke pijler is zorgen voor voldoende huurwoningen en dan met name betaalbare huurwoningen. Om wat voor aantallen gaat het dan ??

Middenhuur geldt voor zo’n 300.000 woningen

Volgens minister Hugo De Jonge gaan de huren van zo’n 300.000 woningen door de nieuwe regelgeving met gemiddeld €190 per maand omlaag. Het is niet bekend waar deze 300.000 woningen gelegen zijn. Het ligt voor de hand dat deze woningen voornamelijk gelegen zijn in de Randstad aangezien daar de hoogste huren zijn. Verder is het waarschijnlijk dat veel van deze woningen van particuliere beleggers zijn.

De regulering van de middenhuur gaat na invoering in 2024 alleen gelden voor nieuwe huurcontracten. Verder is de duur van de maatregelen is onbekend. De regulering geldt alleen in tijden van schaarste en wordt periodiek geëvalueerd. Hoe die evaluatie plaatsvindt en op grond waarvan, is nog onduidelijk. Uiteindelijk zullen die nog onbekende indicatoren bepalen of de regulering later nog noodzakelijk is.

Verwachte bouwproductie 2024 en 2025

Volgens het CBS werd in 2022 slechts voor zo’n 50.000 te bouwen woningen een vergunning afgegeven. Dat is 12% minder dan in 2021. Ook de architecten zien hun opdrachten hard teruglopen. Kortom de bouwproductie ligt nog lang niet op het ambitie niveau van 100.000 woning per jaar.

Bovendien zal de aanwas van het woningaanbod in 2024 en 2025 volgens Capital Value verder terugzakken tot 40.000 tot 50.000 woningen. Beleggers willen wel, maar het onvoorspelbare overheidsbeleid en de ingrijpende plannen van de overheid voor de regulering van de middenhuur maakt het onzeker en minder rendabel.

#3 Voldoende investeringsruimte

Dit punt vind ik persoonlijk een moeilijke pijler ?. De plannen van de overheid zijn in de basis namelijk bedoeld om vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw. Volgens de overheid gaat zij samen met gemeenten, investeerders en ontwikkelaars bekijken in hoeverre de plannen gevolgen hebben voor lopende en geplande bouwprojecten (zie link).

Duidelijk is wel dat het middenhuurbeleid de nieuwbouw niet nog verder mag vertragen. Minister Hugo de Jonge wil uiteraard voorkomen dat ontwikkelaars en beleggers nieuwbouwprojecten gaan uitstellen of schrappen omdat het niet meer rendabel is.

Dat is de reden waarom minister Hugo de Jonge water bij de wijn doet. De huur van een nieuwbouwwoning mag namelijk 5% hoger liggen dan volgens het woningwaarderingsstelsel. Deze opslag geldt tot 10 jaar na de oplevering en geldt voor middenhuurwoningen die na 1 januari 2024 worden opgeleverd of waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 (zie link).

#4 Bevorderen verduurzaming woningvoorraad

Verduurzaming worden juist extra gewaardeerd in het aangepaste puntensysteem. Zuinige woningen met energielabels van A tot en met A+++ krijgen vanaf 2024 meer huurpunten. Aan de andere kant krijgen huurwoningen met de slechte labels E tot en met G juist minder huurpunten dan nu het geval is.

Hierdoor wordt volgens de minister Huge de Jonge het prijsverschil tussen huurwoningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen gestimuleerd.

Daarnaast wordt een eventuele buitenruimte vanaf 2024 hoger gewaardeerd. Een woning met een balkon of tuin krijgt meer WWS-punten dan een woning zonder. De mate van buitenruimte is ook van belang. Een dakterras van 20 m2 is meer waard dan een balkonnetje van 4 m2.

Bij niet naleven volgen boetes

Het nieuwe puntenstelsel voor de middenhuur wordt als het aan de plannen van het kabinet ligt dwingend. Minister Hugo de Jonge gaf aan dat naleving ervan actief afgedwongen gaat worden met hoge boetes tot gevolg.

Verhuurders die in de sociale huur of middenhuur hogere huren vragen dat het puntenstelsel toestaat, kunnen rekenen op een boete van zo’n €20.000 per woning ?. Bij herhaling kan de boete zelfs oplopen tot €80.000 ?. Dat zijn boetes die voor kleine particuliere verhuurders niet meer op te brengen zijn.

Het is nog onbekend wie de handhaving voor zijn rekening gaat nemen. Minister de Jonge is daarover nog in gesprek met de gemeenten.

Reacties van belangenorganisaties

Hier volgen wat reacties uit de media van belangen organisaties en vanuit onze eigen Vastgoedmentor community.

Vastgoed Belang

Vastgoed Belang is, zoals verwacht, boos over De Jonge’s reguleringsplannen. De belangenclub van de kleine woningbelegger verwacht 1 miljard euro aan huurderving door de aangekondigde regelgeving. De verwachting is dat als consequentie hiervan particuliere beleggers 19 miljard gaan minder investeren in verduurzaming, verbetering en het toevoegen van nieuwe huurwoningen

Ook zullen leden grote uitverkoop houden: jaarlijks komen 25.000 beleggerswoningenop de markt. Van de gewenste uitbreiding van de middenhuur, zal daarom geen sprake zijn, denkt Vastgoed Belang.

Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN)

De IVBN vindt regulering geen oplossing voor het tekort aan betaalbare huurwoningen. Wel legt de koepel van institutionele beleggers zich erbij neer, ‘gezien de politieke en maatschappelijke druk’.

Volgens IVBN moet het kabinet nieuwbouw van middenhuurwoningen en de verduurzaming van bestaande prioriteit geven. De institutionele beleggers willen tot 2030 zo’n 50.000 middenhuurwoningen aan de voorraad toevoegen.

Of dit lukt, is nog de vraag. De IVBN en ontwikkelaarskoepel Neprom komen nog met een rapport waarin de gevolgen van regulering voor de projectontwikkeling worden doorgerekend.

Vastgoedmentor community

Uit de reacties die ik zelf krijg van vastgoedbeleggers blijkt dat sommige mensen al actief bezig zijn om hun vastgoedportefeuille “Hugo proof” te maken. Wat ik regelmatig hoor is dat beleggingspanden met slechte energielabel te koop worden aangeboden. Verder is er een erg afwachtende houding tov eventueel nieuwe investeringen doen.

Bronvermelding

Voor deze blog post heb ik de volgende artikelen gebruik als bronnen:

• LinkedIn – Dit onheilspellende Londense voorbeeld is slecht nieuws voor de Nederlandse huurmarkt (zie link)
• Vastgoedmarkt – Dit betekenen Hugo’s huurplannen voor vastgoedbeleggers (zie link)
• Vastgoedmarkt – De Jonge doet water bij de wijn: huur nieuwbouw 5 procent hoger (zie link)
• Vastgoedmarkt – Huis met balkon of tuin nu de sweet spot op de huurmarkt (zie link)
• Vastgoedbelang – Ledencongres: Sprankje Haags vertrouwen vraagt volle bak voor vastgoed belang (zie link)

Verder heb ik mijn eigen mening en inzichten in deze blog post verwerkt.

Eindoordeel

Zelf ben ik een kleine particuliere vastgoedbelegger die belegt in vastgoed, omdat ik als ZZP’er geen pensioen opbouw. Persoonlijk vind ik het moeilijk om kansen te ontdekken in de plannen van de regering voor de middenhuur.

Aan de andere kant is het belangrijk om je te realiseren dat dit voorlopig slechts plannen zijn. Je kan op dit moment dus nog niet eens precies uitrekenen of jij met je beleggingspand buiten de reguleerde middenhuur komt of niet. Verder is het met plannen van de overheid altijd maar weer de vraag hoe deze uiteindelijk ingevoerd gaan worden. In paniek raken moeten we idg niet ?.

Graag hoor ik van je welke kansen jij ziet voor vastgoedbeleggers? Of zijn de voorgenomen plannen van de overheid voor jou juist een reden om niet (meer) te gaan investeren in vastgoed? ? Graag hoor ik van je in de comments ?

Zoek jij een alternatief voor investeren in residentieel vastgoed? Wellicht is investeren in garageboxen en beleggen in ETF’s iets voor je? Meer informatie hierover kan je vinden in de volgende blog posts (zie link / zie link).