Huis kopen met hulp van ouders

Hoe kan je een huis kopen met hulp van je ouders?

De woningmarkt is inmiddels al vele jaren oververhit. Daarnaast is de hypotheekrente sinds begin 2022 flink gestegen. Dus aan de ene kant heb je huizenprijzen die record na record breken en aan de andere kant kan je minder lenen door de hoger geworden hypotheekrente.

Als starter op de woningmarkt heb je nog niet kunnen mee profiteren van de gestegen woningmarkt. Hierdoor is de drempel om als starter een eerste woning te kopen extra hoog geworden.

Gelukkig zijn er zeker mogelijkheden die je kunnen helpen bij het kopen van je eerste woning. Zo kunnen je ouders je bijvoorbeeld helpen bij het kopen van je eerste woning. In deze blog post alle opties die er zijn om je net dat duwtje in de rug te geven om toch je eerste koopwoning te kunnen kopen.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wil je liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Invloedsfactoren aanschaf eigen woning

Het is belangrijk om te weten welke factoren invloed hebben op het aankopen van een eigen woning. Verder moet je van deze verschillende factoren weten of je hier invloed op kunt uitoefenen of niet.

#1 Ontwikkeling van huizenprijzen

De ontwikkeling van de huizenprijzen is stormachtig. Vanaf het dieptepunt in 2013 zijn de gemiddelde huizenprijzen in Nederland ongeveer verdubbeld. De volgende grafiek van Calcasa laten goed zien hoe groot de prijsverandering tov het vorige jaar was en wat de gemiddelde woningprijs in elk jaar was.

De prijs van een gemiddelde bestaande woning was maart 2022 gestegen tot €428.000 k.k. Voor een gemiddeld nieuwbouwhuis betaalde maart 2022 inmiddels €466.000 v.o.n. 

#2 Ontwikkeling van de hypotheekrente

Lange tijd leek de hypotheekrente alleen maar te kunnen dalen. Het ene na het andere laagterecord werd gebroken. Je zag dan ook de trend dat mensen de hypotheekrente voor steeds langere tijden gingen vast zetten. Aan deze trend is sinds begin 2022 een einde gekomen.

Reden hiervoor zijn de snel gestegen hypotheekrentes. Op het laagste niveau, in september 2021, betaalde je nog gemiddeld 0,98% voor een hypotheek met 10 jaar rentevast en Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Begin juni ’22 is dat 2,89% geworden. De volgende grafiek laat het verloop vanaf 2010 tot en met mei 2022 mooi zien.

Er zijn uiteraard nog steeds mensen die zeggen dat de hypotheekrentes nog steeds historisch laag staan. Toch voelt dat niet zo voor kopers.

Door de gestegen hypotheekrente zijn de maandlasten bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek een stuk hoger dan een paar maanden geleden. Dit heeft vervolgens weer impact op hoeveel je maximaal kan lenen.

#3 Impact van hypotheekrente op leencapaciteit

Dit betekent ook dat je met hetzelfde salaris simpelweg minder geld kan lenen. Ofwel de leencapaciteit is afgenomen. Dit raakt voornamelijk starters op de woningmarkt extra hard. Hieronder een tabel gemaakt mbv de rekentool op BerekenHet waarmee je de maximale hypotheek kunt bereken.

In deze tabel een overzicht van de maximale hypotheek bij een bepaald jaarsalaris voor hypotheekrentes oplopend van 1% tot 4% per jaar.

Zoals je in deze tabel kan zien kan je al gauw vele duizenden tot vele tienduizenden euro’s minder lenen met hetzelfde jaarsalaris als de hypotheekrente stijgt.

Wat verder opvalt is dat zelf een tweeverdiener die samen €60.000 per jaar verdienen lang niet een hypotheek kunnen krijgen ter hoogte van de gemiddelde woningprijs. Kortom er is hulp nodig!

Hoe kansen als starter op woningmarkt vergroten?

Er zijn zeker dingen die jij als starter kunt doen om de kans te vergroten om je eerste eigen koopwoning te bemachtigen. Hierover kan je meer lezen in de blog post “Hoe als starter een huis kopen?“. Heb je geen zin om te lezen? Kijk dan de volgende video voor alle tips die jij als starter in jouw voordeel kunt gebruiken ?

Daarnaast kunnen je ouders je ook helpen met de aankoop van je eerste koopwoning. Laten we eens kijken welke mogelijkheden er allemaal zijn!

Welke opties hebben je ouders?

Uiteraard moet je als starter eerst er voor zorgen dat je je eigen zaakjes op orde hebt. Echter dan nog kunnen sommige starters wel een duwtje in de rug gebruiken.

Ouders kunnen hun kinderen op verschillende manier helpen. Laten we de mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders één voor één door nemen.

#1 Belastingvrije schenking

Als eerste de belastingvrije schenking. Ouders mogen hun kinderen eenmalig een verhoogde schenking doen voor de aanschaf van een woning of een verbouwing. Over deze schenking hoeven de ouders geen schenkingsbelasting te betalen. In de volksmond heet dit ook wel de “jubelton”.

In 2022 mogen ouders maximaal een bedrag van €106.671 belastingvrij schenken. Dat is best een flink bedrag wat je als starter op de woningmarkt zeker kan helpen. Aan deze eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning zitten de volgende voorwaarden.

Voorwaarden voor eenmalige belastingvrije schenking

• Als starter ben je tussen de 18 en 40 jaar. Of je partner is tussen de 18 en 40 jaar
• Als starter moet je het geld gebruiken om:
  • een eigen woning te kopen of te verbouwen
  • de hypotheek of restschuld van je eigen woning af te lossen

Jaarlijks schenken

Naast deze eenmalige hoge vrijstelling kunnen ouders jaarlijks ook een kleiner bedrag schenken (in 2022 is dit € 5.677). Dit bedrag hoef je niet per se te gebruiken voor de eigen woning.

De regels rondom schenken zijn best ingewikkeld. Alle regels voor de belastingvrije schenking kan je vinden op de site van de Belastingdienst.

#2 Familiehypotheek

Dan door naar de volgende mogelijk en dat is de familiehypotheek. Een familiehypotheek is eigenlijk hetzelfde als een gewone hypotheek, alleen wordt (een deel van) het geld niet geleend van een hypotheekverstrekker (bank) maar van een familielid. Bijvoorbeeld van je ouders. Je huis is net als bij een hypotheek bij een bank, het onderpand. Je kunt een gedeelte van het benodigde aankoopbedrag van een huis bij je ouders lenen of het totale bedrag.

Volledig of deels lenen bij je ouders

Er is een verschil of je volledig of deels de hypotheek bij je ouders gaat afsluiten. Wanneer je de volledige hypotheek bij je ouders afsluit, kun je gezamenlijk bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. Leen je een deel van de totale hypotheek bij je ouders, dan heeft dit invloed op het hypotheekbedrag dat je maximaal bij een hypotheekverstrekker kunt krijgen.

De hypotheekverstrekker houdt namelijk rekening met de rente en aflossing die je aan je ouders betaalt in de berekening van de maximale hypotheek die zij kunnen verstrekken. Krijg je iedere maand een schenking van je ouders waar je de lening hebt afgesloten, en heb je daarom een lagere maandlast? Dan kan de hypotheekverstrekker de lasten van deze lening buiten beschouwing laten. Op deze manier heeft een familiehypotheek dan geen of minder effect op het bedrag dat je bij de hypotheekverstrekker kunt lenen.

Meer informatie over een huis kopen met hulp van je ouders mbv een familiehypotheek kan je vinden op de site van Vereniging Eigen Huis.

#3 Overwaarde van huis ouders gebruiken

Voor beide bovenstaande opties, moeten je ouders wel over voldoende financiële middelen beschikken voor een flinke schenking of familiehypotheek. Mochten je ouders nu niet beschikken over voldoende financiële middelen, dan kunnen ze mogelijk overwaarde uit hun eigen huis opnemen.

Door de gestegen huizenprijzen en de verplichte aflossing is er tegenwoordig steeds meer geld vast in stenen. Deze overwaarde kunnen je ouders opnemen door een extra hypotheek af te sluiten. Hoe dit precies werkt kan je lezen in de blog post “Tweede woning kopen met overwaarde“.

Andere optie van hulp ouders

Naast de bovenstaande opties, is er nog een manier om met hulp van je ouders een huis te krijgen. In dit geval koop je geen woning, maar ga je een woning van je ouders huren.

Ouders kopen en jij huurt

Je ouders kunnen dus ook een woning kopen die ze vervolgens aan jou verhuren. Hebben je ouders onvoldoende eigen middelen om een woning te kopen voor de verhuur dan kunnen zij een verhuurhypotheek afsluiten.

Een vastgoed- of verhuurhypotheek is een hypotheek waarbij het is toegestaan om het onderpand, de woning, te verhuren. Dit is bij een gewone hypotheek niet toegestaan. Meer informatie over de verhuurhypotheek kan je lezen in de blog post “Wat is een vastgoed- of verhuurhypotheek?”.

Deze mogelijkheid is met name aantrekkelijk als je gaat studeren. Zeker als je daarnaast nog een medebewoner kunt vinden die ook huur gaat betalen. Het voordeel is verder dat je ook recht op huurtoeslag hebt. Voor je ouders levert kopen en verhuren idg meer rendement dan sparen en het voordeel is dat jij ook een leuke kamer of woning hebt (met een goede huisbaas ?).

Omdat je ouders er niet daadwerkelijk zelf wonen, valt dit huis en de eventuele hypotheek die zij hebben afgesloten in box 3. Je ouders mogen de hypotheekrente niet aftrekken, daarentegen hoeven de huurinkomsten niet te worden opgegeven voor de belasting in box 3. Kortom een mooie win-win situatie dus!

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen zijn er dus verschillen wat mogelijkheden om als starter een huis te kopen met hulp van je ouders. Ondanks dat je dus met hulp van je ouders een huis kunt kopen, blijft het wat mij betreft belangrijk dat jij ervoor zorgt dat je er financieel zo goed mogelijk voor staat.

Kortom zorg ervoor dat je zodra je begint met werken een zo hoog mogelijke spaarquote hebt. Zet het geld dat je hiermee opzij zet vervolgens gelijk aan het werk. Hiermee bouw je een goed fundament op en ben je later niet of minder afhankelijk van andere mensen.

Heb jij als starter een huis gekocht met hulp van je ouders? Graag hoor ik van je wat je ervaringen zijn. Je kan je ervaringen of comments delen via het onderstaande reactie formulier.