Kan je nu het beste een garagebox kopen in een woonwijk of op een bedrijventerrein? En wat zijn de voor- en nadelen van beide opties?
Investeren in vastgoed is populair. Toch zie je dat vastgoedbeleggers zich meer en meer terugtrekken van de woningmarkt. De huizenprijzen zijn simpelweg te veel gestegen om nog een goed rendement te behalen. Daarnaast zie je dat de overheid steeds meer beperkende maatregelen invoert om vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt.
En dat lijkt effect te hebben. Vastgoedbeleggers zijn in 2022 duidelijk minder actief op de woningmarkt. Echter beleggers zullen hun vermogen willen blijven beschermen tegen de hoge inflatie, dus wat zijn de alternatieven? Investeren in garageboxen in zo’n alternatief!
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Wat is een garagebox?
Er zijn veel verschillende typen garageboxen. Eigenlijk is type niet het juiste woord, want een garagebox is een garagebox en zit het verschil met name in de ligging en de afmetingen van de garagebox. Maar laten we beginnen met het begin. Een garagebox is als volgt gedefinieerd (althans dat is de definitie die ik zelf heb voor een garagebox):
Een garagebox is een afsluitbare parkeerruimte die gebruikt kan worden voor stalling of opslagruimte. Garageboxen kunnen gelegen zijn in een woonwijk of een bedrijventerrein. Met name de garageboxen op bedrijventerreinen hebben zich in korte tijd ontwikkelt tot volwaardige opslag- en bedrijfsunits voor (kleine) ondernemers.
Bron: Vastgoedmentor.com
Waarvoor een garagebox gebruikt gaat worden bepaalt de afmetingen van de garagebox en mede ook de ligging. Er is een duidelijk onderscheid te maken tussen een garagebox die ligt in een woonwijk en garageboxen die gelegen zijn op een bedrijventerrein.
Waarvoor kan je een garagebox gebruiken?
Een garagebox is een veelzijdig stukje vastgoed waar je tegen redelijk lage kosten kan instappen. Garageboxen kunnen voor tal van zaken gebruikt worden. Een garagebox kan onder andere gebruikt worden als:
- #1 Opslagruimte
- #2 Stalling
- #3 Werkruimte
- #4 Bedrijfsruimte
Garageboxen gelegen in een woonwijk en op een bedrijventerrein zijn echt andere type garageboxen met ook een andere doelgroep. Dus laten we eerst gaan kijken naar wat deze verschillen precies zijn.
Ligging van garagebox
De ligging van een garagebox is één van de belangrijkste kenmerken van een garagebox. Zoals aangegeven is er een duidelijk onderscheid te maken tussen:
- Garageboxen gelegen in een woonwijk;
- Garageboxen gelegen op een bedrijventerrein.
Jezelf realiseren dat er een onderscheid is tussen beide mogelijkheden is belangrijk omdat beide verschillende verhuurmogelijkheden en dus ook huurders hebben. Zowel de garagebox gelegen in een woonwijk als de garagebox gelegen op een bedrijventerrein zal ik nu toelichten.
Garagebox in een woonwijk
Bij kopen van vastgoed is het belangrijkste “locatie, locatie, locatie”. Dat geldt dus ook voor garageboxen. Van oudsher had je in de grote steden kleine verzamelplaatsen van garageboxen voor opslag en stalling van auto’s.
Als een projectontwikkelaar een stuk grond met een aantal garageboxen kan kopen dan moeten de garageboxen vaak plaats maken voor woningen. Het aantal garageboxen in woonwijken zie je steeds verder afnemen. En er is gewoon niet veel ruimte meer voor nieuwe garageboxen.
Kortom met een garagebox in een woonwijk heb je gewoon een concurrentievoordeel wat de locatie betreft. Als je namelijk een garagebox in een woonwijk hebt dan is de markt van (particuliere) huurders die dicht bij zijn of haar huis een garagebox zoeken namelijk van jou. Iemand die een stalling voor zijn auto zoekt wil dat graag dichtbij zijn woning doen.
Het aanbod is klein en de vraag is groot. Vandaar dat garageboxen in woonwijken gewilde beleggingsobjecten zijn. Een mooi voorbeeld hiervan is de duurste garagebox van Nederland die ligt in het centrum van Amsterdam.
Duurste garagebox van Nederland
De duurste garagebox in Nederland bijvoorbeeld was in 2021 gelegen in de Jacob Obrechtstraat in Amsterdam. De vraagprijs voor deze garagebox met een vloeroppervlak van 22 m2 was €690.000 k.k. Hier zie je de advertentie van deze garagebox op Funda in Business.
Deze garagebox zelf is niks bijzonders. Ok deze garage heeft een privé oprit en is beveiligd met een paaltje voorzien van slot. De garagebox heeft een elektrische garagedeur te bedienen via een handzender en verder heeft deze garagebox nog verlichting, elektra en is voorzien van een spoelbak met wateraansluiting.
Locatie, locatie, locatie
Dus het is best wel een complete garagebox, maar dat is niet de reden dat deze garagebox voor €690.000 k.k. te koop staat. Niet verrassend is de locatie bepalend voor deze bizar hoge vraagprijs. De garagebox is namelijk gelegen op een toplocatie in het centrum van Amsterdam. Daar komt dan nog bij dat volgens de advertentie op Funda in Business deze garagebox de “ruimste garage” in de buurt was.
Deze garagebox in Amsterdam heeft dus een vraagprijs van €690.000 k.k. bij een vloeroppervlak van 22m2 resulteert dit in een vraagprijs van €31.364 per m2! Hier moet je dus ook nog 8% overdrachtsbelasting bij optellen wat ook nog eens ruim €55.000 is. Dit om maar aan te geven dat garageboxen in een woonwijk erg gewilde objecten kunnen zijn.
Voordelen garageboxen gelegen in woonwijk
Wat zijn dan de voordelen van garageboxen gelegen in een woonwijk?
- Concurrentie voordeel; Het voornaamste voordeel is uiteraard de ligging en hierdoor je concurrentie voordeel tov een garagebox op een bedrijventerrein
- Positieve waardeontwikkeling; Een ander belangrijk voordeel voor vastgoedbeleggers is de waardeontwikkeling. Voor garageboxen gelegen op een goede plek in een woonwijk in de randstad is een gunstige waardeontwikkeling mogelijk
Laten we dan kijken naar de nadelen van garageboxen die liggen in een woonwijk.
Nadelen van garageboxen gelegen in woonwijk
Tegenover deze voordelen staan de volgende nadelen:
- Niet 24/7 te gebruiken; Het eerste nadeel vind ik dat je huurders niet tot laat in de avond in kunnen klussen / geluid maken in de garagebox. Dit maakt een garagebox in een woonwijk minder geschikt voor ondernemers die werkzaamheden willen uitvoeren in een garagebox
- Geen elektra aanwezig; Een volgend nadeel van deze garageboxen is dat er regelmatig geen elektra aanwezig is. Aan de andere kant geeft dat beleggers juist weer een kans om dat aan te leggen en zo de waarde te verhogen van de garagebox
- Minder veilige opslag; Het laatste nadeel is enigszins tegenstrijdig van de eerder genoemde “veilige en droge stalling”, maar je moet er toch rekening mee houden dat een garagebox redelijk makkelijk open te breken is. Dus als je toekomstige huurder echt waardevolle spullen wilt gaan opslaan dan is een garagebox in een woonwijk wellicht niet de beste optie…
- Meer “werk”; Doordat vaak een VVE ontbreekt en er geen beheerder aanwezig is zal je zelf naar de garagebox moeten in het geval van een storing of lekkage. Komt niet vaak voor maar toch wel zuur als je 1,5 uur moet rijden om een lekkage te verhelpen
Dan nu door naar garageboxen die gelegen zijn op een bedrijventerrein.
Garagebox op een bedrijventerrein
Dan de garagebox op een bedrijventerrein. Er komen steeds meer nieuwe aanbieders van garageboxen op een bedrijventerrein bij. Meestal zijn de garageboxen op een bedrijventerrein gelegen net buiten de stad, vlak langs de snelweg op een paar minuten rijden van de afrit.
Deze spiksplinternieuwe bedrijventerreinen met garageboxen zien er bijna allemaal een beetje hetzelfde uit. Vaak liggen ze op een bedrijventerrein omsloten door een groot hekwerk. Is er 24/7 camera bewaking aanwezig, zijn er toiletten en voorzieningen om ja handen te wassen.
Voorbeelden van aanbieders zijn GaragePark, MultiBox, Boxcomplex, XLBox Nederland, Flexgarage, Boxxparq en verder zijn er nog vele kleinere aanbieders die slecht één project hebben of aan het ontwikkelen zijn.
XLBox Nederland
XLBox Nederland heeft momenteel 4 locaties in Nederland en biedt als enige partij een overdekte opslagplaats aan bij hun garageparken. Verder heb je bij XLBox heb je niet alleen garageboxen op de begane grond en eerste verdieping. Er zijn ook garageboxen op de tweede en derde verdieping van hun garageparken.
Groot voordeel van XLBox Nederland vind ik dat ook de garageboxen op de boven gelegen verdieping met de auto / bedrijfswagen te bereiken zijn. Zij zijn momenteel de enige aanbieder van garageboxen op een bedrijventerrein die dat heeft.
Bij XLBox Nederland kan je huurder niet alleen een garagebox huren voor voorraad opslag of werkruimte je huurders kunnen er ook rustig aan het werk in de business lounge. XLBox Nederland heeft een namelijk een business lounge met (flex-)werkplekken en moderne kantoorruimtes aan.
Volgens XLBox Nederland kan je een mooi bruto aanvangsrendement behalen van ruim 9%. Verder kan XLBox Nederland je helpen met het verhuren van je garagebox of boxen.
Voordelen garageboxen gelegen op een bedrijventerrein
Wat zijn dan de voordelen van garageboxen gelegen op een bedrijventerrein?
- 24/7 bereikbaar; Een belangrijk voordeel van een garagebox gelegen op een bedrijventerrein is dat je er als ondernemer 24 uur per dag en 7 dagen per week terecht kan en ook echt werkzaamheden kunt doen (ofwel geluid maken)
- Veilige opslag / werkruimte; Een ander belangrijk voordeel voor ondernemers is de mate van beveiliging. Hier kunnen je huurders hun (kostbare) bedrijfsmiddelen daadwerkelijk veilig opslaan
- Voorzieningen; Een ander voordeel vind ik de voorzieningen van de garagebox zelf en de voorzieningen op het bedrijventerrein. Zoals bijvoorbeeld bij XLBox Nederland de Business Lounge voor je huurders
- VVE; Het laatste voordeel is de VVE die zorgt voor het grote onderhoud van het garagepark. Vaak is er ook een beheerder aanwezig die ervoor zorgt dat alles netjes blijft. Uiteraard moet je voor deze service wel betalen dus dat gaat weer van je rendement af
Nadelen van garageboxen gelegen op een bedrijventerrein
Tegenover deze voordelen staan de volgende nadelen:
- Onderscheiden van concurrentie is moeilijk; Het is als vastgoedinvesteerder moeilijk om je te onderscheiden met een garagebox op een bedrijventerrein. Bij een nieuw bedrijventerrein komen er gelijk wel 200 garageboxen beschikbaar, die allemaal min of meer hetzelfde zijn. Waarom zou een huurder dan voor jou garagebox kiezen en niet voor die van je buurman?
- Beperktere waardeontwikkeling; Een ander nadeel is de te verwachte waardeontwikkeling. Doordat deze garageboxen op een bedrijventerrein liggen buiten de stad, is mijn verwachting dat de waardeontwikkeling maximaal de inflatie zal volgen. Je zal het als vastgoedbelegger echt moeten hebben uit de cashflow van de maandelijkse huurinkomsten
Dus wat is nu beter? Een garagebox gelegen in een woonwijk of op een bedrijventerrein?
Eindoordeel
Of je beter een garagebox gelegen in een woonwijk of op een bedrijventerrein kunt kopen hangt van je eigen voorkeur af. Beide opties kunnen je een mooi bruto aanvangsrendement geven.
De doelgroep van kopers en huurders van een garageboxen op een bedrijventerrein is duidelijk een andere doelgroep dan die voor garageboxen in een woonwijk. Garageboxen op een bedrijventerrein worden voornamelijk door (kleine) ondernemers gebruikt. Ideaal omdat deze ondernemers 24/7 toegang hebben tot hun goed beveiligde garagebox.
Het aandeel van particulieren die een garagebox zoeken op een bedrijventerrein is beperkt. Particulieren willen graag dicht bij hun huis en als het even kan in hun woonwijk een garagebox. Garageboxen gelegen in een woonwijk hebben als voordeel dat ze weinig concurrentie hebben en dat je er makkelijker waarde aan kunt toevoegen (door bijvoorbeeld elektra aan te leggen).
Hoe denk jij over investeren in garageboxen? Gaat je voorkeur uit naar een garagebox in een woonwijk of op een bedrijventerrein? Laat je reactie hieronder achter ?
Een gedetailleerde rendementsberekening vind je in de blog post “Is investeren in een garagebox interessant?“
