Hoe woningnood in Nederland oplossen?

Hoe de woningnood in Nederland oplossen?

De woningnood is ook in 2021 nog bijna dagelijks het onderwerp van gesprek (en niet alleen in de media maar ook op feesten- en partijen). Niet gek aangezien de woningnood in 2021 alleen maar erger lijkt te zijn geworden.

Vaak wordt er naar (particuliere) vastgoedbeleggers gewezen als degene die de oorzaak zijn voor de huidige woningnood. Aan de andere kant zie je dat de overheidsmaatregelen die bedoeld zijn om starters op de woningmarkt te helpen averechts werken.

Dus hoe zit het nu precies met de huidige woningnood? En belangrijker nog hoe kunnen we de woningnood in Nederland oplossen?

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Een hopeloze huizenjacht

De aanleiding voor deze blog post is aflevering 16 (seizoen 6) van de serie Pointer op KRO-NCRV. Deze aflevering is uitgezonden op maandag 26 april om 22:20. Zie hier de link naar de aflevering.

Deze aflevering van Pointer ging over ZZP’er Marieke en docente Maike die op zoek zijn naar een betaalbare woning in Utrecht. Beide slagen er maar niet in om een betaalbare woning te vinden (overbieden van meer dan €50.000 tot €70.000 is heel gebruikelijk). Kortom het lijkt een hopeloze huizenjacht voor Marieke en Maike. Kortom is er nog wel plek voor middeninkomens in de stad?

Check van huurprijs door Huurteam Utrecht

Zoals aangegeven kwam in deze aflevering van Pointer de situatie van Marieke aan bod. Marieke is 29 jaar en woont in een appartement van 40m2 in Utrecht met een huurprijs van €1.100 huur per maand. Het Huurteam Utrecht werd ingeschakeld om een check te doen naar de maximale huurprijs voor dit appartement.

Uit de check van het Huurteam Utrecht komt naar voren dat het woonoppervlakte 37m2 (in plaats van 40m2). In totaal heeft dit appartement 81 huurpunten wat overeenkomt met een huurprijs van €405,34 per maand.

Volgens de dame van het Huurteam Utrecht is in 90% van de gevallen de huurprijs te hoog. Dat is toch wel schrijnend om te horen.

Dus in deze blog post wil in verder duiken in het dossier de “woningnood” en wat we kunnen doen om dit op te lossen (of in ieder geval de situatie te verbeteren).

Hoeveel woningen zijn er in Nederland?

Laten we zoals altijd beginnen met de basis. Als je wilt weten hoe groot de woningnood is in Nederland dan zal je eerst moeten weten hoeveel woningen er zijn in Nederland. Daarnaast moet je weten hoeveel huishoudens er in Nederland zijn en belangrijker nog de woonwensen die mensen hebben. Dit gecombineerd zou een goede indicatie moeten geven van hoe groot het overschot of tekort aan woningen is.

Volgens het CBS waren er in 2020 zo’n 7,9 miljoen woningen in Nederland. Voor 2021 zijn er nog geen officiële getallen bekend, maar met het huidige tempo voor nieuwbouw zal het aantal woningen in 2021 zo rond de 8 miljoen liggen. In de onderstaande infographic zie je hoe de woningvoorraad over Nederland is verdeeld.

Als je naar de data van het CBS kijkt valt er nog iets op. Van de 7,9 miljoen woningen die er in 2020 in Nederland stonden waren er flink wat niet bewoond. Hoe zit dat dan?

Verhouding bewoonde en niet bewoonde woningen

Uit de data van het CBS kan je volgens halen hoeveel woningen van de totale woningvoorraad bewoond en niet bewoond waren. Sinds 2012 tot en met 2020 zie je hieronder de verhoudingen tussen bewoonde en niet bewoonde woningen:

De zogenaamde “niet bewoonde woningen” zijn volgens het CBS als volgt gedefinieerd:

Niet-bewoonde woningen: Woningen waar op de peildatum 1 januari niemand stond ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP).

Bron: CBS

Verloop aantal niet bewoonde woningen

Dus in 2012 waren er ruim 400.000 woningen waar niemand stond ingeschreven, dat is een percentage van bijna 6%. Het aantal niet bewoonde woningen is afgelopen jaren teruggelopen naar zo’n 344.000 in 2020. Bij een toegenomen totale woningvoorraad is het percentage van niet bewoonde woningen nu zo’n 4,4%.

Dat woningen niet officieel bewoond zijn, betekent trouwens niet dat zij allemaal leeg staan. Volgens het CBS kunnen niet bewoonde woningen alsnog bewoond zijn door personen die niet voor inschrijving in het bevolkingsregister in aanmerking komen. Ook kunnen deze woningen gebruikt worden voor andere doeleinden zoals praktijkruimte, kinderopvang of als tweede woning / vakantiewoning. In het geval van een tweede woning / vakantiewoning staat deze woning uiteraard wel degelijk regelmatig leeg… Althans is deze woning niet permanent bewoond.

Hoe dan ook zal wellicht niet elke “niet bewoonde woning” leeg staan, toch zijn er dus weldegelijk niet bewoonde woningen terwijl de woningnood hoog is.

De volgende stap is kijken hoe de verhouding is tussen koop- en huurwoningen.

Percentage koop- en huurwoningen

Volgens het CBS waren er in 2020 ruim 4,5 miljoen koopwoningen en bijna 3,4 miljoen huurwoningen. Ook bij de koop- en huurwoningen zie je weer een verdeling tussen bewoonde en niet bewoonde woningen.

Bij de koopwoningen waren er in 2020 bijna 138 duizend woning niet bewoond (dat is zo’n 3%). Daarentegen waren er van de huurwoningen in 2020 ruim 196 duizend woningen niet bewoond (ofwel bijna 6 %). Toch wel gek dat er meer niet bewoonde huurwoningen zijn. Zelf zou ik verwachten dat er meer koopwoningen als vakantiewoning of tweede woning gebruikt zouden worden en dat er hierdoor meer niet bewoonde koopwoningen zouden zijn.

Hoe groot is de woningnood?

Volgens deze aflevering van Pointer is er in Nederland op dit moment een tekort van zo’n 300.000 woningen. Verder hoor je regelmatig in de media dat tussen nu en 2030 zo’n 1 miljoen huizen bijgebouwd moeten worden in Nederland. Maar hoe groot is de woningnood eigenlijk in Nederland?

Om hier een goed antwoord op te kunnen moeten we weten wat de prognose is voor de bevolkingsgroei en het aantal huishoudens.

Prognose voor de bevolkingsgroei

Laten we beginnen met de prognose voor de bevolkingsgroei. Voor de groei van het aantal inwoners zijn verschillende prognoses beschikbaar. Hieronder de data van het CBS die RTL nieuws in dit artikel presenteerde:

Eind april 2021 telde Nederland 17,5 miljoen inwoners. Zoals je kan zien in deze data is het de verwachting dat het aantal inwoners groeit naar zo’n 18 miljoen inwoners in 2026. In 2038 is dit aantal verder toegenomen naar ongeveer 19 miljoen inwoners. En als deze prognose uitkomt zal in 2063 Nederland zo’n 20 miljoen inwoners hebben.

Voor hoeveel nieuwe huishoudens zorgt deze toename van het aantal inwoners?

Prognose voor de groei van het aantal huishoudens

Het aantal inwoners zegt nog niet hoeveel huishoudens er zullen zijn. Er zijn namelijk ook andere trends die invloed hebben op het aantal huishoudens. Zo zie je bijvoorbeeld steeds meer eenpersoonshuishoudens en kleinere gezinnen. Hierdoor heb je zelfs bij een gelijk aantal inwoners door deze trend steeds meer huishoudens.

Uit het rapport “Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt” van het CBS kan je het volgende halen.

Voor de woningmarkt is niet zozeer de bevolkingsgroei van belang, als wel de verwachte toename van het aantal en de verschillende typen huishoudens. In de periode 2020 t/m 2034 neemt het totaal aantal huishoudens naar verwachting met 924 duizend toe, een groei met 11,5%. Vooral het aantal alleenstaande huishoudens neemt met 750 duizend (24%) sterk toe. In de eerste jaren bestaat de toename van alleenstaanden voor ruim 40% uit 65-plussers. In de loop der jaren neemt dit aandeel echter sterk toe. Vanaf 2030 bestaat de toename vrijwel geheel uit 65-plussers. De huishoudenstoename in de periode tot 2035 betreft 6% eenoudergezinnen, 3% paren, 9% gezinnen en maar liefst 82% alleenstaanden.

Bron: CBS

Kortom de prognose is een toename van ruim 924.000 huishoudens tot het jaar 2034.

Samenvatting van woningnood

Het volgende filmpje van RTL-Z laat in 3 min en 29 s zien wat de omvang is van de woningnood. Hieruit kan je deels ook halen hoe we de woningnood in Nederland kunnen oplossen.

Kortom als de prognose van het CBS uitkomt gaat het woningtekort de komende jaren alleen maar groter worden. Dit is ook één van de redenen dat de huizenprijzen maar niet lijken af te koelen.

Dus dan zijn we nu aangekomen bij het belangrijkste deel van deze blog post… Hoe kunnen we de woningnood in Nederland dan aanpakken? Als je kijkt naar wat de oorzaken zijn van de woningnood kan je daar ook gelijk een aantal (deel) oplossingen uithalen.

En dat is niet alleen maar de oplossing van “bouwen, bouwen en nog eens bouwen”.

Hoe woningnood oplossen?

De woningnood in Nederland oplossen. Wat zou het toch mooi zijn als het lukt om dat de komende jaren voor elkaar te krijgen. Hieronder mogelijke oplossingen die een deel van de woningnood zou moeten kunnen oplossen.

#1 Niet bewoonde woningen gaan bewonen

De eerste open deur die ik toch wil noemen is het grote aantal niet bewoonde woningen gaan bewonen. In 2020 waren er op de totale woningvoorraad ruim 344 duizend woningen niet bewoond. Momenteel is het tekort aan woningen zo’n 300 duizend woningen. Ofwel we hebben meer niet bewoonde woningen dan het hele woningtekort. Dat is toch wel een gekke constatering!

Uiteraard is dit een te simplistische aanpak. Veel van de niet bewoonde woningen worden bijvoorbeeld als vakantiewoning gebruikt of hebben een andere bestemming. Andere woningen staan tijdelijk leeg door een verhuizing, maar toch je zou hier iets mee moeten kunnen doen.

Al zou je 10% – 15% van deze niet bewoonde woningen, weer bewoonde kunnen krijgen dan creëer je woonruimte voor bijna 50.000 huishoudens. Zeker bij de huurwoningen, daar begrijp ik niet hoe het kan dat er ruim 196 duizend woningen niet bewoond zijn.

Wellicht kan je hier niet de woningnood mee oplossen. Elke woning die we aan de woningvoorraad kunnen toevoegen is er weer één!

#2 Permanente bewoning vakantiewoningen toestaan

Deze (deel) oplossing hoort min of meer bij punt 1. Een lezer van deze blog post wees me erop dat ook het legaal bewoonbaar maken van vakantiewoningen een oplossing is.

We hebben in Nederland een grote voorraad aan vakantiewoningen die prima bewoonbaar zijn. Echter nu is permanente bewoning niet toegestaan. Ook dit zou het aanbod van woningen kunnen vergroten en de huidige woningnood kunnen verlichten.

Meer achtergrond informatie over vakantiewoningen in Nederland kan je vinden in de blog post “Vakantiehuis kopen als belegging“.

#3 Woningvoorraad beter verdelen

Onlangs stond er in de Correspondent een mooi achtergrondartikel over hoe de woningnood in Nederland ook aangepakt zou kunnen worden. Dat is namelijk het bestaande aantal vierkante meters woonoppervlak beter verdelen.

Eigenlijk ligt dit idee voor het oplossen van de woningnood heel erg voor de hand. Je ziet namelijk duidelijk de trend dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens bijkomen. Eenpersoonshuishoudens hebben simpelweg minder m2 woonoppervlak nodig. Kortom meer transformatieprojecten waar grote wooneenheden worden gesplitst in kleinere appartementen zou een heleboel kunnen helpen.

Dit zou in theorie 3 miljoen extra huishoudens een woning kunnen opleveren volgens Springco Urban Analytics (zie link). Dit is natuurlijk een theoretisch getal, maar dit aantal is ruim 3x groter dan de miljoen extra woningen die de overheid erbij wil gaan bouwen!

Ook gek dus dat de overheid een beleid voert om het voor vastgoedondernemers en vastgoedbeleggers steeds moeilijker maakt om dit soort transformatie projecten te doen.

Lees of luister hele artikel “Over deze oplossing voor de woningnood hoor nooit iemand” van de Correspondent. Wel doen! Echt een goed achtergrondartikel.

#4 Houden aan regels die er zijn

Laten we nu gaan kijken naar de regels die er in Nederland zijn. Als iedereen zich namelijk netjes aan de regels zou houden dan zouden er minder huurders zijn die veel te veel huur betalen. Dat zou naar mijn mening ook een deel van de woningnood oplossen.

Nederland is het land van de regeltjes. Zeker voor de woningmarkt zijn er best veel regels waar verhuurders zich aan moeten houden. Daarnaast zijn er ook zaken die huurders kunnen doen om te checken of het huurcontract voldoet aan alle eisen.

De belangrijkste regel die invloed heeft op de woningnood is de maximale huurprijs. Dit is één van de belangrijkste checks voor elke verhuurder en huurder!

Wat is de maximale huurprijs van een huurwoning?

Wanneer je verhuurder een woning wilt verhuren, mag je niet zomaar zelf een huurprijs bepalen. Om de huurprijs te bepalen moet je bepalen of je woning in de sociale sector valt of in de vrije sector. Hiervoor moet je eerst kijken of jouw woning een sociale of vrije sector huurwoning is. Dit doe je aan de hand van het woningwaarderingsstelsel.

Via het puntensysteem bepaal je hoeveel punten een woning waard is. Aan de hand van het totaal aantal huurpunten weet je of je boven of onder de liberalisatiegrens zit.

• Heeft je woning minder dan 145 punten? Dan valt je woning in de sociale sector. In de sociale sector is de maximale huurprijs gekoppeld aan het aantal huurpunten dat je woning scoort. Hier ben je dan als verhuurder aangeboden.
• Heeft je woning meer dan 145 punten? In dit geval valt je woning in de vrije sector. Als verhuurder mag je in de vrije sector zelf bepalen wat jij een marktconforme huurprijs vindt.

Dit is precies het punt waar het ook in de eerder genoemde aflevering van Pointer mis ging. Een woning valt duidelijk in de sociale sector terwijl de verhuurder een huurprijs vraagt die veel meer is dan de huurprijs die hoort bij het aantal huurpunten.

Hierdoor klagen huurders die is een te dure huurwoning zitten en willen zij graag naar een koopwoning of goedkopere huurwoning verhuizen. Als alle verhuurders netjes een huurprijs zouden vragen volgens het puntensysteem, dan zouden er minder huurders willen verhuizen.

Kan je hier als huurder dan niks aan doen? Zeker wel maar je moet wel snel handelen!

Hoe als huurder een te hoge huur aanvechten?

Er zijn verschillende manieren die je als huurder hebt om een te hoge huur aan te vechten. Belangrijk is dat je als huurder binnen 6 maanden na het ingaan van het huurcontract dit laat checken als je denkt dat je teveel huur betaald.

Alle stappen die je als huurder moet doorlopen om de huurprijs te checken kan je vinden op de site van de huurcommissie. Meer informatie over de maximale huurprijs kan je vinden op de volgende sites:

• Het Juridisch Loket
• Huurcommissie
• Huurteam Utrecht (let op er zijn “huurteams” in bijna elke grote stad)

Lees in de blog post “Wat is de maximale huurverhoging in 2021?” meer over de regels voor de maximale huurverhoging de komende jaren.

#5 Woningen bouwen

Uiteraard is de laatste (en meest voor de hand liggende) oplossing meer huizen bouwen. Dus moet de overheid niet al te veel obstakels opwerpen om nieuwbouw projecten tegen te werken. Echter als je kijk naar de woontrends die er zijn en hoe nu het aantal m2 woonoppervlakte verdeeld is, moeten we ook oppassen dat we niet te veel huizen gaan bijbouwen.

Eindoordeel

De woningnood is een moeilijk dossier om op te lossen. Hier hebben inmiddels al veel kabinetten zich op stuk gebeten. Toch zou je zeggen dat als een deel van de “niet bewoonde woningen” bewoonde gaan worden en we het aantal m2 woonoppervlakte beter verdelen we een grote slag slaan. Hiermee zou je de woningnood in ieder geval voor een groot deel moeten kunnen oplossen.

Als we ons nu namelijk alleen maar blind staren op “bouwen, bouwen, bouwen” dan staan er mogelijk nav te veel woningen en belanden we in een nieuwe woningcrisis. Misschien zie ik het een beetje te rooskleurig, maar ik denk echt dat als we de voorgestelde (deel) oplossingen in voeren, we grote stappen kunnen maken.

Hoe denk jij dat we het beste de woningnood kunnen oplossen? Alleen maar door “bouwen, bouwen, bouwen” of zie je ook nog andere mogelijke oplossingen? Laat je reactie hieronder achter om het te delen met de andere lezers.