Investeren in vakantiewoning in Spanje

Een vakantiewoning in Spanje kopen voor de verhuur is dat een goede investering?

Het is steeds moeilijker om als vastgoedbelegger een goed renderend beleggingspand te vinden. De huizenmarkt is al langere tijd oververhit. Verder is de overheid constant bezig met plannen om het voor vastgoedbeleggers moeilijker te maken om woningen te kopen voor de verhuur. Dit levert weer onzekerheid op voor vastgoedbeleggers.

Het is momenteel niet dus makkelijk om met investeren in residentieel vastgoed in Nederland een goed rendement te behalen. Een alternatief voor investeren in residentieel vastgoed in Nederland is investeren in een vakantiewoning in het buitenland. Veel mensen willen tijdens de vakantie mooi weer, dus dan kom je al gauw uit in het Zuiden van Europa.

Spanje is al jaren een populaire vakantiebestemming! Niet alleen voor Nederlanders, maar ook Duitsers, Belgen en Japanners komen graag naar Spanje voor de vakantie.

Dus is investeren in een vakantiewoning in Spanje een interessant investering?

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Interview met Aankoopteam Spanje

Zelf heb ik geen vakantiewoning in Spanje voor de verhuur. Deze blog post heb ik gemaakt op basis van mijn eigen onderzoek op internet. Verder heb ik gebruik gemaakt van de specialistische kennis van Wessel Wiersma van Aankoopteam Spanje. Wessel Wiersma heeft >15 jaar als makelaar in Spanje gewoond en gewerkt en die heb ik geïnterviewd over dit onderwerp. Dit om een zo realistisch mogelijk beeld te krijgen van de mogelijkheden en valkuilen. Hieronder de video van het interview:

Waarom Spanje?

De coronacrisis is inmiddels weer (bijna) achter de rug en mensen willen weer lekker op vakantie gaan en dan het liefst lekker naar een zonnige bestemming. Spanje is één van die landen waar Nederlanders al tientallen jaren een voorliefde voor hebben om naar toe te gaan.

Dat blijk wel want Spanje is één van de populairste vakantiebestemmingen van Nederlandse vakantiegangers. Volgens zoover.nl stond Spanje in 2019 op de derde plaats van populaire vakantiebestemmingen. Net achter Frankrijk dat op de tweede plaats staat en Duitsland wat op de eerste plaats staat.

Hieronder de complete top 10 vakantielanden in 2019 naar aantal Nederlandse vakantiegangers.

Top 10 vakantielanden in 2019

Dus in 2019 gingen er ruim 2,5 mln Nederlanders op vakantie naar Spanje! Dat zijn natuurlijk gigantische aantallen. En dat zijn natuurlijk alleen nog maar de Nederlanders die op vakantie gaan naar Spanje. Uiteraard zijn de aantallen voor 2020 en 2021 (flink) lager door de coronacrisis. Echter dit zal vanaf zomer 2021 weer teruggaan naar de getallen voor de coronacrisis.

Waarom is Spanje populair bij (Nederlandse) toeristen?

Waarom is Spanje toch een blijvend populaire vakantieland? Het antwoord hierop is simpel; dat komt nog altijd (voornamelijk) door het fijne klimaat en het grote aantal dagen met zon.

Dat klinkt misschien logisch. Aan de andere kant schijnt de zon ook in Griekenland, Turkije en Portugal, maar die landen staan flink wat lager is de top 10 dan Spanje.

Dus waarom is Spanje dan zo populair als vakantiebestemming voor (Nederlandse) toeristen?

Top 5 redenen waarom Spanje zo populair is

1. Klimaat; Zoals aangegeven blijft het lekkere weer in Spanje één van de belangrijkste redenen om naar Spanje te gaan voor de vakantie. Dus dit punt staat met stip op nummer één!
2. Kust; Eigenlijk is in elk land de kust een populaire trekpleister. Dat is in Spanje niet anders. Wellicht ken je de hit Vamos a la playa (laten we naar het strand gaan) nog? Nou dat kan prima aan de uitgestrekte kust in Spanje! Kristalhelder water, mooie witte stranden tot en met inhammen en rotsen. Het strand is in Spanje een echte toeristen trekpleister
3. Mooie steden; Voor de “niet strand liefhebbers” heeft Spanje een aantal mooie (wereld) steden. Zo zijn Madrid, Barcelona, Valencia en Sevilla prachtige steden. Een aantal van deze steden liggen ook nog eens aan de kust. Zo is er voor iedereen wat te doen
4. Uitgaansleven; Al jarenlang gaan er elke zomer duizenden jongeren uit heel Europa naar Spanje toe voor het uitgaansleven. Niet alleen het vaste land met plaatsen als Lloret de Mar en Salou, maar ook de eilanden Ibiza en Mallorca staan bekend om de feesten en het uitgaansleven
5. Reistijd; Misschien niet de belangrijkste reden, maar toch fijn is het wel. Met het vliegtuig ben je al in iets meer dan 2 uur op Ibiza en Mallorca. Naar de Costa de Sol is het zo’n 3 uur vliegen. Kortom je bent er dezelfde dag nog!

Voor deze blog post ga ik specifiek kijken naar investeren in een vakantiewoning in Spanje. Aangezien het over een investering gaat draait het uiteindelijk om het rendement. Om het beste rendement te kunnen behalen, moet je wel in de juiste regio gaan investeren.

Dus wat zijn dan de beste regio’s in Spanje?

Beste regio’s in Spanje

Wat is het allerbelangrijkste bij het aankopen van vastgoed? Of het nu voor een eigen woning is of voor een vakantiewoning? Bij het aankopen van vastgoed gaat het altijd om: Locatie, locatie, locatie!

Dus ook als je wilt gaan investeren in een vakantiewoning in Spanje is de locatie het allerbelangrijkste. Misschien weet je nog van vroeger op school (of van de lokale “pub quiz”) dat Spanje in totaal 15 verschillende Costa’s heeft.

De beste regio voor de verhuur is de regio die een zo lang mogelijk toeristenseizoen heeft. Op deze manier heb je maximale bezetting van je vakantiewoning! En dus uiteindelijk maximaal rendement en dat is waar het om draait.

Voor deze blog post ga ik kijken naar de Costa’s aan de Middellandse Zee. Deze kuststrook begint ten Noorden bij de grens tussen Frankrijk en Spanje en loopt helemaal door naar de grens tussen Spanje en Portugal. In totaal is deze kuststrook ruim 1,500 km lang (althans als je het opmeet in Google Maps…).

Belangrijkste Costa’s aan de Middellandse Zee

Voor het gemak ga ik de volgende drie Costa’s uitlichten. De meest Noordelijke Costa aan de Middellandse Zee, en denk ik ook de bekendste, is de Costa Brava. Ter hoogte van Allicante heb je de Costa Blanca en de meest Zuidelijke Costa is de Costa de Sol (en de Costa Almeria). Zie hieronder:

Costa Brava

Zoals je kunt zien in de bovenstaande kaart van Spanje ligt de Costa Brava aan het noordoostelijk deel van de Spaanse kust. De Costa Brava begint net voorbij de Franse grens en eindigt ongeveer 200 km zuidelijker. Bekende badplaatsen aan de Costa Brava zijn: Blanes, Platja d’ Aro en de allerbekendste Lloret de Mar. Zeker in Lloret de Mar is er inmiddels massatoerisme ontstaan, maar de andere kustplaatsen zijn ook populair.

Costa Blanca

De Costa Blanca ligt ter hoogte van Alicante. Bekende toeristische steden aan de Costa Blanca zijn Benidorm en Torrevieja. Toeristen kunnen aan de Costa Blanca genieten van de vele zand- en rotsstranden langs de 250 km lange kustlijn. De Costa Blanca heeft een gematigd klimaat met aangename warme zomers en zachte winters. Vooral door het klimaat is de Costa Blanca populair bij (Nederlandse) overwinteraars.

Costa del Sol

De Cost del Sol ligt aan de meest zuidelijke kustlijn van Spanje. Door deze ligging is de is de Costa del Sol één van de zonnigste streken van Spanje. Op de stranden van de Costa del Sol kan je genieten van 320 dagen zon per jaar. Populaire steden aan de Costa del Sol zijn Malaga, Granada, Marbella en Nerja.

Ten oosten van de Costa del Sol ligt de Costa Almeria. De Costa Almeria is net als de Costa del Sol een ideale plek voor een vakantiewoning voor de verhuur. De prijzen van woningen zijn nog redelijk schappelijk.

Kopen van vakantiewoning in Spanje

Voor een goed renderende vakantiewoning gaan we dus kijken naar een appartementen aan een van de genoemde Costa’s. Een vakantiewoning kan je als bestaande bouw en als nieuwbouw kopen.

Hieronder een overzicht van de kosten en bijkomende kosten voor het kopen van bestaande bouw en nieuwbouw.

Bestaande bouw kopen voor de verhuur

Voor een bestaand appartement aan een populaire kustplaats (Costa del Sol / Costa Almeria / Costa Brava) ben je zo tussen de €200.000 en €250.000 kwijt. Hiervoor krijg je dan een appartement van zo’n 80m2 met 2 slaapkamers en 2 badkamers.

Als je een bestaande woning in Spanje gaat kopen, dan moet je rekening houden met de volgende bijkomende kosten:

Nieuwbouwwoning kopen voor de verhuur

Voor een nieuwbouw woning in aan een populaire kustplaats (Costa del Sol / Costa Almeria / Costa Brava) ben je zo tussen de €250.000 en €300.000 kwijt. Hiervoor krijg je dan een appartement van zo’n 80m2 met 2 slaapkamers, 2 badkamers en een nieuwe keuken. Nieuwbouw wordt vervolgens met 10 jaar bouwgarantie opgeleverd.

Voor nieuwbouw in Spanje moet je rekening houden met de volgende bijkomende kosten:

De volgende site heb ik voor het bovenstaande overzicht gebruikt. Hier wordt duidelijk uitgelegd wat voor soort belasting bij het aankopen van Spaans vastgoed allemaal moet betalen. Verkijk je hier niet op!

Stoffering en meubilering

Ongeacht of je nu bestaande bouw of nieuwbouw koopt je zal geld moeten reserveren in je budget voor de stoffering en meubilering. Bestaande bouw heeft vaak verouderde stoffering en meubilering. Dus in het geval je bestaande bouw voor een marktconforme huurprijs wilt kunnen verhuren moet je dat opfrissen en vernieuwen.

Nieuwbouw wordt uiteraard opgeleverd zonder stoffering, meubels en verder inrichting. Dus ook voor nieuwbouw moet je dit na oplevering aanschaffen.

Voor nette stoffering en meubels ben je ook nog zo’n €15.000 tot wel €20.000 kwijt.

Hoe een vakantiewoning kopen in Spanje?

In Spanje is de rol van de makelaar en het gehele aankoopproces anders dan in Nederland. Voor het kopen van vakantiewoning in Spanje moet je dus zorgen dat je de juiste mensen inschakelt.

Grofweg bestaat de aankoop van een vakantiewoning in Spanje uit de volgende fasen:

Oriëntatie fase

Als je op zoek gaat naar een woning voor de verhuur in Spanje kan je dat op veel verschillende manieren doen. Tijdens de zogenaamde oriëntatie fase moet je de volgende stappen doorlopen:

• Zoeken interessante vakantiewoning; De eerste stap is het zoeken (en vinden) van een interessante woning. Er zijn verschillende sites die je hiervoor kunt gebruiken. Ook kan je gebruik maken van de verschillende (Nederlandse) makelaars in Spanje
• NIE-nummer aanvragen; NIE staat voor Número de Identidad de Extranjero en is een fiscaal identificatienummer van buitenlanders in Spanje. je hebt een NIE nummer nodig als je een vakantiewoning in Spanje wilt kopen. Lees hier meer over dit onderwerp
• Bankrekening openen in Spanje; Vervolgens heb je een bankrekening nodig in Spanje zodat je de vakantiewoning ook daadwerkelijk kunt kopen.

Juridisch onderzoeksfase

Als je een interessante woning hebt gevonden is het erg belangrijk dat je een advocaat alle documenten laat checken. Het aankoopproces in Spanje is namelijk complex en als koper heb je minder bescherming dan in Nederland of België. Verder heb je als buitenlandse kopers vaak last van een taal- en cultuurbarrière. Kortom zorg ervoor dat je gebruik maakt van een onafhankelijke advocaat met ervaring in vastgoedrecht in Spanje.

Lees hier meer over op de site van MAB Advocaten.

Aankoop fase

Als je advocaat alle documenten heeft gecontroleerd en er zijn geen vervelende verrassingen dan kan je een bod uitbrengen. Om te voorkomen dat de vakantiewoning in Spanje aan je neus voorbij gaat, is het noodzakelijk om de woning die je wilt kopen te reserveren.

Heb je een reservering gedaan dan is de volgende stap de ondertekening van een voorlopig koopcontract. Let op dat je dan ook een aanbetaling moet doen. Voor de aanbetaling kan je rekenen op een bedrag van 10% van de koopsom. Hier kan je de kosten die je bij de reservering al hebt betaald op in mindering kunt brengen.

Dan is de laatste stap de officiële overdracht van het huis. Hierbij moet je zorgen dat ook je advocaat aanwezig, zodat de ondertekening van alle documenten soepel verloopt.

Op de site van Competa Properties staat een gedetailleerd stappenplan van alle stappen voor het kopen van een huis in Spanje.

Hoe financier je een vakantiewoning in Spanje?

Een vakantiewoning in Spanje is voor de meeste mensen niet iets dat ze volledig uit eigen middelen kunnen betalen. Dus welke mogelijkheden zijn er om een vakantiewoning in Spanje te financieren?

#1 Volledig uit eigen middelen

De “makkelijkste” manier om een vakantiewoning in Spanje te kopen is uiteraard als je dit volledig kunt financieren uit eigen middelen. MAAR dan moet je dus wel grofweg zo’n €300.000 tot €325.000 eigen geld hebben. Dat is natuurlijk best een boel geld. Veel mensen zullen (net als bij investeren in Nederlands vastgoed) dus een hypotheek nodig hebben.

#2 Financieren met behulp van overwaarde

De tweede manier die vaak gebruikt wordt is de voor de aankoop van een beleggingspand is de overwaarde opgebouwd in de eigen woning gebruiken. Als je €100.000 aan eigen middelen hebt en €200.000 tot €225.000 aan overwaarde kan vrij maken dan ben je er ook.

Wellicht heb je wel zoveel overwaarde in je eigen woning opgebouwd dat je de volledige aankoop van een vakantiewoning in Spanje hiermee kan financieren. Hoe dan ook is het altijd verstandig om te kijken of je overwaarde hebt die je kunt gebruiken, aangezien dit de goedkoopste manier van geld lenen is.

In de blog post “Tweede huis kopen met overwaarde” kan je meer achtergrondinformatie over hoe dit in zijn werk gaat.

#3 Financieren met behulp van een Spaanse hypotheek

Bij mijn weten moet je gebruik maken van een Spaanse hypotheek als je een vakantiewoning in Spanje wilt gaan kopen. In het verleden hebben Nederlandse banken wel hypotheken voor dit soort woningen verschaft, maar sinds de huizencrash in 2008 niet meer.

De voorwaarden van een Spaanse hypotheek zijn min of meer het hetzelfde. Als Nederlander kan je maximaal 65% van de vakantiewoning gefinancierd krijgen. In de praktijk betekent dit dat je rekening moet houden dat je ongeveer 50% aan eigen middelen moet meebrengen. Dus in dit geval heb je toch wel zo’n €150k (plus een beetje) nodig.

Meer informatie over het verkrijgen van een Spaanse hypotheek kan je vinden op de site spaansehypotheek.nl.

Verhuren van vakantiewoning in Spanje

Het verhuren van een vakantiewoning kan je mijn inziens het beste uitbesteden. In alle toeristische gebieden in Spanje zijn er verhuurmakelaars die dit voor je kunnen regelen.

De verhuurmakelaar kan dan de verhuur, de schoonmaak, intake en eventuele (nood) reparaties voor je regelen. Op deze manier wordt alles door één partij voor je geregeld en kan jij in Nederland met een gerust hart slapen.

Uiteraard betaal je wel voor deze service en gaat dat weer van je huurinkomsten af. Volgens de heer Wessel Wiersma van Aankoopteam Spanje, moet je rekening houden met 15% tot maximaal 20% van je huurinkomsten.

Het grote onderhoud aan je vakantiewoning zal of via de VVE gaan (als je een appartement hebt gekocht) of moet je zelf regelen (in het geval je een woonhuis hebt gekocht).

Rendement investering

Zo dan zijn we nu aangekomen bij hetgeen waar het bij investeren in vastgoed uiteindelijk om draait. Het rendement! Dus wat is nu het bruto aanvangsrendement (BAR) en het netto aanvangsrendement (NAR) van een vakantiewoning in Spanje?

Voor de berekening van kijk ik naar verschillende scenario’s. Een conservatief en een optimistisch scenario. Voor het conservatieve scenario ga ik uit van de volgende getallen:

Voor het optimistische scenario ga ik uit van de volgende verhuurprijzen en aantal weken hoogseizoen:

Voor de rendementsberekening ga ik uit van een nieuwbouwappartement in Nerja. Voor een appartement met 2 slaapkamers en 2 badkamers van zo’n 80m2 betaal je tussen de €250.000 en €300.000. Dus zeg dat je zo’n appartement koopt voor €275.000, dan kom je met alle bijkomende kosten op een totaal bedrag van €325.000. Hieronder zie je de rendementsberekening voor het “conservatieve” en het “optimistische” scenario:

Dus welke rendementen lijken haalbaar?

Geschat bruto aanvangsrendement

Aan de hand van deze geschatte verhuurprijzen en bezettingsgraad lijkt een BAR van tussen de 8% en een kleine 11% haalbaar. Dit is dan uitgaande van een financiering met 100% eigen middelen. Mocht je gebruik maken van een Spaanse hypotheek en kan je 50% gefinancierd krijgen dan gaat je BAR verder omhoog naar een range van 9% tot iets meer dan 14%.

Dat zijn toch mooie rendementen!

Geschat netto aanvangsrendement

Voor het netto aanvangsrendement moet je er rekening mee houden dat je in Spanje nog belasting moet betalen over de huurinkomsten. Het verschil tussen de BAR en NAR is voor Spaans vastgoed hierdoor dus groter. Grofweg betaal je 20% over de winst die je haalt uit de verhuur.

Na aftrek van alle kosten en de belasting over de huurinkomsten lijkt een NAR van tussen de 5% en 7% haalbaar. Ook hier geldt weer dat dit gebaseerd is op een financiering met 100% eigen middelen. Maak je gebruik van een Spaanse hypotheek en gebruik je maar 50% eigen middelen dan gaat je NAR omhoog naar een range van 6% tot 9%.

Dus ook de netto huurinkomsten leveren je een aantrekkelijke maandelijkse cashflow op!

Rendement uit verkoop vakantiewoning

Zelf denk ik dat je de eventuele winst bij verkoop als een mooie bonus moet zien. Door alle bijkomende kosten zal je de vakantiewoning toch wel voor langere tijd (minimaal 10 jaar) in bezit moeten houden om eventuele winst uit de verkoop te halen.

Eén ding is zeker dat ook in Spanje het vastgoed in ieder geval niet goedkoper is geworden de afgelopen jaren. Het lijkt dus zeker mogelijk om na 10 jaar je vakantiewoning met een leuke winst te verkopen. Echter zoals eerder aangegeven, zal je voornaamste rendement uit de huurinkomsten moeten komen.

Risico’s van investeren in Spaans vastgoed

Rendement en risico gaan altijd hand in hand. Of zoals ze op de beurs van Wall Street zeggen:

There’s No Such Thing as a Free Lunch on Wall Street

Bron: Robert Heinlein

Het rendement dat je kan behalen met investeren in een vakantiewoning in Spanje is dus goed. Welke risico’s zitten hier dan aan vast?

Schade aan vakantiewoning

Bij het verhuren van een vakantiewoning kan er altijd schade ontstaan. Ondanks dat dit een risico is van het verhuren van een vakantiewoning, is dit risico eigenlijk al afgedekt door de borg van de huurders. Dus schade aan de vakantiewoning is wat mij betreft niet het grootste risico waar je bang voor hoeft te zijn.

Leegstand van vakantiewoning

Als ik deze blog post in 2019 zou hebben geschreven, zou ik leegstand als een relatief klein risico beschouwen. Door de coronacrisis is dit opeens een heel relevant punt geworden.

Het hele internationale reisverkeer heeft door de coronapandemie ongeveer een jaar stil gelegen. Dat betekent dat je flink wat leegstand in 2020 en begin 2021 zal hebben gehad van je vakantiewoning. Nu is het einde van de coronacrisis in zicht en zal het reisverkeer weer op gang komen. Het is echter een risico waar je rekening mee moet houden.

Zorg er dus altijd voor dat je een voldoende groot financieel buffer hebt om dit soort onverwachte tegenslagen op te vangen.

Verlies bij verkoop vakantiewoning

Bij het aankopen van vastgoed in Spanje (maar ook in Nederland!) komen veel eenmalige bijkomende kosten kijken. Investeren in vastgoed moet je mijn inziens altijd doen voor de lange termijn (>10 jaar). Mocht je dus na één of twee jaar besluiten dat een vakantiewoning in Spanje toch niks voor je is en de woning gaan verkopen dan kan je verlies lijden bij de verkoop.

Denk dus goed na of investeren in een vakantiewoning in Spanje echt iets voor je is!

Eindoordeel

Er zijn dus zeker alternatieven voor investeren in residentieel vastgoed in Nederland. Een vakantiewoning kopen in Spanje voor de verhuur is er daar één van. Wat rendement betreft kan een vakantiewoning in Spanje, een prima alternatief zijn! Verder heb je geen gezeur van de Nederlandse overheid die het vastgoedbeleggers steeds moeilijker willen maken. Sterker nog de Spaanse overheid ziet vastgoedbeleggers graag komen!

Wel is het belangrijk dat je tijdens het hele aankoopproces de juiste mensen inschakelt! Bedrijven zoals Aankoopteam Spanje kunnen je in alle stappen van het aankoopproces assisteren. Zo voorkom je dat een droom verandert in een nachtmerrie.

Heb jij zelf ervaring met het kopen van een vakantiewoning in Spanje voor de verhuur? Graag hoor ik van je wat je ervaringen zijn (positief of negatief)! Je kan je reactie delen via het onderstaande reactie formulier.

Heb je momenteel nog niet voldoende eigen middelen om te gaan investeren in een vakantiewoning in Spanje? Geen probleem. Er zijn ook alternatieven waar je met minder geld toch kan investeren in vastgoed. Lees hier meer over in de blog post “Investeren in vastgoed met weinig geld“.