Prinsjesdag 2020; impact voor vastgoedbeleggers

Prinsjesdag 2020.

Tijdens Prinsjesdag maakt het Ministerie van Financiën traditiegetrouw de fiscale voorstellen voor het komend jaar bekend.

De laatste jaren is het kabinet bezig met een ontmoedigingsbeleid om het vastgoedbeleggers moeilijker te maken om te investeren in vastgoed. Vorig jaar was daar het proefballonnetje van toenmalig Minister van Financiën Menno Snel om de vermogensbelasting vanaf 2022 rigoureus aan te pakken (lees hier meer over in de blog post “Voorstel vermogensbelasting vanaf 2022“. Dat plan is uiteindelijk weer in de ijskast gezet.

Nu is het weer de derde dinsdag van september en hoort heel Nederland en dus ook de vastgoedbeleggers wat de fiscale voorstellen voor 2021 zijn. Deze nieuwe fiscale regels hebben impact op de Nederlandse vastgoedmarkt. In deze blog post ga ik ze één voor één toelichten.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Prinsjesdag 2020

Zoals iedereen in Nederland waarschijnlijk weer vindt Prinsjesdag elk jaar plaats op de derde dinsdag van september. Die dag presenteert de regering haar plannen aan het volk.

Prinsjesdag 2020 was anders dan de voorgaande jaren. Door de coronacrisis dit jaar geen gouden koets, geen balkonscene en de koning sprak de troonrede uit in de in een bijna lege Grote Kerk.

Elk jaar kijken de vatgoedbeleggers & investeerders weer uit naar Prinsjesdag om te weten wat het kabinet voor hen in petto heeft. Helaas is in Nederland de laatste jaren een trend ontstaan om het particuliere vastgoedbeleggers steeds moeilijker te maken om te investeren in vastgoed.

Ik blijf het jammer vinden dat de publieke opinie vaak negatief is over particuliere vastgoedbeleggers. Wat vaak vergeten wordt is dat particuliere vastgoedbeleggers ook positieve impact kunnen hebben op de woningmarkt.

Nou ja laten we we kijken wat de plannen zijn die de regering dinsdag 15 september 2020 heeft gepresenteerd.

#1 Nieuwe tarieven voor de overdrachtsbelasting

De grootste impact van de plannen van het kabinet van Prinsjesdag 2020 is zonder enige twijfel de invoering van nieuwe tarieven voor de overdrachtsbelasting.

Per 1 januari 2021 daalt de overdrachtsbelasting voor starters naar 0%. Als starter kan je eenmalig gebruik maken van het 0%-tarief. Voorlopig geldt deze eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting tot en met 31 december 2025.

Dit is dus goed nieuws voor starters die hun eerste huis willen kopen!

Let op er gelden 3 voorwaarden voor deze vrijstelling:

1. de koper is tussen de 18 jaar en 35 jaar;
2. het is de eerste maal dat de koper gebruik gaat maken van deze vrijstelling;
3. de koper gaat de woning gebruiken als hoofdverblijf.

Voor niet-starters die een woning kopen en daar zelf gaan wonen, blijft de overdrachtsbelasting 2%. Kortom hier is de situatie dus ongewijzigd.

Als je als particuliere vastgoedbelegger een woning koopt die je niet zelf gaat bewonen, stijgt de overdrachtsbelasting naar 8%. Ook voor particuliere vastgoedbeleggers die een vakantiewoning en voor ouders die een huis kopen voor hun studerende kind. gaat de overdrachtsbelasting naar 8%. Dat gaat particuliere vastgoedbeleggers dus pijn doen!

Samenvattend zullen vanaf 2021 de volgende tarieven van toepassing zijn voor de overdrachtsbelasting in Nederland:

• 0% voor ‘starters’ (van 18 jaar tot 35 jaar);
• 2% voor de aankoop van woningen voor eigen gebruik;
• 8% voor alle andere aankopen van vastgoeed (beleggingspanden en vakantiehuizen).

Meer details kan je vinden op de site van de Belastingdienst.

#2 Nieuwe tarieven in box 3

Naast het eerste toch wel negatieve punt van de wijziging van de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers dan iets “positiefs”.

Zoals al eerder door het kabinet was aangekondigd, gaat de vrijstelling in box 3 van €30.846 naar €50.000 per persoon. Dat is goed nieuws voor de kleine particuliere belegger.

Echter niet alleen de vrijstelling verandert, maar ook de schijven in box 3 worden aangepast. Mensen met een groter vermogen zullen hierdoor daardoor vanaf 2021 eerder in de hoogste schijf vallen. Verder wordt het tarief in box 3 ook verhoogd van 30% naar 31%. Ofwel dit gaat de particuliere vastgoedbelegger toch wel raken.

Vermogensmix blijft hetzelfde

De Belastingdienst blijft rekenen met een vaste vermogensmix per schijf, hierbij gaat de Belastingdienst ervan uit dat spaarders een deel van hun vermogen sparen en een deel beleggen. De Belastingdienst gebruikt hierin een vaste verhouding per schijf en deze vermogensmix blijft hetzelfde in 2021. Zie hieronder de verdeling (in 2020 en dus ook vanaf 2021):

• In schijf 1 gaat de Belastingdienst uit van 67% spaargeld en 33% beleggingen.
• Voor schijf 2 gaat de Belastingdienst uit van 21% spaargeld en 79% beleggingen.
• En in schijf 3 gaat de Belastingdienst uit van 100% beleggingen.

Wat wel voordelig is voor beleggers in aandelen en vastgoed is dat de Belastingdienst blijft werken met een “forfaitaire rendements heffing”. Dat wil zeggen dat de het “fortaitaire rendement” geldt voor iedereen in box 3, ongeacht het werkelijke rendement dat iemand uit zijn vermogen haalt.

Dit is toch wel een positief punt te noemen!

Het forfaitaire rendement voor sparen daalt van 0,07% naar 0,03% en het rendement voor beleggingen stijgt van 5,28% naar 5,69%.

Vergelijking huidige situatie versus nieuwe situatie

Zie hieronder de situatie zoals die nu geldt (dus in 2020):

Vanaf 2021 gaat de nieuwe situatie er als volgt uitzien:

Per saldo pakt de wijziging van de box 3-heffing positief voor kleine spaarders en iets minder gunstig uit voor (vastgoed) beleggers met hogere vermogens.

Meer details kan je vinden op de site van de Belastingdienst.

#3 Wijzigingen voor de eigen woning

In het Belastingplan 2021 zijn geen wijzigingen voor de eigen woning opgenomen, maar dat betekent niet dat er volgend jaar niets verandert…

De wijzigingen voor de eigen woning zijn namelijk al in eerdere belastingplannen geregeld. Het eigenwoningforfait daalt van 0,6% naar 0,5%. De grens van de WOZ-waarde waarbij het eigenwoningforfait naar 2,35% gaat, wordt in 2021 €1.110.000.

Verder was ook al bekend dat de hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf (boven €68.507) van 46% naar 43% gaat.

#4 Tarief box 1

In box 1 wordt uw inkomen uit werk en woning belast. Ook in 2021 zijn er (net als in 2020) nog maar 2 belastingschijiven. Het basistarief (schijf 1) in de inkomstenbelasting daalt in 2021 van 37,35% naar 37,10%. Dit tarief geldt voor inkomens tot €68.507. Vanaf een inkomen van €68.507 (schijf 2) blijft het tarief 49,5% (ongewijzigd van 2020).

Meer details kan je vinden op de site van de Belastingdienst.

Alle plannen op een rijtje

Wil je alle plannen van het kabinet voor 2021 nog eens rustig op je gemak na lezen?

Kijk dan op de volgende site van de Belastingdienst. Hier staan alle plannen duidelijk uitgelegd met mooie infographics.

Eindoordeel

Prinsjesdag 2020 was niet alleen anders door de coronacrisis, maar ook de gepresenteerde plannen zullen impact hebben voor particuliere vastgoedbeleggers. Zowel negatief als positief, dus kijk goed wat deze plannen betekenen voor je eigen situatie!

Zolang de rente voor spaargeld nagenoeg nul is zullen mensen blijven zoeken naar alternatieven. Dus ondanks dat het kabinet probeert het beleggen in vastgoed door vastgoedbeleggers te ontmoedigen zullen mensen toch interesse blijven houden in vastgoed.

Ben jij nu van plan door de gepresenteerde plannen van het kabinet om je investeringsstrategie aan te passen? Deel je plannen met ons via het onderstaande reactieformulier.

Disclaimer: Ik heb deze blog post zo nauwkeurig mogelijk opgesteld, maar ben geen fiscalist. Check je eigen specifieke situatie met je accountant of direct met de Belastingdienst om verrassingen te voorkomen. Deze blog post is geschreven naar de stand van zaken gepresenteerd op 15 september 2020.