Vastgoedbeheer; zelf doen of uitbesteden?

Vastgoedbeheer; Iedere vastgoedbelegger zal vroeg of laat zichzelf de vraag stellen “kan ik nu beter het vastgoedbeheer zelf doen of kan ik het beter uitbesteden?”

Zelf heb ik mezelf die vraag de afgelopen maanden ook regelmatig gesteld. Als alles lekker loopt met je beleggingspanden is er natuurlijk niks aan de hand. Dan ontvang je elke maand lekker je (passieve) huurinkomsten en maak je je verder nergens druk om.

Echter als je huurders niet op tijd betalen of je regelmatig benaderd wordt door je huurders met reparatieverzoeken is dat toch anders…

Hoe dan ook is het goed om als vastgoedbelegger / vastgoedinvesteerder weloverwogen de keus te maken tussen het vastgoedbeheer zelf doen of uitbesteden.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is vastgoedbeheer?

Zoals altijd laten beginnen bij het begin. Dus wat is vastgoedbeheer eigenlijk? Het is nog niet makkelijk om een goede definitie van vastgoedbeheer te vinden op internet. De volgende definitie was de beste definitie die ik kon vinden:

Beheren van vastgoed is het hebben van de zorg en verantwoordelijkheid over het te beheren object of objecten.

Bron: Wikipedia.nl

Deze definitie is nog steeds een beetje vaag over wat vastgoedbeheer nu precies is in de praktijk.

Eigenlijk is het heel simpel. Vastgoedbeheer is eigenlijk iets wat iedereen doet die een eigen huis heeft… Namelijk je huis bewoonbaar / netjes en goed onderhouden. Zo blijft je huis een fijne plek om te wonen en voorkom je grote uitgaven door achterstallig onderhoud. Het “vastgoedbeheer” van je eigen woning doet eigenlijk iedereen zelf.

Als je verhuurder van een woning of beleggingspand bent zal je ook die woning goed moet onderhouden. De huurder is verantwoordelijk voor klein / dagelijks onderhoud, maar zodra het maar iets groters is kloppen de huurder toch bij de verhuurder aan.

Vastgoedbeheer is de term die je meestal gebruikt voor het beheren van een woning waar je niet zelf woont maar wel eigenaar van bent.

Wat is het doel van vastgoedbeheer?

Veel mensen denken dat je bij investeren in vastgoed “gewoon een aantal beleggingspanden koopt” en dan lekker elke maand de huur kunt opstrijken. Zo makkelijk is investeren in vastgoed helaas niet…

Als je eenmaal een interessant beleggingspand hebt gekocht en een huurder hebt gevonden, moet je het pand ook nog in goede staat houden.

Het doel van vastgoedbeheer is dan ook “het behouden in een bruikbare staat van je vastgoed object“. De vastgoedbeheerder of jijzelf moet er dus voor zorgen dat je beleggingspand in goede staat blijft. Niet alleen voor de huurder, maar ook voor jezelf!

Soorten vastgoedbeheer

Er zijn verschillende soorten vastgoedbeheer. Je hebt “financieel vastgoedbeheer” en “technisch vastgoedbeheer“. Ook kan je ervoor kiezen om voor een combinatie van beide soorten vastgoedbeheer te gaan.

Laten we beide soorten van vastgoedbeheer eens in meer detail bekijken.

Financieel vastgoedbeheer

Bij financieel vastgoedbeheer neemt de vastgoedbeheerder de administratieve zaken die bij het verhuren van een beleggingspand horen van jou over.

Denk hierbij aan het innen van de maandelijkse huur, bewaken van huurachterstanden en het doorvoeren van huurverhogingen. Mocht je huurder nu een slechte betaalmoraal hebben dan kan je vastgoedbeheerder ook het incassotraject opstarten of mocht dit niet baten een gerechtsdeurwaarder inschakelen.

Hieronder een opsomming van alle zaken die kunnen vallen onder het financieel beheerder van je beleggingspanden:

• Innen van de huur
• Bewaken van eventuele huurachterstanden
• Verzorgen van aanmaningen bij huurachterstanden
• Inschakeling van een gerechtsdeurwaarder) bij huurachterstanden
• Regelen van de jaarlijkse huurverhogingen
• Eventuele gemeentelijke belastingen doorbelasten aan de huurders

Zoals je ziet is het toch nog een hele lijst aan werkzaamheden die komen kijken bij financieel beheer van je beleggingspand(en).

Aan de andere kant moet je ten alle tijden voorkomen dat je met een slecht betalende huurder te maken krijgt. Dan krijg je namelijk elke maand lekker je huur op je rekening bij geschreven en hoef je hier verder niet veel aan te doen.

Technisch vastgoedbeheer

Technisch vastgoedbeheer is iets dat iedere vastgoedbelegger nodig heeft vanaf het moment dat je je eerste beleggingspand verhuurd hebt. Meestal doen beginnende vastgoedbeleggers het technische vastgoedbeheer van hun eerste beleggingspand zelf.

Wat komt er allemaal bij technisch vastgoedbeheer kijken?

Als je technisch vastgoedbeheer door een vastgoedbeheerder laten doen dan nemen zij het volgende voor je uit handen:

• Aanspreekpunt van de huurders voor alle onderhouds- en herstelwerkzaamheden; Dit is verreweg het meeste werk. Denk hierbij aan verhelpen van stroomuitval, lekkages of het regelen van het jaarlijkse onderhoud van de CV-ketel
• Aanspreekpunt van de huurders voor klachten; Het kan voorkomen dat de huurders klachten hebben over geluidsoverlast van de buren of andersom. De vastgoedbeheer is hiervoor dan het eerste aanspreekpunt
• Uitvoeren van inspecties en inspectierapporten opstellen; Het kan zijn dat de vastgoedbeheerder periodiek (bijvoorbeeld eens per half jaar) je beleggingspand bezoekt voor een inspectie van de staat van je pand

Wederom vallen de bovenstaande werkzaamheden wel mee als je een goed onderhouden beleggingspand hebt. Echter verkijk je er niet op wat voor gekke verzoeken je kan krijgen van je huurders…

Hoe vind je een goede vastgoedbeheerder?

Mijn ervaring is dat meestal makelaars ook als dienst vastgoedbeheer aanbieden. Als jij bijvoorbeeld een verhuurmakelaar hebt ingeschakeld om je beleggingspand te verhuren dan kan je meestal ook bij die makelaar je beleggingspand laten beheerder.

Verder zijn er ook nog gespecialiseerde vastgoedbeheerders die zich alleen richten op het beheren van vastgoed.

Als je even zoekt op internet zal je zien dat er voldoende aanbod. Zorg er wel voor dat je de kosten en diensten goed naast elkaar zet! De kosten kunnen namelijk nogal uiteen lopen en je wilt uiteraard niet onnodig betalen voor diensten die je toch niet nodig hebt.

Zelf je vastgoed beheren

Het uitbesteden van het beheer van je beleggingspanden heeft vele voordelen. Zeker als je op zoek bent naar een passief inkomen zal je bij investeren in vastgoed niet aan een vastgoedbeheerder ontkomen. Lees meer over passief inkomen opbouwen in de blog post: “Levert vastgoed passief inkomen op?“.

Uiteraard kan je het beheerder van je beleggingspanden ook zelf doen. Zeker voor beginnende vastgoedbeleggers is het goed om de eerste jaren zelf het beheer te doen. Je leert hier namelijk goed van wat er allemaal bij komt kijken en kan uit eigen hand ervaren of dit iets is wat je zelf wilt doen of liever wilt uitbesteden.

Randvoorwaarden voor zelf doen van vastgoedbeheer

elf je vastgoedbeheer doen is zeker mogelijk. Wel zijn er een aantal randvoorwaarden waar je beleggingspanden aan moeten voldoen. Zie hieronder mijn belangrijkste randvoorwaarden:

• Beleggingspanden in de buurt; Zorg ervoor dat je beleggingspand(en) op max 30 min van je woning zitten! Anders is het bijna niet te doen om bij elke kleine storing meer dan een uur te moeten reizen
• Beleggingspanden in goede staat van onderhoud; Zelfs als je beleggingspanden in goede staat van onderhoud zijn zal je best nog wel eens een melding van een storing krijgen. Echter bij een beleggingspand met achterstallig onderhoud is het (bijna letterlijk) dweilen met de kraan open…
• Beperkt aantal beleggingspanden; Zodra je meer dan 3 beleggingspanden hebt gaat steeds moeilijker worden om de activiteiten onder passief beheer te laten vallen. Dit kan gevolgen hebben voor hoeveel belasting je moet gaan betalen. Lees meer hierover in de blog post “Huurinkomsten belasting“

Als je de bovenstaande randvoorwaarden in acht neemt kan je zeker zelf het vastgoedbeheer doen.

Houd er wel rekening mee dat je slechts één keer je tijd kunt besteden! Dus wellicht is het voor jou verstandiger dat je het vastgoedbeheer uitbesteed en je focust op het verder uitbreiden van je vastgoedportefeuille. Lees hier meer over in de blog post “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?“

Opbouwen van netwerk

Als je zelf je vastgoedbeheer wilt doen is een goed netwerk super belangrijk. Het hebben van een goed netwerk maakt namelijk het verschil tussen veel tijd besteden aan het vastgoedbeheer of weinig tijd.

Dus als vastgoedinvesteerder is het opbouwen van een goed netwerk één van de belangrijkste dingen die je moet gaan doen. Met name een netwerk van goede vakmannen (of vrouwen) is erg fijn om te hebben. Denk hierbij aan:

• Elektricien(s); Handig om te hebben in het geval van een kleine spoedreparatie als voor het aanleggen van nieuwe elektra in een kluswoning
• Loodgieter(s); Niets is vervelender dan een lekkage voor zowel de huurder als jezelf. Snel een goede loodgieter kunnen inschakelen is dus een echte must!
• Tegelzetter(s); Helaas komt het toch wel eens voor dat er een tegel beschadigd in de keuken of badkamer. Om verdere schades te voorkomen moet je dit snel (laten) herstellen
• Aankoop- en verhuurmakelaar(s); Voor zowel het uitbreiden van je vastgoedportefeuille als het verhuren van je beleggingspanden ben je vaak aangewezen op een makelaar. Zorg ervoor dat je een aantal goede aankoop- en verhuurmakelaars in je netwerk hebt zitten

Mijn voorkeur zou uitgaan naar een aantal goede elektriciens / loodgieters / tegelzetters die in de buurt van jou beleggingspanden werken en waar je zelf al zaken mee hebt gedaan. Een goede vertrouwensband is belangrijk, zeker als je eens een spoedgeval hebt.

Als je dit allemaal goed op orde hebt is het vastgoedbeheer opeens een heel stuk makkelijker zelf uit te voeren. Heb je (nog) geen goed netwerk als verhuurder dan moet je bereid zijn veel van je eigen tijd in het vastgoedbeheer te steken of besluiten het vastgoedbeheer uit te besteden.

Eigen ervaringen

Wat zijn mijn eigen ervaringen tot nu toe? Zelf heb ik tot nu toe (nog) geen gebruik gemaakt van vastgoedbeheer. Tot ongeveer 3 beleggingspanden is het vastgoedbeheer nog zelf te doen. Wel moet je

Met één of een paar beleggingspanden is het vastgoedbheer nog wel zelf te doen. Wat ik echter het moeilijkste vond en eigenlijk nog steeds vind is het vinden van goede vakmannen op het moment dat je ze nog hebt.

Wat zijn bij mij nu bijvoorbeeld de meest voorkomende problemen die ik als verhuurder heb moeten oplossen afgelopen jaren?

#1 Lekkages

Lekkages zijn van alle klachten de meest vervelende en helaas de meest voorkomende. De lekkage is niet altijd makkelijk door een loodgieter te achterhalen. Dan moet je lekdetectie gaan inschakelen en gaat het je meteen een boel geld kosten. Lekdetectie kost je zo €395,- tot €425,- incl BTW. Best veel geld…

En voor dat geld weet je dan alleen nog maar waar je lekkage hebt. Dan moet je als verhuurder natuurlijk ook nog de lekkage verhelpen! Dus dan gaat je zoektocht beginnen naar een goede loodgieter die de lekkage ook kan (maar vooral wil) verhelpen.

Dit is echt een grote frustatie van mij! Anno 2020 zijn goede vakmannen moeilijk te vinden en halen zij hun neus op voor “kleine klusjes” zoals het verhelpen van lekkage of bijvoorbeeld een losse tegel vervangen voor een nieuwe tegel.

Dus hier kan best wat tijd in gaan zitten als je op zoek moet naar een goede loodgieter of bijvoorbeeld een tegelzetter.

#2 Problemen met elektra

Nummer 2 op de lijst van meest voorkomende problemen is de elektra. Op zich valt het aantal problemen wel mee, maar zodra er geen stroom meer is in je beleggingspand moet je snel kunnen schakelen.

Mijn ervaring is dat elektriciens zijn iets makkelijker te vinden zijn dan loodgieters of tegelzetters. Echter als je een elektriciens nodig hebt voor een spoedklusje valt het nog niet mee om snel iemand te vinden. Zelf ben ik ook meerdere keren maar zelf in mijn auto gestapt om te gaan kijken of ik het probleem kon oplossen.

Verder zijn vaak de problemen met elektra snel op te lossen en zijn de kosten minder hoog dan als je lekkage hebt.

#3 Kleine storingen / klachten

Als laatste punt zijn dat de kleine storingen / klachten. Denk hierbij aan een verstopping van de vaatwasser / een klemmende deur / klachten van de buren.

Zelf ben ik hier als beginnende verhuurder in het begin te makkelijk mee om gegaan. Dat wil zeggen dat ik alles voor de huurders wilde (en ging) oplossen. Inmiddels sta ik daar wat pragmatischer in. Als er een verstopping is bij de vaatwasser moet ze dat in eerste instantie zelf gaan oplossen. Vaak veroorzaken de huurders namelijk dit soort problemen ook zelf.

Als er uiteraard een klacht of storing is waar ik als verhuurder verantwoordelijk voor ben dan stap ik in mijn auto rijd ik ernaar toe om de situatie te bekijken en op te lossen.

Vergelijking vastgoedbeheer zelf doen en uitbesteden

Het uitbesteden van het vastgoedbeheer heeft veel voordelen voor jou als vastgoedbelegger / investeerder. Persoonlijk vind ik het grootste voordeel de rust (en tijd) die je ervoor terug krijgt.

Aan de andere kan wil je als beginnende vastgoedbelegger niet onnodige kosten maken voor vastgoedbeheer als dat niet nodig is.

Mijn persoonlijke oordeel is het volgende:

Bij 1 tot en met 3 beleggingspanden

Als je als vastgoedbelegger in het bezit bent van 1 tot en met maximaal 3 beleggingspanden dan kan je het vastgoedbeheer zelf doen of uitbesteden. Dit hangt van je persoonlijke voorkeur af.

• Wil je een maximaal rendement behalen (en ben je zelf handig!)? Dan kan je het beheer van je beleggingspanden zelf doen.
• Wil je passieve inkomsten en je tijd gebruiken om je vastgoedportefeuille uit te breiden? Dan kan je het beste het vastgoedbeheer uitbesteden.

Uiteraard geldt hier dat als je niet in Nederland woont en je huis hier hebt verhuurd je ook bij slechts één woning het beheer moet uitbesteden.

Bij meer dan 3 beleggingspanden

Als je inmiddels een vastgoedportefeuille hebt opgebouwd van meer dan 3 beleggingspanden dan zou mijn advies zijn het beheer uit te besteden. Als particuliere vastgoedbelegger wil je graag je beleggingspanden in box 3 houden. Je vastgoedinvesteringen vallen alleen in box 3 als je “passief vermogensbeheer toepast”.

Bij meer dan 3 beleggingspanden gaat het steeds moeilijker worden de Belastingdienst ervan te overtuigen dat je slechts passief bezig bent met investeren in vastgoed als je het beheer zelf doet.

Pas hier erg mee op! Lees hier meer over in de blog post “Huurinkomsten Belasting“.

Eindoordeel

Mocht je echt passieve inkomsten willen halen uit het investeren in vastgoed dan zal je het vastgoedbeheer van je beleggingspand of beleggingspanden (helaas) moeten uitbesteden. Veel mensen kijken namelijk te rooskleurig naar investeren in vastgoed, maar er komt toch best wel wat bij kijken.

Wil je gaan voor een maximaal rendement, ben je zelf handig en vind je het niet erg om in het weekend gebeld te worden door je huurder met een storing. Wel dan moet je het vastgoedbeheer gewoon lekker zelf doen. Let wel op dat je alleen “passief bezig mag zijn met investeren in vastgoed” voor de belastingdienst. Dus als je vastgoedportefeuille echt groot aan het groeien is (zeg >3 beleggingspanden) dan zal je toch moeten gaan overwegen om het vastgoedbeheer te gaan uitbesteden.

Wat zijn jou ervaringen met het beheer van je beleggingspanden? Doe je nog steeds alles zelf of maak je gebruik van een vastgoedbeheerder? Laat je reactie hieronder achter om het met ons te delen!

Wil jij nu ook beginnen met investeren in vastgoed? Lees hier alles over in de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?“