Hoe kan je investeren in vastgoed met een hoog bruto aanvangsrendement?
Ik investeer zelf namelijk alleen in vastgoed als het beleggingspand minimaal een bruto aanvangsrendement heeft van 9%. De reden voor deze ondergrens is dat er best wat risico’s verbonden zijn aan investeren in vastgoed.
Momenteel is investeren in vastgoed weer erg populair en iedereen is op zoek nog een goed rendement op zijn spaargeld. Ik krijg dan ook vaak de volgende vraag via “Vastgoedmentor“:
Is het in 2019 nog mogelijk om te investeren in vastgoed met een bruto aanvangsrendement van minimaal 9%?
Bron: Verschillende lezers van “Huis Kopen om te Verhuren
Dus hoe kan je nu investeren in vastgoed met minimaal een bruto aanvangsrendement van 9%?
Het heeft even geduurd om deze blog post af te ronden (sorry Rob!), maar in deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Wat is het bruto aanvangsrendement?
Laten we beginnen met de basis. Wat is eigenlijk het bruto aanvangsrendement van een beleggingspand?
Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering.
Bron: Wikipedia
Waarom blijf ik het BAR gebruiken om te bepalen of een beleggingspand interessant is om in te investeren of niet?
Het grote voordeel van de BAR is dat het een eenvoudige manier is om snel te bepalen wat je aan rendement van een beleggingspand kan verwachten. Uiteraard moet je na het bepalen van het BAR van een beleggingspand nog kijken naar de maandelijkse exploitatielasten.
Waarom niet het netto aanvangsrendement?
Naast het BAR heb je ook nog het netto aanvangsrendement van een beleggingspand. Wat is het netto aanvangsrendement eigenlijk?
Het netto aanvangsrendement (NAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het netto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt op de volgende manier berekend: Netto aanvangsrendement = (exploitatieresultaat – alle kosten)/totale investeringssom
Bron: Wikipedia
Waarom gebruik je nu niet het netto aanvangsrendement (NAR) om te bepalen of je gaat investeren in een beleggingspand? Ook dat is een vraag die ik regelmatig krijg.
Het antwoord hierop is heel simpel. Vaak kan je niet een volledig beeld krijgen via Funda van de exploratielasten. Denk hierbij aan de volgende kosten:
- Maandelijkse VVE kosten; De maandelijkse VVE kosten staan bijvoorbeeld niet altijd vermeld in de advertentie. Vaak kan je hier wel een redelijke inschatting van maken, maar dit is afhankelijk van de staat van het onderhoud
- Kasreserve van de VVE; De VVE kasreserve staat niet altijd vermeld in de advertentie. De VVE kasreserve is direct gerelateerd aan de maandelijkse VVE bijdrage. Is er veel achterstallig onderhoud en weinig kasreserve, dan zal je waarschijnlijk veel moeten bij sparen
- Erfpacht kosten; Koop je nu een appartement / huis op erfpacht dan zal je ook nog jaarlijkse kosten hebben voor de erfpacht. Ook deze kosten zijn niet altijd bekend
Kortom om snel een schifting te maken van de interessante beleggingspanden en oninteressante beleggingspanden maak ik altijd gebruik van het bruto aanvangsrendement.
Als bij de eerste schifting je beleggingspand een BAR van 9% heeft dan is mijn ervaring dat je goed zit!
Wat moet je niet doen?
Vaak zie ik dat mensen een verkeerde weg inslaan om een BAR van minimaal 9% te behalen.
Er zijn een aantal zaken die je in ieder geval niet moet doen als je puur van een BAR van minimaal 9% wilt gaan. Althans dat is de wijze les die ik afgelopen jaren geleerd heb.
Hieronder zal ik een paar veel gemaakte fouten toelichten die je niet moet maken wil je een bruto aanvangsrendement (BAR) op je beleggingspand gaan halen van minimaal 9%.
Investeren in nieuwbouw
Het klinkt misschien gek maar investeren in een nieuwbouw woning / appartement om een BAR van 9% op de huurinkomsten te behalen is mijn inziens niet mogelijk.
Nieuwbouw woningen zijn een goede investering als je er zelf gaat wonen of als je graag waarde stijging van de woning wilt. Maar als je als kijkt naar je rendement op je huurinkomsten dan zal je zien dat een BAR van zo’n 5% het maximaal haalbare is.
Op zich ook prima natuurlijk, maar dat zijn niet de rendementen waar ik op mik bij het investeren in vastgoed.
Bijkomend nadeel van investeren in nieuwbouw is dat het moeilijk te financieren is met een vastgoedhypotheek.
Investeren in een nieuwbouw woning is vooral interessant als je het koopt voor eigen bewoning. Dan zit je relatief goedkoop en kan je later genieten van de waardestijging!
Investeren in “kant en klaar huizen”
Leuk hoor zo’n huis of appartement dat helemaal gerenoveerd is. Je hoeft het eigenlijk alleen nog maar aan te bieden als huurwoning en zonder veel werk heb je dit verhuurd.
Echter als je alleen kijkt naar het rendement dat je kan behalen op dit soort woningen dan zal je zien dat de verkopende partij een mooie winst haalt. De winst voor de verkopende partij betekent dus voor jou als vastgoedbelegger dat je de woning te duur aankoopt en hier geen goed rendement mee kan behalen.
Als je niet van klussen houdt en op zoek bent naar een woning voor jezelf is het natuurlijk prima om een “kant en klaar” huis te kopen. Echter als vastgoedbelegger moet je hier mijn inziens ver vanaf blijven.
Hoe kan je wel bruto aanvangsrendement van 9% halen?
Dan nu naar het onderwerp van deze blog post. Hoe kan je dan wel een beleggingspand met een bruto aanvangsrendement van minimaal 9% vinden?
Hieronder zal ik een aantal bewezen manieren toelichten die het voor iedereen mogelijk maken om een BAR van minimaal 9% te behalen.
#1 Investeren in verhuurd vastgoed
Verreweg de makkelijkste manier om minimaal een bruto aanvangsrendement te behalen van 9% is door simpelweg te investeren in verhuurd vastgoed.
Er zijn verschillende sites waar je verhuurd vastgoed kan kopen. Zelfs in 2019 is het goed mogelijk om verhuurd vastgoed te kopen met een bruto aanvangsrendement van 9%.
Eén van de grootste aanbieders van beleggingspanden is beleggingspanden.nl.
Op beleggingspanden.nl kan je alle soorten van verhuurd vastgoed kopen. Mocht je nu een verhuurde woningen of appartement zoeken dan heb je meer de voldoende keus. Voordeel van het kopen van verhuurd vastgoed is dat je het relatief goedkoop kunt aanschaffen.
Als je even snel zoekt op beleggingspanden.nl zal je voldoende beleggingspanden met een BAR van minimaal 9% vinden. Je moet wel kritisch zijn tijdens het zoeken, want er staan best veel incourante panden op…
Hieronder een aantal voorbeelden van beleggingspanden met een BAR van minimaal 9%
Verhuurd appartement #1
Het eerste beleggingspand is een verhuurd appartement in Rijswijk. Ligt mooi centraal in de randstad en is verhuurd voor €25.958 per jaar en heeft een koopsom van €252.500. Dat levert je gelijk een BAR op van 10.3%. Kijk dat zijn rendementen waar je wat mee kan!
Verhuurd appartement #2
Het volgende beleggingspand dat er interessant uit ziet ligt in Vlaardingen. Vlaardingen is een stad waar je nog relatief goedkope beleggingspanden kunt kopen die goed verhuurd kunnen worden. Dit beleggingspand is verhuurd voor €11.377 per jaar en kost €120.000. Met deze getallen levert je dat een BAR op van 9.5%. Weer één beleggingspand dat voldoet aan mijn eisen.
Verhuurd appartement #3
Het laatste voorbeeld is een beleggingspand in Rotterdam. Rotterdam blijft een goede stad waar je als vastgoedbelegger nog goed kan instappen. Dit appartement is verhuurd voor €22.200 per jaar en heeft een koopsom van €185.000. Ofwel dat is een BAR van 12%.
Dus ga eens kijken op beleggingspanden.nl en je zal zien dat er eigenlijk altijd wel verhuurd vastgoed aangeboden wordt met een BAR van >9%. Let wel op je weet niet precies wat je koopt en waarom de verkoper een beleggingspand met een hoge BAR te koop zet.
#2 Investeren in kluswoning als beleggingspand
Een andere goede mogelijkheid om te investeren in vastgoed met een hoog rendement is het aankopen van een kluswoning. Kluswoningen bieden vastgoedbeleggers nog steeds kansen om in te stappen met een mooi bruto aanvangsrendement.
Vooral in de grote steden in de randstad (Den Haag / Rotterdam / Amsterdam / Utrecht) kan je zo af en toe nog een mooi klusappartement vinden.
Voordeel van een kluswoning is dat je het vaak scherp kan aankopen en door middel van renoveren waarde kunt opbouwen in je beleggingspand.
Kluswoningen kun je kopen via Funda.nl, via Marktplaats.nl of op een veiling. Tegenwoordig is het wel steeds moeilijker om interessante kluswoningen te vinden. Hieronder een aantal voorbeelden van interessante kluswoningen die je een BAR van minimaal 9% gaan opleveren!
Kluswoning #1
Het eerste klusappartement ligt in Schiebroek in Rotterdam. Het appartement heeft een woonoppervlakte van 80 m2 en heeft 2 ruime slaapkamers. De ligging is prima en dit appartement kan nadat je het hebt opgeknapt gestoffeerd voor zo’n €1.350 per maand verhuren. Als je het gemeubileerd gaat verhuren zal je rond de €1.750 per maand kunnen vragen. Bij gemeubileerd verhuren kom je op een BAR uit van 10.5%.
Uiteraard geeft dit wel een vertekend beeld. Je zal namelijk minimaal voor €30.000 moeten gaan investeren. Verder zijn de maandelijkse VVE kosten hoog met €255 per maand. Echter nog steeds als je alles meeneemt zal je een goed rendement halen met dit appartement!
Kluswoning #2
Het volgende klusappartement wat er interessant uit ziet staat in Den Haag. De ligging is super goed en het appartement is met 85 m2 goed van formaat. De huren van de wijk waar het beleggingspand in ligt zijn redelijk hoog weet ik uit ervaring.
Als je dit appartement netjes opknapt dan kan je het gestoffeerd voor zo’n €1.750 per maand verhuren. Voor gemeubileerde verhuur zal je er rond de €2.000 per maand voor moeten kunnen krijgen. Dit is namelijk een geliefde buurt van expats die in Den Haag wonen.
Ook dit appartement zal je voor minimaal €30.000 moeten gaan verbouwen, maar daarna heb je wel een een mooi beleggingspand in handen dat je goed kunt verhuren! De BAR voor gemeubileerd verhuren is 12,1%.
Kluswoning #3
Dit is echt een kluswoning waar je er maar weinig van vindt. Dit appartement is helaas al verkocht, maar laat wel zien dat er wel degelijk interessante kluswoningen op de markt komen. Dit appartement ligt in een goede buurt in Den Haag die erg geliefd is bij expats. Kortom dat zou je doelgroep moeten zijn voor dit appartement!
Het woonoppervlakte van 85 m2 is redelijk groot voor deze buurt. Ook voor dit appartement schat ik in dat je het gestoffeerd voor zo’n €1.750 per maand kan verhuren en gemeubileerd voor meer dan €2.000 per maand. Dus ook hier is de BAR voor gemeubileerd verhuren ruim 12.1%.
Let wel op dat je hier voor minimaal €30.000 aan verbouwkosten aan moet uitgeven!
#3 Beleggingspand kopen via Funda
Uiteraard kan je ook nog gewoon een net appartement kopen via Funda. In blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” leg ik uit hoe ik zelf een een woning via Funda zoek. Of je schakelt een goede aankoopmakelaar in om je te helpen.
Het zal wel op deze manier wel wat moeilijker zijn om een bruto aanvangsrendement van minimaal 9% te gaan halen. Echter ook hier zijn er nog steeds leuke appartementen te vinden die je een goed bruto aanvangsrendement geven. Hieronder een paar voorbeelden voor appartementen die ik vond met mijn methode:
Appartement #1
Dit appartement ligt in Delfshaven in Rotterdam. Het woonoppervlak is 77 m2 en de huidige staat is prima voor de verhuur. De maandelijkse VVE bijdrage is slecht €58 per maand.
Mijn inschatting is dat je dit appartement gestoffeerd voor zo’n €1.350 per maand moet kunnen verhuren. Dit levert je dan een bruto aanvangsrendement op van 9.2%. Hoef je niet te klussen, alleen de muren opnieuw witten en verhuren maar. Let wel op dat als je in Rotterdam een huis koopt dat er geen funderingsproblemen zijn. Een goede aankoopmakelaar gebruiken is aan te raden in Rotterdam!
Appartement #2
Als laatste appartement heb ik gezocht naar een interessant studentenhuis. Delft is een echte studentenstad en daar vond ik dit appartement! Het appartement is ruim 100m2 groot en ligt dicht bij de TU-wijk.
Er moet wel het een en ander aan gebeuren, maar als je het aan studenten gaat verhuren ben je met zo’n €15.000 wel klaar. Nette douche maken en alles verder netjes witten en wellicht de keuken nog wat pimpen. Meer niet. Als je dit appartement aan 3 studenten verhuurd voor €500 per kamer heb je dus een huurprijs van €1.500 per maand (gestoffeerd).
Wil je echt een hoog rendement, dan zou je er eventueel nog naar kunnen kijken of je hier 4 studenten kunt huisvesten. Dan zou je 4 x €400 moeten kunnen vragen, dus €1.600 per maand.
Dan kom je dus uit op een bruto aanvangsrendement van 9.2% en 9.8%!
En je weet bijna zeker dat je geen leegstand gaat krijgen met het gigantische te kort aan studentenkamers! Wel opletten dat je geen gezeur krijg met de buren. Zou zelf dus gaan voor maximaal 3 studenten per appartement…
Rendement en risico gaan hand in hand…
Zoals je hebt kunnen lezen in deze blog post is het nog steeds mogelijk om ook in 2019 te investeren in vastgoed met een BAR van minimaal 9%.
Let alleen wel op! Rendement en risico gaan hand in hand! Neem aub niet te veel risico! Zeker als je begint met investeren in vastgoed en je niet een groot financieel buffer hebt. Ik weet uit ervaring dat als dingen tegen zitten of simpelweg niet zo gaan als je had gepland je financieel hard kunnen raken.
Mocht je nu niet een interessant beleggingspand of appartement vinden, heb dan geduld. Investeer dan in jezelf, doe kennis op, lees veel boeken over investeren in vastgoed (bv Rich Dad Poor Dad of de Cashflow Quadrant). Dan kan je inspringen als er zich een kans voordoet.
Eindoordeel
Ik heb een paar “controversiële statements” gemaakt in deze blog post. Mocht je er anders over denken en een goed voorbeeld hebben van een nieuwbouw woning of een “kant en klaar huis” dat je hebt gekocht dat een BAR van >9% heeft dan hoor ik dat graag.
Verder heb ik met deze blog post hopelijk kunnen laten zien dat je ook in 2019 nog steeds beleggingspanden / appartementen kunt kopen die je een BAR van minimaal 9% opleveren. Kan je zelf geen interessante kluswoningen of appartementen via Funda vinden, dan kan je ook nog altijd gebruik maken van een aankoopmakelaar.
Ik ben ook maar een kleine / beginnende vastgoedbelegger en er zijn zeker grote spelers in de vastgoedwereld die mij het ongelijk kunnen bewijzen. Kortom laat je reactie hieronder achter om je inzichten met ons te delen!
Mocht je nu mijn aanpak willen volgen lees dan de blog post “Hoe vindt je een interessant beleggingspand?“
Hallo allemaal,
Ik heb een vraag over het bruto aanvangsrendement.
Stel, ik koop een woning van €270.000.
– Eigen inbreng €40.000
– Hypotheek €230.000
Wat is dan mijn BAR? Gebruik ik dan alleen mijn eigen geïnvesteerde geld in de berekening of de totale prijs van de woning?
Alvast bedankt.
Groet,
Peter
Beste Peter,
Ten eerste mijn dank voor je reactie.
Voor het berekenen van de BAR gebruik je dan je eigen geïnvesteerde inleg. Uiteraard neem je dan ook mee dat je aflossing en rente moet betalen over de hypotheek. Dus je houdt netto minder cashflow van de huurinkomsten over. Maar omdat je met het geleende geld een hoger rendement haalt dan je aan rente betaalt is je total bruto aanvangsrendement hoger.
De blog post “Hoe hoger rendement door hefboomeffect?” geeft hier uitgebreid antwoord op en heeft meerdere rekenvoorbeelden.
Mochten er nog vragen zijn dan hoor ik het graag.
Veel succes ermee!
Grt,
Ewoud
Dag,
Hoe zou je bovenstaand artikel, inclusief stellingen/berekeningen, duiden in de huidige markt (febr. ’21)? Ik ben benieuwd naar je mening / bevindingen.
Stan
Beste Stan,
Mijn dank dat je de tijd hebt genomen om een reactie achter te laten. Goede vraag!
Voor de goede orde deze blog post heb ik 31 oktober ’19 geschreven en sindsdien geen update meer gegeven. Kortom deze blog post is een mooie reflectie van hoe de woningmarkt er eind 2019 voor stond.
Zojuist heb ik deze blog post nog eens gelezen en gekeken naar welke bruto aanvangsrendementen mogelijk waren in 2019. Een paar weken geleden heb ik een vergelijkbare blog post gemaakt met een terugblik van de woningmarkt in 2020. Zie de volgende blog post “Terugblik vastgoedbelegger huizenmarkt 2020“. Als je deze beide blog posts naast elkaar legt zie je dat de haalbare bruto aanvangsrendementen in 2020 lager waren dan in 2019. Daar komt bij dat het in 2020 veel moeilijker was om ook daadwerkelijk een interessant beleggingspand te kopen (door de vele kopers op de markt).
Nu is het februari ’21 en vanaf 2021 betaal je als vastgoedbelegger 8% overdrachtsbelasting bovenop de toch al hoge huizenprijs. Kortom dit zet de rendementen verder onder druk. Over mijn prognose voor de huizenmarkt voor 2021 heb ik de volgende blog post geschreven “Prognose huizenmarkt 2021“. Kortom het is nu een uitdagende tijd voor vastgoedbeleggers.
Aan de andere kant blijven mensen zoeken naar alternatieven voor de lage rente op spaargeld. Hier komt bij dat de hypotheekrente historisch laag is (ook voor verhuurhypotheken). Dus mensen zullen blijven investeren in vastgoed / aandelen / ETF’s om te zorgen voor vermogensgroei.
Hopelijk geeft dit een antwoord op je vraag. Veel succes ermee!
Dag Ewoud,
Dank voor je uitgebreide reactie en de schat aan informatie die je deelt in je andere posts. Als ik het goed lees dan geef je aan dat het in 2020 al een flinke zoektocht was naar geschikte panden die voldoende rendement konden maken. Als reden geef je bijvoorbeeld de overspannen huizenmarkt in 2020 en 2021 aan en de 8% overdrachtsbelasting die is ingevoerd. Ik denk dat je inderdaad gelijk hebt als je zegt dat het lastiger was in 2020 dan in voorgaande jaren. Je geeft ook aan in je post prognose-woningmarkt-2021 dat je jezelf de vraag kan stellen of investeren in vastgoed nog wel interessant is momenteel en of er bijvoorbeeld niet uitgeweken moet/kan worden naar andere manieren van investeren. Ook daar heb je denk ik een punt en zou je altijd je ogen en oren open moeten houden m.b.t. investeringskansen buiten het vastgoed om. Al was het maar uit het oogpunt van risicospreiding. Even terug naar het vastgoed. Op het moment dat je een pand kan vinden waar de parameters goed staan, zoals BAR >9% dan is het toch een prima investering ongeacht de markt ? Ik begrijp dat het natuurlijk steeds moeilijker (lees: speld in de hooiberg) zal worden om een dergelijk pand te vinden.
Vriendelijke groet,
Stan
Beste Stan,
Geen dank.
Hierbij mijn reactie op je vraag “Op het moment dat je een pand kan vinden waar de parameters goed staan, zoals BAR >9% dan is het toch een prima investering ongeacht de markt?”
Helemaal mee eens. Ongeacht de markt is dit mijn inziens een prima investering waar je een mooie maandelijkse cashflow uit haalt. Doen dus!
Hey, goed artikel!
Ik heb nog een vraagje over de BAR. De huuropbrengst in de formule, is dat inclusief of exclusief gas/water/licht?
Alvast bedankt!
Beste Erwin,
Ten eerste mijn dank dat je de tijd hebt genomen om een reactie achter te laten!
Bij de berekening van het bruto aanvangsrendement (BAR) gebruik ik de bruto jaarhuur. Dat is dus exclusief gas/water/licht. Zie ook de begrippenlijst hoe ik het BAR bereken.
Kosten voor gas/water/licht zijn meestal toch voor de huurder, dus daar hoef je in dat geval geen rekening mee te houden voor je bruto aanvangsrendement of voor je netto aanvangsrendement.
Uiteraard gaan er nog wel andere kosten af van de bruto jaarhuur. Denk aan kosten voor de VVE, belastingen, klein onderhoud, eventueel verhuurmakelaar als de woning leegkomt voor het vinden van nieuwe huurder.
Hopelijk geeft dit een duidelijk antwoord op je vraag. Veel succes ermee!
Interessant artikel! Ik vraag me af of je ook in 2020 nog een BAR van 9% had kunnen halen.
Kan je nog een vergelijkbaar artikel maken van wat er is in 2020 mogelijk was?
Als het in 2020 niet lukt om een goed aanvangsrendement te halen zal het in 2021 door de verhoging van de overdrachtsbelasting helemaal lastig worden.
Bij voorbaat dank,
Pascal
Beste Pascal,
Mijn dank dat je de tijd hebt genomen om te reageren op de blog post!
Ik zal begin ’21 een blog post maken en terugkijken of het in 2020 mogelijk was om een goed bruto aanvangsrendement te halen met investeren in vastgoed.
Als je op de hoogte wilt blijven kan je je inschrijven via de volgende link.
Veel succes ermee!
Beste,
Hoe weet je nu eigenlijk voor welk bedrag je kan verhuren? Bekijk je dit vooral door andere huurwoningen te vergelijken in dezelfde buurt of?
Alvast dank voor je reactie!
Beste Amy, dank voor je reactie.
De eerste stap die je moet zetten is bepalen of je beleggingspand in de vrije sector valt of niet. Val je niet in de vrije sector dan kan je de maximale huurprijs berekenen via de site van de huurcommissie (zie link).
Valt je beleggingspand in de vrije sector dan mag je zelf de huurprijs bepalen. Uiteraard bepaalt de marktwerking dan wat een reële huurprijs is. Wat een marktconforme huurprijs is kan je inderdaad vinden door te kijken op bijvoorbeeld funda.nl of pararius.nl en te zoeken naar een vergelijkbare woning in dezelfde buurt.
Uiteraard kan je ook gebruik maken van een aankoop- en verhuurmakelaar. Die weten ook wat marktconforme huurprijzen zijn.
Lees ook eens de blog post “Beleggingspand in de vrije sector krijgen?” voor meer achtergrond info.
Hopelijk kan je hier weer verder mee. Veel succes!
Let op allemaal de overheid wil de belasting voor huurinkomsten gaan aanpassen! Als dat plan door gaat heeft investeren in vastgoed geen zin meer. Dus pas op dat je niet instapt en in 2022 de rekening gepresenteerd krijgt en spijt hebt. Een gewaarschuwd mens telt voor twee…
Marco, dank voor je reactie. Het klopt inderdaad dat de overheid de vermogensbelasting wil gaan hervormen. Hoe de nieuwe plannen er gaan uitzien is nog niet definitief besloten. Hoe de voorlopige plannen uitpakken kan je in de blog post “Voorstel vermogensbelasting 2022” lezen.
Beste,
Bedankt voor uw zeer nuttige informatie op uw site. Mogelijk start ik in de zeer nabije toekomst ook met vastgoed beleggen. Enkel ik snap de factor van de screenshots van de beleggingspanden.nl site niet helemaal: u zegt dat deze gelijk is aan de BAR in de screenshots boven. Maar als ik op de beleggingspanden.nl site kijk dan klopt dat niet: er wordt nu bijvoorbeeld een pand in Eindhoven aangeboden met een koopsom van 450.000 en een huursom van 27.884 euro. De factor vermeldt 16.1. Maar als ik uw regels toepas: huursom delen door koopsom dan komt hier 6.1 (%) uit. En volgens mij klopt dat laatste als BAR, correct, en geen geschikt beleggings pand volgens uw regels.
Alvast bedankt!
Beste Coen, dank voor je reactie. Ik werk zelf met het bruto aanvangsrendement (BAR). Op de site van beleggingspanden.nl werken ze met de “factor“. Zie hieronder het verschil:
– BAR = bruto jaarhuur / geïnvesteerd vermogen
– Factor = koopsom / bruto jaarhuur
Zie hieronder een rekenvoorbeeld om het te verduidelijken:
– €18.000 (bruto jaarhuur) / €200.000 (totale aankoopsom) = 9% (BAR)
– €200.000 (koopsom) / €18.000 (bruto jaarhuur) = 11,1 (factor)
BAR en “factor” zijn dus zeker niet hetzelfde. Hoe hoger de BAR hoe beter en hoe lager de “factor” hoe beter.
Kortom als ik zoek naar een beleggingspand met een minimaal BAR van 9% is dit dus hetzelfde als een maximale “factor” van 11,1. Als ik in mijn blog post heb gezegd dat BAR en “factor” hetzelfde zijn dan is dat incorrect en zal ik de tekst aanpassen. Mijn excuus voor de verwarring en dank dat je me hier op het gewezen!
In Groningen ligt het rendement gemiddeld op 4 tot 5 procent wat betreft vastgoedbeleggingen. Dan praat ik over studentenpanden. Trouwens dat rendement van 8 tot 9 procent is niet meer te bereiken behalve als je een klusappartement koopt die zijn lang niet meer op funda te koop die worden alleen te koop aangeboden door de makelaars onderling aan vastgoedbeleggers.
Lazos, dank voor je reactie! Voor een rendement van 4% tot 5% zou ik niet gaan beleggen in studentenpanden. Dat staat absoluut niet in verhouding tot het risico wat je dan loopt. Zelf denk ik dat het nog mogelijk is om een rendement te behalen van 8% tot 9%, echter de spoeling is wel dun geworden. Wellicht is nu niet meer de tijd om te gaan beleggen in vastgoed. Veel succes in ieder geval!
Helemaal top! Bedankt!
Rob, geen dank. Zoals gezegd “belofte maakt schuld!” Hopelijk heb je er wat aan. Zorg dat je goed voorbereid begint en neem niet onnodig grote risico’s!