Top 5 beginnersfouten die jij moet voorkomen

Top 5 beginnersfouten voor investeren in vastgoed.

Toen ik begon met investeren in vastgoed, maakte ik fouten die me vele duizenden euro’s hebben gekost, veel vertraging en frustratie hebben opgeleverd. En eerlijk gezegd: dat had ik makkelijk kunnen voorkomen… als iemand me dit toen had verteld.

In deze blog post deel ik mijn persoonlijke top 5 van beginnersfouten, zodat jij deze kunt voorkomen en gelijk een vliegende start maakt. Laten we snel beginnen!

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wil je liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Waarom investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed is al decennialang één van de meest bewezen manieren om vermogen op te bouwen. Niet voor niets zijn wereldwijd honderdduizenden mensen financieel vrij geworden dankzij hun vastgoedportefeuille. Vastgoed combineert huurinkomsten met waardestijging én de mogelijkheid om slim te financieren. Dat maakt het een uniek middel om richting financiële vrijheid en een goed pensioen te werken. Ideaal voor ondernemers.

Maar… er is een keerzijde. Want als beginner is de kans groot dat je cruciale fouten maakt die je groei vertragen en je tienduizenden euro’s kunnen kosten. En juist daarom wil ik je in deze video de 5 meest gemaakte beginnersfouten laten zien — zodat jij vanaf dag één de juiste keuzes maakt.

Hier volgt mijn top 5 van fouten die jij absoluut moet voorkomen.

Fout nr 1 – Wachten met starten op het ideale pand

Analysis paralysis of in het Nederlands “analyse verlamming” houdt meer mensen arm dan slechte investeringen in vastgoed. Misschien herken je het zelf ook wel: je onderzoekt eindeloos, wacht op de ideale deal of tot de markt afkoelt, maar je koopt nooit een pand.

• Je hebt een stapel boeken gelezen
• Je kijkt YouTube-video’s
• Je scrollt op Funda
• Je vergelijkt rendementen
• Je zit wellicht in allerlei Facebook-groepen
• Of je hebt zelfs een vastgoed cursus gevolgd

Maar… perfecte informatie bestaat niet in vastgoed. De markt verandert dagelijks. Prijzen bewegen, terwijl jij nog steeds aan het onderzoeken bent. Hypotheekrentes veranderen.

En de kosten van wachten? Die zijn vaak groter dan de kosten van een verkeerde timing.

Dit is wat er vaak gebeurt:

• Je zoekt maanden naar dat ene “perfecte” pand, maar ondertussen stijgen de prijzen.
• Je verliest daardoor méér door stilzitten, dan je ooit zou verliezen met een minder perfecte deal.
• Je weet alles in theorie over vastgoed… behalve hoe het voelt om écht vastgoed te bezitten.

Succesvolle investeerders maken snelle beslissingen. Ze weten dat met 80% zekerheid actie nemen, beter is dan 95% zekerheid zonder actie.

Want vastgoed beloont snelheid van uitvoering, niet eindeloos analyseren. De markt wacht niet tot jij je helemaal klaar voelt. Elke maand dat je onderzoekt, is een maand zonder huurinkomsten. Een maand zonder waardestijging.

Zelf ben ik door deze “analyse verlamming” ook jaren later gestart met investeren in vastgoed. Al deze jaren zat ik niet in de markt en heb ik dus veel rendement en vermogen laten liggen.

De belangrijkste les van deze beginnersfout? Goed genoeg vandaag, is altijd beter dan de perfecte deal volgend jaar.

Het verschil tussen succesvolle en niet-succesvolle investeerders is geen intelligentie of marktexpertise. Het is het lef om beslissingen te nemen met onvolledige informatie.

Want je zult nooit alles weten. Je zult je nooit 100% klaar voelen. Begin gewoon met wat je wél weet… en leer terwijl je bezig bent. De beste vastgoedopleiding komt namelijk niet uit een boek. Die komt uit het bezit van vastgoed.

Fout nr 2 – Geen rekening houden met kosten

Ofwel investeren op basis van emotie in plaats van op cijfers. Veel startende vastgoedbeleggers kopen een pand omdat ze het mooi vinden of omdat het ‘goed voelt’. Investeren in vastgoed is echter een rekensom: wat zijn de kosten, de huurinkomsten, en blijft er genoeg rendement over? 

Vaak wordt er alleen naar het bruto aanvangsrendement (de zogenaamde BAR) gekeken. Ofwel de verhouding tussen de jaarhuur tot de aankoopprijs. Echter de exploitatiekosten van vastgoed zijn flink. Denk aan de volgende bijkomende kosten:

• Financieringskosten
• Kosten voor de VVE
• Kosten voor onderhoud die niet vallen onder de VVE
• Kosten voor beheerder
• Leegstand (voor de verbouwing en leegstand weer er nieuwe huurders in de woning gaan)
• Belastingen

En als je gaat investeren in het Verenigd Koninkrijk zijn er nog meer bijkomende kosten. Dan moet je bijvoorbeeld ook de volgende kosten mee nemen:

• Je krijgt te maken met Council Tax als een woning tijdens de verbouwing een langere periode leegstaat. In mijn geval heb ik voor één pand 330 GBP en voor één pand 145 GBP per maand moeten betalen. Dat tikt aardig aan als je verbouwing uitloopt met een aantal maanden…
• Je hebt dan niet alleen kosten voor de lokale beheerder, maar vaak ook nog weer een percentage voor de Nederlandse tussenpartij
• Je krijgt te maken met kosten voor de accountant (als je investeert vanuit een Ltd)
• Maandelijkse bank kosten om de betaling in Britse Ponden te kunnen ontvangen

Als je niet al deze kosten meeneemt in je berekening, dan denk je dat je winst maakt, maar dan kost de investering je in veel gevallen elke maand geld ipv dat het geld oplevert. Cashflow is king. Reken altijd conservatief, want je kan niet alles overzien en vaak zitten zaken tegen en kost het meer tijd & geld dan je hebt begroot.

Als je rekent, neem je beslissingen met een koel hoofd en voorkom je dure fouten.

Fout nr 3 – Al je vermogen vast in één beleggingspand

Een van de duurste fouten die je als startende vastgoedbelegger kunt maken, is al je beschikbare vermogen in één beleggingspand stoppen en het daar laten zitten. Dit is ook een fout die ik heb gemaakt en mijn vermogensgroei flink heeft beperkt.

Kijk, op papier lijkt het slim: je hebt een pand, je verhuurt het, er komt huur binnen. Maar in werkelijkheid zit je eigen geld letterlijk muurvast in de stenen. Dat betekent dat je hetzelfde geld niet nog een keer kunt gebruiken.

En juist dát is de sleutel tot groei in vastgoed: je geld meerdere keren laten werken.

Stel je stopt €50.000 in een pand en je laat het daar jarenlang zitten. Dan moet je eerst weer heel lang sparen voordat je een tweede pand kunt kopen. Je groeit dus extreem langzaam.

Maar als je het pand na aankoop en verbouwing opnieuw laat taxeren, kun je in veel gevallen herfinancieren. Dat betekent dat je een deel van je inleg weer terugkrijgt. Met dat geld kun je opnieuw investeren. En dat maakt het verschil tussen blijven steken op 1 of 2 panden… of doorgroeien naar 5, 10 of zelfs meer.

Dus: door niet te herfinancieren, blokkeer je je eigen groeipad en duurt het misschien 20 of 30 jaar voordat je portefeuille echt omvang krijgt. Terwijl met herfinancieren diezelfde groei in veel kortere tijd mogelijk is. Daarom is dit zo’n kostbare fout.

Fout nr 4 – Blind vertrouwen op tussenpersonen

Begrijp me niet verkeerd: er zijn goede adviseurs en cursussen die waardevol zijn. Maar het gevaar is dat je alles klakkeloos aanneemt zonder zelf na te denken of de berekeningen te controleren.

Het probleem is dat al deze partijen een eigen belang hebben. Een makelaar wil een pand verkopen. Een cursusaanbieder wil jou een training verkopen. En een adviseur verdient aan het product dat hij aanbiedt. Dat is allemaal niet per se verkeerd, maar het betekent wél dat hun belangen niet hetzelfde zijn als die van jou.

Als jij hun verhaal blind gelooft, loop je het risico dat je een verkeerde deal doet, teveel betaalt of een constructie kiest die eigenlijk niet bij jouw situatie past. En dat kan je tienduizenden euro’s kosten en je hele investeringsstrategie vertragen.

De oplossing? Doe altijd je eigen due diligence. Leer de basis, reken zelf mee, stel kritische vragen, werk samen met een mentor en begrijp wat je ondertekent. Uiteindelijk ben jij zelf verantwoordelijk voor jouw vermogen en jouw pensioen, niet de adviseur of cursusaanbieder.

Blind vertrouwen is een kostbare fout. Dit heeft mij tienduizenden euro’s gekost voor mijn eerste investering in de UK. In deze video alles over mijn eerste “faal project” in de UK.

Fout nr 5 – Starten zonder strategie

📌 Door naar de volgende kostbare fout en dat is fout nummer 5: De laatste fout die veel startende vastgoedbeleggers maken (en die ik zelf ook gemaakt heb), is beginnen met investeren in vastgoed zonder een duidelijke strategie.

Een eerste pand kopen voelt vaak spannend en leuk, maar als je niet vooraf bepaalt waarom je investeert en wat je doel is, blijf je snel hangen bij één of twee panden loop je vast. En dat kost je niet alleen focus, maar ook rendement.

Kijk, de ene investeerder wil vooral maandelijkse cashflow om inkomen te genereren. De ander wil juist lange termijn waardestijging. Weer een ander kiest voor de BRRR-strategie om vermogen sneller vrij te spelen en door te groeien. Allemaal prima strategieën — maar het punt is dat je een keuze moet maken die past bij jouw situatie en jouw doelen.

Zonder strategie maak je losse beslissingen: je koopt bijvoorbeeld een appartementje hier, een garagebox daar, misschien zelfs een klusproject omdat het ‘een kansje’ lijkt. Voor je het weet heb je een portefeuille die veel tijd kost, weinig oplevert en niet bijdraagt aan je grotere plan, zoals pensioenopbouw of financiële vrijheid.

De oplossing? Begin altijd met je einddoel. Wil je over 20 jaar met pensioen? Wil je in 10 jaar 5 panden bezitten? Of wil je elke maand een bepaald bedrag aan cashflow? Als je dat helder hebt, kun je je strategie daarop afstemmen en elk besluit langs die lat leggen.

Fout nr 6 – Geen exit strategie hebben

📌 Als laatste fout nummer 6 (bonus) en dat is geen exit strategie hebben. Het hebben van een goede exit strategie is namelijk net, zo niet belangrijker, dan het hebben van een strategie.

Want stel dat de markt verandert, je financiering afloopt of je plotseling geld nodig hebt… wat dan?

Als je vooraf niet hebt nagedacht over hoe en wanneer je een pand weer verkoopt, herfinanciert of overdraagt, kom je snel in de knel. Dat kan betekenen dat je op een slecht moment moet verkopen (met verlies), of dat je waardevolle winst misloopt.

Een goede investeerder denkt dus altijd vooruit: hoe kom ik hier straks weer uit? Met een exit strategie houd je controle. Zonder exit strategie laat je je overvallen door onverwachte situaties die nu eenmaal gaan gebeuren — en dat kost vaak veel geld.

Eindoordeel

Dit waren de grootste fouten die ik persoonlijk allemaal gemaakt heb. Als jij deze voorkomt, bespaar je jezelf tienduizenden euro’s, jaren van frustratie en bouw je stap voor stap aan een portfolio die je financiële vrijheid geeft.

💬 Heb jij nog aanvullingen op deze beginnersfouten? Ik hoor het graag van je in de comments!

👍 Wil je stap-voor-stap leren hoe je wél goed begint? Lees dan de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed“.

Veel succes en hopelijk tot snel!