Terugblik vastgoedbelegger huizenmarkt 2020

Hoe was investeren in de huizenmarkt in 2020 voor vastgoedbeleggers? Ofwel kon je in 2020 als vastgoedinvesteerder nog een goed rendement behalen met investeren in vastgoed?

Het is inmiddels alweer de tweede week van 2021, dus een goed moment om terug te kijken op het jaar 2020. Sinds maart 2020 stond in het jaar in het teken van COVID-19. Het jaar 2020 liet zien dat er belangrijkere dingen in het leven zijn dan investeren in vastgoed. Je gezondheid, je familie en dierbaren is toch het aller belangrijkste dat er is. Tel je zegeningen dus!

De wereld stond in 2020 op zijn kop, maar op de huizenmarkt merkte je daar maar weinig van. De huizenmarkt was begin 2020 oververhit en is dat, een jaar later, begin 2021 nog steeds.

November 2019 maakte ik de blog post “Minimaal bruto aanvangsrendement 9%?” over hoe je een bruto aanvangsrendement van minimaal 9% kon halen in 2019. Regelmatig krijg ik de vraag of investeren in de huizenmarkt in 2020 nog wel mogelijk was met een hoog bruto aanvangsrendement.

Hier zal ik in deze blog post een antwoord op geven. In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Huizenmarkt in 2020

Laten we eerst terug kijken op de algemene ontwikkelingen van huizenmarkt in 2020. Voor vastgoedinvesteerders zijn er twee factoren van belang die het rendement van je investering bepalen.

1. Huizenprijzen; Een belangrijk gedeelte van je rendement bij investeren in vastgoed wordt bepaald door de aankoopprijs
2. Huurprijzen; Naast de huizenprijzen zijn de huurprijzen de tweede belangrijke factor. Als de gemiddelde huurprijzen gelijk stijgen met de gemiddelde huizenprijzen (of zelfs harder stijgen dan de gemiddelde huizenprijzen), dan blijft investeren in vastgoed interessant

Naast deze twee factoren of trends is het natuurlijk mogelijk dat je een specifieke woning vind die om wat voor reden dan ook voor een scherpe prijs wordt aangeboden. In deze blog post ga ik echter kijken naar de algemene trends en wat je kon kopen op de markt.

Ontwikkeling van de huizenprijzen in 2020

Ondanks een kleine hapering in het aantal woningverkopen in maart en april van 2020 is er weinig veranderd. De huizenmarkt was begin 2020 oververhit en begin 2021 is de huizenmarkt nog steeds oververhit. In de onderstaande grafiek zie je dat de gemiddelde huizenprijzen vanaf 2013 onafgebroken gestegen zijn.

De gemiddelde woningprijs was in het derde kwartaal van 2020 gestegen tot €354.000. Begin 2021 zijn de getallen van het vierde kwartaal nog niet bekend, maar het lijkt erop dat de prijsstijging door zette. Lees hier de analyse van de huizenmarkt van het derde kwartaal van 2020.

Ontwikkeling huurprijzen in 2020

De huizenprijzen zijn dus ook in 2020 weer hard door gestegen. Hoe zit dat met de huurprijzen? Op de site van Pararius.nl kan je elk kwartaal informatie vinden over de ontwikkelingen op de huurmarkt. Bij de huurprijzen is er sprake van een trendbreuk. Voor het eerst in zes jaar zijn de gemiddelde huurprijzen namelijk gedaald. De onderstaande grafiek laat de procentuele jaar op jaar groei van de gemiddelde huurprijzen in Nederland.

Dit betekent uiteraard dat de rendementen die je kunt behalen met investeren in vastgoed onder druk komen te staan. Aan de enige kant stijgen de huizenprijzen namelijk onverminderd door en aan de andere kant dalen de huurprijzen. Dit zie je ook terug als je kijkt naar de huurprijzen in de vijf grote steden in Nederland.

Lees het volledige artikel “Landelijke huurprijs voor het eerst in zes jaar gedaald” op de site van Pararius.

Voordat we naar het te behalen verhuur rendement gaan kijken eerst nog even een korte blik op de opties die je hebt bij het kopen van een beleggingspand.

Opties om een beleggingspand te kopen?

Zoals altijd beginnen we met het begin. Investeren in vastgoed kan op veel verschillende manieren. Voor deze blog post ga ik uit van investeren in residentieel vastgoed. Dus investeren in huizen, appartementen of kamerverhuur (vastgoed om in te wonen).

1. Investeren in verhuurd vastgoed; In dit geval investeer je direct in een verhuurde woning
2. Investeren in kluspand als beleggingspand; In dit geval koop je een woning is slechte staat (leegstaand), knapt het op en verhuurt het vervolgens
3. Beleggingspand kopen via Funda.nl; In dit geval zoek je via Funda.nl naar een geschikte woning die je, zonder veel klussen, snel kunt verhuren
4. Off the market deals; Dit zijn beleggingspanden die via stille verkoop aan potentiele investeren worden gepresenteerd. Deze beleggingspanden komen dus niet officieel op de markt terecht

Voor al deze opties ga ik terug kijken naar 2020 om te onderzoeken of het mogelijk was om woningen te vinden met een hoog verhuur rendement.

Laten we snel beginnen!

#1 Investeren in verhuurd vastgoed

De snelste manier om in vastgoed te stappen is via het aankopen van een verhuurde woning. Eén van de grootste aanbieders van beleggingspanden is beleggingspanden.nl. Op beleggingspanden.nl is een groot aanbod te vinden van verhuurd vastgoed. Je vindt tegenwoordig ook op Funda.nl staat meer verhuurd vastgoed. Dus kijk eens op beide sites om een idee te krijgen wat er te koop is.

Het voordeel van investeren in verhuurd vastgoed is dat je weet wat voor verhuur rendement je gaat behalen. Het huis of appartement is namelijk al verhuurd en jij koopt dit beleggingspand met huurder(s) erin. Verder hoef je niet op zoek naar huurders (die zitten er namelijk al in!).

Het nadeel daarentegen is dat je nooit helemaal zeker weet wat je koopt. Waarom zou iemand een goed renderend beleggingspand verkopen? Zijn er problemen met de huurder? Of wil de investeerder gewoon zijn pand verkopen? Je weet het niet en meestal kan je een verhuurd beleggingspand niet bezichtigen.

Hierbij een overzicht van interessante verhuurde woningen die te koop / verkocht zijn via beleggingspanden.nl.

Verhuurd appartement #1: Eindhoven

Het eerste beleggingspand is een verhuurd appartement in Eindhoven. Eindhoven is wat het aantal inwoners betreft nummer 5 in Nederland. In Eindhoven kan je een beleggingspand aan eigenlijk elke doelgroep verhuren. Van expats tot studenten, je vindt het allemaal in Eindhoven.

Voor dit appartement zijn expats een goede doelgroep. Het appartement heeft een woonoppervlak van 50 m2 en is namelijk gemeubileerd verhuurd. Het appartement heeft privé binnenplaats, een eigen parkeerplek in de garage en een afsluitbare opslagruimte. Bouwjaar van het appartement is 2012, dus ik verwacht geen groot onderhoud in de komende jaren. Dit zie je ook terug in de schappelijke maandelijkse bijdrage van de VVE van €109,12 per maand. Dit beleggingspand levert je het volgende bruto aanvangsrendement op:

Kortom een prima investering met een goed verhuur rendement dat aangeboden werd in 2020.

Verhuurd appartement #2: Rotterdam

Het volgende beleggingspand dat eind 2020 verkocht is via beleggingspanden.nl ligt in Rotterdam. Rotterdam is de tweede stad wat inwoners aantal betreft en ook in Rotterdam kan je een woning aan eigenlijk elke doelgroep die je maar wilt.

Dit object bestaat uit twee zelfstandige appartementen van in totaal 131,8 m² gebruiksoppervlakte en ligt in Rotterdam. De bouwjaar van de woning is uit 1981. Volgens de beschrijving zijn beide appartementen beide eind 2019 / begin 2020 volledig gerenoveerd en voorzien van kunststof kozijnen met dubbele beglazing. Verder is de staat van het onderhoud goed. Helaas staat er niet vermeld hoe hoog de VVE bijdrage is.

Dit beleggingspand levert je het volgende bruto aanvangsrendement op:

Punt van aandacht bij dit beleggingspand is dat het staat op erfpacht grond. De kosten voor de jaarlijkse erfpacht canon staan er niet bij, dus dat moet je wel even uitzoeken voordat je zo’n beleggingspand koopt. Verder is dit een wat duurder beleggingspand waardoor het niet een ideaal pand is als je net begint met investeren in vastgoed.

Verhuurd appartement #3: Hoogezand

Als laatste een te koop staand beleggingspand in Hoogezand in de provincie Groningen. Ik vind dit een mooi voorbeeld om toe te voegen om te laten zien dat je echt niet altijd in één van de grote steden moet investeren voor een goed rendement.

In dit geval gaat het om twee appartementen. Eén groot appartement met een woonoppervlak van 116 m2 en een wat kleiner appartement van 77 m2. Het bouwjaar van de appartementen in 1960 en het staat op eigen grond. Er een actieve VvE met een bijdrage van € 319,75 per maand. Dat is best wel een hoge VVE bijdrage, dus waarschijnlijk zit er groot onderhoud aan te komen. Houd hier voor het berekenen van je netto rendement rekening mee!

Dit beleggingspand levert je dan het volgende bruto aanvangsrendement op:

Ook met deze twee appartementen is niets mis. Ja is moet toegeven dat ik de huurmarkt in Hoogezand niet ken, maar in dit geval heb je al huurders. Via Pararius.nl kan je snel checken hoeveel aanbod van huurwoningen er is in Hoogezand en hoe snel die verhuurd worden.

#2 Investeren in kluswoning als beleggingspand

Investeren in kluswoningen blijft interessant voor particuliere en professionele vastgoedinvesteerders. Over het algemeen zie je dat, met name professionele partijen, kluswoningen kunnen opkopen zonder voorbehoud van financiering. Vervolgens hebben zij de juiste contacten om zo’n woning snel te transformeren en met winst te verkopen of goed te verhuren.

Dus laten we kijken een aantal interessante kluswoningen die in 2020 op de markt waren.

Kluswoning #1: Scheveningen

Het appartement ligt in Scheveningen in Den Haag. De ligging is ideaal ten opzichte van het strand en dit is zeker een populaire plek om te wonen. Het appartement heeft 4 ruime kamers en een woonoppervlak van 102 m2. De VVE bijdrage is €42 per maand en de woning staat op erfpacht met een jaarlijkse canon van zo’n €300 per jaar.

Er staat in de advertentie dat de “woning gemoderniseerd” moet worden. Dat betekent dus meestal dat het een “kluswoning” is en dat er nog wel het een en ander moet gebeuren. Ik kan niet goed zien op de foto’s wat er allemaal moet gebeuren, maar de keuken lijkt nog redelijk. Als ik uit ga van zo’n €30.000 aan geld voor een verbouwen komt de totale koopsom op €255.000. Voor zo’n appartement kan ligt de kale huurprijs zo rond de €1.750 per maand (gestoffeerd).

Dit beleggingspand levert je het volgende bruto aanvangsrendement op:

Dit was toch wel een interessante investering geweest. Wat was er allemaal nog meer te koop in 2020?

Kluswoning #2: Voorburg

Dit is een onvervalste kluswoning! Als je de advertentie opent, dan zullen veel mensen die gelijk weer sluiten… Helemaal uitgeleefd ziet het eruit, maar dat biedt gelijk kansen voor de (particuliere) vastgoedinvesteerder! Waar andere hard wegrennen, moet je als (particuliere) vastgoedinvesteerder snel toeslaan.

Dit appartement ligt in Voorburg op de grens met Den Haag. Het appartement ligt op loopafstand van station Laan van NOI. Dit is een leuke en gewilde buurt en de ligging is perfect om het te verhuren aan expats.

Aan dit appartement moet veel gebeuren; nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe elektra, isoleren, etc. Er zit al wel dubbel glas is, dus dat scheelt. Alles bij elkaar denk ik dat je toch wel zo’n €40.000 tot €50.000 kwijt bent aan de renovatie.

Na een grondige renovatie moet je dit appartement gestoffeerd voor €1.500 per maand kunnen verhuren. Gemeubileerd waarschijnlijk voor zo’n €1.750 per maand. Dit beleggingspand levert je dan het volgende bruto aanvangsrendement op:

Het voordeel van dit soort kluswoningen is dat je na de renovatie een courante woning hebt, die je eventueel ook voor een goede prijs (met winst) kan verkopen. Kortom zeker interessant voor (particuliere) vastgoedbeleggers.

Kluswoning #3: Schiedam

De laatste kluswoning die midden december ’20 is verkocht ligt in Schiedam. Dit appartement ligt in Schiedam-Oost vlakbij Rotterdam. Het appartement heeft twee verdiepingen (entree op begane grond en een souterrain naar de achtertuin). Wat doelgroep kan je denken aan studenten of woningdelers.

In de beschrijving op Funda.nl staat dat dit appartement een echte kluswoning is. Het appartement is 40 jaar verhuurd geweest en heeft nu echt een grote renovatie nodig. Er is een slapende VVE en dus geen maandelijkse VVE bijdrage.

Ook aan dit appartement moet alles gebeuren. Aanleggen van centrale verwarming, nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe elektra en ga zo maar door. Kortom dit is een grote renovatie geschreven met hoofdletter “R”.

Voor zo’n appartement kan je denk ik zo’n €450 per kamer vragen. Dus in totaal zo’n €1.350 per maand. Dit beleggingspand levert je dan het volgende bruto aanvangsrendement op:

Eén heel belangrijke toevoeging op die bij de advertentie staat en die gaat over mogelijke funderingsproblemen. Zie hieronder:

Dit pand wordt gemonitord door de gemeente Schiedam in het kader van het project Funderingsherstel. Conclusies als gevolg van deze monitoring zijn niet bij ons bekend. De gemeente meldt hier wel over dat “de vermelde panden ook scheestand en/of scheurvorming vertonen of zijn belendingen van dergelijke panden. Belendingen kunnen invloed ondervinden va het gedrag van de fundering van panden met scheefstand en/ of scheurvorming.“

Bron: Funda.nl

Dus je moet echt weten waar je aan begint. Voor mij is zo’n woning een stap te ver moet ik eerlijk toegeven… Lees meer over hoe om te gaan met funderingsproblemen in de blog post “Funderingsproblemen; bedreiging of kans?“.

#3 Beleggingspand kopen via Funda

Ondanks de oververhitte huizenmarkt in 2020, kon je uiteraard ook in 2020 nog gewoon een net appartement kopen via Funda.nl. In de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” kan je lezen hoe je dit aanpakt. Daarnaast kan je natuurlijk ook een goede aankoopmakelaar inschakelen om je te helpen.

Het was in 2020 zeker een grote uitdaging om interessante huizen / appartementen te vinden die je met een hoog verhuur rendement kon verhuren. Echter een snelle zoektocht op Funda.nl leverde toch nog best wel wat op. Hierbij zal het daadwerkelijke aankopen van zulke woningen denk ik de grootste uitdaging zijn geweest. Het blijft namelijk een verkopersmarkt en voor kopers dus een vechtmarkt.

Appartement #1: Rotterdam

Het eerste appartement dat ik vond via Funda.nl is al begin 2020 verkocht. Het appartement ligt in Rotterdam in de buurt Bergpolder. Met een woonoppervlak van 86 m2 en drie slaapkamers is het redelijk groot. De ligging is prima. Dicht bij Rotterdam centraal in een leuke buurt. Verder ligt de woning op eigen grond en is er een VVE bijdrage van €113,88 per maand.

In de huidige staat kan je dit appartement zo verhuren. Alleen even opnieuw de muren witten en dat is het. Voor zo’n appartement zal je gestoffeerd voor zo’n €1.350 per maand moeten kunnen verhuren.

Dit beleggingspand levert je het volgende bruto aanvangsrendement op:

Als ik eerlijk ben denk ik dat je hebt moeten overbieden om dit appartement te kunnen kopen. Hoe dan ook dit blijft een leuk appartement voor de verhuur met een goed verhuur rendement!

Appartement #2: Den Haag

Het volgende appartement is onlangs verkocht en ligt in Den Haag in de wijk Bezuidenhout-Oost. De ligging van het appartement is gunstig met op 5 minuten loop afstand station Laan van NOI. Verder zitten er veel grote bedrijven in de buurt. Het appartement ziet er prima uit. In de advertentie staat “appartement is zo te betrekken“.

Verder is de staat van onderhoud goed. De VVE bijdrage is slecht €48 per maand. Dat is wel erg laag, dus het is verstandig om te checken wat de VVE kas is voor eventueel groot onderhoud dat er in de toekomst aan komt.

Het is een groot appartement met een woonoppervlakte van ruim 100 m2! Verder heeft het appartement 2 grote slaapkamers. Voor zo’n appartement is een kale huurprijs van zo’n €1.650 tot €1.750 realistisch als je het gestoffeerd te huur aanbiedt.

Dit beleggingspand levert je dan het volgende bruto aanvangsrendement op:

Appartement #3: Amsterdam

Dit appartement ligt in Holendrecht in Amsterdam en werd op de laatst dag van 2020 verkocht. De ligging is ideaal ten opzicht van de Hogeschool van Amsterdam, het AMC en direct bij het metro station. Het appartement heeft een woonoppervlakte van 112 m2 en kan verhuurd worden aan verschillende doelgroepen. Verhuren aan studenten, woningdelers of gezinnen is allemaal mogelijk. Volgens de makelaar is een huur van €2.200 per maand marktconform voor een gezin. Als alternatief kan je het ook verhuren aan woningdelers voor zo’n €600 per kamer. De staat van onderhoud is verder redelijk tot goed. Het enige minpunt zijn de redelijk hoge servicekosten van €322 per maand.

Dit beleggingspand levert je het volgende bruto aanvangsrendement op:

Voor zo’n woning zal je in 2020 flink hebben moeten overbieden om de uiteindelijke koper te worden. Ik denk dat de uiteindelijke verkoopprijs zo rond de €310.000 tot €315.000 ligt. Uitgaande van een uiteindelijke verkoopprijs van €315.000 k.k. zal je bruto aanvangsrendement dalen naar 8,4% per jaar. Al met al natuurlijk nog steeds een prima deal!

#4 Off the market deals

In 2020 kreeg ik via mijn blog Huis Kopen om te Verhuren (HKOTV) voor het eerst zogenaamde “off the market deals” aangeboden. Voor mij was dit nieuw. Via mijn aankoopmakelaar kreeg ik geen enkele “off the market deal” aangeboden en nu zaten er zomaar een aantal te koop aangeboden beleggingspanden in mijn inbox. Verrassend genoeg zaten er een paar heel interessante woningen bij.

Off the market deal #1: Scheveningen

Dit pand werd dus via stille verkoop aangeboden. Het pand bestaat uit vier zelfstandige loft studio appartementen. Het pand ligt pal in het centrum van Scheveningen, op een steenworp afstand van het strand. Gelegen in het oude gedeelte van Scheveningen: een minuut van het strand, maar toch lekker weg van alle drukke straten.

Het totale woonoppervlakte van dit pand is c.a. 152 m2. Bouwjaar van het pand is 1907. De bovenste twee studio units zijn reeds verhuurd per stuk voor €1.395 per maand. Benedenste twee units staan momenteel nog op AirBnB, indien gewenst kunnen daar ook vaste lange termijn huurders in gebracht worden. Verhuur opbrengst bij vaste verhuur beneden units is geschat op €1.250 per studio.

Dit beleggingspand levert je het volgende bruto aanvangsrendement op:

Dit is natuurlijk een heel hoog rendement! Ik moet toegeven dat dit niet een beleggingspand is dat je als beginnend vastgoedbelegger even koopt. Toch vond ik het interessant om te delen, aangezien er dus wel degelijk dit soort “off the market deals” bestaan.

Off the market deal #2: Rotterdam

De volgende “off the market deal” ligt in Delfshaven in Rotterdam. Dit is een centraal gelegen dubbel bovenhuis met een totaal woonoppervlak van ongeveer 96 m2 GO. Het pand ligt op een kwartier lopen van Rotterdam CS.  

Tweede en top etage etage zijn eenvoudig op te splitsen door plaatsen van gips wand aan de trappenhal. Hiermee kunnen zowel boven als onder een zelfstandige 2-kamer studio appartement unit gerealiseerd worden. Er is een mogelijkheid tot plaatsen van een dakterras over de volle breedte en lengte woning met in achtneming van bouwverordening. De slapende VvE heeft goedkeuring gegeven hiervoor indien onderhoud op eigen kosten blijven.

Indien gekozen wordt voor splitsing boven en onder etage in twee aparte 2-kamer studio’s zijn de potentiële huurinkomsten zo’n €1.100 per studio. Dus €2.200 per maand exclusief G/W/L of in totaal € 26.400 p/jaar.

Object wordt vrij van huur en gebruik geleverd en werd net voor het eind van 2020 aangeboden. Met het oog op de verhoogde overdrachtsbelasting kon er toen per direct afgenomen worden.

Dit beleggingspand levert je dan het volgende bruto aanvangsrendement op:

Het bruto aanvangsrendement is wellicht niet erg hoog en zal nog gaan dalen als je het appartement gaat splitsen. Echter door het splitsen van de woning kan je wel een aanzienlijke waardestijging verwachten. Dus al met al is dit toch nog een interessante belegging, al moet je natuurlijk wel weten waar je aan begint.

Alternatieven voor vinden interessante woningen

Naast de boven genoemde manieren van het vinden van interessante woningen zijn er nog alternatieven. De belangrijkste is denk ik de zogenaamde “driving for dollars” methode. Dit is zeg maar het flyeren in een bepaalde wijk waar je interesse hebt om een woning te vinden. Op de briefje kan je op een creatieve manier kenbaar maken dat je op zoek bent naar een koopwoning. Eventueel kan je nog een bonus van een bepaalt bedrag (zeg €1.000 of €1.500) uitloven aan degene die je aan een woning helpt.

Er zijn vastgoedbeleggers die op deze manier aan interessante beleggingspanden schijnen te komen. Het klinkt mij wel als veel werk in de oren… Dat is niet echt mijn doel van investeren in vastgoed, want dan houd ik liever gewoon het werk wat ik heb.

Aan de andere kant geeft het wel aan dat als je creatief bent je wellicht een interessante woning kan vinden die niet via funda.nl te vinden is.

Eindoordeel

Ondanks dat de huizenmarkt in 2020 oververhit was, waren er in 2020 voldoende interessante beleggingspanden te vinden waren. Uiteraard zijn er ook in 2021 weer deals te vinden die je een goed rendement gaan opleveren als vastgoedbelegger. Toch vind ik de trends voor de huizenprijzen (die blijven stijgen) en huurprijzen (die van Q3 2020 zijn gaan dalen) een gevaarlijk gegeven. Dit kan niet lang zo doorgaan voordat het voor (particuliere) vastgoedbeleggers niet meer interessant is om te investeren in vastgoed. Daar komt vanaf 2021 uiteraard nog bij dat je als vastgoedbelegger 8% overdrachtsbelasting moet betalen over een toch al hoge koopsom.

Dit betekent wat mij betreft dat je goed op je tellen moet passen als je wilt gaan instappen. Investeren in vastgoed is voor mij niet heilig. Als je financiële vrijheid wilt bereiken zijn er meer wegen die naar Rome leiden. Kortom laat je niet gek maken om koste wat het kost te gaan investeren in vastgoed.

In de blog post “Prognose woningmarkt 2021” zal ik dieper induiken op deze trends en proberen een voorspelling te doen voor de ontwikkelingen op de woningmarkt in 2021. Spoiler alert; mijn voorspellingen waren tot nu altijd fout, dus hecht er niet al te veel waarde aan…

Wat zijn jouw persoonlijke ervaringen met de huizenmarkt in 2020? Heb je in 2020 nog een interessant beleggingspand kunnen aankopen? Deel je reactie via het onderstaande reactie formulier!