Huurinkomsten Airbnb belast of onbelast?

Huurinkomsten via Airbnb lijken voor veel mensen een goudmijntje.

Echter is dit ook echt zo? Voor veel mensen is het namelijk niet duidelijk of je de huurinkomsten die je verdient met Airbnb nu belast of onbelast zijn?

Het maakt namelijk nogal wat uit als je huurinkomsten vallen in box 1 en je hier dus inkomstenbelasting over moet betalen.

Nog vervelender is het als je denkt dat je huurinkomsten in box 3 vallen (en dus onbelast zijn) en dat je later een naheffing van de Belastingdienst krijgt. Daar zit natuurlijk niemand op te wachten!

Dus zijn de huurinkomsten die je verdient door je huis te verhuren via Airbnb nu belast of onbelast?

Vrijdag 6 november ’20 deed de Hoge Raad uitspraak in een lopende zaak over het wel of niet belasten van de huurinkomsten van verhuur via Airbnb. Dus dit is een goed moment om hier duidelijkheid over te geven.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is Airbnb?

Laten we beginnen met het begin. Waarschijnlijk ken je Airbnb wel, maar wat is Airbnb eigenlijk?

De term Airbnb is inmiddels echt een begrip geworden en heeft tegenwoordig een eigen pagina op Wikipedia. Zie hieronder hoe Airbnb is gedefinieerd:

Airbnb is een online marktplaats voor de verhuur en boeking van privé-accommodaties. De naam komt van AirBed & Breakfast, luchtbed en ontbijt, maar tegenwoordig kan de gast vaak wel op een echt bed slapen.

Bron: Wikipedia.nl

Airbnb heeft sinds de oprichting in 2008 tot en met nu een gigantische groei door gemaakt. Inmiddels is Airbnb kan je in eigenlijk elke stad in de wereld wel een woning /appartement of kamer boeken via Airbnb.

De schattingen van hoeveel boekingen Airbnb per dag heeft lopen uiteen, maar in 2019 waren dat er zo tussen de 80.000 en 100.000 boekingen per dag! Dat zijn dus gigantische aantallen die bijna niet meer te bevatten zijn.

Momenteel is Airbnb nog niet een beurs genoteerd bedrijf. Mocht Airbnb besluiten naar de beurs te gaan dat is de geschatte waarde tussen de $53 en $65 miljard.

Hoeveel overnachtingen in Nederland via Airbnb?

In 2019 waren er 1,9 miljoen toeristen die via Airbnb overnachten in Nederland. Nu zijn de getallen voor 2020 nog niet bekend en die zullen door COVID-19 ongetwijfeld minder hoog zijn. Echter wereldwijd is Airbnb echt een begrip en “big business” en dus ook in Nederland.

Hieronder zie je een overzicht van het aantal overnachtingen geboekt via Airbnb in de vijf grote steden in Nederland:

Let op dat deze cijfers van het jaar 2018 zijn en dus niet meer helemaal up to date. Lees hier het volgende rapport van Colliers International.

Groei van Airbnb door de jaren heen in Nederland is gigantisch geweest. Alhoewel je ziet dat Airbnb vanaf 2018 niet meer groeit in Amsterdam zelf, maar de groei zich nu verplaatst naar de omliggende gemeentes.

Verder ziet je grote verschillen in Nederland wat betreft het aantal overnachtingen per stad. Amsterdam steekt er wat het aantal overnachtingen betreft echt met kop en schouders boven uit. Het verschil tussen nummer 1 (Amsterdam) en nummer 2 (Den Haag) is ruim 1,7 miljoen overnachtingen per jaar. Kortom ondanks dat Airbnb misschien is uitgegroeid in Amsterdam is er in de andere grote steden van Nederland nog ruimte om uit te breiden.

Regels voor een woning verhuren via Airbnb?

Aan het verhuren via Airbnb worden steeds meer eisen gesteld. Voor de omwonende kan het ook best tot overlast leiden als er elke week andere toeristen met hun rolkoffertjes komen en gaan.

Hoe de regels precies lift er waar je wilt gaan verhuren via Airbnb. In Amsterdam, wat verreweg de meeste Airbnb overnachtingen per jaar heeft in Nederland, is het maximumaantal dagen nu 30 (was vroeger 60). In de andere grote steden in Nederland mag je vaak maximaal 60 dagen je woning verhuren via Airbnb, echter dit kan van stad tot stad verschillen.

Verder kunnen de gemeentes nog eisen opleggen voor het maximale aantal toeristen dat tegelijk in een woning mogen overnachten. Wederom is Amsterdam voorloper wat betreft regelgeving en mogen er in Amsterdam maximaal vier toeristen tegelijk overnachten. Ook hiervoor geldt dat deze regels van per gemeente verschillen. Dus mocht je je huis willen gaan verhuren via Airbnb check dan bij jou gemeente wat de regels zijn!

Lees meer over het verhuren van je (tweede) woning via Airbnb in de blog post “Tweede woning verhuren via Airbnb“.

Hoe zit het met de huurinkomsten belasting?

Als je in Nederland als een privé persoon belegt in vastgoed dan valt je de waarde van je beleggingspand in box 3. Dit betekent dat je vermogensbelasting moet betalen over je vermogen in box 3 dat boven de vrije voet uit komt. De huurinkomsten die je vervolgend met je beleggingspand verdient zijn dan onbelast, dus daar betaal je geen inkomstenbelasting over.

Uiteraard zijn er altijd mitsen en maren maar dit is de basisregel in Nederland. Wil je meer achtergrond informatie over de huurinkomsten belasting? Lees dan de blog post “Huurinkomsten belasting“.

Dus hoe zit het nu met de huurinkomsten die je verdient met verhuren via Airbnb?

Hoe woning verhuren via Airbnb?

Stel dat je je woning wilt gaan verhuren via Airbnb op welke manier kun je dan je woning verhuren? Er zijn grofweg twee manieren om je woningen te verhuren via Airbnb:

• #1 Woning gedeeltelijk verhuren; Verder kun je er ook voor kiezen om slechts een kamer of gedeelte van je woning te verhuren via Airbnb. Dan blijf je zelf dus in je eigen woning wonen terwijl je een gedeelte verhuurt via Airbnb
• #2 Gehele woning verhuren; Zo kun je er voor kiezen om je gehele woning te verhuren gedurende een periode dat je zelf niet thuis bent (bijvoorbeeld tijdens je vakantie)

Je denkt misschien wat maakt het nu uit hoe ik mijn woning verhuur via Airbnb? Dat is inderdaad geen gekke geachte echter voor de Belastingdienst kan het mogelijk wel uitmaken!

Dus wat is het verschil dan?

Laten we het verschil bekijken aan de van recente uitspraken van de Hoge Raad in zaken lopen zaken van de Belastingdienst tegen verhuurders. Voor zowel het gedeeltelijk verhuren als voor het geheel verhuren van je woning heeft de Hoge Raad uitspraken gedaan.

Woning gedeeltelijk (kamer) verhuren via Airbnb

Het verhuren van een kamer via Airbnb is een populaire inkomsten bron. Echter vrijdag 6 november 2020 heeft de Hoge Raad bepaald dat de huurinkomsten bij verhuur van een deel van je woning belast worden. Concreet betekent dit dat je 70% van je huurinkomsten bij je inkomen moet optellen en hier dus inkomstenbelasting over moet betalen.

Wat was precies het geval?

Zaak – Woning gedeeltelijk verhuren

Een woningeigenaar heeft in 2016 een gedeelte van haar eigen woning in verschillende periodes van het jaar verhuurd via Airbnb. Deze woningeigenaar kreeg vervolgens een naheffing en moest over 70% van de huurinkomsten belasting gaan betalen. Reden voor deze naheffing is dat de kamerverhuurvrijstelling niet van toepassing is. Er is namelijk niet voldaan aan het vereiste van inschrijving in de basisregistratie personen. Ofwel wil je een kamer verhuren van je eigen woning dan moet die persoon ook ingeschreven staan op dat adres.

Vervolgens is er eerst door het gerechtshof een uitspraak gedaan en die is vervolgens weer door de hoge raad overruled.

Oordeel gerechtshof – Woning gedeeltelijk verhuren

Het gerechtshof oordeelde dat aan alle eisen van de kamerverhuurvrijstelling was voldaan, alleen niet aan het vereiste van inschrijving. Het gerechtshof was van oordeel dat de inschrijvingseis slechts een “bewijsfunctie” had. Hierdoor oordeelde het gerechtshof dat de verhuurinkomsten zijn vrijgesteld van belasting door toepassing van de kamerverhuurvrijstelling. De staatssecretaris van Financiën stelde tegen deze beslissing beroep in cassatie in bij de Hoge Raad.

Vervolgens deed de Hoge Raad de volgende uitspraak.

Oordeel Hoge Raad – Woning gedeeltelijk verhuren

Volgens de Hoge Raad is het oordeel van het gerechtshof onjuist. De Hoge Raad stelde juist dat de wettelijke inschrijvingseis niet slechts een “bewijsfunctie” is maar een voorwaarde is voor toepassing van de kamerverhuurvrijstelling. Kortom als er niet voldaan is aan de wettelijke inschrijvingseis moet 70% van de inkomsten uit die verhuur van een deel van de eigen woning tot het inkomen uit werk en woning worden gerekend. Hier moet je dus inkomstenbelasting over betalen!

Volgens de uitspraak van de Hoge Raad van vrijdag 6 november ’20 zijn huurinkomsten uit de verhuur van een deel van de eigen woning alleen vrijgesteld van belasting als de huurder staat ingeschreven op dat adres.

Lees hier het nieuwsartikel van nu.nl en hier het nieuwsbericht op de site van de Hoge Raad. De volledige uitspraak is te lezen op de site van Uitspraken van de Rechtspraak zie link.

Laat we nu gaan kijken naar de situatie van je gehele woning verhuren via Aibnb.

Woning geheel verhuren via Airbnb

Is er dan een verschil tussen het gedeeltelijk verhuren van je woning en geheel verhuren van je woning via Airbnb voor de Belastingdienst?

Dat was er niet al te lang geleden wel zo (lees hier de geschiedenis). Tot zo’n beetje vorig jaar waren de huurinkomsten bij verhuur van je gehele woning via Airbnb wel onbelast. Maar ook in dit geval zijn er meerdere uitspraken geweest en is nu de situatie gelijk getrokken.

Dus wanneer je je koophuis tijdelijk verhuurt, ziet de belastingdienst dit als inkomsten die je haalt uit de eigen woning. Deze huurinkomsten moeten daarom opgegeven in box 1. Ook hier geldt er dat je 70% van je verdiende huurinkomsten moet opgeven in box 1. Wel mag je de gemaakte kosten, denk bijvoorbeeld aan gas, water, licht en schoonmaakkosten hier weer vanaf trekken.

Conclusie

De onduidelijkheid die er lang was over de huurinkomsten voor woningen en kamers die verhuurd worden via Airbnb is nu opgelost. Wellicht zijn de gerechtelijke uitspraken niet wat mensen die verhuren via Airbnb willen horen. Echter je kan maar beter duidelijkheid hebben dan later een naheffing krijgen en je verdiende Airbnb huurinkomsten al uitgegeven hebben.

Het maakt dus niet uit hoe je je woning verhuurt je moet 70% van de huurinkomsten die je verdient met verhuren via Airbnb bij je inkomen optellen. Hier zal je dus belasting over moeten betalen in box 1 voor het voor jou geldende belastingtarief.

Let op dat je wel de kosten zoals gas, water, licht en schoonmaakkosten kunt aftrekken van je huurinkomsten.

Eindoordeel

Verhuren via Airbnb kan zeker interessant zijn als je op vakantie gaat en je in deze periode je huis tijdelijk kan verhuren. Let er wel op dat er in veel gemeentes strenge regels gelden voor hoelang je je huis via Airbnb mag verhuren.

Inmiddels is de regelgeving in Nederland duidelijk en eenduidig en moet er over 70% van de huurinkomsten verdient via Airbnb inkomsten belasting betaald worden.

Dat is misschien zonde voor de vele Airbnb verhuurders in Nederland. Aan de andere kant ontvang je nog steeds een leuke bijverdienste voor de periode dat je huis anders leeg zou staan. Dus als je het zo bekijkt is het nog steeds een leuke extra bijverdienste!

Wat zijn jouw ervaringen met het verhuren van je huis via Airbnb? Betaal jij al inkomstenbelasting over je huurinkomsten? Laat je reactie hieronder achter om het te delen!