Beleggingspand

Iedereen die interesse heeft in investeren in vastgoed of al investeert in vastgoed heeft het woord beleggingspand regelmatig gehoord. Maar wat is een beleggingspand precies? Een beleggingspand is verhuurd onroerend goed dat gekocht wordt door professionele- of particuliere vastgoedbeleggers met als doel om er positief rendement op te maken. Grote beleggingspanden zijn vaak in het bezit van professionele beleggers zoals pensioenfondsen. Dit zijn vaak panden die deels verhuurd zijn als winkel of horecagelegenheid en deels als woonruimte. Meestal beleggen particuliere vastgoedbeleggers in residentieel vastgoed ofwel huizen en appartementen die verhuurd worden. Beleggingspanden zijn er in vele soorten en maten. Kortom bij investeren in vastgoed is er voor “iedereen wat wils”.

Wat voor soorten beleggingspanden zijn er?

Het mooie van investeren in vastgoed is dat je kunt beleggen in bijna ieder soort pand. Zoals altijd heeft ieder pand zijn voordelen en nadelen. De grootste verschillen zijn prijs, locatie, doelgroep, staat van onderhoud en risico. Uiteraard geldt hier ook weer dat rendement en risico hand in hand gaan. Ofwel als je een hoog rendement wilt halen zal je daar meer risico voor moeten nemen. Hieronder een overzicht van verschillende soorten beleggingspanden:

• Kantoren; Beleggen in kantoren wordt meer gedaan door professionele beleggers zoals pensioenfondsen. Dit is niet een variant waar je als particuliere vastgoedbelegger makkelijk in stapt, omdat het over grote investeringen gaat
• Horeca- en winkelpanden; Net als kantoren zijn ook horeca- en winkelpanden meer een variant voor professionele beleggers
• Garageboxen; Beleggen in garageboxen is een redelijk laagdrempelige manier om te investeren in vastgoed. Voor particuliere vastgoedbeleggers is dit en mooie variant van vastgoed om in te beleggen
• Huizen en appartementen; Zowel professionele beleggers als particuliere vastgoedbeleggers investeren in residentieel vastgoed zoals huizen en appartementen
• Studentenkamers; Investeren in studentenkamers is veelal geliefd onder particuliere vastgoedbeleggers
• Recreatiewoningen in binnen- en buitenland; Veel particulieren willen graag een eigen recreatiewoning kopen om deels zelf de vakantie in door te brengen en deels te verhuren (of alleen voor de verhuur)

Waarde van beleggingspand

De waarde van een beleggingspand wordt bepaald door meerdere factoren. De belangrijkste factoren zijn:

• Locatie; Het is een gouden regel in vastgoed. Als je iemand vraagt wat is belangrijk bij investeren in vastgoed, dan is het antwoord meestal “locatie, locatie en locatie“. Een goede locatie bepaalt namelijk de aantrekkingskracht van een object, de waarde, de verhuur mogelijkheden en toekomstige waardestijging. De waarde van een verschilt enorm per stad, maar ook enorm per wijk (of zelfs straat). Over het algemeen zijn woningen in het centrum van een grote stad in de randstad meer waard dan de randgemeenten
• Staat van onderhoud; Natuurlijk is de staat van onderhoud van invloed op de waarde van het beleggingspand. Vooral achterstallig onderhoud kan een flinke kostenpost zijn die de waarde drukt. Wanneer een vastgoedbelegger een pand koopt met achterstallig onderhoud dan zal er vaak gerenoveerd moeten worden. Het investeren in zogenaamde “kluswoningen” is interessant, maar dan moet we de koopsom van het beleggingspand hierop zijn aangepast. Een flinke renovatie kost zo tussen de €50.000 en €100.000 en dit heeft natuurlijk invloed op het rendement. Verkijk je hier niet op en neem deze kosten mee in je rendementsberekening! Zo voorkom je dat je eindigt met een heleboel werk en een laag netto rendement
• Met of zonder huurders; Beleggingspanden kan je kopen met of zonder huurders erin. Waarde van een verhuurd pand hangt sterk af van of het pand goed verhuurd is of niet. Als er huurders zitten die een lage huurprijs betalen, zal de waarde van het pand lager zijn dan wanneer de huurders een marktconforme huurprijs betalen. Over het algemeen is een beleggingspand dat leeg verkocht wordt meer waard dan een beleggingspand met huurders erin

Hoe kan je geld verdienen met investeren in vastgoed?

Zoals aangegeven koop je een beleggingspand om rendement te behalen op je geïnvesteerde vermogen. Maar hoe kan je geld verdienen met investeren in vastgoed? Er zijn verschillende manieren om geld te verdienen door te investeren in vastgoed. Zie hieronder de verschillende opties die je hebt:

#1 Verdien geld met de huurinkomsten (buy and hold)

De meeste (particuliere) vastgoedbeleggers kopen een woning om deze te verhuren. Hiermee creëer je elke maand vaste inkomsten uit de huur. Indien het beleggingspand is aangekocht met deels een financiering, dan wordt een deel van de huurinkomsten gebruikt om de hypotheek af te betalen. De rest van de huurinkomsten zijn netto maandelijkse inkomsten. Als je namelijk als particulier investeert in vastgoed dan valt je de waarde van je verhuurde vastgoed in box 3. Dit geldt trouwens alleen als je zelf niet te veel tijd steekt in je beleggingspanden. Als je zelf actief met je verhuurde vastgoed aan de slag gaat dan ziet de Belastingdienst het als inkomsten in box 1.

Zolang het beleggingspand in box 3 valt, dan betaal je alleen vermogensbelasting over je vermogen in box 3. De huurinkomsten zijn verder dus belastingvrij. Daarnaast heb je als vastgoedbelegger nog belastingvoordeel als je een tweede woning verhuurt. De waarde van je beleggingspand die je moet opgeven in box 3 is de WOZ-waarde vermenigvuldigt met de leegwaarderatio. Hierdoor betaalt je minder vermogensbelasting. Lees hier meer bij het begrip “leegwaarderatio“.

#2 Kopen en doorverkopen met winst

De tweede manier om geld te verdienen met investeren in vastgoed is deze te kopen en weer te verkopen voor een hogere verkoopprijs. Dit kan je doen op de verschillende manieren:

• Kopen, opknappen en doorverkopen; Het opkopen, opknappen en doorverkopen van kluswoningen zie je de afgelopen jaren veel gebeuren. Vaak koop een professionele partij de kluswoning op en wordt de woning na een grondige renovatie weer binnen 3 maanden met flinke winst verkocht
• Eerst verhuren en vervolgens verkopen met winst; Over het algemeen geldt dat vastgoed in waarde stijgt. In dit geval verhuur je de woning de eerste voor een langere periode (zeg 10 jaar) en ontvang je de maandelijkse huurinkomsten. Vervolgens kan je de woning verkopen op een goed moment. Met deze methode kan je eerst geld verdienen met de huurinkomsten en vervolgens de woning met winst verkopen

Welk rendement kan ik behalen met investeren in vastgoed?

Voor alle investeerders geldt dat het uiteindelijke rendement de belangrijkste reden is dat je ergens in investeert. Dus welk rendement kan je behalen met het investeren in een beleggingspand? Uitgaande van een beleggingspand dat gekocht is om te verhuren kan je rendement halen uit het volgende.

Rendement uit verhuur

Het eerste en het voornaamste rendement haal je uit de huurinkomsten. Een beleggingspand op een gewilde locatie met goede verhuurmogelijkheden kan je een bruto rendement op jaarbasis opleveren tussen de 6% en 12% (zie het begrip Bruto Aanvangsrendement (BAR) voor een verdere uitleg). De hoogte van het bruto jaarrendement hangt af van de doelgroep en het risico dat je bereidt bent om te nemen. Van je bruto jaarrendement gaan uiteraard nog verschillende kosten af die voor rekening zijn van de verhuurder. Dit zijn onder andere:

• Kosten voor groot onderhoud; Als je beleggingspand een appartement is dan zal je waarschijnlijk een maandelijkse VVE bijdrage moeten betalen. De VVE bijdrage moet de kosten voor groot onderhoud dekken. Een redelijke VVE zit zo tussen de €100 en €200 per maand. Als je een woonhuis hebt als beleggingspand zal je zelf geld opzij moeten zetten voor groot onderhoud (denk aan dak vervangen / schilderwerk / etc)
• Kosten voor klein onderhoud; Naast de kosten voor groot onderhoud en je als eigenaar ook nog kosten voor klein onderhoud (denk in dit geval aan kosten voor elektricien om stroomstoring te verhelpen / kosten om lekkage te verhelpen / etc)
• Verzekeringen; Dan zijn er nog kosten voor de opstalverzekering. Bij een appartement zit die vaak bij de VVE bijdrage. Voor een woonhuis is dit een aparte verzekering
• Gemeentelijke belastingen; Als laatste heb je nog gemeentelijke heffingen voor de eigenaar van de woning

Uiteindelijk gaat het natuurlijk om het netto rendement dat je aan je investering overhoudt, dus zorg ervoor dat je bij je netto rendementsberekening alle bijkomende kosten meeneemt.

Rendement bij verkoop

Het mogelijke rendement dat je behaalt bij de verkoop van je beleggingspand is misschien niet het doel, maar wel mooi meegenomen. Op de site van het CBS zijn de gemiddelde huizenprijzen in te zien vanaf 1995. Aan de hand van deze data krijgen je een goed beeld van hoeveel de huizenprijzen sinds 1995 gestegen zijn. In de onderstaande grafiek zie je hoe de gemiddelde huizenprijzen zich in Nederland vanaf 1995 tot met 2020 hebben ontwikkeld.

In de bovenstaande grafiek vallen twee zaken op. Het eerste is dat de huizenprijzen niet altijd stijgen. Dat is goed om je te realiseren indien je snelle winst wilt behalen met het kopen en doorverkopen van een woning. In de periode van 2008 tot en met 2013 dalen de gemiddelde huizenprijzen jaarlijks. Het tweede wat opvalt is dat over de lange termijn (een periode van 10 jaar of langer) de gemiddelde huizenprijzen altijd zijn gestegen.

Een andere interessant gegeven is kijken naar de waarde stijging ten opzichte van een bepaald jaar. Laten we ook hiervoor weer terug kijken naar 1995. In de volgende grafiek is de gemiddelde huizenprijs van 2019 als basis genomen (dit was toen €302.000). In deze grafiek zie je hoe die zich verhoudt tot de gemiddelde huizenprijs in elk jaar sinds 1995 (in 1995 was de gemiddelde huizenprijs ruim €93.000).

Dus uit bovenstaande grafiek kan je halen dat als je een huis kocht in 1995, dat hetzelfde huis in 2019 ruim 222% duurder was geworden. Kocht je een huis in 2008 (de vorige piek) dan is hetzelfde huis in 2019 ruim 28% meer waarde geworden. Zoals je kan zien maakt het weldegelijk uit in welk jaar je een woning koopt en wanneer je de woning weer verkoopt. Echter ook hier geldt, als je naar de lange termijn (periode van 10 jaar of langer), dan zie je dat je huizenprijzen altijd zijn gestegen. Lees dit interessante artikel in zijn geheel op de site van Business Insider.

Waar moet je op letten bij aankoop van een beleggingspand?

Dit grijpt direct terug tot wat de waarde en het rendement van een beleggingspand bepaalt. Op de volgende punten moet je letten als je een beleggingspand gaat kopen.

Ken je doelgroep

Dit klinkt misschien als een open deur en erg voor de hand liggend. Het is Het begint met je doelgroep kennen. Aan de hand van de doelgroep worden gelijk al een boel zaken duidelijk. Hieronder een overzicht van populaire doelgroepen:

• Studenten; Als je wilt gaan investeren in huisvesting voor studenten, dan is het belangrijk dat het studentenhuis of appartement in een “studentenstad” ligt. Dus een stad met een Universiteit en één of meerdere Hogescholen. Het beleggingspand ligt dan bij voorkeur in het centrum of in de buurt van de Universiteit of Hogeschool
• Expats; Voor investeren in een huis / appartement voor expats geldt eigenlijk hetzelfde als voor studenten. Alleen in dit geval moet het beleggingspand liggen in een stad met veel internationale bedrijven / instellingen die met veel expats werken. Vaak huren expats graag een gemeubileerde woning, dus dat is ook iets om rekening mee te houden
• Woningdelers; Als je aan woningdelers wilt gaan verhuren is vooral het aantal kamers en m2 belangrijk. Voor elke bewoner wil je dan een eigen kamer hebben en nog een gezamenlijke woonruimte
• Senioren; Voor senioren is vooral de toegankelijkheid van de woning belangrijk. Een portiekflat met een steile trap naar boven valt bijvoorbeeld af. Dus denk aan een appartement met een lift eventueel rolstoelvriendelijke drempels en een eigen parkeerplek

Betaal de goede prijs

Lees hier meer over in de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?“.