Trends op de woningmarkt eind 2023
In 2021 en 2022 was overbieden, biedingen zonder voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring de normaalste zaak van de wereld. Je moest wel anders was je kansloos op de woningmarkt.
Maar eind 2022 begon de woningmarkt af te koelen. Het aanbod van woningen nam weer toe, waardoor huizenkopers weer wat te kiezen hadden. Op het zelfde moment begonnen de hypotheekrentes hard te stijgen, huizenkopers kregen hierdoor fors hogere maandlasten. Dit zorgde begin 2023 voor een daling ? van de huizenprijzen.
Nu is het eind 2023 en lijkt deze dip van korte duur. Sinds enkele maanden beginnen huizenprijzen weer te stijgen op maandbasis. In deze blog post de trends van de woningmarkt eind 2023.
In de blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Wil je liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Trends woningmarkt eind 2023
De woningmarkt lijkt eind 2023 alweer te veranderen. Afgelopen maanden stegen de huizenprijzen weer. Daarnaast komen er minder huizen op de markt en woningen staan minder lang ? te koop. Ook zien makelaars dat het aantal kijkers en biedingen op een woning weer toeneemt ?.
Dat is positief nieuws voor iedereen die zijn huis wil verkopen en niet doorstroomt naar een andere koopwoning. Aan de andere kant is dit slecht nieuws voor huizenkopers. Mede door de flink gestegen hypotheekrente en de nu dus weer stijgende huizenprijzen wordt het steeds moeilijker om een betaalbaar huis te vinden.
Dus hoe staat de woningmarkt er eind 2023 voor? Het is nog te vroeg om te concluderen dat de gekte van de voorgaande jaren weer terug is. Dat er een kanteling zichtbaar is in de woningmarkt dat is zeker.
In dit artikel laat Business Insider in 14 grafieken zien hoe de woningmarkt er eind 2023 uitziet ?. Aangezien ik dit een goed artikel vind ga ik aan de hand van dit artikel door de grafieken heen.
Laten we snel beginnen!
#1 Minder woningen in de verkoop
Laten we beginnen met het begin. Volgens de NVM is het aantal woningen dat te koop staat, is flink gedaald. Er werden in het 3de kwartaal zo’n 9,1% minder huizen aangemeld bij NVM-makelaars dan in het 2de kwartaal van 2023. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar is zelfs sprake van een daling van 18,1%.
Dat is wel flink. Dit geeft wel aan dat de woningmarkt in 2023 aan het veranderen is ?. De belangrijkste reden voor het afnemende aanbod, is volgens de NVM dat de beperkte doorstroming. Er worden simpelweg te weinig huizen aangeboden voor woningbezitters die graag willen verhuizen. Daarom blijven zij noodgedwongen zitten waar ze zitten. Daar komt nog bij dat er veel te weinig nieuwbouwwoningen bijkomen.
#2 Toename aanbod bij dure woningen
Dan door naar de 2de grafiek uit het artikel van Business Insider en dat is het woningaanbod per prijsklasse. In het duurste segment – woningen met een vraagprijs van meer dan 1 miljoen euro – was nog sprake van een toename van het aanbod. Bij huizen in de prijsklasse vlak daaronder (tussen vijf ton en 1 miljoen euro) stabiliseerde het aanbod.
Dit kan je mooi zien in de volgende grafiek van het NVM / brainday:
Voor woningen in de prijsklasse van €250k tot en met €400k zag je wel een duidelijke daling van het aanbod. Sterker nog, deze daling begon al in het 2de kwartaal van 2023.
#3 Toename aanbod bij uithoeken Nederland
Naast de toename van het aanbod voor woningen in het dure segment, zie je ook dat het aanbod van woningen in de uithoeken van Nederland toeneemt. Dus wil je meer keuze hebben? Dan zal je moeten zoeken in de uithoeken van Nederland. In Zeeland, Limburg en het uiterste noorden kwamen nog wél meer woningen op de markt.
Aan de andere kant zie je een duidelijke afname van het aanbod in de randstad. Volgens de NVM is het totale woningaanbod het hardst gedaald in Flevoland. In Flevoland stonden ongeveer in het derde kwartaal 17% minder huizen te koop dan in het tweede kwartaal. Ook in Utrecht, Haarlem, Den Haag, Delft en in Amsterdam daalde het aanbod flink: met 8 tot 13%.
#4 Kopers hebben minder woningen om uit te kiezen
Dan door naar de 4de grafiek van dit artikel van Business Insider en dat is de krapte-indicator. De krapte-indicator is een belangrijke graadmeter voor de krapte op de woningmarkt. Dit cijfer geeft aan uit hoeveel woningen een huizenkoper gemiddeld kan kiezen.
In het 3de kwartaal van 2023 had een woningzoekende gemiddeld slechts 2,6 huizen om uit te kiezen. Dat is minder gunstig dan in dezelfde periode vorig jaar, toen de krapte-indicator uitkwam op 2,8.
Volgens de NVM moet een koper de keuze hebben uit gemiddeld 5 tot 10 huizen voor een evenwichtige woningmarkt. Op dat niveau zitten we voorlopig nog niet en het lijkt erop dat de krapte weer gaat toenemen.
#5 Huizen gemiddeld binnen iets meer dan 1 maand verkocht
Dan de 4de grafiek van Business Insider en dat is hoe lang een woning te koop staat. Wie een huis wil verkopen hoeft weer minder lang te wachten op een koper. De volgende grafiek laat de verkooptijd in dagen van verkochte woningen zien.
Gemiddeld duurde het in het 3de kwartaal van 2023 zo’n 33 dagen om een woning te verkopen. Dat is de periode tussen het moment waarop het huis de verkoop in gaat en het tekenen van de koopakte bij de makelaar.
Volgens de NVM is dat een dag sneller dan in het tweede kwartaal van 2023 en maar liefst 9 dagen sneller dan het 1ste kwartaal van 2023 ?. Echter dit is nog wel 6 dagen langzamer dan in dezelfde periode vorig jaar ?.
#6 Vrijstaande woningen staan relatief lang te koop
Hoewel voor woningen gemiddeld genomen een dalende trend in de verkooptijd te zien is, zijn er wel onderlinge verschillen. In de volgende grafiek, kan je zien dat vrijstaande huizen langer te koop staan dan appartementen, hoekwoningen of twee-onder-een-kapwoningen.
De verkooptijd van vrijstaande woningen is het 3de kwartaal van 2023 zelfs tegen de trend in iets opgelopen. Wel zijn de cijfers de afgelopen 8 jaar dichter naar elkaar toe gekropen.
#7 Overbieden ? is weer terug van weggeweest
Dan door naar de volgende grafiek! Vanwege de krapte op de woningmarkt was overbieden de laatste jaren de norm. Van begin 2021 tot het 3de kwartaal van 2022 werd er op 80% van de te koop staande woningen overboden.
Eind 2022 trad er plotseling een kentering op, maar inmiddels zijn er weer steeds meer kopers die een hoger bod ? uitbrengen dan de vraagprijs.
Volgens de NVM werd in het eerste kwartaal van 2023 minder dan 30% van de huizen boven de vraagprijs verkocht. In het tweede kwartaal steeg dat naar 39% en in het derde kwartaal van 2023 naar 45%.
Inmiddels gaat dus alweer bijna de helft van de woningen weg voor een hoger bedrag dan de vraagprijs op Funda. Dat is flink wat, aan de andere kant is dit een stuk lager dan de 80% tijdens de top van de markt.
#8 Gemiddelde huizenprijs verschilt fors per regio
Er zijn nog altijd grote regionale verschillen in het prijsniveau van woningen. In de onderstaande grafiek zijn die op basis van de NVM-cijfers over het derde kwartaal weergegeven voor 40 regio’s. Hoe donkerder de kleur, hoe hoger de gemiddelde huizenprijs.
Het duurste ben je uit in de regio Haarlem. Hier vallen ook de zeer dure gemeenten als Bloemendaal en Heemstede onder. Het 3de kwartaal van 2023 lag hier de gemiddelde huizenprijs ligt hier op €565.000 in het derde kwartaal van dit jaar.
Ben je op zoek naar een goedkope woning? Dan zal je de randstand moeten verlaten en naar Noord-Oost-Groningen of Zeeland moeten verhuizen. Dit zijn de enige regio’s waar je nog voor gemiddeld onder de €300.000 een huis kan kopen.
#9 Huizenprijzen stijgen op kwartaalbasis
Dan door naar de huizenprijzen. Na een eerdere dip ? lopen de huizenprijzen sinds het 2de kwartaal van 2023 weer op ?, tenminste als we ze vergelijken met het kwartaal hiervoor.
Afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde transactieprijs met 1,7% vergeleken met het tweede kwartaal. Op jaarbasis zijn de prijzen nog wel gedaald: met 1,7%. Volgens het NVM gaat het herstel het snelst bij tussenwoningen.
#10 Het aantal transacties zit op jaarbasis in de lift
En dan de laatste grafiek die ik interessant vind uit het artikel van Business Insider en dat is het aantal transacties op jaarbasis. NVM-makelaars hadden het in het 3de kwartaal van 2023 drukker dan een jaar geleden. Volgens de NVM verkochten ze 2,4% meer bestaande woningen dan in het derde kwartaal van 2022.
Als ik eerlijk ben vind ik de verschillen in aantallen verkochte woningen wel heel minimaal. Verder zie je ook dat tov het 2de kwartaal van 2023 de verkopen iets gedaald zijn. Maar goed dat is slechts een kritische kanttekening van mijn kant ?
Eindoordeel
Het is altijd interessant om te volgen hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Begin dit jaar was er een vergelijkbaar artikel in het Financiële Dagblad waarin de kanteling van de woningmarkt werd besproken (zie de volgende link voor de blog post).
Eind 2023 lijkt de dip van de woningmarkt echter van korte duur. Toch blijven de hypotheekrentes hoog, dus is de betaalbaarheid van woningen er niet beter op geworden. Het zou mij daarom niet verbazen als de huizenprijzen langer onder druk blijven staan. Maar goed dat blijft altijd moeilijk te voorspellen ?.
Als je voor jezelf een woning ? koopt, dan moet je naar mijn mening niet te veel naar de waan van de dag kijken, maar bepalen of dat een woning is waar je voor langere tijd wilt wonen. Ben je van plan >5 jaar in je koopwoning te gaan wonen en kan je het betalen, dan is het in de meeste gevallen een goede stap.
Hoe zie je de woningmarkt zich ontwikkelen? Gaan de huizenprijzen in 2024 weer verder stijgen of blijven de huizenprijzen onder druk staan? Ik hoor graag van je in de comments ?
