Prognose huizenmarkt 2021

Prognose huizenmarkt voor 2021.

Ja de kop is weer af van 2021. Nu is het dus een mooi moment vooruit te kijken en een prognose te doen voor wat de huizenmarkt in 2021 gaat doen.

Mijn ervaring is dat mijn voorspellingen van de hoe de woningmarkt zich gaat ontwikkelen meestal niet kloppen. En dat was in 2020 ook weer het geval. Althans ik had de coronacrisis niet zien aankomen en al helemaal niet verwacht dat de coronacrisis niet of nauwelijks impact zou hebben op de huizenmarkt. Het is dus maar goed dat ik investeer in vastgoed voor de lange termijn.

Desalniettemin probeer ik aan het begin van het nieuwe jaar altijd een voorspelling te doen van wat het nieuwe jaar gaat brengen. Hierbij maak ik gebruik van cijfers van de huizenmarkt in 2020 en trends die in 2020 zijn begonnen. Verder vind ik het altijd interessant om te lezen wat verschillende “experts” voorspellen voor de woningmarkt in 2021.

Aan de hand van deze data ga ik een prognose doen voor de ontwikkeling van de huizenmarkt in 2021.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Back to basics

Als je zoekt in de media lees je heel veel voorspellingen en prognoses voor de huizenmarkt. Voor deze blog post moest ik toch wel even denken hoe ik nu een zo objectief mogelijk een prognose kan maken voor de huizenmarkt voor 2021. Hierbij is het belangrijk om te weten vanuit welke invalshoek je een prognose voor de huizenmarkt voor komend jaar gaat doen.

Aangezien ik voor deze blog kijk naar investeren in vastgoed is dat uiteraard het uitgangspunt. Dus in deze blog post ga ik kijken naar de woningmarkt vanuit de ogen van de (particuliere) vastgoedbelegger.

Laten we hiervoor terug gaan naar de basis. Eigenlijk is investeren in vastgoed heel simpel. In de basis gaat het om de volgende gegevens:

1. Huizenprijzen; De huizenprijs is het startpunt. Is de huizenprijs hoog dan kan je als vastgoedbelegger geld verdienen als de huizenprijzen nog hoger stijgen of als je een goede huurprijs kan ontvangen voor het desbetreffende huis
2. Huurprijzen; De huurprijs is het tweede deel van de puzzel. Als de huurprijzen op gelijke voet meestijgt met de huizenprijzen dan blijft investeren in vastgoed interessant. Kortom de huurprijzen zijn de tweede belangrijke schakel
3. Hypotheekrente; Het derde belangrijke onderdeel is de hypotheekrente. De hoogte van de hypotheekrente bepaalt namelijk hoe goedkoop of duur je geld kunt lenen om een beleggingspand aan te schaffen
4. Alternatieven; Als laatste punt de “alternatieven”. Ofwel waren er alternatieven waar je een hoger rendement kon behalen met minder risico?

Gegevens nummer één tot en met nummer drie bepalen het rendement van een vastgoedbelegging. Daarnaast moet of kun je altijd kijken of er alternatieven zijn voor investeren in vastgoed, waar een vergelijkbaar of beter rendement kunt krijgen met minder risico.

Laten we snel beginnen!

Hoe heeft de woningmarkt zich in 2020 ontwikkeld?

Laten we eerst terug kijken op 2020. Wat een heftig jaar is 2020 toch geworden! Vooral uiteraard voor alle nabestaanden van de meer dan 13.000 mensen die overleden zijn als gevolg van COVID-19.

Momenteel is de coronacrisis is nog steeds in volle gang. Inmiddels zitten we in de tweede lockdown. Positief is dat sinds 6 januari ’21 het vaccineren is begonnen. Aan de andere kant gaat het er momenteel in de media over hoe we een derde golf besmettingen kunnen voorkomen of beperken. Dus voorlopig zullen we nog wel te maken hebben met beperkende maatregelen, die op korte termijn nog strenger gaan worden. Positief punt is dat er licht is aan het eind van de tunnel!

Hoe heeft de huizenmarkt zich nu in 2020 ontwikkelt onder invloed van de coronacrisis?

Ontwikkeling huizenprijzen in 2020

Het eerste belangrijke gegeven is de huizenprijs, dus laten we daar mee beginnen. Eigenlijk was 2020 een jaar net zo als afgelopen jaren. In maart ’20 tijdens het uitbreken van de coronacrisis in Nederland was er een kleine hapering op de woningmarkt. Echter deze hapering was van korte duur en daarna draaide de woningmarkt weer op volle toeren. Zie hieronder de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland.

Hier is duidelijk te zien dat ook ik 2020 de gemiddelde huizenprijzen weer flink gestegen zijn. Hoeveel de huizenprijzen zijn gestegen ten opzichte van het vorige jaar kan je goed zien in de volgende grafiek van het CBS. Deze grafiek laat de prijsstijging (of daling) zien ten opzichte van het voorgaande jaar.

Dus in 2020 is de gemiddelde huizenprijzen ruim 8,5% gestegen vergeleken met de gemiddelde huizenprijzen in 2019.

Ontwikkeling huurprijzen in 2020

Het tweede belangrijke gegeven voor een vastgoedbelegger is de gemiddelde huurprijs. Dus hoe hebben de huurprijzen zich in 2020 ontwikkeld? Als ik terug kijk naar de blog post “Prognose woningmarkt 2020” van januari ’20 was er al een trendbreuk te zien wat betreft de huurprijzen.

Begin 2021 is duidelijk te zien is dat de huurprijzen inderdaad voor het eerst sinds 2014 zijn gaan dalen. In de onderstaande grafiek zie je de gemiddelde huurprijs ontwikkeling in Nederland per woonoppervlakte.

In de bovenstaande grafiek valt op dat de huurprijzen het snelst dalen voor de woonoppervlaktes van 60 m2 tot 75 m2. Verder is het voor vastgoedbeleggers interessant hoe de huurprijzen voor de verschillende oplevervorm zich ontwikkelen. De doelgroep bepaalt namelijk voor een belangrijke mate hoe je een woning moet aanbieden (kaal / gestoffeerd of gemeubileerd).

In deze grafiek is duidelijk te zien dat de huurprijs van gemeubileerde woonruimte het meeste daalt gevolgd door gestoffeerde woonruimtes. Verder valt op dat de huurprijs van kale woonruimte juist sterk gestegen is.

Op zich zijn de bovenstaande grafieken wel te verklaren. Sinds het uitbreken van de coronacrisis zijn er minder expats naar Nederland gekomen. Hierdoor groeit het huuraanbod in de vrije sector van gestoffeerde en gemeubileerde woonruimtes. Met als gevolg dat de huurprijzen voor deze woningen zakken.

Kale woonruimtes worden meer gehuurd door starters op de woningmarkt en daar blijft de vraag onverminderd hoog en de huurprijzen dus stijgen daardoor.

Ontwikkeling van de hypotheekrente in 2020

Als derde en laatste de hypotheekrente. De hoogte van de hypotheekrente bepaalt namelijk hoe goedkoop of duur het lenen van geld is. Veel vastgoedbelegger financieren een deel van hun investering met een verhuurhypotheek of vastgoedhypotheek. Hiervoor moet je uiteraard hypotheekrente betalen. De hypotheekrente van een verhuurhypotheek ligt hoger voor een hypotheek voor een eigen woning, maar volgt in het algemeen wel dezelfde trend. Hieronder zie je de ontwikkeling van de hypotheekrente voor 10 jaar vast.

In maart van ’20 was een tijdelijk een kleine stijging van de hypotheekrente te zien. Daarna zakte de hypotheekrente weer langzaam naar beneden. Eind 2020 stond de laagste hypotheekrente voor een hypotheek van 10 jaar vast op 1,39%! Zie hieronder:

Voor een hypotheek van 20 jaar vast betaalde je eind 2020 zo’n 1,73% rente en voor 30 jaar vast ongeveer 2,04% rente. Dat zijn natuurlijk nog steeds super lage hypotheekrentes. Voor al deze hypotheekrentes keek ik naar 100% financiering, voor een hypotheek met NHG garantie lagen de hypotheekrentes aanzienlijk lager.

Voor de goedkoopste verhuurhypotheek betaalde je in 2020 bij de Lloyds Bank tussen de 2,20% (tariefklasse 50%) en 2,45% (tariefklasse 75%) voor 10 jaar vast.

Conclusie investeren in vastgoed in 2020

Al met al was het jaar 2020 nog een redelijk tot goed jaar voor vastgoedbeleggers. Wel zag je al een afvlakking van het maximaal te behalen rendement. De echt grote uitdaging in 2020 was om de interessante beleggingspanden ook aangekocht te krijgen. Bijna overal moest je overbieden en het aantal interessante beleggingspanden was schaars.

Lees in de blog post “Terugblik vastgoedbelegger huizenmarkt 2020” wat er vorig jaar de mogelijkheden waren met investeren in vastgoed.

Alternatieven in 2020

Waren er in 2020 alternatieven waar je een goed rendement mee kon behalen? Of beter nog; een hoger rendement, met minder werk en een lager risico?

Sparen was ook in 2020 niet de oplossing. Weinig werk en een laag risico, maar bij de meeste banken kreeg je op een spaarrekening rond de 0% rente. Trek daar de inflatie en de vermogensbelasting vanaf en je weet zeker dat je geld elk jaar minder waard wordt.

Nee, als je een goed alternatief zocht in 2020 dan waren dat aandelen en bitcoins. De aandelenmarkt kreeg in maart en april van ’20 een flink tik maar veerde weer helemaal op. De grootste winnaar waren echter de bitcoins. Sterker nog het jaar 2020 was een ongekend goed jaar voor het investeren in bitcoins! Zelf heb ik geen bitcoins en begrijp ik ook niet goed waar de waarde van bitcoins op gebaseerd is… Vandaar dat ik niet geïnvesteerd heb in bitcoins en dus in 2020 ook (helaas) niet de vruchten heb kunnen plukken van de gigantische waarde stijging van bitcoins. Zie hieronder de waardeontwikkeling van de bitcoins in 2020.

Als je begin 2020 voor €10.000 aan bitcoins had gekocht (koers bitcoin was toen ~€7.800) dan was die investering begin 2021 ruim €43.500 waard (koers bitcoin was toen ~€34.000). Dat is een rendement in één jaar van 435%! Kijk dat zijn natuurlijk rendementen waar ieder investeerder / belegger een natte droom van krijgt…

Let op dat “resultaten uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst“!

Prognose huizenmarkt voor 2021

Wat kan je nu uit de trends en ontwikkelingen van de huizenmarkt in 2020 halen? Kan je hier een prognose voor de huizenmarkt voor 2021 mee doen? Er wordt altijd gezegd “resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst”. Aan de andere kant zie je wel welke trends er optreden in 2020. Deze trends, in combinatie met de economische verwachtingen, geven wel een indicatie voor toekomstige ontwikkelingen.

Dus wat is nu de prognose voor de huizenmarkt voor 2021? Blijft investeren in vastgoed ook in 2021 een goed investering?

Laten we het weer stap voor stap bekijken.

Prognose voor de economie in 2021

Voordat we gaan kijken naar de verwachting voor de huizenprijzen, huurprijzen en hypotheekrente wil ik eerst kijken naar de economische verwachtingen. Hoe de economie ervoor staat bepaalt namelijk voor een groot deel hoe de huizenmarkt zich gaat ontwikkelen. De volgende video laat in 1 minuut en 51 seconden zien wat de het CPB voorspelt voor de economie in 2021.

Belangrijkste wat ik hier uit haal is dat de economie in 2021 weer gaat groeien (met bijna 3%) en dat de werkloosheid op loopt naar 6%. Vooral jongeren, flexwerkers en ZZP’ers worden geraakt door de coronacrisis. Verder zie je dat de overheidssteun voor het bedrijfsleven effect heeft aan de hand van het lage aantal faillissementen. Lees hier de hele Novemberraming Economische Vooruitzichten 2021 van het CPB.

Persoonlijk ben ik positief gestemd en verwacht ik dat we de coronacrisis in 2021 achter ons gaan laten. Dat is voor mij het startpunt voor de prognose voor de huizenmarkt voor 2021.

Verwachting ontwikkeling huizenprijzen in 2021

De meningen van verschillende economen zijn verdeeld over de wat de huizenprijzen in 2021 gaan doen. Zie hieronder een samenvatting:

• ABN AMRO; De economen van de ABN AMRO gaan uit van een stijging van de huizenprijzen van 5% voor 2021 en 1% voor 2022. Lees hier voorspelling van de economen van de ABN AMRO
• ING Bank; Volgens de economen van de ING gaan de huizenprijzen in 2021 gemiddeld met 0,5% dalen. Lees hier het artikel van de ING Bank
• Rabobank; De economen van de Rabobank verwachten dat huizen in 2021 gemiddeld 5,5% duurder zijn dan in 2020. Voor 2022 gaat de Rabobank uit van een gemiddelde prijsstijging van zo’n 2,5%. Lees hier het artikel van de Rabobank

Mijn persoonlijke verwachting is dat de huizenprijzen in 2021 gelijk blijven. De huizenprijzen zijn hoog en zijn voor veel mensen (en zeker starters) inmiddels bijna niet meer te betalen.

Verder denk ik dat het effect van de verhoogde overdrachtsbelasting wordt onderschat. Voor vastgoedbeleggers worden de huizenprijzen in 2021 hoe dan ook 8% duurder! Dit komt door de verandering in de overdrachtsbelasting. Deze 8% overdrachtsbelasting betekent dat je als vastgoedbelegger voor een woning van €300.000 k.k. dus €24.000 extra aan eigen middelen moet inbrengen. Dat is echt een boel geld en ga je gelijk voelen in je rendement!

Verwachting ontwikkeling huurprijzen in 2021

Ik kon weinig voorspellingen vinden voor de huurprijzen voor 2021. Als ik zelf de huurprijzen op pararius.nl en funda.nl bekijk dan valt mij inderdaad op dat de huurprijzen in bijvoorbeeld Den Haag en Rotterdam stabiliseren (of dalen). Deze trend van dalende huurprijzen lijkt zich voor 2021 door te zetten.

Echter ik ga ervan uit dat de coronacrisis vanaf midden 2021 onder controle is en Nederland weer open gaat. Hierdoor zal Nederland weer interessant worden voor expats. De expats waren in 2020 nu juist de groep die zorgden voor dalende huurprijzen en als zij weer terug komen kunnen de huurprijzen voor deze doelgroep weer gaan stijgen.

Verder denk ik dat de Brexit er voor kan zorgen dat er nog meer grote bedrijven naar Nederland verhuizen. Indien dat gebeurd zullen deze grote bedrijven ook weer kenniswerkers (expats) naar Nederland halen.

Dus persoonlijk maak ik me niet heel erg veel zorgen over de huurprijzen. Wellicht dalen die momenteel, voor de langere termijn blijft de vraag groter dan het aanbod.

Verwachting ontwikkeling hypotheekrente in 2021

Het laatste belangrijke punt is de ontwikkeling van de hypotheekrente. Wat is de prognose van de verschillende experts over de hypotheekrente?

• ABN AMRO; De economen van de ABN AMRO verwachten dat de hypotheekrente in 2021 laag blijft. Als argument geeft de ABN AMRO de rente op overheidsleningen. De rente voor overheidsleningen is namelijk een goede graadmeter voor de hypotheekrente. De rente op overheidsleningen met een looptijd van 10 jaar staat op slechts -0,5%. Negatief dus! Lees hier het hele artikel van de ABN AMRO
• De Hypotheker; De verschillende experts van De Hypotheker zeggen eigenlijk allemaal hetzelfde. Deze experts verwachten allemaal een gelijkblijvend niveau van de lange hypotheekrente voor 2021. Lees hier de voorspelling van experts van De Hypotheker
• IEX; Volgens het IEX gaat de hypotheekrente in 2021 zelfs nog verder dalen. De verwachting is dat hypotheken met NHG voor een rentevaste periode van 20 jaar vast zelfs tot onder de 1% kan gaan dalen. Lees hier het hele artikel van IEX

Gebaseerd op de argumenten van deze economen denk ik zelf ook dat de hypotheekrentes weinig gaan veranderen. Dit betekent dat je voor een verhuurhypotheek een rente betaalt van tussen de 2,45% en 3,85% per jaar.

Alternatieven in 2021

Ik vind het moeilijk om hier een voorspelling voor te doen. Ongetwijfeld gaat er in 2021 weer een verrassing uit onverwachte hoek komen. Wellicht zijn het weer de bitcoins, of aandelen, maar het kan ook goud of olie zijn. Welke daar kan ik simpelweg niks over zeggen. Laten we daar begin volgend jaar op terug kijken en ons verbazen over deze nieuwe verrassing.

Eindoordeel

Dus wat is de prognose voor de huizenmarkt voor 2021?

De indicatoren voor de huizenmarkt zien er voor 2021 gunstiger uit voor starters. De overdrachtsbelasting voor starters gaat naar 0% en het is mijn verwachting dat de huizenprijzen gaan stabiliseren. Dit zou iets meer mogelijk moeten maken voor starters op de woningmarkt.

Voor de particuliere vastgoedbelegger ziet 2021 er minder goed uit en lijkt het me een uitdagend jaar te worden. Zelfs in het geval van stabiliserende huizenprijzen betalen vastgoedbeleggers in 2021 nog steeds 8% extra door de verhoogde overdrachtsbelasting. Dit in combinatie met huurprijzen die momenteel in veel steden onder druk staan en zelfs dalen. Voor particuliere vastgoedbeleggers gaat het mijn inziens dus in 2021 steeds moeilijker om een beleggingspand met een goed aanvangsrendement te vinden.

Dus wat is nu wijsheid?

Het belangrijkste is dat je je niet gek laat maken en neem geen onnodige risico’s. Zorg ervoor dat je de tijd goed gebruikt in 2021 om te leren over investeren in vastgoed. Verdiep je in de regio waar wilt gaan investeren, ken je doelgroep, weet hoeveel je kunt financieren, etc. Onthoud dat je investeert in vastgoed voor de lange termijn. Dan ben je klaar voor het moment dat er zich een interessante kans voordoet. Er zullen namelijk altijd kansen blijven in zowel verhuurd vastgoed als in kluswoningen. Met niks doen ga je namelijk zeker geen voortgang boeken. 

Ben je er zelf van overtuigt dat investeren in vastgoed een goede belegging is die je op termijn financiële vrijheid gaat opleveren? Lees dan de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?“