Beste woonoppervlak voor de verhuur?

Wat is nu het beste woonoppervlak voor de verhuur van je beleggingspand?

Klinkt als een makkelijk vraag, toch kwam ik er achter dat er veel verschillende opties zijn die allemaal voor- en nadelen hebben.

 Verder was het mij onbekend dat het aantal m2 van je beleggingspand niet alleen je huurprijs, maar voor een groot gedeelte je uiteindelijke huurrendement bepaald.

Als je gaat zoeken op internet zal je zien dat er veel informatie te vinden is over dit onderwerp. Met een goed gekozen aantal m2 aan woonoppervlak kan je je rendement positief beïnvloeden.

Aan het eind van deze blog post heb je hopelijk een duidelijk beeld van welk woonoppervlak voor jou het beste is om het hoogste rendement uit je beleggingspand te halen. In deze blog post ga ik beschrijven wat mijn zoektocht naar het ideale woonoppervlak voor de verhuur heeft opgeleverd.

In deze blog post zal ik de volgende onderwerpen behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Hoe bepaal je het aantal m2 van je beleggingspand?

Laten we beginnen bij het begin. Hoe wordt eigenlijk het woonoppervlak van je woning bepaald?

Elke woning heeft een bepaald aantal m2 aan woonoppervlak. Op de Funda site is dit ook altijd een van de gegevens van de woning.

Het woonoppervlak van een woning wordt bepaald door het op te meten. Meten is weten zou je denken.

Dit spreekt misschien voor zich toch is het aantal m2 woonoppervlak waarmee geadverteerd wordt lang niet altijd het aantal m2 woonoppervlak dat je koopt…

Huh? Hoe kan dat?

Vaak kom je er bij bezichtigingen echter achter dat het aantal m2 van de woning erg ruim is gemeten door de verkopende makelaar. Soms zijn er bijvoorbeeld ook m2 van een ruimte meegenomen die niet behoren tot het woonoppervlak. Verder maakt het ook nogal wat uit hoe je meet en hoe er met afrondingen van de metingen wordt omgegaan.

Om eenduidig het woonoppervlak van een woning te bepalen is er in Nederland daarom de NEN 2580 norm gemaakt.

NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen

NEN 2580 is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Dit staat er op de NEN site over de NEN 2580 norm:

De NEN 2580 norm vormt de basis van alle berekeningen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. De norm omschrijft diverse soorten van oppervlakten en inhouden van gebouwen.

Bron: NEN

Het doel van de NEN 2580 norm is het vereenvoudigen en uniform opmeten van de oppervlaktes woningen. Er zijn 4 soorten van gebruiksoppervlak van een woning gedefinieerd. Dit zijn:

• Gebruiksoppervlakte wonen (GO, GBO)
• Gebruiksoppervlaktes overige inpandige ruimtes (GOOI)
• Gebruiksoppervlakte externe bergruimte
• Gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

Het “gebruiksoppervlakte wonen (GBO)” noemen we in de volksmond het woonoppervlakte. Dit is het woonoppervlakte het leefbare / verhuurbare oppervlakte van de woning. Hierin zijn we geïnteresseerd!

De NEN 2580 is dus de norm om de leefbare m2 van een woning te bepalen. Bij de bepaling van het woonoppervlak worden de volgende oppervlaktes niet meegerekend:

• Oppervlaktes die niet toegankelijk zijn voor bewoners
• Oppervlaktes van de vloer met een plafondhoogte van <1,50 m
• Oppervlakte van een trapgat, een vide of liftschacht
• Oppervlakte van een nis van <0,5 m2

Zoals je ziet zijn er best nog wel het een en ander aan oppervlaktes die niet meegeteld worden voor het woonoppervlakte. Het zou mooi zijn als iedereen zich aan de NEN 2580 norm zou houden, dat zou namelijk iedereen weten waar hij / zij aan toe is.

Echter de verkopende makelaar wil het liefst een woning met een zo groot mogelijk woonoppervlak verkopen. Dat is namelijk goed voor de verkoopprijs.

Dus…

Hoe bepaalt een makelaar het woonoppervlak van een woning?

Het woonoppervlakte van een woning bepaalt uiteraard voor een groot deel de vraag / verkoopprijs. Dus wanneer je een advertentie op funda bezoekt, is het belangrijk dat het woonoppervlak van de woning correct is.

Volgens de Funda site worden de woonoppervlakte van de woning op Funda bepaald aan de hand van de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen“. Deze meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580 norm.

De meetinstructie is opgesteld door brancheverenigingen NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De aangesloten makelaars van deze brancheverenigingen hebben zich gecommitteerd om de woonoppervlaktes volgens deze meetinstructie op te meten.

Ook van makelaars die niet zijn aangesloten bij een van de genoemde brancheverenigingen en adverteren op Funda, verwacht Funda dat woningen ook gemeten worden via de meetinstructie.

Let op dat in het geval het aantal m2 na de koop toch niet blijkt te kloppen, dat je daar dan zelf voor verantwoordelijk bent!

Je hebt als koper namelijk een zogenaamde “onderzoeksplicht“.

Wat ik zelf een goede check vind is het woonoppervlak van een woning op te zoeken via het kadaster. De site “WOZ-waardeloket” geeft je (gratis) van elke adres het oppervlak van desbetreffende woning. Zit hier een groot verschil tussen het woonoppervlak op Funda dan zou ik het zeker nameten / checken!

Waarom is het aantal m2 van belang?

Het aantal m2 van je beleggingspand is belangrijk, omdat dit in grote mate bepaalt wat de waarde van een woning is. Je wilt dus niet betalen voor een woning van 85m2 en er later achter komen dat je woonoppervlak toch slecht 78m2 is!

Verder is het woonoppervlak erg belangrijk voor de verhuur van je beleggingspand. Het woonoppervlakte is namelijk een belangrijke parameter waar je veel punten krijgt van de Huurcommissie. Ofwel als je voldoende m2 aan woonoppervlakte hebt kom je makkelijker met je woning in de vrije sector terecht.

Op de site van de Huurcommissie kan je snel berekenen of je beleggingspand in de vrije sector terecht komt. Of je in de vrije sector komt of niet hangt af van het aantal punten dat je woning waard is. Vanaf minimaal 146 punten zit je in de vrije sector (en ben je niet gebonden aan een maximum huurprijs!).

Voor de Huurcommissie dien je van alle kamers de maten (of direct het woonoppervlak) in te vullen. De oppervlaktes van meterkasten, gangen, trapgaten, wc etc tellen niet mee voor de huurpunten.

Zie hieronder een voorbeeld:

Kortom het woonoppervlak dient voldoende groot te zijn om in de vrije sector te komen. Mijn ervaring is dat woningen met een woonoppervlak van <60m2, maar moeilijk in de vrije sector komen.

Lees de blog post “Wat is de maximale huur die ik mag vragen?” voor meer achtergrond informatie.

Wat zijn de woontrends in de gezinssamenstelling?

Er is duidelijke trend dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens komen. Dit is een trend die al van 1995 gaande is. Zie hieronder een grafiek van het CBS:

Hierin zie je duidelijk dat het totale aantal huishoudens in Nederland nog tot ongeveer 2050 toeneemt. Deze toename van het aantal huishoudens wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn.

Dit zie je ook duidelijk terug in de woningvoorraad van de afgelopen 65 jaar. In 1947 waren er in Nederland 2,1 miljoen woningen, in 2011 waren dat er 7,3 miljoen.

Vanwege de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens worden appartementen steeds populairder. In 1995 was ongeveer 21% van de verkochte koopwoningen een appartement. In 2008 was 29,7% van de verkochte woningen een appartement.

Wat weten we verder over eenpersoonshuishoudens?

Behalve dat eenpersoonshuishoudens vaker in een appartement wonen hebben ze een niet al te groot woonoppervlakte nodig. Een woonoppervlakte van 70m2 tot maximaal 90m2 is meer dan voldoende voor een eenpersoonshuishouden.

Verder wil je ook niet onnodig een te groot appartement kopen aangezien je dan ook de verbouwkosten weer hoger zijn dan van een kleiner appartement.

Lees ook de blog post “Waar investeren in vastgoed?” voor meer informatie.

Wat zijn de verschillen in huurprijs voor verschillende aantallen m2?

Als je op de Pararius site kijkt kan je snel zien wat de huurprijs van een woning is in €/m2.

Zie hieronder de huurprijsontwikkeling in Nederland per woonoppervlakte.

In de bovenstaande grafiek kan je duidelijk zien dat de huurprijs in €/m2 hoger is naarmate het woonoppervlak kleiner is.

Verder valt me op dat er bijna geen verschil is in huurprijs in €/m2 voor woningen met een woonoppervlak >100m2.

Eindoordeel

Dus wat heeft mijn zoektocht om de vraag “wat is het beste woonoppervlak voor de verhuur” opgeleverd?

Mijn conclusie is dat je de beste huurprijs voor je beleggingspand krijgt als je een woonoppervlak hebt van ongeveer 75m2.

Dan heb je nog voldoende aantal m2 om met je beleggingspand in de vrije sector te komen.

Verder is met ongeveer 75m2 je woonoppervlakte groot genoeg voor een eenpersoonshuishouden en krijg je de beste huurprijs in €/m2.

Graag hoor ik van je wat jij denkt dat het beste woonoppervlak voor de verhuur is. Laat je reactie hieronder achter. Dan zal ik daar zo snel mogelijk op reageren.

Wil jij weten hoe je het beste je woning kunt verhuren? Lees meer hierover in de blog post “Hoe het beste je appartement beste verhuren?“.

Opmerking tav reacties

Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 16 november 2018. Ik heb deze blog post januari 2021 een update gegeven om weer helemaal actueel te zijn. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.