Eerste pand in het Verenigd Koninkrijk

Eerste (beleggings) pand kopen in het Verenigd Koninkrijk.

In 2024 heb ik mijn eerste pand voor de verhuur gekocht in het Verenigd Koninkrijk. Graag had ik daarover een blog post met een prachtig succesverhaal geschreven, maar in mijn geval is het één groot (financieel) drama. Helaas heb ik samengewerkt met de verkeerde partners en zelf (weer) heel wat fouten gemaakt 😬.

Ik heb eerlijk gezegd getwijfeld of ik wel of niet een blog post moest schrijven over deze ervaring, maar fouten maken kan gebeuren zolang je er maar van leert 💯. Hopelijk kan ik op deze manier voorkomen dat één van jullie dezelfde dure fout(en) maakt.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Waarom investeren in het Verenigd Koninkrijk?

Afgelopen jaren is het investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers in Nederland hard achteruit gegaan. In 2023 was ik van plan om een volgend beleggingspand in Nederland te kopen. Ik heb verschillende panden bekeken, maar uiteindelijk geen sluitende business case kunnen maken en dus geen verdere stappen in het vastgoed kunnen zetten.

Vastgoed blijf ik interessant vinden en om toch mijn portfolio verder uit te breiden, ben ik op zoek gegaan naar alternatieven. Spanje, Dubai en het Verenigd Koninkrijk waren de voornaamste alternatieven en uiteindelijk uitgekomen in het Verenigd Koninkrijk.

Dit zijn voor mij de belangrijkste redenen om te kiezen voor het Verenigd Koninkrijk voor verdere uitbreiding van mijn vastgoedportefeuille.

#1 Strengere regulering en vermogensbelasting in Nederland

Eigenlijk hierboven al aangegeven, maar de Nederlandse overheid doet er alles aan om vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt. Sinds 2020 zijn er elk jaar nieuwe beperkingen ingevoerd om het voor vastgoedbeleggers moeilijker te maken.

Vanaf 2024 is de wet betaalbare huur ingevoerd. De overheid heeft de middenhuur aan strengere regulering onderworpen, waardoor verhuur minder rendabel wordt. Daarnaast blijft de vermogensbelasting in box 3 stijgen, terwijl het Verenigd Koninkrijk aantrekkelijkere belastingregels biedt voor verhuurders.

Nog steeds geloof ik erin dat investeren in vastgoed in Nederland rendabel kan zijn, maar je moet wel steeds grotere projecten oppakken (transformeren / splitsen / optoppen) om nog een beetje rendement te maken. Wellicht dat het klimaat over een aantal jaar weer gunstiger is voor vastgoedbeleggers in Nederland. Dus dit is voor mij zeker geen einde verhaal wat betreft Nederlands vastgoed.

#2 Lagere instapprijzen en hogere rendementen

Dan de tweede reden en dat zijn de lagere instapprijzen en de hogere rendementen. Als vastgoedbelegger is voldoende rendement op je investering belangrijk, anders kan je net zo goed je geld op je spaarrekening houden.

De onderstaande tabel geeft een goed beeld van wat voor gemiddelde verhuurrendementen in het Verenigd Koninkrijk haalbaar zijn.

Aan de hand van deze data is het dan zaak om een mooie mix te vinden tussen een goed verhuurrendement (voor de cashflow) en verwachte stijging van de huizenprijzen (voor vermogensopbouw) 📈.

#3 Verwachte stijging in huizenprijzen

In 2023 en een deel van 2024 daalden de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk licht door hogere rentes en economische onzekerheid. Nu de inflatie afneemt en de Bank of England waarschijnlijk de rente verlaagt in 2025, wordt vastgoed weer aantrekkelijker voor kopers en investeerders.

Dit leidt tot een herstel en versnelling van prijsstijgingen in 2025 en daarna. Savills Research voorspelt een gemiddelde stijging van 21,6% van de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk tussen 2024 en 2028. Hieronder zie je de voorspelling van de huizenprijzen en de regionale verschillen.

Hoe aankopen van pand?

Voordat je een pand in het Verenigd Koninkrijk kan aankopen zijn er nog wat administratieve zaken die je moet regelen. Dit zijn:

1. De eerste keuze die je moet maken is hoe je wilt gaan investeren in het Verenigd Koninkrijk. Hiermee bedoel ik of je als privé persoon of zakelijk (vanuit een Ltd) wilt gaan investeren. Zelf heb ik ervoor gekozen om te investeren vanuit een Ltd.
   
2. Openen van zakelijke bankrekening om betalingen in Britse ponden te kunnen doen. Hiervoor gebruik ik een Revolut Business account. Je hebt dit nodig om:
   – Aankoopkosten en renovaties te betalen
   – Huur te ontvangen
   – Belasting te betalen
   
3. Regelen van een accountant in het Verenigd Koninkrijk. Een account heb je nodig voor:
   – Jaarrekeningen (annual accounts)
   – Aangifte Corporation Tax (vennootschapsbelasting)
   – Eventueel VAT (btw)
   – Advies over dividenduitkering & structuur

Op zich kan je deze stappen redelijk makkelijk zelf doen. In mijn geval heb ik deze stappen doorlopen met de ervaren tussenpersoon waarbij ik mijn eerste pand in het Verenigd Koninkrijk heb gekocht.

Strategie eerste aankoop in Verenigd Koninkrijk

Aangezien ik geen ervaringen had ik het Verenigd Koninkrijk, heb ik alles via een “ervaren tussenpersoon” gedaan. Mijn gedachte was dat het verstandig is om te betalen voor hulp, om zo dure beginnersfouten te voorkomen. Althans dat was de theorie 😬.

Verder wilde ik met “redelijk beperkte eigen middelen” beginnen en de aankoop / renovatie doen zonder een hypotheek / bridging loan. Dit wederom vanuit het oogpunt om het risico te beperken. Op zich een verstandige keuze.

Financiering

Om de aankoop te financieren heb ik gebruik gemaakt van eigen pensioen opbouw die ik als agio storting in mijn Holding BV heb ik gebracht. Vervolgens heb ik dit bedrag vanuit mijn Holding BV geleend aan mijn nieuw opgericht Ltd in het Verenigd Koninkrijk.

Voordeel van deze constructie is dat een deel van mijn pensioen was opgebouwd in box 3 (dmv beleggingen in FitVermogen van NN). Hierover betaal ik dus jaarlijks vermogensbelasting. Door een deel hiervan als agio storting in mijn Holding BV te brengen, verdwijnt dit deel uit box 3 en heb ik dat vervolgens gebruikt voor de aankoop 💡.

Locatie eerste aankoop

Zoals aangegeven had ik slechts “beperkte middelen” vanuit mijn pensioen in box 3 beschikbaar. Het totaal beschikbare bedrag was iets meer dan €100.000. Met dit bedrag kom je uit in het zuiden van Wales / noordoosten van het Verenigd Koninkrijk / Schotland.

Uiteindelijk ben ik terecht gekomen in het noordoosten van het Verenigd Koninkrijk. Om precies te zijn in het plaatsje Crook. Crook ligt op 40 min rijden van Newcastle, Sunderland en Middlesbrough. Zie hieronder de locatie van Crook in het Verenigd Koninkrijk.

Vooral in Middlesbrough wordt er de komende jaren gigantisch geïnvesteerd in de hernieuwbare energie sector (bv SeAH Wind aan de Tees river). SeAH Wind heeft bijvoorbeeld al meerdere keren een “recruitment day” georganiseerd in Middlesbrough en Hartepool om maar aan de benodigde nieuwe medewerkers te komen.

Kortom vanuit dat oogpunt leek me een locatie in de buurt van Middlesbrough een verstandige keuze. Maar goed de toekomst zal het uiteindelijk uitwijzen 🔮.

Het pand in Crook

Mijn ambitie is om verder te gaan met de Buy Refurbish Rent Refinance strategie (ofwel de BRRR strategie). Hiervoor was ik op zoek naar een pand waar ik waarde kon toevoegen dmv een verbouwing.

Het pand bestaat uit een winkel op de begane grond en een appartement op de 1ste verdieping. Beide verdiepingen hebben een woonoppervlakte van 55m2 tot 60m2. Deze foto is een beetje gedateerd, maar geeft een goed beeld van het pand.

Dit pand leek me een mooi testproject, zodat ik kon ervaren hoe mijn tussenpersoon en de partners van mijn tussenpersoon zouden werken.

Getallen van de deal

Hieronder de getallen van de dealsheet zoals ik die aangeboden kreeg:

Kortom zeer solide rendementen en meer dan voldoende marge mocht er iets tegenzitten (dacht ik 😬).

Exit strategie

Tot mijn verbazing kwam mijn ervaren tussenpersoon niet met een exit strategie (dat had natuurlijk al een grote vlag 🚩 moeten zijn). Zelf had ik de volgende opties als exit strategie:

1. Verbouwen van 1ste verdieping, transformeren begane grond, verhuren en verkopen
2. Verbouwen van 1ste verdieping, transformeren begane grond en verkopen

Er zijn uiteraard nog wat andere mogelijkheden, maar met de waarde die we zouden gaan toevoegen waren dit de meest reële exit strategieën. Verder kon ik ook later nog besluiten om toch de winkel aan te houden mocht de verbouwing van de 1ste verdieping tegenzitten.

1ste verdieping

Laten we beginnen met de eerste verdieping. Mij was verteld dat de verbouwing straight forward was. Het appartement was al verhuurklaar. Het enige dat moest gebeuren was het EPC label verbeteren naar label C en verder alles in het appartement opfrissen.

Inspectie van appartement

Op 1 mei ’24 heeft het bouwteam een inspectie gedaan van het appartement. De volgende werkzaamheden werden

• Isoleren
• Stucen & schilderen
• Nieuwe vloerbedekking door het hele appartement
• Nieuwe deuren
• Buitenzijde schilderen

Al met al niet een al te grote verbouwing zou je denken 💡.

Verbouwing

Dan door naar de verbouwing. Wat zou hier nou mis kunnen gaan…

Sinds dag één werkt mijn tussenpersoon en de partners zonder duidelijke vaste offerte met alle werkzaamheden gespecificeerd. Er is ook geen planning van deze werkzaamheden in de tijd. Regelmatig gevraagd om een budget & planning, maar nooit gekregen. Verder is de rapportage van de voortgang dramatisch (via een gedeelde WhatsApp groep, waar op willekeurige tijden (vaak wazige) foto’s gedeeld worden).

Eigenlijk had ik al snel het gevoel van “we doen maar wat“. Nadeel was alleen dat dit aanmodderen met mijn geld gedaan werd 😬. Het is dan ook geen verrassing dat de verbouwing van de 1^ste verdieping veel duurder werd dan begroot. En we gingen van verrassing naar verrassing (die mij elke keer weer geld kosten).

Verrassing #1 – Woonoppervlakte

Het vloeroppervlakte zou volgens de dealsheet 94m2 zijn, maar bleek 55 tot 60m2 te zijn. Het grotere woonoppervlakte kwam door een loft die in het appartement zat. Echter de loft bleek alleen voor opslag gebruikt te kunnen worden. Dus weg extra m2 woonoppervlakte…

Kan zijn dat ik wellicht naïef was, maar ook mijn ervaren tussenpersoon wist van niks. Gaf mij allemaal niet het gevoel dat er geen goede “due diligence” was gedaan, of dat we wisten wat we kochten.

Verrassing #2 – Nieuwe elektra

Dan blijkt er juli ’24 compleet nieuwe elektra nodig te zijn. Weer £1,450 armer. Niet verrassend, maar het zat niet in het budget.

Verrassing #3 – Nieuw dak

September ’24 waar daar de volgende verrassing. Er bleek een nieuw dak nodig 😭. Ja wat doe je dan? Je wilt toch een goed dak op je pand. Dus ook dat doe je maar. Dit keer £3,300 extra erin moeten stoppen.

Verhuren

Begin september ’24 was het appartement van 1^ste verdieping eindelijk klaar voor de verhuur. Ik dacht mooi, dan komt er idg iets binnen en kost het niet alleen maar geld. Maar niks gaat soepel, dus dit ook niet… Er moest namelijk eerst nog een “Selective License” aangevraagd worden. Dat duurde duurde weer zo’n 4 weken. Weer 4 weken geen huur, dacht ik…

Verrassing #4 – Verhoogde County Tax

Echter toen kwam de verhoogde Durham County Tax van £335 per maand. De County Tax is de belasting die eigenaren betalen als een woning leeg staat. Eerst dacht ik nog er zal wel binnen no time een huurder inzitten, echter al snel had ik door dat gaat wel even duren…

De huurders zullen wel in de rij staan (althans zo ben ik dat gewend voor mijn appartement in Den Haag). Niet dus. Uiteindelijk heeft het appartement maar liefst 5 maanden leeg gestaan en is het sinds eind januari ’25 verhuurd. Dus ondanks dat er niet verbouwd werd op de 1^ste, moest ik nog wel even 5 x £335 aftikken.

Samenvatting

De due diligence van het pand en communicatie over de voortgang was dramatisch. Mijn tussenpersoon wist eigenlijk nooit de status van de verbouwing. Elke vraag van mij werd één op één doorgezet in de WhatsApp groep met het bouwteam. Er was geen duidelijke regie, totaal geen enkele grip op wat ze doen, of hoe lang het gaat duren.

Hieronder een de kerngetallen van de 1ste verdieping:

De begroting volgens de dealsheet voor de verbouwing van de 1^ste verdieping was £5,000. Dit werd uiteindelijk £9,000. Ik dacht “dit gaat zo helemaal ruk, jammer maar laten we er van leren en de verbouwing van de begane grond wel goed aanpakken”.

Begane grond

Dan door naar de winkel op de begane grond. Het plan was om de winkel te transformeren naar een appartement. Volgens de dealsheet zou deze transformatie £10,000 gaan kosten… Hier voelde ik natuurlijk al nattigheid afgaande op de wanprestatie die uitgevoerd was voor de 1ste verdieping.

Verbouwing

En ja de offerte voor de transformatie kwam sept ’24. Of ik even £25,000 wilde betalen voor de transformatie 😵. Dacht het niet! Althans dat was mijn eerste ingeving. Ook omdat ik inmiddels wist dat als je werkt met onbetrouwbare partners, het hier niet bij gaat blijven.

Dus ik met mijn ervaren tussenpersoon gebeld en aangegeven dat ik de transformatie van de begane grond niet wilde gaan doen. Dat ik £25,000 niet wil betalen aangezien de dealsheet de totale verbouwing had staan op £15,000. En dat het daarna waarschijnlijk ook nog eens duurder gaat worden dan de offerte. Dus niet verstanding…

Verrassing #5 – Winkel aanhouden kan niet

En dan zegt mijn ervaren tussenpersoon tot mijn verrassing dat het aanhouden van de winkel in principe niet verstandig is. Het winkelcentrum is aan het inkrimpen en de verwachting is dat er geen goede commerciële huurder te vinden is.

Dus wat moet je dan?

Dan ga je toch maar proberen die tansformatie zo efficient mogelijk te doen.

Verrassing #6 – Weer werken zonder goede offerte en planning

Dus vanaf september tm december ’24 heb meerdere keren per week gevraagd om een duidelijke offerte met alle werkzaamheden, een planning en een plattegrond. Maar wederom geen duidelijke offerte of een planning.

Dec ’24 stuurde mijn ervaren tussenpersoon mij het volgende mailtje met de woorden:

“Hoi Ewoud, de perfecte offerte ga je niet krijgen van deze partij en kost onevenredig veel tijd en energie die we mijns inziens beter kunnen steken in het zsm afronden van de verbouwing. De afspraak van 10 januari ’25 staat al op schrift, zij het niet in de offerte, de 25k staat ook op meerdere plekken.”

Dus ja wat moet je dan? Ga je toch weer op basis een vage toezegging aan de slag… Afspraak was dus totale verbouwing tot en met verhuurklaar hebben voor £25,000 en oplevering 10 januari ’25.

Bizar bedrag aangezien volgens de dealsheet de verbouwing beneden £10,000 zou kosten. Ze zijn 3 weken bezig en ja hoor begin januari ’25 alweer een appje met £1,200 die buiten de £25,000 valt… Geen verrassing, maar toch.

Verrassing #6 – Opleverdatum totaal onrealistisch

Oplevering van 10 januari ’25 was veel te optimistisch. Communicatie is nu nog slechter. Ipv de mijn tussenpersoon de verbouwing coördineert, ben ik nu zelf degene die contact heeft met het bouwteam en mijn tussenpersoon een update geef…

Helaas gaat de verbouwing van de begane grond dus precies zoals de 1^ste verdieping. Er is geen plan en zien wel hoe het gaat. Mijn gevoel is dat mijn tussenpersoon dit project al lang heeft opgegeven en mij maar zelf laat aanrommelen.

Samenvatting

Ik ben in de avonduren proberen zicht te krijgen op de uitgaven / toezeggingen uit een app groep waar niemand echt iets van begrijpt. Op mijn mails wordt niet gereageerd. Ik krijg nooit een belletje van de tussenpersoon met de vraag kunnen wij ergens mee helpen? Of laten we eens gaan samen zitten om dit vlot te trekken?

Ik heb geen idee wat de uiteindelijke kosten gaan worden voor de verbouwing van de begane grond. Of wanneer het klaar is (mei ’25 zijn ze nog bezig). Daarna nog verhuurd krijgen. Ben bang dat ik blij mag zijn als er voor de zomer van ’25 een huurder in zit.

In een volgende blog post zal ik het eindresultaat en de definitieve getallen van de begane grond delen. To be continued…

Bijkomende kosten

Een belangrijk nadeel van investeren in vastgoed in het buitenland zijn de bijkomende kosten. Alles wat je doet kost namelijk geld en vaak kost het meer geld dan je verwacht…

* Dit zijn de vaste maandelijkse kosten, zonder leegstand en zonder onderhoud. Dus van een huur £450 houd ik dan £182,50 over

Als je al deze bijkomende kosten meeneemt, dan kom je al snel tot de conclusie dat investeren in het Verenigd Koninkrijk geen zin heeft als je één pand koopt. Mijn inschatting is dat je minimaal 5 tot 10 panden nodig hebt om het echt interessant te maken.

Belangrijkste geleerde lessen

Ondanks dat mijn eerste project op dit moment nog niet helemaal af is (verbouwing van begane grond is op het moment van verschijnen van deze blog post nog bezig), hierbij mijn belangrijkste geleerde lessen:

#1 Zet alle afspraken op papier

Als het niet op papier staat, bestaat het niet. Mondelinge afspraken? Waardeloos. Goede bedoelingen? Leuk, maar onbetrouwbaar. En zodra er geld in het spel is, krijgen mensen ineens last van selectief geheugenverlies.

Dus, twee gouden regels 💯:

1️⃣ Zet altijd alles op papier. Contracten, offertes met de werkzaamheden en een vaste prijs, planning van de werkzaamheden, welke werkzaamheden wanneer gepland zijn, afspraken over opleverdata – zelfs informele gesprekken, bevestig ze met een e-mail (niet WhatsApp!)

2️⃣ Ga er nooit van uit dat mensen zich aan hun woord houden. Zelfs als ze het goed bedoelen, kunnen omstandigheden veranderen. Bescherm jezelf ‼️

Kortom zorg dat je een helder plan hebt als je gaat beginnen aan je project!

#2 Werk alleen met betrouwbare partners

Dit is mijn voornaamste les en deze les heeft mij minimaal £25k gekost 😬. Uiteindelijk is het jouw geld en als het fout gaat verschuilen ze zich achter deze disclaimer “Dit is een voorbeeldberekening waar geen rechten aan ontleend kunnen worden“.

Eigenlijk bizar dat ik toch weer met deze super basic “geleerde lessen” moet komen. Alles wat ik hier zeg zou iedereen die thuis gaat verbouwen al standaard moeten doen. Toch ben ik erin gestonken door te goed van vertrouwen te zijn en er van uit te gaan dat mijn tussenpersoon en partners wel wisten wat ze doen.

#3 Tijd is geld

Alles duurt in het algemeen langer dan gepland. Neem hier voldoende buffer voor mee in je planning. Dit betekent dus dat je geen huurinkomsten ontvangt tijdens deze maanden / jaren.

In mijn specifieke geval liep ik hierdoor ook nog tegen de extra hoge gemeentebelasting aan voor leegstaande woningen. Een huurder krijgen voor 1ste verdieping namelijk duurde veel langer dan gedacht. Elke maand dat er geen huurder in het appartement zat kost mij dat £335 gemeentebelasting. Tel daar de accountantskosten van £115 per maand bij en je tikt elke maand £450 af 😬.

Als het appartement dan 5 maanden (onnodig) leeg staat, ben je zo maar £2.250 kwijt. En niemand van de tussenpersoon (of partners) gaat maar één stap harder lopen om dit op te lossen. Dat is helaas de realiteit.

Voor de begane grond ga ik vanaf 1 april ’25 ook gemeentebelasting betalen. Dat is ook weer een £145 per maand. Voorlopig is de verbouwing nog bezig en is het maar afwachten wanneer dat eindelijk klaar is (idg niet de afgesproken 10 januari ’25).

Eindoordeel

Ja toch wel een pijnlijk verhaal als ik het zo allemaal op schrijf. Natuurlijk naïef van mijn kant, want als zaken te mooi lijken om waar te zijn, dan is dat 99% van de tijd ook het geval. Ook ik dit geval helaas 💡.

Ik zie dit project maar als een heel duur leerproject. Verder weet ik in ieder geval met wie ik niet zaken moet doen. Goede en betrouwbare partners zijn in deze industrie namelijk super belangrijk. Het gaat nu eenmaal over veel geld en als je mensen dan niet kan vertrouwen, dan moet je daar ver van weg blijven.

Heb jij ook wel eens harde lessen geleerd in de praktijk? Zo ja, dan hoor ik die graag van je onder in de comment. Sharing is caring!

Wil jij als DGA weten hoe je het beste pensioen kan opbouwen? Lees dan de blog post “Hoe als ondernemer slim pensioen opbouwen?“