Wat is de maximale huurverhoging die je als verhuurder mag doorvoeren?
En waar moet je als huurder op letten als je de jaarlijkse huurverhoging van je huisbaas krijgt?
Voor zowel de verhuurder als de huurder is het belangrijk om te weten wat de regels zijn met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging. Aangezien Nederland een land is van de regeltjes zijn er best nog wel wat als het gaat om de jaarlijkse huurverhoging.
Meestal gaan op 1 juli (bijna) alle huren omhoog. Het is inmiddels weer bijna 1 juli dus de hoogste tijd om alle regels wat betreft de jaarlijkse huurverhoging op een rijtje te zetten.
In deze blog post ga ik het volgende behandelen:
Inhoudsopgave
Liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Investeren in vastgoed
Voordat we naar de jaarlijkse huurverhoging gaan eerst even kort een overzicht van wat de voordelen en nadelen zijn van investeren in vastgoed.
Investeren in vastgoed heeft zeker een paar belangrijke voordelen, maar ook nadelen waar je rekening mee moet houden. Dus wat zijn de belangrijkste voor- en nadelen van investeren in vastgoed als je kijkt naar de maximale huurverhoging?
Wil jij alle voor- en nadelen weten van investeren in vastgoed? Lees dan de blog post “Voor- en nadelen van investeren in vastgoed” voor meer achtergrond informatie.
Voordeel van investeren in vastgoed
De maandelijkse huurinkomsten (ofwel cashflow) zijn voor veel vastgoedinvesteerders dé reden om te gaan investeren in vastgoed. Helaas wordt alles elk jaar duurder door de jaarlijkse inflatie. Dit betekent dus ook dat je maandelijkse huurinkomsten minder waard worden. Of eigenlijk dat de koopkracht van je huurinkomsten minder wordt.
Het voordeel van investeren in vastgoed is dat de maandelijkse huurinkomsten inflatiebestendig zijn aangezien je jaarlijks de huur kunt “indexeren”. Indexeren betekent simpelweg dat je de huurprijs kunt aanpassen aan een bepaald indexcijfer. In dit geval dus de jaarlijkse inflatie, waardoor de koopkracht van de huurinkomsten gelijk blijft.
Wat is dan een nadeel van investeren in vastgoed?
Nadeel van investeren in vastgoed
Zoals altijd zijn er niet alleen voordelen maar ook nadelen. Eén belangrijk nadeel van investeren in vastgoed is de regels die voor tal van zaken gelden. Daar komt ook nog eens bij dat de regels regelmatig veranderen en het vastgoedbeleggers over het algemeen steeds moeilijker maken.
Zo zijn er dus ook regels voor de maximale huurverhoging die je als verhuurder mag doorvoeren. Zeker in 2021 zijn de regels voor de maximale huurverhoging streng. Hierover in deze blog post dus uiteraard meer.
Dus het grote voordeel van investeren zit ‘m in de mogelijkheid de huurprijs te indexeren voor de inflatie. Hoe hoog is de jaarlijkse inflatie eigenlijk in Nederland?
Historische inflatie Nederland
Zoals eerder aangegeven is de jaarlijkse huurverhoging bedoeld om de inflatie te compenseren. De inflatie is gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI). De CPI is de belangrijkste inflatie indicator voor de meeste landen en ook voor Nederland.
De CPI wordt in Nederland al sinds de jaren 60 bijgehouden. In de jaren 60 en 70 kwam een jaarlijkse inflatie van meer dan 6% regelmatig voor. Vanaf de jaren 80 is de inflatie in Nederland redelijk gestabiliseerd en kwam de inflatie eigenlijk niet meer boven de 4% uit. Hieronder het overzicht van de jaarlijkse inflatie aan de hand van de CPI in Nederland.
Als je de laatste 20 jaar bekijkt, dan zie je dat de jaarlijkse inflatie schommelt rond de 1,5% met uitschieters naar 0% en een enkele keer tot boven de 2%.
Hoe zit het met de huurverhoging?
Meestal gaan op 1 juli alle huren omhoog. Er is echter een verschil tussen de “gereguleerde sector”, ook wel sociale woningbouw genoemd, en de vrije sector.
- Sociale woningbouw; Voor huurwoningen die vallen in de sociale sector bepaalt de minister elk jaar hoeveel de huren omhoog mogen
- Kamers; Ook voor kamers wordt er elk jaar door de minister bepaalt hoeveel de huur mag stijgen
- Vrije sector; Voor huurwoningen die vallen in de vrije sector gold er geen maximale huurverhoging. Dit werd overgelaten aan de verhuurder en huurder. Echter in 2021 geldt er wel een maximum van de jaarlijkse huurverhoging. Hierover later meer!
Sociale sector of vrije sector?
Maar hoe weet je nu als verhuurder of huurder of je in de sociale sector of gereguleerde sector valt?
Vaak wordt er gedacht dat het aantal huurpunten hiervoor bepalend is. Dat is echter niet zo. Daarvoor is de (kale) huurprijs bij het ingaan van het huurcontract namelijk bepalend. Was de huurprijs bij het ingaan van het huurcontract hoger dan de liberalisatiegrens, dan valt de woning in de vrije sector. Was de huurprijs lager dan valt de woning in de sociale sector.
Als huurder kan je 6 maanden na het ingaan van het huurcontract je huurcontract laten checken door de huurcommissie. Maak hier als huurder gebruik van! Op de volgende site vind je meer informatie over de het liberalisatiegrens en hoe je kunt checken wat voor huurcontract je hebt.
Maximale huurverhoging voorgaande jaren
Hoe hoog was de maximale huurverhoging de afgelopen jaren in de sociale woningbouw? Op de site van de Rijksoverheid kan je de maximale huurverhoging vinden van 2017 tot en met 2020.
Maximale huurverhoging sociale woningbouw
| Jaar | Inkomensgrens | Max huurverhoging bij gezamenlijk inkomen lager dan inkomensgrens (incl inflatie) | Max huurverhoging bij gezamenlijk inkomen hoger dan inkomensgrens (incl inflatie) |
|---|---|---|---|
| 2017 | €40.349 | 2,8% | 4,3% |
| 2018 | €41.056 | 3,9% | 5,4% |
| 2019 | €42.436 | 4,1% | 5,6% |
| 2020 | € 43.574 | 5,1% | 6,6% |
Deze maximale huurverhogingen zijn allemaal inclusief inflatie. Toch zijn dit behoorlijke verhogingen als je het vergelijkt met je jaarlijkse inflatie volgens de consumentenprijsindex.
Maximale huurverhoging kamers (en woonwagens)
Voor kamers (en woonwagens) was maximale huurverhoging als volgt:
| Jaar | Maximale huurverhoging (inclusief inflatie) |
|---|---|
| 2017 | 1,8% |
| 2018 | 2,9% |
| 2019 | 3,1% |
| 2020 | 4,1% |
Ook voor kamers en woonwagens was de maximale huurverhoging afgelopen jaren hoger dan de inflatie volgens de CPI.
Laten we nu kijken naar de maximale huurverhoging in 2021 voor zowel de sociale sector, kamerverhuur en de vrije sector.
Sociale sector
Als eerste de maximale huurverhoging van een huurwoning in de sociale sector. Zoals aangegeven lag de jaarlijkse huurverhoging en met 2020 boven de inflatie. Gemiddeld genomen namen de huren toen dus sneller toe dan het salaris. Vanaf 2021 is dat anders. Begin februari 2021 nam de Tweede Kamer namelijk een motie van de SP aan om de huren te bevriezen. Lees hier meer over het besluit dat toen genomen is.
Maximale huurverhoging sociale woningbouw
Vanaf 1 juli 2021 mogen de huren voor een sociale huurwoning niet omhoog. Het maakt niet uit of de huurders nu een lager of een hoger inkomen hebben. Voor iedereen die huurt in de sociale sector gaat de huur niet omhoog. Dit geldt tot 30 juni 2022. Zie hieronder:
| Jaar | Inkomensgrens (dit is uw inkomen in 2019) | Maximale huurverhoging bij gezamenlijk inkomen lager dan € 44.655 | Maximale huurverhoging bij gezamenlijk inkomen hoger dan € 44.655 |
|---|---|---|---|
| 2021 | € 44.655 | 0% | 0% |
Hoe zit dat dan met de huur van kamers (en woonwagens)?
Maximale huurverhoging kamers (en woonwagens)
Kamers vallen ook onder het puntenstelsel en ook hiervoor geldt dat vanaf 1 juli 2021 de maximale huurverhoging 0% is. Lees hier meer over de regels die er gelden voor de maximale huurverhoging.
Check huurprijs op basis van de puntentelling
Als een woning in de sociale sector valt, dan bepaalt de puntentelling de maximale huurprijs. Het komt regelmatig voor de een verhuurder een te hoge huurprijs vraagt. Kortom het is verstandig om de huurprijs te checken via de site van de Huurcommissie. Dit geldt zowel voor woningen in de vrije sector als voor kamers. Is de huur te hoog? Vraag dan huurverlaging aan! Hoe je dit kunt doen vind je op de site van de Huurcommissie.
Vrije sector
Veel (particuliere) vastgoedbeleggers zijn actief in de vrije sector. Een van de voordelen van een woning verhuren in de vrije sector is dat de huurprijzen niet gereguleerd zijn.
Vanaf 2021 zijn er dus ook grenzen gesteld aan de maximale huurverhoging voor woningen in de vrije sector.
Maximale huurverhoging vrije sector
Dus wat is nu de maximale huurverhoging voor de vrije sector? Vanaf 1 mei 2021 geldt voor een periode van drie jaar een maximale jaarlijkse huurverhoging van inflatie + 1 procentpunt voor de vrije sector. Zie hier het officiële bericht.
Voor 2021 is de maximale huurverhoging 2,4% (1,4% inflatie + 1%). Als er in het huurcontract een lagere maximale huurverhoging is afgesproken dan blijft die gelden.
Lees meer over de huurverhoging voor 2021 op de site van de Rijksoverheid. Zie de volgende link.
Eindoordeel
Goed nieuws dus voor huurders van een sociale huurwoning of kamer! De huren gaan hiervoor in 2021 dus niet omhoog. Huurders in de vrije sector krijgen in 2021 te maken met een slechts beperkte huurverhoging.
Voor verhuurders in de vrije sector betekent dit zij voor het eerst beperkt worden in de maximale huurverhoging. Aan de andere kant staat er in veel huurcontracten toch al een maximale huurverhoging afgesproken. Dus eerlijk gezegd denk ik niet dat deze beperking van de huurverhoging veel verschil gaat uitmaken.
Wat zijn jouw gedachten over de maximale huurverhoging die er geldt voor 2021? Is dit een reden voor je om niet meer te gaan investeren in vastgoed? Laat je reactie hieronder achter!
Heb jij nu geen zin om je in te lezen in de regels die horen bij investeren in vastgoed? Wellicht is investeren in ETF’s dan iets voor je. Geen gezeur met huurders of regels van de overheid, maar wel een mooi rendement! Lees meer over investeren in ETF’s in de blog post “Waarom beleggen in ETF’s?“.
Wederom een mooi en verhelderende blog post. Chapeau, dat je ook aandacht besteedt aan de rechten voor de huurders en de mogelijkheid om de huur te toetsen. Ik beleg zelf in huurwoningen, en wil een een mooi rendement maken. Maak dan wel binnen de (wettelijke) normen. Dat de huren begrenst worden vind ik geen bezwaar. De inflatie gaat het komend jaar ongekend stijgen naar 3,5 a 4,5% is mijn verwachting. Door de inflatie stijgen ook de huizenprijzen. De huren kunnen > dan de inflatie aangepast worden. Dus het risico is gering. Voor dit en komend jaar probeer ik dus nog een paar appartementen aan te kopen.
Enne investeren in ETF’s is ook leuk om daarnaast te doen 🙂
Goedenavond Erwin, dank weer voor je reactie! Ik denk hetzelfde over investeren in vastgoed als jij.
Uiteraard wil ik ook als vastgoedbelegger een mooi rendement (en dat is momenteel echt een uitdaging), maar alles moet wel netjes volgens de regels gaan.
Dus een verhuurder mag best een marktconform huur vragen aan een huurder, maar ik vind het niet goed als huurders te veel huur betalen. Ik verbaas me erover dat veel huurders niet weten dat ze dit kunnen aankaarten bij de Huurcommissie. Dus vandaar dat ik huurders daar graag op wijs. Als je als verhuurder alles netjes volgens de regels doet heb je hier geen last van.
Klopt inderdaad dat beleggen in ETF’s ook leuk is en nog eens een mooi rendement kan opleveren! Kan ik toch nog echt een boel over leren. Erg leuk om dat in de vrije tijd op te pakken.
Fijne avond nog! Grt, Ewoud