Beleggingspand met of zonder VvE kopen

Moet je nu als vastgoedbelegger een beleggingspand met of zonder een VvE kopen?

Als vastgoedbelegger zal je snel genoeg te maken gaan krijgen met een VvE. Althans als je een appartement koopt als beleggingspand…

Wat zijn nu de voordelen en nadelen van het hebben van een VvE?

Ofwel kan je beter een beleggingspand kopen met of zonder een VvE?

In deze blog post wil ik je mijn ervaringen met de VvE met je delen en uiteindelijk mijn mening geven of het wel of niet hebben van een VvE.

De VvE is best een groot onderwerp voor een blog post. De volgende punten komen in deze blog post aan de orde:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Wat is een VvE?

Laten we beginnen met het begin.

Wat is een Vereniging van Eigenaars, of afgekort VvE, eigenlijk?

Volgens AMS Advocaten is een VvE het volgende:

“In een VvE zijn alle appartementseigenaren van één of meer gebouwen vertegenwoordigd. De appartementseigenaren worden automatisch lid van de VvE bij verkrijging van het appartementsrecht.
Een VvE is een rechtspersoon die besluiten kan nemen en zelfstandig naar buiten toe kan optreden. De regels met betrekking tot de besluitvorm, de taken en bevoegdheden van de VvE staan omschreven in het splitsingsreglement.”

Bron: AMS Advocaten

Waarom een VvE?

Een gebouw of woning kan worden gesplitst in verschillende appartementen die los verkocht worden. Het opdelen van het gebouw in losse appartementen wordt gedaan door middel van een splitsingsakte. Als koper van een appartement word je dan automatisch lid van de VvE.

Dus als koper koop je in feite een deel van de grond waar het appartementencomplex op staat. Het splitsen van de grond wordt vastgelegd in de appartementsrechten.

De eigenaar van een appartementsrecht wordt hiermee dus mede-eigenaar van de grond. Daarnaast verkrijg je als eigenaar het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het door jouw gekochte appartement!).

Wat is het doel van een VvE?

Het doel van de VvE is simpel gezegd zorgen dat het appartementencomplex goed onderhouden is en blijft. Naast het onderhoud zorgt de VvE ook voor de opstalverzekering van het appartementencomplex.

Welk onderhoud er alleen onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen staat vermeld in de splitsingsakte.

LET OP: Lees de splitsingsakte altijd goed door om verrassingen te voorkomen! Van mijn beleggingspand valt bijvoorbeeld het onderhoud van het balkonhek en balkonkast niet onder de verantwoordelijkheid van de VvE.

Bestuur van de VvE

Als je als koper een appartement hebt gekocht zal je minimaal 1x per jaar te maken krijgen met de algemene ledenvergadering. Voor de algemene ledenvergadering worden alle leden van de VvE uitgenodigd. Indien je niet kunt komen kan je een volmacht geven aan iemand anders die voor jou naar de algemene ledenvergadering kan gaan.

Onze VvE heeft een professionele bestuurder ingehuurd die de uitnodiging voor de algemene ledenvergadering uitstuurt, de vergadering voorzit, notulen maakt en het financiële beheer doet.

Wat kost een VvE?

Dat klinkt allemaal mooi, maar daar betalen we ook bijna €800 per jaar voor. Daarnaast komt nog de opstalverzekering.

Als ik eerlijk kijk naar wat onze VvE bestuurder allemaal doet is het eigenlijk zonde van het geld. Helaas wil niemand de rol van VvE bestuurder op zich nemen (ik ook niet…) en blijven we dus zo verder gaan.

Realiteit is wel dat we elke maand zo’n €150 kwijt zijn aan onze VvE bestuurder en opstalverzekering. Dat is dus geld wat niet gespaard wordt voor onderhoud!

Is een VvE verplicht?

Zoals aangegeven heb je bij het kopen van een appartement te maken met een VvE.

Maar is een VvE nu verplicht of niet?

Het antwoord op deze vraag is; Ja, het is verplicht om een VvE op te richten wanneer een gebouw wordt gesplitst in appartementen.

Het is in de wet verplicht gesteld dat er een VvE moet worden opgericht zodra een gebouw gesplitst wordt. Dit om verwaarlozing van de gezamenlijke ruimtes, de buitenkant van het complex, etc te voorkomen.

De VvE is een rechtspersoon en oprichting moet daarom bij de notaris gebeuren.

Hoe bepaal je de maandelijkse VvE bijdrage?

Het voornaamste doel van de VvE is zorgen voor het onderhoud van het appartementencomplex. Echter behalve het zorg dragen voor het onderhoud van het appartementencomplex zijn er nog meer zaken die de VvE regelt en dus ook betaald.

De maandelijkse VvE bijdrage bestaat uit de volgende componenten:

• Kosten voor klein onderhoud
• De te verwachten onderhoudskosten voor de (midden) lange termijn
• Kosten voor verwarming en verlichting van de openbare ruimtes
• Schoonmaak van de openbare ruimtes / ramen
• Kosten voor de VvE bestuurder
• Opstalverzekering

Als je zo de lijst met kostenposten ziet zal je wel begrijpen dat de maandelijkse VvE bijdrage behoorlijk op kunnen lopen.

Van deze kostenposten zijn de meeste kosten makkelijk te bepalen. De grote onbekende en vaak het grootste bedrag is het onderhoud.

De beste manier om de kosten voor het onderhoud goed onderbouwd te krijgen is door een Meerjaren Onderhoud Plan (MOP) te laten opstellen. Het MOP geeft inzicht in de technische levensduur van het appartementencomplex. Aan de hand hiervan wordt er bepaald hoeveel geld er nodig is voor het onderhoud.

Mijn ervaring is dat op deze manier de maandelijkse VvE bijdrage het meeste draagvlak geeft bij de VvE vergaderingen. Zonder een MOP blijft het moeilijk om iedereen op één lijn te krijgen voor de maandelijkse VvE bijdrage.

Is er een verplichte minimum VvE bijdrage?

Bij aanschaf van mijn appartement was de maandelijkse VvE bijdrage €60 per maand. Hiervan ging €50 op aan kosten voor de VVE bestuurder en de opstalverzekering…

Er bleef dus slechts €10 per maand per appartement over als reservering voor onderhoud. Nou dan weet je al dat je altijd achter de feiten aan blijft lopen. En dat bleek ook wel want er was nooit voldoende geld om onderhoud serieus en grondig aan te pakken.

Ondanks het achterstallige onderhoud lukte het niet om de VvE bijdrage te verhogen.

Wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars

Vanaf 1 januari 2018 is de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars in werking getreden. Nu is een VvE dus wettelijk verplicht om een reservefonds te hebben. Deze wet verplicht het volgende:

Volgens de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars is een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht. Dit moet op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. De VvE heeft 3 jaar de tijd om aan deze verplichting om te reserveren te voldoen.

Bron: Eigen Huis

Voor veel appartementseigenaren betekent dit dat er opeens maandelijks meer betaald moet worden voor de VvE. Echter dit geld was toch al nodig om achterstallig onderhoud terug te brengen of te voorkomen.

Zelf ben ik wel blij met deze wet omdat het nu iets makkelijker is om de VvE voldoende te laten sparen. Eerst zijn we begonnen met de VvE bijdrage te verhogen naar 0,5% van de herbouwwaarde (was toen €150 p/m).

Vervolgens is er een MOP opgesteld en is de VvE bijdrage daar op aangepast.

Eindelijk gaan we nu langzaam het achterstallige onderhoud wegwerken en grip op de zaak krijgen.

Ik hoop dat je zelf kan voorkomen dat je met een VvE te maken krijgt die niet wil inzien dat er voldoende geld nodig is voor onderhoud!

Hoe werkt de VVE vergadering?

Als je eenmaal eigenaar bent geworden van een appartement zal je snel met de jaarlijkse VvE vergadering te maken krijgen. Onze VvE is een kleine VvE voor slechts 6 appartementen. Dit heeft als voordeel dat je iedereen kent en dat het heel informeel is.

Jaarlijks hebben wij een VvE vergadering. Vaste punten voor de jaarlijkse VvE vergadering is de begroting en het bepalen van de maandelijkse VvE bijdrage.

De VvE vergadering duurt precies 1 uur en het verbaast met altijd hoe weinig toegevoegde waarde onze VvE bestuurder heeft. Moeilijkste punt op de agenda is altijd het vastleggen van de maandelijkse VvE bijdrage.

Nou moet ik wel toegeven dat sinds wij gebruik maken van het MOP dit punt wel iets makkelijker gaat. Toch blijf je altijd leden houden die overal tegenstemmen en het liefste nog steeds die €60 per maand betalen…

Wat is een slapende VvE?

Ondanks dat het hebben van een VvE voor een (gesplitst) gebouw met meerdere appartementen verplicht is lees je vaak over een “slapende VvE”.

Wat is een “slapende VvE”?

Een VvE heet een “slapende VvE” als er niet jaarlijks wordt vergaderd, er geen geld wordt gereserveerd voor onderhoud en er bijvoorbeeld geen gezamenlijke opstalverzekering is afgesloten.

Let op: Het kopen van een beleggingspand met een slapende VvE moet je als vastgoedbelegger zien te voorkomen! Hier kunnen grote / onverwachte kosten voor onderhoud uit voort komen.

Risico’s van een slapende VvE

Risco 1 – Achterstallig onderhoud

Het steeds maar uitstellen van kleine reparaties leidt geleidelijk tot achterstallig onderhoud. Dit achterstallige onderhoud wordt steeds groter. Uiteindelijk leidt dit tot grote (en vaak) onverwachte kosten voor onderhoud.

Risico 2- Geen opstalverzekering

Een slapende VvE heeft vaak geen opstalverzekering afgesloten. Dit is echt een groot risico aangezien je bijvoorbeeld niet verzekerd bent als er brand in het appartementencomplex uitbreekt.

Risico 3 – Dalende prijs appartement

Als vastgoedbelegger wil je uiteraard dat je beleggingspand zijn waarde behoudt of in waarde stijgt. Door achterstallig onderhoud daalt de waarde van je beleggingspand!

Risico 4 – Minder betrokkenheid

Een slapende VvE kan betekenen dat de bewoners minder betrokken zijn bij het appartementencomplex. Hierdoor kunnen de gemeenschappelijke ruimtes verloederen. Hierdoor kan ook het gevoel van veiligheid afnemen. Dit moet je dus absoluut zien te voorkomen.

Risico 5 – last met gemeente

Als appartementseigenaar ben je verplicht met de andere eigenaren het appartementencomplex te onderhouden. Gemeenten kunnen een slapende VvE via de Machtigingswet zelfs dwingen om onderhoud uit te voeren. En uit eigen ervaring weet ik dat de gemeente Rotterdam dat bijvoorbeeld ook doet!

Kortom voorkom dat je een beleggingspand koopt met een slapende VvE.

Eindoordeel

Als je alle punten die horen bij een VvE zo leest zou je denken dat je beter een beleggingspand kunt kopen zonder een VvE. Echter de huidige woontrend is dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens komen.

Dus vanuit dat oogpunt is het mijn voorkeur om te investeren in appartementen met een woonoppervlak van tussen de 60m2 en 90m2. Lees ook de blog post “Waar investeren in vastgoed?” voor meer achtergrond informatie.

En als je een appartement koop weet je nu dat een VvE verplicht is! Wat mijn inziens het belangrijkste punt is waar je op moet letten bij het kopen van een beleggingspand is dat de VvE actief en gezond is!

Hier heb ik met mijn beleggingspand een dure les geleerd…

Heb jij ervaring met een slapende VvE of een andere ervaring met een VvE van je beleggingspand? Dan hoor ik dat graag van door middel van een reactie via de onderstaande link.

Opmerking tav reacties

Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 17 mei 2019. Ik heb deze blog post mei 2021 een update gegeven. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.