Beleggingspand kopen op erfpacht of niet?

Erfpacht. Is het nu verstandig om een beleggingspand op erfpacht te kopen of niet?

Een beleggingspand met erfpacht kan namelijk invloed hebben op uiteindelijke rendement. Het is daarom belangrijk om te kijken of een beleggingspand dat je wilt gaan kopen op eigen grond staat of niet.

Zelf ben ik eerlijk gezegd geen voorstander van erfpacht, omdat ik het altijd een gek idee blijf vinden om een huis te kopen op grond die niet van jezelf is. Aan de andere kant zijn er in de grote steden best wat woningen die je alleen kunt kopen op erfpacht. Dus met deze blog post wil ik objectief kijken naar wat de voor- en nadelen van een beleggingspand op erfpacht zijn.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Wat is erfpacht?

Laten we beginnen met het begin. Niet iedereen krijgt met erfpacht te maken, dus wat is erfpacht eigenlijk? Volgens Encyclo.nl is erfpacht als volgt gedefinieerd:

Erfpacht is een recht om een aan een ander toebehorend stuk grond te gebruiken. De erfpachter heeft tijdens de duur van de erfpacht dezelfde rechten als de eigenaar, maar mag niets doen dat de waarde zou verminderen. Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter de eigenaar een canon en is fiscaal aftrekbaar.

Bron: Encyclo.nl

Dus simpel gezegd ben je als koper van een woning op erfpacht wel de eigenaar van de woning, maar niet de eigenaar van de grond waar de woning op staat. Je krijgt als koper alleen het gebruiksrecht van de grond waar de woning op staat. De grond blijft dus eigendom van de eigenaar (meestal de gemeente) en betaalt hier een jaarlijkse vergoeding voor.

Wat is het erfpacht canon?

Zoals hierboven aangegeven betaal je bij een woning op erfpacht elk jaar een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. Het bedrag dat je betaald wordt canon genoemd. Er kan sprake zijn van gemeentelijke of particuliere erfpacht. 

De erfpacht canon betaal je meestal per jaar of per halfjaar. Daarnaast is het soms mogelijk om het canon voor een bepaalde termijn of voor de gehele duur in één keer af te kopen. Regelmatig zie je in advertenties staan “eeuwigdurend afgekochte erfpacht”. In dit geval staat de woning formeel nog wel op erfpachtgrond, maar hoef je daar niet meer voor te betalen.

Woning op erfpacht financiering

De meeste banken financieren een woning op erfpacht, zeker wanneer de grondeigenaar de gemeente is. Wanneer de grond op naam van een particulier staat, kan het verkrijgen van financiering een probleem vormen. De reden hiervoor is dat de grondeigenaar zijn eigen voorwaarden kan vaststellen. Hierdoor is de hoogte van de erfpachtcanon onzeker en daar houden banken niet van… Dus in dit geval wil niet elke bank een hypotheek verstrekken. Meestal stellen banken bij een financieringsaanvraag voor een woning waarbij de grond op naam van een particulier staat het aanleveren van een “erfpachtopinie” verplicht.

Wat is een erfpachtopinie?

Zelf had ik eerlijk gezegd nog nooit van een “erpachtopinie” gehoord. Doordat ik deze blog post ging schrijven over een beleggingspand kopen op eigen grond of niet kwam ik de term “erfpachtopinie” tegen.

De erfpachtopinie is in het leven geroepen om een woning op erfpacht te kunnen financieren. Sommige erfpachtvoorwaarden kunnen namelijk de de waarde van de woning (of eigenlijk de grond) verminderen. Hierdoor willen banken bij het verstrekken van een hypotheek een erfpachtopinie inzien. In een erfpachtopinie worden de voorwaarden voor de erfpacht vastgelegd, zoals de duur van het erfpachtrecht en de hoogte van de canon. Aan de hand van deze voorwaarden kan de bank de waarde van de erfpachtwoning (laten) toetsen. Verder kijkt de bank of er juridische problemen zijn verbonden aan de erfpachtvoorwaarden. Meestal moet de erfpachtopinie door een notaris worden gemaakt om door de bank geaccepteerd te worden.

Hoeveel woningen in Nederland staan op erfpachtgrond?

Ik kon geen recente cijfers vinden wat betreft het aantal woningen in Nederland dat er momenteel op erfpacht grond staat. Uit cijfers van Deloitte en het Kadaster blijkt dat in heel Nederland in 2016 zo’n 650.000 woningen op erfpachtgrond stonden. Als je dat afzet tegen de gehele woningvoorraad in Nederland (zo’n 7,8 miljoen woningen) dan staat ruim 8% van de huizen op erfpacht grond.

Opvallend feit is dat van deze 650.000 woningen op erfpacht er ongeveer de helft in Amsterdam staan. Vastgoedbeleggers die van plan zijn om te gaan investeren in vastgoed in Amsterdam zullen hier dus rekening mee moeten houden.

In welke steden heb je woningen op erfpacht?

Als je als vastgoedbelegger op zoek bent naar een beleggingspand in een grote stad zal je regelmatig een woning op erfpacht vinden. Met name in de grote steden komt erfpacht nog vaak voor. Vooral in Amsterdam zijn er nog steeds heel veel woningen op erfpacht. Laten we nu eens kijken naar hoeveel woningen er in de verschillende grote steden in Nederland op erfpacht grond staan.

Hiervoor zal ik gaan kijken naar grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.

Woningen op erfpacht in Amsterdam

Laten we beginnen met de hoofdstad en grootste stad van Nederland “Amsterdam”. Zoals eerder aangegeven is Amsterdam de stad met de meeste woningen op erfpachtgrond. De totale woningvoorraad in Amsterdam is in 2020 zo’n 450.000 woningen. Van de totale woningvoorraad in Amsterdam staan er zo’n 330.000 op erfpacht. Ofwel ruim 73% van de gehele woningvoorraad staat niet op eigen grond.

Dus als je in Amsterdam wilt gaan investeren in vastgoed kom je er bijna niet omheen. Houd hier dus rekening mee!

Woningen op erfpacht in Rotterdam

Rotterdam is wat inwoners aantal de tweede stad van Nederland. In Rotterdam is de totale woningvoorraad zo’n 316.000 woningen. Hoeveel van de woningen in Rotterdam staan er nu op eigen grond?

Precieze cijfers over het aantal woningen dat er in Rotterdam op erfpachtgrond staan heb ik niet kunnen vinden. Als je echter naar een woning of appartement op zoek bent in Rotterdam zal je al snel opvallen dat veel woningen niet op eigen grond staan. In de volgende buurten heb je in Rotterdam relatief veel woningen op erfpacht:

• Afrikaanderbuurt
• Delfshaven
• Kralingen
• Stadsdriehoek

Woon jij in Rotterdam en weet je het aantal woningen op erfpachtgrond? Laat me dit dan weten via het reactie formulier onderaan de blog post.

Woningen op erfpacht in Den Haag

Laten we nu eens kijken naar Den Haag. In Den Haag is de totale woningvoorraad anno 2020 zo’n 265.000 woningen. Net als in Amsterdam staan ook in Den Haag ongeveer de helft van alle vastgoed op erfpachtgrond. Dit zijn in Den Haag dus ruim 130.000 woningen die op erfpachtgrond staan. Best wel veel dus…

In Den Haag zijn er bepaalde buurten waar je veel woningen op erfpacht hebt staan en bepaalde buurten waar nagenoeg alle woningen op eigen grond staan. Hieronder een kort overzicht van wijken waar je veel erfpachtgrond hebt:

• Bezuidenhout-Midden
• Bloemenbuurt-Oost
• Burgen en Horsten
• Kortenbos
• Rosenburg
• Scheveningen
• Vruchtenbuurt

Woningen op erfpacht in Utrecht

Hoeveel woningen staan er in Utrecht op eigen grond? Laten we eerst weer kijken naar de totale woningvoorraad. In Utrecht zijn er in 2020 zo’n 157.000 woningen.

In Utrecht zijn er ook “veel woningen” op erfpachtgrond gebouwd. Ook voor de stad Utrecht heb ik het precieze aantal woningen op erfpachtgrond niet kunnen achterhalen. Wel is van de stad Utrecht bekend dat veel erfpachtregelingen eeuwigdurend afgekocht. Als dat het geval is, wordt de canon niet verhoogd bij het verlengen van de erfpachtvoorwaarden. Dat is wel zo lekker om te weten!

Woon jij in Utrecht en weet je het aantal woningen op erfpachtgrond? Laat me dit dan weten via het reactie formulier onderaan de blog post.

Waarde beleggingspand op erfpacht in box 3

Voor particuliere vastgoedbeleggers is de waarde van de vastgoedbelegging in box 3 altijd belangrijk. Dit bepaald namelijk hoeveel vermogensbelasting je moet betalen of je totale vermogen in box 3.

De erfpacht die je betaalt als particuliere vastgoedbeleggers mag je aftrekken van de WOZ-waarde van je beleggingspand. In totaal mag je 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanons aftrekken van de WOZ-waarde. Zie het volgende rekenvoorbeeld om dit te verduidelijken:

Vervolgens moet je nog aan de hand van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde bepalen welk percentage van de WOZ-waarde je moet opgegeven. Lees hier meer over op de site van de belastingdienst.

Wil je meer informatie over de waarde van een beleggingspand in verhuurde staat? Lees dan de blog post “Wat is de waarde in verhuurde staat?” voor meer achtergrondinformatie.

Voor- en nadelen van erfpacht voor vastgoedbelegger

Zoals altijd heeft elk voordeel zijn nadeel en elk nadeel zijn voordeel… Dus wat zijn nu de nadelen en voordelen van een beleggingspand op erfpacht voor een vastgoedbelegger?

Laat ik eerst beginnen met de nadelen.

Nadelen voor vastgoedbelegger

Welke nadelen zitten er voor jou als vastgoedbelegger aan het kopen van een beleggingspand op erfpachtgrond? Hieronder een korte opsomming van de belangrijkste nadelen:

• Geen eigenaar van de grond; Dit lijkt me een open deur. Echter voor het kopen van een woning op erfpacht geldt dat je zelf geen eigenaar van de grond waar de woning op staat
• Kosten voor de erfpachtcanon; Ook dit lijkt me redelijk duidelijk. Doordat het beleggingspand op erfpacht staat moet je elk half jaar of jaarlijks betalen voor de erfpachtcanon. Hierdoor gaat je nettorendement van je investering omlaag
• Onzekerheid over de toekomstige erfpachtcanon; De grootste angst van woningeigenaren op erfpacht is een (flinke) stijging van de erfpachtkosten bij afloop van het erfpachtcontract. Gelukkig wordt een erfpachtcontract meestal afgesloten voor langere duur (20 tot 50 jaar). Toch loopt het contract eens ten einde en dan weet je niet hoe hoog de stijging gaat worden
• Niet in controle; Het is nooit fijn om niet de volledige controle te hebben. Dat is bij erfpacht helaas het geval. De eigenaar van de grond kan namelijk zelf de voorwaarden opstellen in het contract. Kijk hier dus goed naar. Let op dat als je akkoord gaat met je voorwaarden dat je er ook aan gebonden bent

Laten we nu eens kijken naar de voordelen van een beleggingspand kopen op erfpacht grond.

Voordelen voor vastgoedbelegger

Welke voordelen zitten er voor een vastgoedbelegger aan het kopen van een beleggingspand op erfpachtgrond.

• Meer keuze; Zoals je hebt kunnen zien zijn er in de 4 grote steden in Nederland simpelweg veel woningen die op erfpacht staan. Wil je alleen een beleggingspand kopen op eigen grond dat heb je dus minder keus
• Lagere aankoopprijs; Meestal ligt de verkoopprijs van een woning met erfpacht een stuk lager. Ook niet gek, want je betaalt alleen voor de woning en niet voor de grond. Meestal zie je gelijk al bij de zoekresultaten van Funda of het om een woning gaat op eigen grond of niet
• Grotere woning voor dezelfde investering; Dit voordeel hangt uiteraard samen met het bovenstaande punt. Doordat een woning op erfpacht goedkoper is kan je een groter beleggingspand kopen voor dezelfde investering en hier dus ook een hogere huurprijs voor vragen (en dus een hoger rendement behalen)
• Minder vermogensbelasting voor beleggingspand met erfpacht; Je betaalt niet alle kosten van de erfpacht aangezien de WOZ-waarde verlaagd wordt met 17x de jaarlijkse erfpachtcanon

Erfpacht afkopen

Afkopen kan ook een optie zijn als je een beleggingspand koopt op erfpacht. Het verschilt van gemeente tot gemeente maar soms kan je overstappen op “eeuwigdurende erfpacht”. Grofweg zijn er de volgende manieren van de erfpacht afkopen:

• Direct en voor altijd; In dit geval betaal je dan een afkoopsom, gebaseerd op de WOZ-waarde en de “buurtstraatquote”. De “buurtstraatquote” is een percentage van de WOZ-waarde en vertegenwoordigt de waarde van de grond
• Op termijn voor altijd; Op termijn koop je de erfpacht ineens af. Die erfpacht wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van het jaar voorafgaande aan het jaar dat je aangeeft af te kopen. De afkoopsom wordt dan alleen geïndexeerd met de inflatie
• Jaarlijkse canon; In dit geval betaal je een jaarlijkse canon, gebaseerd op de actuele WOZ-waarde op het moment van overstappen. Een stijging van de grondprijzen heeft in deze situatie geen invloed op de canon; de canon stijgt alleen door inflatie

Of afkopen gunstig is hangt af van situatie tot situatie, maar is zeker iets wat je kunt checken. Is het niet gunstig dan houd je het beleggingspand gewoon op erfpacht is het wel gunstig dan kun je het mogelijk afkopen.

Dit is best complexe materie! Laat je hierover goed adviseren voordat je actie onderneemt!

Eindoordeel

Als je als particuliere vastgoedinvesteerder in één van de grote steden in Nederland wilt gaan investeren in vastgoed krijg je hoogstwaarschijnlijk vroeg of laat te maken met erfpacht.

Laat je hier niet door afschrikken, maar zet alles netjes op een rijtje en wellicht is een investering in een beleggingspand op erfpacht wel net zo’n goede investering als op eigen grond (of zelfs nog beter). Laat je goed adviseren als je de erfpacht wilt gaan afkopen, dus is namelijk best complex.

Heb jij al wel ervaring met het investeren in een beleggingspand op erfpachtgrond? Wat zijn jouw ervaringen en hoe beïnvloed erfpacht je netto rendement? Deel je ervaringen dan met de andere lezers via het onderstaande reactie formulier.

Wil jij nu ook gaan investeren in vastgoed maar je wet niet in welke stad je moet gaan investeren? Lees dan de blog post “Waar investeren in vastgoed?” om inspiratie op te doen.