Voor de meeste vastgoedbeleggers is de vrije sector waar je het meeste rendement haalt op je geïnvesteerde geld.
Zelf heb ik ook een beleggingspand in de vrije sector. In de sociale huursector ben je gebonden aan een maximale huur per maand. Dit maakt het heel moeilijk om als vastgoedbelegger geld te verdienen in de sociale huursector.
Het is dus belangrijk om te weten hoe je met je beleggingspand in de vrije sector kunt komen.
Dus hoe kan je er nu voor zorgen dat je aangekochte beleggingspand in de vrije sector terecht komt? In deze blog post zal ik die vraag beantwoorden.
In Nederland is de huurmarkt gereguleerd door de overheid. Verder is Nederland een land wat de huurder (zeer goede) huurbescherming biedt.
Het is dus belangrijk om zeker te weten dat je met je beleggingspand in de vrije sector zit. En mocht je beleggingspand nog niet in de vrije sector zitten hoe je er in kunt komen.
De volgende onderwerpen ga ik in deze blog post behandelen:
Inhoudsopgave
Wat is de vrije sector?
Laten we beginnen met het begin. Wat is eigenlijk de vrije sector? Hieronder de definitie volgende Encyclo.nl:
Een vrije sector huurwoning is een huurwoning waarop geen subsidie wordt verstrekt en waarvoor geen huur-regulerende bepalingen gelden. Huren in de vrije sector betekent een (nieuwbouw) woning huren boven de sociale huurgrens. Voor een vrije sector huurwoning komt de huurder niet in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Bron: Encyclo.nl
Deze definitie laat ook gelijk duidelijk zien waarom je als vastgoedinvesteerder in de vrije sector terecht wilt komen. Je wilt namelijk niet in de sociale woningbouw terecht komen met al die “huur-regulerende bepalingen”.
Als je met je beleggingspand in de vrije sector zit mag je namelijk zelf een (marktconforme) huurprijs bepalen.
Dus mijn uitgangspunt is altijd dat ik beleggingspanden zoek die in de vrije sector verhuurd kunnen worden.
Het puntensysteem; wat is dat precies?
Het puntensysteem, formeel het woningwaarderingsstelsel, is een systeem dat wordt gebruikt om een “redelijke huurprijs” te bepalen voor een woning in de sociale huur.
Het aantal punten dat een woning scoort aan de hand van het puntensysteem bepaalt wat de maximale huur mag zijn. Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector.
Let op: Ook als je een woning verhuurt in de vrije sector kan de huurder in de eerste 6 maanden na ingang van het huurcontract de kale huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Als uit deze check door de Huurcommissie blijkt dat de huurprijs eigenlijk onder de huurliberalisatiegrens ligt, dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs.
Hier komt bij dat de teveel betaalde huur door de verhuurder aan de huurder moet worden terugbetaald!
Lees de blog post “Wat is de maximale huur die je mag vragen?” voor meer achtergrond informatie.
Wat zijn de belangrijkste parameters om in de vrije sector te komen?
Ok, je wilt dus als vastgoedbelegger in de vrije sector terecht komen.
Stel dat je een interessant beleggingspand kunt kopen, maar uit de punten check blijkt dat je onder de liberalisatiegrens zit.
Moet je dan nog wel dit beleggingspand kopen? Of kan je beter op zoek gaan naar een ander beleggingspand?
Laat dit je niet afschrikken! Ik zou zelf zeker kijken of er verbeteringen mogelijk zijn die het mogelijk maken om toch in de vrije sector terecht te komen. Er is namelijk veel mogelijk om dit te realiseren!
Lukt het je aan de andere kant niet om met je beleggingspand boven de liberalisatiegrens te komen dan wil je dat zo snel mogelijk weten.
Hieronder volgt een overzicht wat naar mijn mening de belangrijkste parameters zijn:
- Woonoppervlakte; Het woonoppervlak is één van de belangrijkste parameters. Mij ervaring is dat het erg moeilijk is om een beleggingspand met woonoppervlaktes van <50m2 in de vrije sector te krijgen
- WOZ-waarde; Je wilt vaak een zo goedkoop mogelijk beleggingspand kopen om een goed rendement te dunnen realiseren. Echter hoe lager de verkoopprijs hoe lager de WOZ-waarde. Dus hoe kan je hier nu het maximale uit halen?
- Energielabel; Het energielabel is een verbetering die het verschil kan maken tussen boven of onder de liberalisatiegrens. Dit is voor mij dan ook een voor de grootste punten pakkers
- Bonus punten; Naast de bovengenoemde “big ticket items” zijn er nog een paar kleine verbeteringen die veel punten kunnen scoren. De zogenaamde “bonus punten”. Zorg dat je hier gebruik van maakt!
Hieronder zal ik de bovengenoemde punten één voor één toelichten.
Woonoppervlakte
Zoals aangegeven is het woonoppervlak een belangrijke parameter waar je veel punten voor kan krijgen. Je kan in ongeveer 30 min op de Huurcommissie site checken hoeveel punten je beleggingspand scoort.
Stel dat je toekomstige beleggingspand een appartement is. Dan ga je naar de huurcommissie site en klik je op de button “Huurprijscheck zelfstandige woonruimte“, zoals hieronder te zien is:
Als we van dit voorbeeld beleggingspand nu eens vergelijken wat het verschil in punten is tussen een groot woonoppervlak (90m2), gemiddeld woonoppervlak (70m2) en een klein woonoppervlak (50m2). Hieronder zie je de verschillen:
- Groot woonoppervlak (90m2) –> 90 punten
- Gemiddeld woonoppervlak (70m2) –> 70 punten
- Klein woonoppervlak (50m2) –> 50 punten
Zoals je hier kunt zien gaat het aantal punten erg hard naar beneden als je maar weinig m2 hebt. Verder ben ik bij deze check uitgegaan van netto woonoppervlaktes. Vaak zal je merken dat als van een appartement een woonoppervlakte van 50m2 word opgegeven dit netto slechts zo’n 40m2 is.
Je kan uiteraard kijken of je door middel van een verbouwing meer m2 kunt krijgen. Echter vaak kom je niet veel verder dan het plaatsen van een dakkapel. Dat levert je dan 2m2 extra woonruimte op tegen een aardige investering. Niet de moeite waard als je het mij vraagt.
Kortom de grootte van je beleggingspand is vaak een gegeven wat je niet makkelijk kunt veranderen. Hou daar dus rekening mee als je een beleggingspand koopt!
WOZ-waarde
Nadat je het woonoppervlakte hebt ingevuld op de Huurcommissie site kom je bij de WOZ-waarde terecht. Als vastgoedbelegger wil ik vaak een beleggingspand zo goedkoop mogelijk kopen. Hier hoort dan ook van een lage WOZ-waarde bij…
Verder loopt de WOZ-waarde van een pand één jaar achter bij de werkelijke marktwaarde.
Als we van dit voorbeeld beleggingspand nu eens vergelijken wat het verschil in punten is tussen een duur appartement (WOZ-waarde is €250.000), gemiddeld appartement (WOZ-warde is €200.000) en een goedkoop appartement (WOZ-waarde €150.000). Hieronder zie je de verschillen:
- WOZ-waarde is €250.000 –> 66 punten
- WOZ-waarde is €200.000 –> 52 punten
- WOZ-waarde is €150.000 –> 39 punten
Ook hier zie je dat er een lineair verband is tussen de hoogte van de WOZ-waarde en het aantal punten dat je krijgt.
Er is één uitzondering… Voor een kleine woning in een de zogenaamde “COROP regio’s” rond Amsterdam en Utrecht.
Extra puntentoekenning regio’s Amsterdam en Utrecht
Voor een klein appartement in de zogeheten COROP-regio’s rond Amsterdam en Utrecht krijg je meer punten voor de WOZ-waarde dan in de rest van Nederland. Dit geldt alleen voor appartementen met een maximaal woonoppervlak van 40 m2. Verder moet je appartement dan gebouwd zijn in 2018 of na 2018.
Ter vergelijking stel dat je een beleggingspand van 40m2 hebt dat aan de hierboven genoemde eisen voldoet dan krijg je ongeveer 2x zoveel punten.
Leuk om te weten echter ik denk niet dat er veel vastgoedbeleggers aan deze eisen voldoen…
Energielabel
Het energielabel is in mijn optiek het belangrijkste onderdeel waar je als vastgoedbelegger slim mee om kunt gaan! Het energielabel begint bij G (erg onzuinig) tot energielabel A (erg zuinig).
Het aantal punten dat je krijgt voor de verschillende energielabel verloopt niet lineair. Voor alle “onzuinige” energielabels krijg je simpelweg maar heel weinig punten. Daarentegen krijg je voor goed gerenoveerde (en dus ook geïsoleerde) woningen veel punten.
Zie hieronder het verschil in punten voor elk energielabel:
- Energielabel G –> 0 punten
- Energielabel F –> 1 punt
- Energielabel E –> 5 punten
- Energielabel D –> 11 punten
- Energielabel C –> 15 punten
- Energielabel B –> 28 punten
- Energielabel A –> 32 punten
- Energielabel A+ –> 40 punten
Vaak zie je dat oude portiekwoningen uit de jaren ’20 of ’30 nog een energielabel G hebben. Hier is dan dus nog erg veel winst te behalen! Als je dan de mogelijkheid hebt om een kluswoning te kopen, kan je twee vliegen in één klap slaan.
Je kan het appartement dan vaak voor een scherpe prijs aankopen en omdat je toch al moet gaan renoveren kan je gelijk het appartement goed isoleren.
Door goed isoleren en het plaatsen van dubbel HR++ glas kan je een jaren ’20 of ’30 appartement naar een energielabel B krijgen. Als je het goed aanpakt is zelfs een energielabel A mogelijk!
Dit betekent dan gelijk een sprong van ruim 30 punten! Daarnaast verhoog je hiermee de waarde van het appartement, wat je bij verkoop een mooie overwaarde kan opleveren.
Doen dus zeg ik!
Lees ook eens de blog post “Wanneer je beleggingspand verkopen?” voor meer informatie over hoe je beleggingspand meer waard te laten worden.
Bonus punten
We hebben de belangrijkste parameters nu gehad.
Maar waar kan je nu allemaal nog meer “bonus punten” mee scoren? Hieronder een aantal verbeteringen die je net even wat extra “bonus punten” kunnen geven:
Volledige keuken
In de keuken vallen best wat extra punten te verdienen. De grootste klapper is wel voor de lengte van het aanrechtblad. Een aanrechtblad van minimaal 2 meter levert maar liefst 7 extra punten op. Verder krijg je extra punten voor de aanwezigheid van een oven / afzuigkap / magnetron / vaatwasser. Ook extra keukenkastjes leveren punten op.
Je hoeft helemaal niet een luxe keuken van >€10.000 te kopen om de bovenstaande punten te scoren. Een nette IKEA keuken voor max €4.000 levert net zoveel extra punten op.
Nette badkamer
Ook in de badkamer vallen extra “bonus punten” te scoren. Je krijgt bijvoorbeeld extra punten voor een designradiator en een wastafelkastje met ingebouwde wastafel. Verder kan je ook nog punten krijgen voor een extra luxe uitvoering.
Wastafels in de slaapkamers
Vaak hebben oude portiekwoningen uit de jaren ’20 en ’30 nog een wastafel hangen in de slaapkamers. Voordat je die weghaalt tijdens de renovatie bedenk dan dat een wastafel in de slaapkamer ook punten waarde is. Kan net het verschil zijn tussen boven de liberalisatiegrens uitkomen of niet.
Eindoordeel
Hopelijk geeft deze blog post je een helder antwoord op de vraag hoe je met je beleggingspand in de vrije sector kunt komen.
Ik ben er zeker van dat als je deze stappen doorloopt en handig gebruik maakt van de informatie in deze blog post dat je met je beleggingspand in de vrije sector terecht kan komen.
Heb ik informatie gemist die je graag toegevoegd ziet worden? Laat het dan weten door middel van een reactie onderaan deze blog post.
Wil je nu ook stappen gaan ondernemen en gaan investeren in vastgoed? Lees dan eerst de blog post “Beginnersfouten bij investeren in vastgoed” om te voorkomen dat je dezelfde fouten maakt die ik gemaakt heb…
Ik heb zo’n gigantische hekel aan huisjesmelkers! Jullie verpesten de hele woningmarkt!
Beste Dylan,
Ten eerste mijn dank voor je reactie.
Ik begrijp uit je reactie dat je niet al te positief bent over “huisjesmelkers”.
Zelf ben ik van mening dat 95% van de particuliere vastgoedbeleggers niet onder die categorie vallen.
De meeste proberen een nette woning / appartement te verhuren en een goede huisbaas te zijn.
En ja uiteraard is het doel van een woning kopen en verhuren om rendement op je geïnvesteerde vermogen te behalen. Zeker niet het uitbuiten van huurders of verpesten van de woningmarkt.
Verder heb je als eigenaar ook te maken met grote uitgaven voor groot onderhoud. Deze lasten liggen niet bij de huurder, maar bij de verhuurder.
Ik ben van mening dat je als particuliere vastgoedinvesteerder een win-win-win situatie kan realiseren!
Ofwel een verbetering van de aangekochte woning, een nette huurwoning voor de grote groep huurders die een huurwoning zoeken en een net rendement voor de vastgoedbelegger.
Hopelijk plaatst dit je reactie in perspectief!
Beste HKOTV,
Ik verhuur een appartement en dat valt onder de liberaliseringsgrens. Ik betaal echter als verhuurder ook nog €240,00 VVE servicekosten inclusief warmte en water en het is uiterst volledig gestoffeerd en gemeubileerd tot en met beddengoed toe….
Wat mag ik extra aan huur vragen ivm de VVE Service kosten en de stoffering en meubels etc. ??
M vr gr, Maria
Beste Maria, ten eerste mijn dank voor je reactie!
Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heb je inderdaad een sociale-huurwoning. Zie de volgende link meer info.
Wel kan je nu checken of je appartement nog steeds onder de liberalisatiegrens valt. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en hierdoor is ook de WOZ-waarde van de meeste woningen flink gestegen. Verder heeft de VVE mogelijk afgelopen jaren verbeteringen aan het appartement uitgevoerd (wellicht is er dubbel glas geplaatst).
Mocht je er achter komen dat je inmiddels je appartement in de vrije sector valt dan kan je via de Huurcommissie een procedure starten om de huur te verhogen. Lees hier meer over op de site van de Huurcommissie.
Ik denk dat je hoe dan ook het beste contact kan opnemen met de Huurcommissie en jou specifieke situatie bespreken. Dan weet je gelijk waar je aan toe bent en sta je later niet voor verrassingen.
Hopelijk kan je hier verder mee. Veel succes!
Beste HKOTV,
Het door de makelaar opgestelde huurcontract heeft een huurprijs van € 1250,00 per maand. En daar ging de huurder na een paar maanden niet mee akkoord. De huurcommissie heeft echter een dusdanige achterstand door corona dat het nog wel een aantal maanden zal duren voordat die uitspraak gaan doen.
Wat doe ik in zo’n geval het beste?
mvrgr
Maria
Beste Maria, dank voor je extra info. Dat is in ieder geval positief zou ik denken. Aangezien de huurprijs bij de start bepaalt of je in de vrije sector zit of niet. Zie hieronder van de site van de Rijksoverheid (zie link):
“De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.”
Maar hier geldt uiteraard nog wel dat de huurder binnen de eerste 6 maanden na het afsluiten van het huurcontract bezwaar kan maken tegen de huurprijs (zie de volgende link naar de site van de Huurcommissie). Dit zijn nu eenmaal de regels in Nederland en daar heb je als verhuurder nu eenmaal mee te maken. Dus voorkomen is beter dan genezen. Dus zorg ervoor dat je huurders goed gescreend worden!
Echter jij zegt in je eerdere reactie dat de huur onder de liberalisatiegrens zit. Wie heeft dat dan bepaald? Een huur van €1.250 zit in mijn optiek altijd boven de liberalisatiegrens (ook als gemeubileerd verhuurd).
Prima dat een huurder na een paar maanden het niet meer eens is met de huurprijs. Zoals aangegeven kan de huurder dan ook laten checken door de Huurcommissie, maar zonder uitspraak van de Huurcommissie blijft de huurprijs gelden van het huurcontract.
Nu zit jij helaas in een vervelende situatie. Zelf heb ik dat gelukkig nog nooit meegemaakt en vind het moeilijk om goed advies te geven om wat te doen.
Ik denk toch dat de eerste stap is dat je met je huurders in gesprek gaat. Waarom heeft de huurder een paar maanden geleden de huurprijs geaccepteerd en het huurcontract getekend en is de huurder het nu ern niet meer mee eens?
Wellicht kan je afspreken dat jullie de afspraak van de Huurcommissie afwachten en dat die dan bindend is voor de huurprijs.
Hoe ik het nu lees met de info die ik hebt zit er nu een huurder in jullie appartement die niet de afgesproken huurprijs betaald zonder dat de Huurcommissie heeft aangegeven dat de huur te hoog is. Ik zou dit zelf simpelweg als wanbetaling zien. Hier moet je de huruder dankook van op de hoogte stellen en vermelden dat zij een huurachterstand hebben. Mocht je een vastgoedbeheerder gebruiken dan kan je die ook een aanmaming / incasso laten sturen en een meer formele positie nemen ivm wanbetaling. Mocht je nog geen vastgoedbeheerder hebben dan is dat wellicht ook een goede optie aangezien zij dit soort situaties vaker tegenkomen en weten hoe te handelen. Verder kan het jou een boel stress schelen.
Lees hier mee over op de volgende site en in de blog post “Vastgoedbeheer; Zelf doen of uitbesteden?”
Veel succes met deze moeilijke situatie. Hopelijk komen jullie er samen uit!
Goedemiddag,
De huurprijs lag boven de toen geldende grens. Maar dat zegt niks lijkt het want men kan binnen 6 maanden bezwaar maken.
Wat erg vreemd is is dat het appartement een energielabel D heeft maar dat de zaak behartiger van de huurder dit niet meerekent. Zij stellen: Indien voor een woonruimte een voorlopig of definitief energielabel is afgegeven, wordt terug gevallen op het bouwjaar. Dat is 1978 en levert 0 punten op…
We begrijpen niks van het energielabel…
vriendelijke groeten,
Maria
Goedemiddag Maria, dank weer voor je reactie. Zoals aangegeven is dit een erg vervelende situatie!
De regels wat betreft het Energielabel of de Energie-Index zijn eerlijk gezegd ook niet makkelijk. Hier ging mijn aankoopmakelaar en ikzelf dus ook bijna me de mist in.
Je kan de regels op de site van de Rijksoverheid nalezen. Zie hier de link. Ook al dat is ook nog niet kristal helder moet in toegeven…
Bij het checken van de huurpunten via de site van de Huurcommissie staat er het volgende bij “Energieprestatie”:
“Geef aan of voor de woning een geldig Energie-Index (EI) of een Energielabel is afgegeven. Energielabels werden afgegeven tot 1 januari 2015. Vanaf 1 januari 2015 is de Energie-Index van toepassing. Let op: een voorlopig of definitief energielabel is geen officieel energieprestatiecertificaat en komt niet in aanmerking voor punten.“
Hier maak ik dus uit op dat je een Energie-Index voor je woning nodig hebt om hier huurpunten voor te krijgen.
Let ook op dat je voor een Energielabel D slechts 14 punten krijgt voor een eengezinswoning en 11 punten voor een appartement. Dus dat zet ook nog niet heel veel zoden aan de dijk. Ik hoop niet dat dit precies het verschil is tussen binnen of buiten de vrije sector vallen.
Hallo HKOTV,
Is de grens qua punten een vaste grens, of stijgt deze ook in de loop van de tijd. Met andere woorden, een appartement dat nu bijvoorbeeld een paar punten boven de grens zit, zit die dan over 5 jaar er op of net onder.
Alvast bedankt voor je reactie.
Beste Edwin,
Dank voor je reactie! De liberalisatiegrens stijgt over het algemeen met de jaren. Zie hieronder de stijging van afgelopen jaren:
– 2020: Huurprijs meer dan €737,14
– 2019: Huurprijs meer dan €720,42
– 2018: Huurprijs meer dan €710,68
– 2017: Huurprijs meer dan €710,68
Ik zou verwachten dat het aantal punten dat je nodig hebt om boven de liberalisatiegrens te komen gelijk blijft. Echter dit heb ik niet gecheckt. Let ook op dat bijvoorbeeld de WOZ waarde van je beleggingspand ook elk jaar toeneemt (dus meer punten). Als je net boven de liberalisatiegrens zit is het verstandig om te zorgen om een aantal extra punten te halen zodat je zeker weet dat je goed zit. Lees ook een de blog post “Maximale huurprijs die je mag vragen?”
Hopelijk geeft dit een antwoord op je vraag. Veel succes!
Goedemiddag, ik heb nog een vraag. Stel dat je juist een beleggingspand in de sociale sector wilt krijgen. Is het dan een probleem als je met de woning boven het maximum aantal punten ‘uit stijgt’ (en in principe dus vrije sector zou mogen verhuren) en toch een huur van bijv 720 euro vraagt, zodat degene aan wie je het verhuurt wel huurtoeslag aan kan vragen?
Overigens is deze site by far de beste site om te bezoeken als je wilt gaan beleggen in vastgoed, hele goede informatie! Ben dan ook erg benieuwd wie er uiteindelijk eigenaar is van deze website haha.
Nog wel een tip van mijn kant over de site: er zijn ongelofelijk veel linken naar andere blogs. Deze opent niet in een nieuw venster als je deze aanklikt. Zou ik persoonlijk wel prettiger vinden. Er staan namelijk soms meerdere linken in 1 blog en ik raak dan de draad kwijt en mis daardoor waardevolle blogs. Ik kan op de site namelijk ook geen overzicht vinden van alle blog posts, klopt dat? Misschien allemaal een bewuste keuze hoor, maar wil het toch als feedback meegeven.
Goedemiddag Loes, het aantal punten geeft aan wat je als verhuurder maximaal mag vragen. Als je eenmaal in de vrije sector zit ben je daarna vrij om een marktconforme huurprijs te vragen.
Bij mijn weten mag je als verhuurder ook een huurprijs vragen die lager is dan de maximale huurprijs. Ik zie niet in waarom dat niet zou mogen. Je kan dit wellicht voor de zekerheid nog even navragen bij de huurcommissie (jij bent nl de eerste die dit vraagt…).
Wat betreft je volgende tip:
“Nog wel een tip van mijn kant over de site: er zijn ongelofelijk veel linken naar andere blogs. Deze opent niet in een nieuw venster als je deze aanklikt. Zou ik persoonlijk wel prettiger vinden. Er staan namelijk soms meerdere linken in 1 blog en ik raak dan de draad kwijt en mis daardoor waardevolle blogs. Ik kan op de site namelijk ook geen overzicht vinden van alle blog posts, klopt dat? Misschien allemaal een bewuste keuze hoor, maar wil het toch als feedback meegeven.”
Super bedankt! Daar ga ik zeker wat mee doen. Dank je wel dat je deze feedback wilde geven. Veel succes ermee en wellicht tot ziens!
Hi Loes,
Als je op de link naar een andere blog klikt moet je gewoon je Ctr toets ingedrukt houden, dan opent de andere blog vanzelf in een nieuwe tab. 😉
Groetjes,
Maarten
Maarten, thanks! ?
Bedankt voor je snelle reactie. De blog post maximale huurprijs had ik nog niet gelezen, ga ik gelijk doen, want dit is volgens mij het antwoord waar ik naar op zoek was 🙂
Loes, geen dank. Dank je wel voor je terugkoppeling! Mocht je nog vragen hebben dan hoor ik het wel. Veel succes ermee!
Ik vind op het internet toch wat tegenstrijdige berichten. Is het niet zo dat als je een beleggingspand koopt je een keuze hebt:
1) huurprijs onder liberalisatiegrens stellen; je moet dan de huurprijs WEL bepalen ahv het puntenstelsel
2) huurprijs boven liberalisatiegrens; zoals ik het lees op ‘internet’ mag je als je een beleggingspand hebt gekocht zelf de prijs bepalen, dus stel je wilt 800 euro kale huur per maand, dan is dit gewoon toegestaan zonder dat je aan de slag moet met punten tellen (want dit is alleen van toepassing als je als sociale woning wilt verhuren, kan ook een markt zijn natuurlijk als je een pand heel goedkoop kan aanschaffen).
Klopt mijn stelling? Ik zie op bijv. Pararius namelijk woningen te huur in de vrije sector voor huurprijzen waarvan ik vermoed dat die niet aan het vereiste aantal punten voldoen.
Of is dit dan de werking van vraag/aanbod en moet je maar hopen dat je huurder niet gaat checken of de huurprijs klopt?
Het is mij niet helemaal helder. Alvast bedankt voor de reactie.
Beste Loes, leuk dat je de tijd hebt genomen om te reageren. De huurprijs in combinatie met de liberalisatiegrens (vrije sector) is inderdaad een grijs gebied.
Ik ben bang dat je stelling niet helemaal klopt. Ik zou het omdraaien. Zie hieronder hoe ik het zou aanpakken:
– Stap 1; De eerste stap die je moet zetten is zelf van je toekomstige beleggingspand bepalen over het in de vrije sector valt of of niet. Dit kan je redelijk snel bepalen met de site van de huurcommissie.
Met de uitkomst van stap 1 weet je of je boven de liberalisatiegrens uitkomt. In 2020 ligt de liberalisatiegrens op een huurprijs van €737,14 per maand.
– Stap 2; Nu je weet of je beleggingspand onder- of boven de liberalisatiegrens val kan je de vervolg stappen gaan nemen. Zit je onder de liberalisatiegrens en vind je prima, dan weet nu wat je maximale huurprijs is die je mag vragen. Zit je onder de liberalisatiegrens, maar wil je er eigenlijk boven uit komen dan moet je verbeteringen aanbrengen die een hogere huurprijs rechtvaardigen. De blog post “Beleggingspand in de vrije sector krijgen?” geeft je hiervoor verschillende opties die je kan ondernemen.
– Stap 3; Afhankelijk van stap 2, maar dit kan dus zijn verbouwen om de huurprijs te verhogen of een huurder gaan zoeken en je beleggingspand gaan verhuren.
Zoals je aangaf in je reactie mag je uiteraard ook als je beleggingspand onder de liberalisatiegrens valt dit verhuren voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Echter je loopt het risico dat de huurders (met succes) je te hoge huurprijs aanvechten bij de huurcommissie (zie link voor de procedure). Dit kunnen je huurders de eerste 6 maanden van het huurcontract doen ook als je beleggingspand in de vrije sector verhuurd is. Krijgen je huurders gelijk, ofwel je hebt een te hoge huur gevraagd en valt eigenlijk onder de liberalisatiegrens dan gaat de huur naar beneden en moet jij als verhuurder de te veel betaalde huur terug betalen.
Sommige verhuurders nemen het risico en verhuren gewoon hun beleggingspand voor een te hoge huurprijs. Zelf wil ik dit risico niet lopen. Dit is aan jou hoe jij hier zelf mee om wilt gaan.
Wellicht is de blog post “Maximale huurprijs die je mag vragen?” ook interessant om te lezen.
Hoi,
Een vraag over onzelfstandige woningen (voor kamerverhuur). Moet deze ook minimaal hetzelfde aantal punten halen (146 punten) om in de vrije sector te kunnen worden verhuurd? De website huurcommissie biedt ook de berekening van deze punten voor onzelfstandige woningen. Alvast bedankt voor je antwoord.
Beste Luckoz, dank voor je reactie. Bij mijn weten kan alleen een zelfstandige woonruimte een vrije sector woning zijn. Een onzelfstandige woonruimte (dus kamerverhuur) is dat nooit. Wel kan je een zelfstandige woonruimte aan meerdere personen verhuren, maar dat moet dan wel op één huurcontract. Een goede verhuurmakelaar kan je hier zeker verder mee helpen. Pas idg op dat je weet waar je aan begint als je gaat investeren in vastgoed (en zeker stdentenkamers). Er zijn in Nederland namelijk veel regels waar je je aan dient te houden!
Hoi,
Ik heb een vraag over WOZ en het puntensysteem. Als ik twee zelfstandige appartementen in hetzelfde huis kan maken. Hoe reken ik dan de WOZ toe? Gewoon naar rato van m2?
Beste Tiemen, dank voor je reactie. Let op dat de WOZ en het puntensysteem twee verschillende zaken zijn. Via het puntensysteem kan je uitrekenen of je woning of appartement in de vrije sector valt en als je woning of appartement in de sociale huur valt wat dan de maximale huurprijs is die je mag vragen. Een van de gegevens die meetelt in het puntensysteem is de WOZ waarde van je woning of appartement. Via de site van de huurcommissie kan je het aantal punten berekenen.
De WOZ waarde wordt door de overheid vastgesteld aan de hand van vaste criteria. Nadat de WOZ waarde van je pand is vast gesteld krijg je daar van de overheid bericht van. Mocht je de WOZ waarde te hoog of te laag vinden dan kan je daar bezwaar tegen maken. Bij mijn weten is er geen site die de WOZ waarde voor je kan berekenen. Je kan uiteraard beide appartementen laten taxeren. Dan weet je de waarde van beide appartementen en kan je het taxatie rapport later gebruiken als de WOZ waarde die door de overheid is bepaald te laag of te hoog is.
Hopelijk geeft dit een antwoord op je vraag. Veel succes ermee!
Betekent dit dat je, als je met de huurprijs (Maximale huurprijs (kale huur) berekend volgens de site van de huurcommissie) boven de grens van de huurtoeslag zit (op dit moment € 737,14 pm), je automatisch in de vrije sector zit?
Max, dat is inderdaad correct. Ik zou er wel voor zorgen dat je er met een paar punten marge boven zit. Niet alles is namelijk helemaal zit-wart (bijvoorbeeld de woon oppervlaktes), maar als je voldoende punten hebt en boven de huurliberalisatiegrens zit dan valt je woning in de vrije sector. Veel succes ermee!
Beste HKOTV,
Dank voor je reactie. Helder voor wat betreft zelfstandige woonruimtes.
Het is me alleen niet helemaal duidelijk hoe dit werkt voor onzelfstandige woonruimtes / kamerverhuur. Daar is een apart puntensysteem voor, maar bij onzelfstandige woonruimte kom je sowieso niet in aanmerking voor huurtoeslag. Betekent dit dat je bij kamerverhuur altijd gebonden bent aan de maximale huurprijs die je met de prijscheck van de huurcommissie berekend krijgt?
Beste Marc, het klopt inderdaad dat je voor onzelfstandige woonruimtes niet in aanmerking komt voor huursubsidie. Verder ben je bij verhuur van kamers in principe gebonden aan de huurprijs check die op de site van de huurcommissie staat. Zie hiervoor de volgende link.