Woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel, of afgekort WWS, is een landelijk systeem waarmee de kwaliteit van een huurwoning door middel van punten wordt bepaald. Aan de hand van het totaal aantal punten wordt de huurprijs voor een huurwoning vast gesteld. Het woningwaarderingsstelsel wordt ook wel een puntensysteem genoemd. Onvoldoende kennis van het woningwaarderingsstelsel is een financieel risico voor de verhuurder. Reden hiervoor is dat de huurder een lagere huur kan eisen (hierover later meer). Dus waar moet je als verhuurder opletten?

Aantal punten bepaalt de maximale huur

Het woningwaarderingsstelsel werkt dus op basis van een puntenstelsel. In de basis is het heel simpel. Hoe hoger de kwaliteit van een woning en hoe meer voorzieningen een woning heeft, hoe hoger de maximale huurprijs ie als verhuurder mag vragen. Er zijn aparte puntentelling voor verschillende soorten woontypes. Voor allemaal geldt; hoe meer punten, hoe hoger de huur. De aparte puntentellingen zijn er voor de volgende woontypes:

• zelfstandige woonruimtes (of zelfstandige woningen);
• onzelfstandige woonruimtes (kamers);
• woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Op de site van de Huurcommissie kan je een link vinden naar de drie verschillende puntentellingen. Waar krijg je nu allemaal punten voor bij de verschillende woontypes?

Puntentelling voor zelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegang (voordeur), woon- en slaapkamer, keuken en douche / wc. Je krijgt bijvoorbeeld punten voor de volgende kenmerken van een woning:

• WOZ-waarde van de woning; De gemeente bepaalt die elk de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde heeft een redelijk zware weging in het totaal aantal punten dat je kunt krijgen
• Woonoppervlakte; Vervolgens is het totale woonoppervlak een belangrijk onderdeel waar je veel punten mee kunt scoren
• Aantal verwarmde vertrekken; Naast het woonoppervlak krijg je punten voor het aantal verwarmde kamers in de woning
• Energiezuinigheid van de woning; De energiezuinigheid van de woning wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index. Vaak is er met het verbeteren van de Energie-Index een groot aantal extra punten te scoren
• Keukenuitrusting; Hoe completer de keuken is uitgerust hoe meer punten je krijgt
• Aanwezigheid van en grootte van balkon/tuin/terras; Wederom geldt hier hoe meer oppervlak hoe meer punten je krijgt
• Sanitaire voorzieningen; Een wastafel in een slaapkamer levert bijvoorbeeld punten op. Verder ook hier weer hoe luxer de badkamer hoe meer punten
• Gehandicaptenvoorzieningen; Eventuele gehandicaptenvoorzieningen tellen ook mee voor extra punten

Is de kale huur €752,33 of lager? Dan is de woning een sociale huurwoning. In 2021 is €752,33 namelijk de maximale huur voor een sociale huurwoning. Dit de zogenaamde liberalisatiegrens. Is de huur hoger dan €752,33 per maand, dan valt de woning in de vrije sector (hierover straks meer).

Puntentelling voor onzelfstandige woonruimte

Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte zonder eigen toegang of eigen keuken en sanitaire voorzieningen. De meest voorkomende voor van onzelfstandige woonruimtes zijn (studenten) kamers. In Nederland heeft elke stad zijn eigen regels voor kamerverhuur en woningdelen. Hier moet je als verhuurder dus op letten en checken wat de regels zijn voor de stad waar jij in wilt gaan verhuren. Een onzelfstandige woonruimte krijgt punten voor:

• Woonoppervlakte; Hierbij geldt het oppervlak van de kamer, keuken en verwarmde gemeenschappelijke vertrekken
• Keuken; Heeft de woonruimte een eigen keuken of gedeelde keuken?
• Soort verwarming; Centrale verwarming, gaskachels of aansluitmogelijkheden hiervoor
• Toilet; Heeft de woonruimte een eigen toilet of gemeenschappelijk toilet?
• Wasgelegenheid; Heeft de woonruimte een eigen wastafel of gemeenschappelijke wastafel?
• Douche / bad; Heeft de woonruimte een eigen douche of bad, of gemeenschappelijk gebruik hiervan?

Let op dat voor onzelfstandige woonruimtes er liberalisatiegrens is. Er bestaat dus geen vrije sector voor losse kamerverhuur. Een onzelfstandige woonruimte zal dan ook altijd onder de regels van het woningwaarderingsstelsel vallen.

Puntentelling woonwagens en woonwagenstandplaatsen

De puntentelling voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen kan je vinden op de site van de Huurcommissie. Zie de volgende link onder te bepalen hoeveel punten je kunt halen met woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Woningwaarderingsstelsel en de vrije sector

Voor woningen in de vrije sector geldt geen maximale huur. Bij huurwoningen in de vrije sector kunnen de verhuurder en huurder (door middel van marktwerking) samen bepalen wat een redelijke huurprijs is. Op Funda.nl en Pararius.nl kan je vinden wat marktconforme huren zijn voor de wijk en het type woning dat je wilt gaan verhuren. Hier kan je ook vinden wat de verschillen zijn tussen je woning gestoffeerd of gemeubileerd verhuren. Uiteraard kan ook een verhuurmakelaar je vertellen wat een reële en marktconforme huur is.

Aanvangshuur bepaalt sociale huurwoning of vrijesectorwoning

De aanvangshuur in het huurcontract bepaalt of de het een sociale huurwoning of vrijesectorwoning is. Dus is huurcontract in 2021 in gegaan? Dan is bij een kale huur van €752,33 of lager de woning een sociale huurwoning. Is de huur hoger € 752,33 dan valt de woning in de vrije sector.

Dit klinkt misschien super simpel en dat is het ook. Let echter op dat toetsing van de aanvangshuur door de huurder mogelijk is als de huur onredelijk hoog is.

Toetsing aanvangshuur

Niet alleen voor verhuurders, maar ook voor huurders is het woningwaarderingsstelsel een nuttig puntensysteem. Veel verhuurders weten niet dat hun woning volgens het woningwaarderingsstelsel onder de liberalisatiegrens zit. Of zij weten het wel, maar willen liever dat hun woning in de vrije sector valt omdat ze dan een hogere huurprijs kunnen vragen. Huurders kunnen echter binnen 6 maanden na het ingaan van het huurcontract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Aan de hand van een check van het aantal punten kan de Huurcommissie vervolgens bepalen wat de maximale huurprijs is. Valt de woning in de vrije sector dan is de verhuurder dus vrij om een marktconforme huurprijs te kiezen. Echter komt de huurprijs bij de check van de Huurcommissie onder de liberalisatiegrens uit dan moet de verhuurder de huurprijs verlagen tot de maximale huurprijs volgens de punten telling. De teveel betaalde huur moet de verhuurder vervolgens terug betalen aan de huurder.

Samenvatting

Misschien is het woningwaarderingsstelsel niet het leukste onderwerp van investeren in vastgoed, je hebt hier in Nederland nu eenmaal mee te maken. Check regelmatig de site van de Belastingdienst en Huurcommissie aangezien de eisen eens in de zoveel tijd veranderen. Dus neem de tijd om je in dit onderwerp te verdiepen om te voorkomen dat je later een vervelende verrassing krijgt en de huur moet verlagen. Lees meer over dit onderwerp in de blog post “Maximale huurprijs die je mag vragen?“.

Wil jij als verhuurder je woning in de vrije sector krijgen? Lees dan de blog post “Beleggingspand in de vrije sector krijgen?” voor meer informatie.