Funderingsproblemen; bedreiging of kans?

Funderingsproblemen; Tot op heden waren funderingsproblemen voor huiseigenaren en vastgoed investeerders een ver van hun bed show. Als je een aankoopkeuring liet uitvoeren door een bouwkundige werd er eigenlijk niks over de fundering gezegd. Toch gek eigenlijk aangezien de fundering van je huis het allerbelangrijkste onderdeel van is…

Echter daar gaat verandering in komen. Het onderwerp funderingsproblemen is steeds vaker in het nieuws. Het blijkt namelijk dat funderingsproblemen een serieus (en onderschat) probleem zijn in Nederland!

Op 19 oktober ’20 lanceerde het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) in het KRO NCRV programma de Monitor de testfase van FunderMaps waar op pandniveau het indicatief funderingsrisico kon worden opgevraagd, het zogenaamde “funderingslabel”. Inmiddels is de testfase succesvol doorlopen en is de website stopgezet. De formele introductie van FunderMaps staat gepland voor 2021.

Funderingsproblemen en funderingsherstel raakt iedere woningbezitter of je nu één huis bezit of een hele vastgoedportefeuille hebt. Het risico voor vastgoedbeleggers is echter groter aangezien die vaak meerdere beleggingspanden bezitten.

Kortom de onderwerpen “funderingsproblemen” en “funderingsherstel” zijn belangrijk zodat je goed weet wat de risico’s zijn als je vastgoed gaat kopen of in bezit hebt.

In de blog post ga ik het volgende behandelen:

Wil je liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Fundering van je huis

Laten we beginnen met het begin. Elk huis heeft een fundering, maar wat is eigenlijk de definitie van een fundering? Volgens Ensie is dit de definitie van een fundering:

Het gedeelte van een gebouw dat het eigen gewicht van het gebouw plus de krachten die op het gebouw werken naar de draagkrachtige ondergrond overbrengt

Bron: ensie.nl

Dus zoals je wel zult begrijpen is de fundering van een huis het belangrijkste wat er is. Eigenlijk kan je dat dus ook door trekken voor vastgoedbeleggers. Ofwel de staat van de fundering(en) van je beleggingspand(en) is eigenlijk de staat van je vastgoedportefeuille.

Het klinkt allemaal heel leuk om 10 beleggingspanden te hebben, maar als daar 2 panden bij zitten die funderingsproblemen hebben heb je toch wel een grote financiële strop in het vooruitzicht.

Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek

Ik heb de naam Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) al eerder in deze blog post genoemd, maar wat doet het KCAF precies?

Het KCAF richt zich op het verspreiden van kennis & informatie over de problematiek rond funderingen. Dus als je informatie zoek over funderingsproblemen, funderingsherstel of een stappenplan voor eigenaren die vermoeden dat er problemen zijn met de houten fundering kan je terecht bij het KCAF.

De doelstelling van het KCAF is samen te vatten in 3 punten:

• Preventieve maatregelen; Hoe eerder je weet dat je funderingsproblemen hebt, hoe sneller je kunt handelen. Wellicht zijn er bijvoorbeeld preventieve maatregelen mogelijk
• Anticiperen op kosten; Wederom hoe eerder je weet dat er hoge kosten aan gaan komen, hoe eerder je kunt beginnen met sparen
• Transparantie op de woningmarkt; Dit punt geldt voor zowel de aan- en verkopen de partij. Iedereen moet inzichtelijk hebben of een huis potentiële funderingsproblemen heeft

Kortom bezoek zeker de site van het KCAF als je meer te weten wilt komen over funderingsproblemen of funderingsherstel. Super goede, eerlijke en transparante informatie zonder een commerciële doelstelling.

Wat voor typen fundering zijn er?

Funderingen voor huizen zijn er in vele soorten en maten. Als je echter naar de basis van funderingen kijkt zie je dat funderingen grofweg in twee typen zijn op te delen:

• Ondiepe funderingen (funderingen op staal); Een fundering op staal is namelijk een fundering die direct op voldoende dragende ondergrond staat (en dus niet op “staal”…)
• Funderingen op (houten) palen; Dit zijn funderingen die gebruik maken van heipalen. Heipalen worden toegepast als de grond niet draagkrachtig genoeg is voor een fundering op staal

Hieronder van beide typen funderingen meer achtergrond informatie.

Funderingen op staal

De term “staal” komt uit het Oudgermaans ‘stal’ en Oudfrans ‘estal’, wat stand, vaste plaats of staan op, rusten op betekent. “Staal” betekent in dit geval dus eigenlijk de ondergrond of ‘harde bodem’. Zie hieronder een schematische weergave van dit type fundering:

Wanneer een gebouw relatief licht is, en de bodem voldoende draagkrachtig, past men een fundering op staal toe. Bij een fundering op staal wordt er meestal wel grondverbetering onder de bebouwing toegepast om de draagkracht te verbeteren. De muren of wanden worden, vaak door tussenkomst van een verbrede voet, direct op de draagkrachtige bodem geplaatst. Een fundering op staal bestaat meestal uit een met gewapend beton gevulde sleuf, waarop de rest van de constructie wordt gebouwd.

Fundering op houten palen

Als de grond nabij de oppervlakte niet draagkrachtig genoeg wordt meestal een fundering met heipalen toegepast. Door het gebruik van heipalen worden de krachten van het gewicht van de bebouwing naar de diepere harde zandlaag overgebracht. Zie hieronder hoe dit er schematisch uit ziet:

Er zijn verschillende methodes voor het aanbrengen van een paalfundering. Dit kan o.a. door heien, persen, schroeven of trillen.

Houten paalfunderingen werden vooral gebruikt in de bouwperiode tot 1970. Vanaf 1970 werden woningen steeds vaker op betonnen palen gefundeerd. Betonnen heipalen zijn bestand zijn tegen water en kunnen niet worden aangetast door schimmels en ongedierte.

Lees hier meer achtergrond informatie over de verschillende typen funderingen.

Wat zijn de oorzaken van funderingsproblemen?

Nu weten we dus de basis van funderingen in Nederland. Wat zijn nu de meest voorkomende oorzaken van problemen met een fundering?

• Bodeminklinking bij funderingen op staal; Als de fundering op staal is gebruikt op een slappe klei- en veengronden dan kan de woning gaan verzakken. Zie meer hierover op de site van het Platform Slappe Bodem
• Paalrot; Door daling van het grondwaterpeil kunnen houten heipalen droog komen te staan. Hierdoor kan schimmelaantasting ontstaan met als gevolg dat de fundering haar draagkracht verliest
• Palenpest; In sommige gebieden zijn tot 1970 grenenhouten heipalen gebruikt. Grenenhout kan op den duur aangetast worden door bacteriën (ook als zij onder water staan)
• Gebrek aan draagkracht; Als de heipaal niet voldoende op een (zand)plaat is gefundeerd of als de zandplaat te dun is, kunnen verzakkingen ontstaan
• Te hoge belasting; Er zijn in het verleden veel gebouwen met één of meerdere verdiepingen verhoogd zonder dat er aandacht was voor de fundering
• Uitvoeringsfouten; Bij de uitvoering van de fundering kan iets zijn misgegaan. Denk bijvoorbeeld aan kapotte heipalen door het heien
• Trillingen; Trillingen zijn heel schadelijk voor de fundering. Bijvoorbeeld trillingen van het (bouw) verkeer of verkeersdrempels kunnen de fundering laten bezwijken zeker als de fundering al aangetast is

De volgende documentaire van het Platform Slappe Bodem laat de problematiek van bodem daling zien.

Hoe herken je funderingsproblemen?

Funderingsproblemen zijn bij aanvang slechts moeilijk te zien. Je kunt namelijk je fundering vaak niet even inspecteren. Zodra de funderingsproblemen wat verder ontwikkeld zijn is het wel mogelijk om ze te herkennen.

Nog steeds moet je weten waar je moet kijken maar als je door een gemiddelde straat in de randstad loopt en je gaat erop letten zal het je verbazen hoeveel signalen je ziet. Denk hierbij aan de volgende indicaties die kunnen wijzen op problemen met de fundering:

• Deuren of ramen die niet meer open gaan
• Vervormde deuren en ramen
• Scheuren in de vensterbanken (vaak een barst in het midden door de spanning)
• Scheuren in bouwmuren en niet-dragende muren
• Hoogteverschillen tussen woning en de stoep
• Scheefstand van een woning

Kortom er zijn veel indicaties die je zelf als toekomstige woning koper hebt om te zien of er mogelijk funderingsproblemen zijn.

Hoe groot zijn de funderingsproblemen in Nederland?

Ik wil geen onnodige angst zaaien voor funderingsproblemen dus laten we de getallen concreet maken. Hoe groot is het probleem met funderingen in Nederland dan precies?

Precieze getallen voor het aantal woningen met funderingsproblemen zijn er niet. Dat blijft bij schattingen. Wel houdt het KCAF bij hoeveel schademeldingen er binnen komen bij het Nationaal Funderingsloket. Deze getallen geven in ieder geval een indicatie van hoe groot het probleem is en in welke gemeentes de meeste schademeldingen zijn.

Zie hieronder de ontwikkeling van het aantal schademeldingen bij het Nationaal Funderingsloket:

Laten we nu deze meldingen eens omzetten naar een schatting van de omvang van het probleem.

Dus om wat voor aantallen gaat het in Nederland?

Geschatte aantal woningen met funderingsproblemen

In Nederland hebben we ongeveer 7,7 miljoen woningen. Volgens het KCAF lopen zo’n 1 miljoen woningen in Nederland een serieus risico om te verzakken. Dus dat is best wel een groot gedeelte van de bestaande woningen die op termijn problemen kunnen krijgen met de fundering!

Zie hieronder om welke geschatte aantallen het gaat:

Om de funderingen te herstellen is volgens KCAF tot 2050 zo’n 60 miljard euro nodig! Dat is echt een gigantisch bedrag en pijnlijk genoeg zijn de woningbezitters / vastgoedbeleggers degene die dit moeten gaan betalen.

Verzekeraars hebben namelijk al laten weten dat zij dit niet gaan vergoeden. Verzekeraars vinden namelijk dat het bij bodemdaling door droogte niet gaat om een “onvoorzienbaar” dus verzekerbaar voorval.

Lees hier meer over in artikel “Verzakte fundering kan eigenaar woning wel 120.000 euro kosten” van Vastgoedmarkt.

125.000 woningen urgent

Zoals eerder aangegeven introduceerde het KCAF op 19 oktober ’20 het funderingslabel wat vanaf volgend jaar op vrijwillig basis gebruikt kan gaan worden. Zie hieronder de toelichting van KCAF voor de FunderMaps site & app:

Het funderingslabel levert, net als bij het energielabel, een kleurrijk label met in dit geval vijf niveaus. Bij een groen label (A) is er niets met de fundering onder de woning aan de hand. Bij een rood label (E) is er sprake van een sterk verhoogd en urgent risico. Volgens het KCAF zijn er dan tekenen van schade gesignaleerd of het zakkingsgedrag van het pand wijkt af van vergelijkbare panden in de directe omgeving.

Het merendeel van de 1 miljoen woningen met een funderingsrisico heeft het label C. Dit label wordt tamelijk neutraal omschreven als: ‘Licht verhoogd risico. Echter in totaal zijn er ongeveer 125.000 panden waar het gaat om een fundering met het slechte label D en label E.

Deze 125.000 panden zijn dus allemaal panden waar er mogelijk op korte termijn funderingsherstel noodzakelijk is! Kortom dit is zeker iets waar alle (potentiele) huizenbezitters zich bewust van moeten zijn.

Wat voor soorten funderingsherstel zijn er?

Over het algemeen wordt met de term funderingsherstel bedoeld dat er een geheel vernieuwde fundering wordt gemaakt. Je hebt verschillende soorten van funderingsherstel.

Zie hieronder een kort overzicht:

• Funderingsherstel mbv tafelconstructie; dit is het plaatsen van een nieuwe fundering via de tafelconstructie. Een nieuwe vloer op segmentpalen draagt dan via “inkassingen” de bestaande muren
• Nieuwe fundering dmv uit de muur gedrukte palen; via de muur worden nieuwe palen de grond ingedrukt die de bestaande muren dragen
• Paalkopverlaging; het vervangen van de aangetaste paalkoppen door betonnen paaldelen (alleen mogelijk bij vurenhouten heipalen)
• Nieuwe fundering plaatsen mbv randbalk; dit is het plaatsen van een nieuwe fundering met een randbalk die de belasting van de muren overdraagt op de nieuwe heipalen
• Plaatsen van “micro-piles”; hierbij worden dunnen buispalen ingebracht die met nastelbare beugels de funderingsbalken ondersteunen
• Funderingsherstel dmv het verstevigen van de ondergrond; hierbij wordt er een kunsthars in de ondergrond geïnjecteerd te versteviging

Welke techniek er gebruikt wordt voor funderingsherstel hangt af van het type fundering en de situatie en omstandigheden ter plekke. Nadat de fundering is hersteld kan de rest van de woning hersteld worden (bijvoorbeeld plaatsen van nieuwe kozijnen, herstellen van de gevels, etc).

Uitdagingen van funderingsherstel

Er zijn veel uitdagingen die je als woningbezitter moet overwinnen om daadwerkelijk funderingsherstel uitgevoerd te krijgen. Hier zal ik de belangrijkste uitdagingen van funderingsherstel beschrijven.

Funderingsherstel moet je uitvoeren als “bouwkundige eenheid”

Funderingsproblemen zijn in het begin alleen maar een onzichtbaar probleem. Ofwel veel mensen denken “er zijn scheuren in de muren van huizen in mijn blok maar niet in mijn woning dus waar zal ik me druk om maken?”

Vaak vormt de fundering van rijtjeshuizen of portiekwoningen een “bouwkundige eenheid”. Dat wil zeggen dat alle funderingen met elkaar verbonden zijn. In dit geval moet je het funderingsherstel dus ook uitvoeren als “bouwkundige eenheid”.

Het is mijn ervaring dat dit eigenlijk de grootste uitdaging is om voor elkaar te krijgen. Veel buren steken namelijk hun kop in het zand of er wonen huurders die weer wijzen naar hun huisbaas. Kortom het is een heel gevecht wat jaren kan duren voordat je iedereen van de “bouwkundige eenheid” zo ver krijgt dat zij mee gaan doen met funderingsherstel.

Procesbegeleiding is aan te bevelen bij “bouwkundige eenheid”

Volgens het KCAF is het geval van meerdere woningeigenaren sterk aan te bevelen om het gehele verdere proces van plannen maken, financieren, verdelen van kosten en uitvoering te laten ondersteunen door een (proces)begeleidingsbureau. Mochten eigenaren nu weigeren om mee te werken, dan zullen zij overtuigd moeten worden van het belang van deelname.

Dus ook wanneer ze niets van zich laten horen, is het goed om ze in het hele traject er bij te blijven betrekken en voortgangsberichten te sturen. Meestal raken mensen er in de loop van de tijd van overtuigd dat het noodzakelijk is om aan te haken.

Kostenpost voor funderingsherstel

Als huiseigenaar is funderingsherstel de aller grootste kostenpost. Het frustrerende van funderingsherstel is dat het niet door de opstalverzekering gedekt is. Dus hier draaien de huizenbezitters en particuliere vastgoedbeleggers gewoon zelf voor op.

De eerste kosten die je moet maken zijn de kosten voor een funderingsonderzoek. In mijn geval kostte het funderingsonderzoek onze VVE ongeveer €4.000 ex BTW. Dat is voor veel mensen al een aardig bedrag, echter valt dit in het niet bij de kosten van funderingsherstel. Lees hier meer over in de blog post “Beginnersfouten bij investeren in vastgoed“.

Hoeveel funderingsherstel kost hangt af van wat er precies aan de fundering herstelt moet worden, maar dit kost zo tussen de €25.000 en wel €200.000. Dat is een hele brede bandbreedte maar dat komt doordat het van zo veel factoren afhankelijk is.

Lees hier meer over in het artikel “Funderingsherstel vraagt een lange adem” en op de site van Verbouwkosten.com.

Funderingsproblemen een kans of bedreiging?

Misschien ben je na het lezen van al deze info flink gedemotiveerd geraakt. Belangrijkste is dat je niet in paniek raakt en blijft ademen…

Mijn doel van deze blog post om mensen bewust te maken van de ernst van de situatie. Echter niet bang, als je weet dat dit (gaat) spelen kan je er namelijk ook proactief mee omgaan.

Zoals met alles is een bedreiging voor de één een kans voor de ander en andersom. Bedrijven die bijvoorbeeld funderingsherstel aanbieden weten dat zij het de komende jaren druk gaan krijgen. Woningeigenaren bij wie er funderingsproblemen zijn vastgesteld weten dat zij hard moeten gaan sparen om voldoende geld te sparen om het funderingsherstel uit te kunnen laten voeren.

Wat is de impact van de funderingsproblemen voor de particuliere vastgoedbelegger?

Funderingsproblemen een bedreiging

Uiteraard zijn funderingsproblemen voor woningbezitters en dus ook particuliere vastgoedbeleggers een bedreiging. Vaak hoor je namelijk stoere verhalen van vastgoedbeleggers die in korte tijd een grote vastgoedportefeuille hebben opgebouwd. Dat is zeker knap en is mij (nog) niet gelukt.

Aan de andere kant ben ik zelf wel flink geschrokken toen ik bij mijn eerste beleggingspand te maken kreeg met (mogelijke) fundering problemen. Dat heeft zeker wel mijn aanpak gewijzigd Nu is mijn doel meer gericht op het aankopen van kwaliteit beleggingspanden (zonder toekomstige funderingsproblemen).

Waar ik bij mijn eerste stappen in de vastgoedwereld graag een grote vastgoedportefeuille wilde opbouwen is mijn doel nu anders geworden. Ik heb nu liever 4 “kwaliteitsbeleggingspanden” dan 10 panden waarvan er 2 funderingsproblemen hebben.

Wat je doel als vastgoedbelegger ook is wees je ervan bewust van de funderingsproblematiek!

Funderingsproblemen een kans

Naast bedreigingen zijn er natuurlijk ook kansen!

Dus welke kansen bieden de toekomstige funderingsproblemen nu voor particuliere vastgoedbeleggers?

Zie hieronder een aantal kansen waar je als particuliere vastgoedbelegger op kunt inspringen:

• Woningen met funderingsproblemen te koop; Er zullen in de (nabije) toekomst ongetwijfeld woningen op de markt komen met funderingsproblemen die ver onder de marktprijs aangeboden worden. Als je een goed netwerk hebt en weet waar je aan begint kun je zo’n woning aankopen en funderingsherstel uitvoeren en met winst verkopen (of verhuren)
• Verbetering van de straat; Als er funderingsherstel nodig is kan je dit als buurt ook aangrijpen om gelijk die verloederde panden aan te pakken. Uiteraard moeten dan de eigenaren van deze panden wel mee willen doen…
• Funderingsherstel gebruiken voor woning upgrade; Funderingsherstel kan je ook aangrijpen om je beleggingspand een flinke upgrade te geven. Denk hierbij aan het plaatsen van vloerverwarming en verbeteren van het energielabel
• Uitbreiden woning tijdens funderingsherstel; Ofwel de woning uitbreiden met een flinke kelder of een uitbouw (= meer m2 en dus een flinke verhoging van de waarde!)

Ongetwijfeld zijn er nog meer kansen te bedenken. Mocht jij nog meer kansen zien dan hoor ik dat graag van je. Deel je reactie via het onderstaande reactie formulier!

Eindoordeel

Laat ik ermee beginnen om het KCAF de credits te geven voor al de informatie op hun site. Voor deze blog post heb ik daar regelmatig uitgeput. Dus ere wie ere toekomt.

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen is de funderingsproblematiek in Nederland een onderschat probleem, dat in de toekomst heel veel huizenbezitters gaat raken. Dit probleem wil ik met deze blog post graag onder de aandacht brengen van (potentiële) vastgoedinvesteerders.

Belangrijk is dat je niet in paniek raakt. Ben je bewust van de problematiek en kijk verder dan alleen de bedreigingen en let ook op de kansen die hierdoor ontstaan.

Heb jij al een te maken gehad met funderingsproblemen en funderingsherstel? Graag hoor ik van je hoe je dit hebt aangepakt. Laat je reactie hieronder achter om het te delen!

Disclaimer

Ik heb deze blog post zo nauwkeurig mogelijk opgesteld, maar ben geen bouwkundige of funderingsspecialist. Bezoek de site van het KCAF voor meer achtergrond informatie over funderingsproblemen en funderingsherstel. Laat je goed adviseren bij aanschaf van een beleggingspand met mogelijke funderingsproblemen!