Tweede woning verhuren via Airbnb

Een woning verhuren via Airbnb. Wie kent er nu niet iemand die zijn huis via Airbnb verhuurd?

Regelmatig lees je in de media verhalen over hoe mensen goed geld verdienen met het verhuren van hun eigen huis via Airbnb.

Als je een leuk appartement verhuurt via Airbnb in een van de grote steden (Amsterdam / Utrecht / Rotterdam of Den Haag) kan je tussen de €75 tot €150 per dag krijgen.

Stel dat je dit appartement dan “slechts” 20 dagen per maand verhuurd, dan verdien je tussen de €1.500 tot wel €3.000 per maand.

Dat zijn flinke bedragen die je niet zomaar kunt verdienen als je je tweede woning (beleggingspand) voor de lange termijn verhuurt.

Dus voor vastgoedbeleggers is het erg verleidelijk om je beleggingspand aan toeristen te verhuren via Airbnb.

Echter mag je zomaar je tweede woning verhuren via Airbnb?

En wat zijn de consequenties als je je tweede woning verhuurt via Airbnb?

In deze blog post ga ik samenvatten wat mijn zoektocht naar dit onderwerp heeft opgeleverd.

Bij het verhuren van je (tweede) huis via Airbnb komt best nog het een en ander kijken. Hieronder de punten die ik onderzocht heb:

Wat is Airbnb?

Laten we beginnen met het begin. Wat is Airbnb eigenlijk?

Airbnb is een online marktplaats voor de verhuur en boeking van privé-accommodaties over de hele wereld. De naam komt van AirBed & Breakfast, luchtbed en ontbijt, maar tegenwoordig kan je wel op een echt bed slapen. Airbnb is in 2008 opgericht in San Francisco. Inmiddels is Airbnb gegroeid naar drie miljoen accommodaties per jaar.

Airbnb maakt het dus mogelijk dat particulieren hun huis of kamer verhuren en hiermee wat extra geld kunnen verdienen. Andersom kan je zelf ook gebruik maken van Airbnb om, bijna overal op ter wereld. een leuke woning of appartement te huren.

Airbnb werkt heel simpel. Als je een woning of kamer wilt verhuren via Airbnb moet je de volgende stappen doorlopen:

1. Maak een profiel aan; Aanmelden is gratis. Airbnb brengt 3% per reservering in rekening bij verhuurders. Zie de volgende link
2. Bepaal hoe je wilt verhuren; kies je eigen beschikbare data, prijzen en vereisten voor gasten
3. Adverteer je woning op Airbnb; Als je advertentie online staat kunnen geïnteresseerde gasten contact met je leggen
4. Verwelkom je eerste gast; Voordat je gasten komen kan je contact met ze opnemen om de huisregels en dergelijke met ze te delen
5. Krijg betaald; Nadat je gast incheckt, krijg je je geld sturen via Paypal of directe overschrijving op je bankrekening gestort

Laten we nu verder kijken naar welke regels er gelden voor het verhuren van je (tweede) woning via Airbnb.

Wat zijn de regels voor het verhuren via Airbnb?

Laten we beginnen met de regels die er zijn voor het verhuren van je tweede huis via Airbnb.

In het verleden is er overlast veroorzaakt door onder andere Airbnb toeristen in bepaalde steden. Hierdoor hebben veel gemeenten inmiddels beperkingen voor hoeveel dagen je je woning mag verhuren via Airbnb.

Maximum aantal dagen

Zie hieronder het maximum aantal dagen die gelden voor de 4 grote steden in Nederland:

• Amsterdam; Tot en met 2018 gold er voor Amsterdam een maximum van 60 dagen per jaar. Vanaf 2019 is dit maximum terug gebracht naar 30 dagen per jaar
• Den Haag; Hier geldt een maximum van 60 dagen per jaar
• Rotterdam; Hier geldt een maximum van 60 dagen per jaar
• Utrecht; Hier geldt een maximum van 60 dagen per jaar

De limieten worden door Airbnbn elk jaar op 1 januari opnieuw vastgesteld. In je Airbnb account kan je onder “Advertentie Beheren” een voortgangsbalk zien die je helpt met het bijhouden van je limiet.

Aanvullende checks

Behalve de eisen die de gemeente stellen aan het maximum aantal dagen verhuur, zijn er nog meer checks die je moet doen om zeker te zijn dat je je woning mag verhuren via Airbnb. Hieronder een korte opsomming:

• Hypotheekakte; Indien je een hypotheek hebt voor je eigen woning, check dan of er een verhuurbeding in hypotheekakte zit. Is dit het geval dan zal je officieel aan de bank toestemming moeten vragen om je woning te mogen verhuren. Let op: Als je een “vastgoedhypotheek” hebt voor een beleggingspand zal verhuren per definitie mogen, aangezien dat de reden was van je vastgoedhypotheek…
• Vereniging van Eigenaren (VvE); Heb je een appartement dat je wilt verhuren en is er een VVE. Check dan of er iets is vastgelegd in de splitsingsactie en/of het huishoudelijk reglement van de VVE
• Bestemmingsplan; Is er in het bestemmingsplan bijvoorbeeld kantoorruimte voorzien, dan kunt u deze ruimte niet zomaar verhuren

Tweede huis (beleggingspand) verhuren via Airbnb

Mag je een tweede huis verhuren via Airbnb? Het is redelijk simpele vraag, maar toch blijkt het niet zo simpel…

Maar ok, je bent eruit en gaat je eigen huis via Airbnb verhuren. Hoe zit dat met de belastingen?

Als je een huis koopt voor de verhuur doe je dat voor de maandelijkse huurinkomsten. Indien je de woning “passief beheerd” zijn de huurinkomsten onbelast en vallen voor de Belastingdienst in box 3.

Maar nu wil je je tweede woning gaan verhuren via Airbnb. Hoeveel belasting moet je dan gaan betalen?

Hoeveel belasting moet ik betalen?

Er zijn verschillende soorten belastingen die je moet betalen als je je woning via Airbnb gaat verhuren.

Inkomstenbelasting

Als je een (tweede) woning wilt gaan verhuren via Airbnb zal de Belastingdienst dit beschouwen als “actief vermogensbeheer”. Je moet namelijk zelf huurders of toeristen verwerven, inchecken en uitchecken regelen, woning schoonmaken, beschadigingen repareren, etc.

Hierdoor zal de Belastingdienst de huurinkomsten beschouwen als inkomen uit “arbeid”. Dit heeft grote financiële consequenties. De huurinkomsten vallen dan namelijk in box 1.

Over 70 procent van de huurinkomsten die je via Airbnb verdient moet je inkomstenbelasting betalen. Heb je je huis voor in een jaar voor €3.000 hebt verhuurd, dan moet je €2.100 bij je inkomen in box 1 optellen. Over je verzamelinkomen betaal je vervolgens inkomstenbelasting.

Hoeveel dat is, hangt af van je totale inkomen. In box 1 betaal je minimaal 36,5 procent tot maximaal 52 procent belasting over je inkomen. Let op; van je inkomsten van je nog wel de kosten voor advertentiekosten, schoonmaken, reparaties en de energierekening aftrekken.

Toeristenbelasting

Moet je toeristenbelasting betalen? Helaas vaak wel, maar het hangt ervan af in welke gemeente je je woning verhuurt. Amsterdam heeft als een van de eerte gemeentes een regeling getroffen met Airbnb en daar word de toeristenbelasting automatisch in rekening gebracht. De andere grote steden werken ook aan het opzetten van zo’n systeem.

Eigen huis verhuren via Airbnb

Je eigen huis verhuren via Airbnb is waar Airbnb oorspronkelijk voor opgezet is. Toch zijn er nog steeds best wat zaken die je moet uitzoeken. Deze zaken zijn toegelicht in deze blog post onder “2. Wat zijn de regels voor het verhuren via Airbnb?“.

Wat belasting betreft is het verhuren van je eigen huis via Airbnb ook “actief vermogensbeheer”. Met verhuur via Airbnb ben je namelijk actief bezig met het verhogen van inkomsten uit jouw woning. Dus ook nu zullen je huurinkomsten vallen in box 1. Wederom geldt hier dat je over 70% van je huurinkomsten belasting moet betalen. Hier kan je nog wel eerste je kosten die je gemaakt hebt voor de verhuur van aftrekken.

De praktijk is dat veel mensen die hun eigen woning verhuren via Airbnb hun huurinkomsten niet opgeven aan de Belastingdienst.

Tot nu toe was de Belastingdienst ook nog niet actief bezig is met het opsporen van niet aangegeven inkomsten door verhuur via Airbnb. Echter je neemt een risico en ontduikt feitelijk de belasting.

En wat niet is, kan nog komen. Dus als je nu de belasting nog ontduikt (ofwel je geeft je via Airbnb verdiende huurinkomsten niet op), dan is het toch verstandig of alle bonnetjes van de kosten die je maakt voor de verhuur te bewaren.

Mocht de Belastingdienst namelijk alsnog met een naheffing komen, dan mag je de kosten namelijk aftrekken.

Huurhuis onderverhuren via Airbnb

Stel nu dat je in een sociale huurwoning woont met een lage huurprijs per maand. Dan zou het weleens heel interessant kunnen zijn om je huurwoning onder te verhuren via bijvoorbeeld Airbnb.

Dus mag je je sociale huurhuis verhuren via Airbnb? Het simpele antwoord is “Nee“. Woningcorporaties gaan er niet mee akkoord dat je je woning onderverhuurt. Dus je kan niet zomaar een dikke winst maken met het onderverhuren van je woning via Airbnb.

Tweede woning verhuren via een “bnbmanager”

Uiteraard zijn er al bedrijven die zijn gesprongen op de markt voor het verhuren van een tweede woning via Airbnb.

Wat nou als je je woning “passief” via Airbnb kunt verhuren? Dan worden de huurinkomsten nier meer gezien als “arbeid” en vallen ze weer belasting vrij in box 3.

Zo is er bijvoorbeeld het bedrijf “bnb manager” in Amsterdam. Bnbmanager is een initiatief voor huiseigenaren en beheerders. Bnbmanager is eigenlijk een tussenpersoon tussen de verhuurder en Airbnb en bnbmanager zorgt voor alles dat nodig is om je woning te verhuren. Doordat bnbmanager je alles uit handen neemt, zijn je huurinkomsten weer onbelast in box 3. Dat scheelt natuurlijk een boel belasting!

Er zijn natuurlijk wel kosten verboden aan de diensten die de bnbmanager verricht. Lees de volgende blog post “Geld verdienen met o.a. Airbnb: wat zijn de fiscale gevolgen?” voor meer details.

Conclusie

Je mag een tweede woning verhuren via Airbnb, maar je bent in een van 4 groten steden aan veel regels gebonden. Zeker door het vaststellen van een maximum aantal dagen per jaar, is het voor een particuliere vastgoedbelegger minder interessant om je woning via Airbnb te verhuren.

Als je uitgaat van 60 dagen per jaar, bij een gemiddelde huurprijs van €100 per nacht, dan levert je dit €6.000 per jaar op. Over 70% van dit bedrag zal je dan nog inkomstenbelasting moeten betalen. Daarnaast zal je in veel gevallen ook nog toeristenbelasting moeten betalen. Er zijn mogelijkheden met behulp van een zogenaamde “bnbmanager” om de huurinkomsten belasting vrij in box 3 te laten vallen. Echter hier zijn ook weer kosten aan verbonden.

Persoonlijk zie ik Airbnb als een mooie oplossing om je eigen woning via Airbnb te verhuren, voor de periodes dat je zelf op vakantie bent. Hiermee kan je leuk wat extra geld verdienen. Voor de verhuur van je tweede woning (beleggingspand) zou ik gaan voor lange termijn verhuur in de vrije sector. Lees ook eens de blog post “Voordelen en nadelen van vastgoed” om een goed beeld van alle voor- en nadelen te krijgen.

Heb je zelf ervaring met het verhuren van een tweede huis via Airbnb dan hoor ik dat graag van. Of heb je nog aanvullingen of vragen over dit onderwerp?

Laat je reactie hieronder achter en ik zal hier zo snel mogelijk op reageren.

Disclaimer

Ik heb deze blog post zo nauwkeurig mogelijk opgesteld, maar check regelmatig de sites van de gemeentes en Belastingdienst want de regels omtrent verhuur via bedrijven als Airbnb veranderen regelmatig.