Ga naar de inhoud
Waarom investeren in de UK?
Ben jij DGA en wil je via vastgoed een solide pensioen opbouwen? Dan weet je dat in Nederland de regels continu veranderen. Steeds meer vastgoedbeleggers kijken daarop buiten Nederland. Een populair alternatief is het Verenigd Koninkrijk.
In deze blog post leg ik uit wat de verschillen zijn tussen investeren in Nederland en investeren in het Verenigd Koninkrijk. En of investeren in het Verenigd Koninkrijk voor jou een slimme set kan zijn voor je pensioenstrategie.
Inhoudsopgave
Wil je liever de video bekijken?
Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:
Investeringsklimaat in Nederland
Laten we beginnen met het begin. Eerst naar het investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers in Nederland. Je ziet eigenlijk al sinds een jaar of 5 dat de overheid een beleid voert om particuliere vastgoedbeleggers te ontmoedigen.
Dat begon in 2021. Toen werd overdrachtsbelasting van 2% naar 8% verhoogd. Daarna kwam er in 2022 de invoering van de opkoopbescherming. In 2023 was daar de overdrachtsbelasting die verder omhoog ging van 8% naar maar liefst 10,4%. En in 2024 kwam eigenlijk de allergrootste wijziging en dat was de wet op vaste huurcontracten en ook nog eens de wet voor betaalbare huurwoningen, oftewel de middenhuur.
En in 2026 zie je voor de eerste keer een verlichting voor de vastgoedbeleggers waarbij de overdrachtsbelasting 2% naar beneden ging van 10,4 naar 8% op dit moment. Maar je ziet wel dat de overheid alles behalve een betrouwbare partner is voor vastgoedbeleggers.
En beleggen in vastgoed is nou juist iets waar je voor de lange termijn in zit. En dat brengt dus ook de onzekerheid met zich mee voor de komende jaren. Want het nieuwe kabinet is nu net pas start. Maar wat gaat dat brengen voor 2026, 2027 en de jaren die daarna gaan komen?
Afname beleggingsvolume in Nederland
Dat zie je ook terecht op het beleggingsvolume in de Nederlandse vastgoedmarkt. In 2019
was daar een piek van €22 miljard geïnvesteerd in de vastgoedmarkt. En de afgelopen jaren zie je dat die piek is teruggelopen van 22 miljard niet eens de helft.
En ook in 2026 is de verwachting dat we niet in de buurt van die piek gaan komen.
Toename van uitponden in NL
Aan de andere kant zie je dat er minder wordt geïnvesteerd en dat vastgoedbeleggers in plaats van huurwoningen als huurwoningen aanhouden huurwoningen te koop aanbieden zodra deze vrijkomen van huur. Het zogenaamde uitponden. Je ziet hier vanaf 2021 een gigantische piek van huurwoningen die vrij komen die verkocht worden. Die dus van de huurmarkt afgaan.
Kansen in NL
Zijn er dan helemaal geen kansen in Nederland? Zeker wel. Er zijn nog steeds kansen in Nederland, maar je moet niet meer simpelweg een woning kopen voor de verhuur. Je moet echt gaan denken in hoe kan ik waarde toevoegen aan mijn vastgoed? Dat kan onder andere door:
- Transformeren; Ofwel commercieel vastgoed omzetten naar meerdere woningen / appartementen
- Splitsen; Dus grote woningen splitsen in kleinere appartementen. Bv een woning van 120m2 splitsen in 2 appartementen van 55m2
- Optoppen; Ofwel een extra woonlaag toevoegen op een bestaande woning. In Den Haag doet 070 Vastgoed dat regelmatig
- Studentenhuisvesting; Studentenhuisvesting blijft ook nog steeds een interessante optie
En wat je eigenlijk ziet is dat investeren in in vastgoed op dit moment eigenlijk vanuit een BV moet gebeuren. Al deze genoemde opties (transformeren / splitsen / optoppen) voegen waarde toe en worden door de Belastingdienst gezien als actieve arbeid en de inkomsten vallen dan in box 1. Althans als je dit als privé persoon zou gaan doen en denkt dit kan ik box 3…
Kansen in het Verenigd Koninkrijk
Dan door naar het Verenigd Koninkrijk. Hoe ziet de vastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk
eruit en wat zijn nou redenen om te investeren in het Verenigd Koninkrijk?
De belangrijkste redenen om te investeren in het VK zijn de volgende:
- Structureel tekort aan (huur)woningen 🤏
- Stijging van huizenprijzen en huren 📈
- Aantrekkelijke huurrendementen💰
- Marktwerking voor huurprijzen 🤝
- Diverse strategieën mogelijk 💡
- Redelijk stabiele politiek tov huurmarkt ⚖️
- Op afstand te managen 🌐
Verwachte ontwikkeling huizenprijzen in UK
Het structurele tekort van woningen zie je ook terug in de verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen. Hier zie je bijvoorbeeld:
Gemiddelde BAR per regio in UK
Naast de verwachte huizenprijzen en waardeontwikkeling is de gemiddelde maandelijkse huur een belangrijke factor. Als je de gemiddelde bruto jaarhuur deelt de gemiddelde huizenprijs dan krijg je het Bruto Aanvangsrendement (ofwel de BAR).
In de volgende tabel de gemiddelde BAR per regio:
| Region | Average price of a buy-to-let property | Average monthly rent | Average gross rental yield |
| North East | £114,098 | £748 | 7.9% |
| Scotland | £136,070 | £861 | 7.6% |
| North West | £163,559 | £932 | 6.8% |
| Wales | £168,859 | £918 | 6.5% |
| Yorkshire and the Humber | £156,660 | £845 | 6.5% |
| West Midlands | £188,870 | £970 | 6.2% |
| East Midlands | £180,817 | £910 | 6.0% |
| Northern Ireland | £167,126 | £803 | 5.8% |
| East of England | £267,817 | £1,244 | 5.6% |
| South West | £243,806 | £1,131 | 5.6% |
| South East | £300,330 | £1,388 | 5.5% |
| London | £494,542 | £2,119 | 5.1% |
Gemiddelde BAR per stad in UK
En als je dat dan vertaalt naar specifieke steden, dan zie je dat je echt nog rond de 9% kan uitkomen op een normale BTL woning. Bijvoorbeeld voor het plaatsje Sunderland ligt de gemiddelde BAR op 9,3%.
Maar ook steden als bijvoorbeeld Liverpool en Newcastle geven je een BAR van 7,7%. Dan zijn hele goede bruto aanvangsredementen en hier is ook nog eens de verwachting dat de huizenprijzen tussen de 25% en 30% stijgen in de komende 5 jaar.
Zie hieronder een overzicht van steden met een hoge BAR:
| Region | Average price of a buy-to-let property | Average monthly rent | Average gross rental yield |
| Sunderland (North East) | £84,924 | £659 | 9.3% |
| Aberdeen (Scotland) | £106,170 | £734 | 8.3% |
| Grimsby (Yorkshire & Humber) | £104,837 | £675 | 7.7% |
| Liverpool (North West) | £136,045 | £870 | 7.7% |
| Newcastle (North East) | £140,184 | £895 | 7.7% |
| Stoke (West Midlands) | £128,613 | £774 | 7.2% |
| Blackpool (North West) | £122,374 | £730 | 7.2% |
| Newport (Wales) | £168,030 | £949 | 6.8% |
| Nottingham (East Midlands) | £174,905 | £965 | 6.6% |
| Manchester (North West) | £207,712 | £1,144 | 6.6% |
| Leeds (Yorkshire & Humber) | £182,238 | £968 | 6.4% |
| London | £494,542 | £2,119 | 5.1% |
Interessante steden om in te investeren
Over het algemeen zijn steden met de volgende eigenschappen interessante steden om in te investeren:
- Groeiende bevolking 📈
- Steden met universiteiten 👨🏻🎓
- Steden met grote “redevelopment plannen” (investeringen in de infrastructuur) 🏗️
- Waar goede openbaar vervoer voorzieningen zijn 🚇
- Steden met een banengroei 📈
Hieronder een overzicht van steden met een betaalbare instapprijs en die voldoen aan de bovenstaande eigenschappen.
Recente ontwikkelingen huurmarkt
Dat klinkt allemaal heel positief over Engeland. Maar je ziet wel degelijk ook in het Verenigd Koninkrijk een trend dat de overheid de huurders meer gaat beschermen. En dat betekent automatisch dat jij als vastgoedbelegger met meer regels te maken krijgt. Vanaf oktober 2025 is de Renters Right Act van toepassing en die bepaalt het volgende.
- Afschaffing van ‘no-fault’ evictions (Section 21)
- Alle huurcontracten worden automatisch doorlopen
- Beperkingen op huurverhogingen (max één keer per jaar)
- Verbod op ‘rental bidding wars’ en hoge vooruitbetalingen
- Recht om huisdieren te hebben (niet onredelijk weigeren)
Vergelijking Nederland versus Verenigd Koninkrijk
Hier het overzicht tussen investeren in vastgoed in Nederland en in het Verenigd Koninkrijk.
| Nederland | Verenigd Koninkrijk | |
| Instapprijzen | Hoog | Laag (buiten Londen) |
| Bruto aanvangsrendement | 3 – 5% | 6 – 9% |
| Huurregulering | WWS | Marktwerking |
| Investeren privé of zakelijk | Vanuit BV | Vanuit Ltd |
| Bouwkosten | Hoog | Gemiddeld –> Stijgend |
| Aan- en verkoopproces | Goed geregeld | Erg onzeker |
| Rente verhuurhypotheek | Rond de 6% | Rond de 5% |
Eindoordeel
Zoals je hebt kunnen lezen zijn er dus best wel veel verschillen tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk, maar je ziet ook dat de verschillen steeds kleiner worden. De verhuurrendementen in het Verenigd Koninkrijk liggen namelijk simpelweg hoger dan in Nederland en je hebt ook nog eens lagere instaprijzen.
Ben jij een vastgoed belegger, dan hoor ik graag van je in de comments hoe jij aankijkt tegen investeren in vastgoed in Nederland en tegen alternatieven zoals bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk. En heb je een vastgoed deal en twijfel je, dan kijk ik graag met je mee.