Waar investeren in vastgoed?

Waar investeren in vastgoed?

Deze vraag is voldoende om meerdere blog posts of zelf een hele blog aan te wijden.

Er zijn zo veel mogelijkheden wat locatie betreft om te investeren in vastgoed dat ik eerlijk gezegd deze vraag wel kan stellen maar niet kan beantwoorden… Toch zijn er meerdere trends die bepaalde regio’s interessanter maken dan andere regio’s. Aan de hand van deze trends wil ik onderzoeken wat nu de beste regio’s en steden zijn om als vastgoedbelegger in te gaan investeren.

Laten we hier stap voor stap door heen lopen.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Liever de video bekijken?

Wil je liever de video bekijken dan de blog post lezen? Hieronder de link naar de video:

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is in Nederland de instantie waar de verzameling, bewerking en publicatie van de statistieken voor de overheid, wetenschap en bedrijfsleven zijn gecentraliseerd. Deze data is ook vrij toegankelijk voor particulieren.

Hieronder een aantal prognoses van het CBS die interessant zijn voor iedere vastgoedbelegger!

Prognose voor de bevolkingsgroei

Laten we beginnen met de basis. Het CBS heeft goede data over de bevolkingsprognose van Nederland voor de nabije toekomst (2030) en verre toekomst (2060). Zeker de periode tot 2030 is interessant omdat die termijn overeen komt met de investering horizon van beleggen in vastgoed.

Aan de hand van CBS data kan je bepalen in welke gemeenten er op termijn leegstand kan komen doordat de bevolking er krimpt. Dit zijn zeker gemeenten die je wilt vermijden als je gaat investeren in vastgoed! Verder kan je ook zien in welke gemeenten er nog flinke bevolkingsgroei verwacht word. Dit biedt kansen voor een eventuele waardestijging van je beleggingspand.

Niet direct het doel van investeren in vastgoed, maar toch lekker meegenomen als je beleggingspand in waarde stijgt.

Hieronder de prognose van de bevolkingsgroei per gemeente van 2010 – 2030:

Prognose voor het aantal huishoudens

Het is de prognose dat in vrijwel alle gemeenten het aantal huishoudens zal toenemen. In totaal tussen 2015 en 2030 rond 700.000 extra huishoudens. Dit betekent dat bijna overal in Nederland nog extra woningen moeten worden gebouwd. In slechts enkele gemeenten, voornamelijk aan de oostgrens van Nederland, zal het aantal huishoudens niet meer toenemen of zelfs afnemen.

Hieronder de prognose van de huishoudensgroei per gemeente van 2010 – 2030:

Door de groei van het aantal huishoudens zullen er veel meer huizen bij moeten komen. Volgens het CBS stijgt het aantal huishoudens mede door scheidingen en vergrijzing van 7.7 miljoen in 2016 naar 8.6 miljoen in 2060.

Woon trends

Behalve de prognose voor de bevolkingsgroei zijn en nog andere trends die de waarde en verhuurbaarheid van vastgoed bepalen. Ook deze trends kan je vinden op de CBS website. Hieronder een tweetal zaken die eruit springen waar je als vastgoedbelegger je voordeel mee kan doen.

• Bijna een kwart 65 jaar of ouder; In 2030 zullen er volgens de prognoses van het CBS naar verwachting 4,2 miljoen 65-plussers in Nederland wonen, 920 duizend meer dan nu. Deze groep vormt dan 23 procent van de bevolking. –> Dit zal dus betekenen dat de vraag naar appartementen die geschikt zijn voor ouderen gaat toenemen (appartement moet een lift hebben / geschikt zijn voor rolstoelen / dicht bij openbaar vervoer / etc.). Hieronder de prognose van het percentage 65-plussers in 2015 en 2030:

• Meer kleinere huishoudens; Volgens het CBS neemt aantal eenpersoonshuishoudens (relatief) sterk toe en het aantal (thuiswonende) kinderen neemt (relatief) sterk af. Hierdoor neemt de grootte van het gemiddelde huishouden af. –> Dit zal betekenen dat de vraag naar kleinere woningen / appartementen zal gaan toenemen. Hiervoor lijken mij woonoppervlaktes van 65m2 tot 80m2 ideaal. Hieronder de prognose van het aandeel eenpersoonshuishoudens in 2015 en 2030:

Voor meer achtergrond informatie kan je ook het artikel “De woningmarkt in de grote steden” van De Nederlandse Bank (DNB) eens lezen. Of het artikel “Vooruitzichten bevolking,
huishoudens en woningmarkt – Prognose en Scenario’s 2020-2035” van ABF Research in opdracht van Ministerie van BZK.

Regionale huizenmarkt

Net als bij alle andere vormen van investeren zal je ook bij vastgoed eerst goed je huiswerk moeten doen voordat je er stapt. Bij vastgoed geldt dit nog meer aangezien je gelijk voor veel geld investeert in een beleggingspand. Of wel weinig tot geen spreiding, dus risico…

Als we de prognoses van het CBS en de te verwachte woon trends combineren kan je een inschatting maken van de ontwikkeling van de huizenmarkt.

Dus hoe gaat de regionale huizenmarkt zich de komende 10 jaar ontwikkelen? Waar liggen de kansen van vastgoedbeleggers?

De ING heeft een mooie samenvatting gemaakt van de bovenstaande prognoses van het CBS. Dit kan je lezen in “De regionale huizenmarkt tot 2025” van de ING. Dit een citaat uit de conclusie:

” Drie grote steden, Amsterdam, Utrecht en Den Haag en de regio’s daar omheen ontwikkelen zich het meest positief. Ook Haarlem, Leiden, Arnhem-Nijmegen en Groningen-Stad hebben een bovengemiddeld groeipotentieel.

Dit zijn steden met een regionale functie en een sterke onderwijsfunctie. De bevolking is er jonger en de dynamiek op de huizenmarkt is er groter.”

Bron: ING Economisch Bureau, April 2015

Hoe zie dit er dan uit in de randstad? Uit het rapport “De regionale huizenmarkt tot 2025” van de ING staat het volgende:

Hoe gaan de woningprijzen zich in Noord-Holland tot 2025* ontwikkelen?

Hoe gaan de woningprijzen zich in Utrecht tot 2025* ontwikkelen?

Hoe gaan de woningprijzen zich in Zuid-Holland tot 2025* ontwikkelen?

Persoonlijke strategie

Als ik alle bovenstaande data en prognoses bekijk is het voor mij duidelijk waar je als vastgoedbelegger het beste kan investeren. De woning of appartement voor de verhuur moet liggen in of in de buurt van één van de 4 grote steden:

• Amsterdam
• Utrecht
• Den Haag
• Rotterdam

of in een studentenstad. Denk bijvoorbeeld aan de volgende steden:

• Groningen
• Tilburg
• Delft
• Eindhoven
• Leiden
• Maastricht
• Zwolle

Uiteraard zijn er nog veel andere steden die je een goed rendement geven. Echter Den Haag en omgeving (bijvoorbeeld Voorburg / Leidschendam) of Rotterdam en omgeving zijn mijn favoriete steden om te investeren. De reden hiervoor is enerzijds praktisch. Ik woon namelijk in de randstad en met investeren in vastgoed is het altijd handig als je in de buurt van je beleggingspand woont. Aan de andere kant bieden deze beide steden goede kansen voor een mooi aanvangsrendement. Daarnaast is er volgens de prognoses van het CBS nog een waardestijging te verwachten tot ~2030.

Beter dan dit kan ik het niet maken!

Doelgroep

Waar je ook een beleggingspand koopt, je moet ervoor zorgen dat je bij de aankoop al goed voor ogen hebt wat je doelgroep is! Momenteel is het verhuren aan expats erg populair. Echter naast expats zijn er nog meer interessante doelgroepen die je een mooi aanvangsrendement kunnen opleveren. Zie hieronder de verschillende doelgroepen:

• Expats
• Studenten
• Internationale Studenten
• Woningdelers
• Singles
• Gezinnen
• Senioren

Lees de blog post “Hoe het beste je appartement verhuren?” als je wilt weten hoe je het hoogste aanvangsrendement kan halen met je beleggingspand.

Favoriete locatie

Het uiteindelijke rendement bepaald dan waar en voor welke doelgroep je gaat investeren. Mijn favoriete locatie is de regio Den Haag en Rotterdam. In Den Haag of Rotterdam kan je je beleggingspand aan elke doelgroep verhuren. Hierdoor heb je altijd een back-up in het geval je je beleggingspand niet verhuurd krijgt aan bijvoorbeeld expats (hoogste ROI), dan kan je het altijd nog verhuren aan (internationale) studenten.

Graag hoor ik van je wat je favoriete locatie is om te investeren in vastgoed. Laat je reactie hieronder achter.

Wil je meer te weten komen over investeren in vastgoed lees dan ook de volgende blog post “Waarom investeren in vastgoed“.

Opmerking tav reacties

Hierbij een korte opmerking ten aanzien van de reacties van lezers onder deze blog post: de eerste versie van deze blog post was gepubliceerd op 10 augustus 2018. Ik heb deze blog post januari 2021 een update gegeven. Reacties hoeven daardoor niet altijd meer relevant te zijn. Je kunt de datum waarop reacties geplaatst zijn terugvinden bij de reactie.