Hoe geluidsoverlast voorkomen?

Bijna iedereen heeft wel eens te maken gehad met geluidsoverlast.

Als je dichtbij Schiphol woont heb je last van het vliegverkeer. Woon je in de buurt van een snelweg dan hoor je het elk uur van de dag het geluid van het voorbij razende verkeer. Woon je naast een basisschool door hoor je op vaste tijden van de dag schreeuwende kinderen buiten spelen. Kortom geluid en dus ook overlast door geluid is overal. Zeker in de drukke randstad.

Behalve last van omgevingsgeluid kan je in appartementen ook geluidsoverlast ervaren van de buren. Als het je ambitie is om in het vastgoed succesvol te worden is geluidsoverlast waarschijnlijk één van zaken waar je mee te maken krijgt.

Geluidsoverlast is uiteraard het vervelendst voor de bewoners / huurders van je beleggingspand. Die hebben er namelijk last van. Echter ook voor jouw als huisbaas is het vervelend. Ik vind klagende huurders of nog erger buren die klagen over jou huurders erg vervelend.

Je wilt namelijk geen gezeik. Althans dat is mijn motto bij het investeren in vastgoed… Anders kan je beter je geld in een saai indexfonds stoppen en dan haal je netjes 6% – 8% rendement per jaar.

Dus hoe kun je geluidsoverlast nu voorkomen of op zijn minst zoveel mogelijk beperken?

In deze blog post wil ik de achtergrond informatie met je delen van mijn zoektocht op internet. Verder zal ik mijn eigen ervaringen met je delen op dit gebied.

Eerlijk gezegd is geluidsoverlast niet mijn favoriete onderwerp… Toch ga ik proberen hier een interessante blog post over te schrijven, omdat het zo’n belangrijk onderwerp is.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is geluid?

Om te begrijpen hoe geluidsoverlast word veroorzaakt, moet je eerst weten wat geluid is. Laten we beginnen met hoe geluid eigenlijk wordt veroorzaakt.

Op internet kan je de volgende definitie vinden op Startpagina.nl:

Een geluidsbron veroorzaakt veranderingen in luchtdruk die zich als een geluidsgolf door lucht voortbewegen. Wanneer zo’n geluidsgolf het trommelvlies bereikt wordt deze aan het trillen gebracht in overeenstemming met de frequentie van de geluidsgolf.

Bron: Startpagina.nl

Verder is het handig om te weten hoe de sterkte van geluid word uitgedrukt. Dus denk maar weer goed na over wat je vroeger tijdens natuurkunde hebt geleerd…

Een decibel, afgekort als dB(A), is de eenheid die aangeeft hoe hard geluid is. Dat wist ik nog.

De kleinste waarde is 0 dB, dit is de gehoordrempel van het menselijke ook. De hoogste waarde is 140 dB, dit is de pijngrens. Geluid van 140 dB leidt direct tot permanente schade aan je gehoor.

Kortom hoe harder het geluid hoe meer dB.

Geluidsoverlast wat is dat precies?

Nu we helder hebben hoe geluid word veroorzaakt is het tijd om geluidsoverlast helder te krijgen. Volgens Wikipedia is geluidsoverlast of geluidshinder als volgt gedefinieerd:

Geluidshinder over geluidsoverlast is de subjectieve ervaring van mensen dat geluid als hinderlijk ervaren wordt. Hinderlijk geluid wordt wel lawaai genoemd.

Bron: Wikipedia.nl

Deze blog post zal zich beperken tot geluidsoverlast veroorzaakt door de buren. Dat lijkt me het meest relevante voor vastgoedbeleggers.

Zelf zou ik namelijk niet een beleggingspand kopen dat direct naast de snelweg ligt of onder een aanvliegroute van Schiphol. Mocht je een beleggingspand kopen wat op zo’n locatie ligt, moet je niet verbaasd opkijken als je klachten krijgt van je huurders over geluidsoverlast. Daar komt bij dat je weinig aan de oorzaak van de geluidsoverlast kan doen (Schiphol blijft alleen maar groeien en verkeer op de snelweg neemt ook toe).

Wat voor soorten geluidsoverlast zijn er?

Als je zelf ooit in een oud appartement hebt gewoond zal je weten hoe gehorig oude appartementen kunnen zijn. Je kunt bijna alles horen van je buren; het dicht doen van de deur, het lopen op de trap, doortrekken van WC, lopen door het appartement, stofzuigen, spelende kinderen, etc. Nou ja je begrijpt wat ik bedoel…

Al deze verschillende soorten van geluid zijn onder te verdelen in; luchtgeluid en contactgeluid. Als je geluidsoverlast wilt gaan aanpakken zal je eerst moeten weten om wat voor soort geluid het gaat.

Luchtgeluid

Als eerste heb je luchtgeluid. Luchtgeluid ontstaat doordat geluidstrillingen via de lucht overgedragen worden. Vervolgens brengen de geluidstrillingen in de lucht de omringende wanden, vloer en plafond in trilling. Daarnaast kan je ook nog geluidslekken hebben. Dat zijn kleine kieren of gaten die het luchtgeluid doorlaten.

Voorbeelden van luchtgeluid zijn: muziek, gesprekken (of nog erger schreeuwen), radio en tv.

Contactgeluid

Bij contactgeluid brengt de geluidsbron direct een vlak in trilling doordat er contact gemaakt word. Voorbeelden van contactgeluid zijn; lopen met hakken over laminaat of een tegelvloer, rennen of stampen, met een deur slaan of een vallende voorwerp op de grond. De vloer wordt door het contactgeluid in trilling gebracht en de geluidsgolven die daarbij ontstaan zijn hoorbaar bij de buren.

Om het verhaal compleet te maken het je ook nog een combinatie van lucht- en contactgeluid. Denk bijvoorbeeld aan boxen die op een muur zijn geschroefd of boxen die koud op de vloer staan.

Bron: www.woningchecklist.nl

Gezondheidsschade door geluidsoverlast

Voordat we gaan kijken naar oplossing voor geluidsoverlast, wil ik toch even kort stilstaan bij de gevolgen van geluidsoverlast.

Volgens het RIVM word bijna een kwart van de Nederlanders ernstig gehinderd door geluidsoverlast veroorzaakt door buren. Geluidshinder kan je nachtrust verstoren, je raakt er door geïrriteerd en het kan leiden tot stress. Daarnaast kan geluidsoverlast de oorzaak zijn van een verhoogde bloeddruk en in het uiterste geval zelfs hart- en vaatziekten. Dat is dus best wel serieus!

Kortom als eigenaar van het beleggingspand wil je graag voorkomen dat je verhuurders last krijgen van geluidsoverlast. Andersom wil je ook graag dat je huurders geen geluidsoverlast veroorzaken!

Misschien ben ik op dit punt wel een beetje te principieel en denkt de gemiddelde vastgoedbelegger alleen maar aan een zo hoog mogelijk rendement. Echter zoals eerder gezegd wil ik, naast een goed rendement, ook een goede verhuurder zijn.

Geluidshinder melden bij de buren

De eerste stap van het aanpakken van geluidsoverlast van de buren is het gesprek aangaan met de veroorzakers (je buren dus). Als ik voor mezelf spreek is dit best een hoge drempel om mijn buren hierop aan te spreken of mijn huurders.

Echter mijn ervaring is dat vaak mensen zich er niet van bewust zijn dat ze geluidsoverlast veroorzaken. Soms kan het al voldoende zijn om je bovenburen bij je thuis uit te nodigen en te laten horen hoe het klinkt als hun kind staat te springen op de vloer (dus op jou plafond…).

Probeer het gesprek constructief te houden en voorkom dat je elkaar allemaal dingen gaat verwijten. Er kan namelijk al een boel gedaan worden om de dagelijkse geluiden te verminderen.

Praktische oplossingen

Denk bijvoorbeeld aan het dragen van zacht schoeisel / sokken binnenshuis in plaats van hakken. Het aanbrengen van viltjes onder stoelpoten en de bank. De boxen van de grond afhalen en op geluidsdempers neerzetten.

Daarnaast kan je afspraken maken over de tijdstippen dat je nog muziek mag draaien of weer wanneer je extra op loopgeluiden gaat letten. Zelf neem ik altijd in mijn huishoudelijk reglement van mijn huurcontract op dat geluidsoverlast voorkomen moet worden. Voor wat dat waard is… Zie hieronder:

Tussen 21.30 uur ‘s avonds en 8.00 uur ‘s morgens en op erkende zon- en feestdagen zijn lawaai veroorzakende activiteiten zoals boren, timmeren en zagen, en het storend gebruik van geluidsapparatuur, tv’s en muziekinstrumenten verboden. Verder is het de plicht van de huurder om ook buiten deze tijdstippen het veroorzaken van lawaai dat tot overlast leidt te voorkomen.

Bron: Huishoudelijk reglement

Hoe kan je geluidsoverlast verder tegen gaan?

Met alle problemen die er zijn is het altijd het beste om het probleem bij de bron aan te pakken. Dat werkt altijd beter dan de zogenaamde symptoom bestrijding.

Dus nadat je met de buren (of je huurders) hebt gepraat is er hopelijk al iets verbeterd wat betreft het geluidsoverlast.

Helaas is waarschijnlijk is het probleem van de geluidsoverlast nog niet opgelost. Dus wat kan je zelf verder nog allemaal doen om de situatie te verbeteren?

Hieronder een overzicht van de verschillende stappen die je kunt doorlopen:

Stap 1: Dicht alle gaten en kieren

Het dichten van alle kieren en gaten is zeker de eerste stap die ik zou aanbevelen. Mijn ervaring is dat dit al een slok op een borrel scheelt. Geluid kan namelijk makkelijk van buiten naar binnen en vice versa ‘weglekken’ via gaten / kieren in oude muren. Het kost je in verhouding niks. Zeg zo’n 20 bussen PUR schuim en dat is het.

TIP: Ga nou alsjeblieft niet met plamuur zitten kloten. Dat zet geen zoden aan de dijk! Gewoon lekker PUR in alle gaten en kieren spuiten van de muur en bij het plafond. Bij de Toolstation kan je prima PUR kopen voor een scherpe prijs en vanaf €20,- bezorgen ze het gratis bij je thuis!

Stap 2: Dubbel glas (HR++) plaatsen

Zoals ik in de blog post “Hoe je beleggingspand in de vrije sector krijgen?” heb verteld is het verbeteren van het energielabel super belangrijk.

Met het (laten) plaatsen van dubbel HR++ glas sla je twee vliegen in één klap. Dit verbetert namelijk de energie-efficiëntie van je beleggingspand en zorgt ervoor dat je veel minder last hebt van geluid van buitenaf.

Zou ik zeker doen!

Stap 3: Isoleren van de muren van je beleggingspand

Deze stap sluit goed aan bij de vorige stap. Ook voor het na-isoleren van je beleggingspand geldt dat je twee vliegen (eigenlijk drie vliegen…) in één klap slaat.

Je verbetert hiermee je energielabel (#1), je verlaagt de energierekening voor de huurders (#2) en beperkt geluidsoverlast (#3).

Stap 4: Plafond isoleren

Als je een tussen appartement hebt telt het isoleren van het plafond niet mee in je energielabel. Immers het appartement boven je is ook warm en houd jou appartement dus min of meer warm. Dus daar hoef je het niet voor te doen.

Heb je een topappartement (dus geen bovenburen) dan geldt wel dat het isoleren van je plafond (of eigenlijk dak) meetelt in voor de verbetering van je energielabel.

De meeste oude appartementen hebben houten balken die de vloeren dragen. Tegen de vloerbalken zijn houten rachels geplaatst waar het plafond tegen geplaatst is. Bij oude appartement is de ruimte tussen de vloer van je bovenburen en jouw plafond leeg. Dit zorgt voor een soort van klankkast waardoor contactgeluid van lopen over de vloer versterkt word.

Zie hieronder een typisch voorbeeld van een houten verdiepingsvloer:

Voor het isoleren van het plafond zijn er grofweg drie opties:

Optie 1: Plaatsen van glaswol of steenwol

Dit is de meest traditionele manier van het isoleren van een plafond. Iedereen die wel eens met steenwol of glaswol platen heeft gewerkt weet ook gelijk dat dit een echte “kl…te” klus is.

Eerst moet je een aantal houten rachels van de vloerbalken halen. Vervolgens de holle ruimte (meestal zo’n 20cm tot 22cm) opvullen met steenwol of glaswol platen. Zorg dat er geen kieren tussen de platen overblijven! Anders doe je al het werk voor niks.

Als je hele plafond is opgevuld kan je de houten rachels die je weg hebt gehaald terugplaatsen en gipsplaten plaatsen tegen de houten rachels.

Zie de volgende klusbeschrijving van EigenHuisIsoleren van een compleet stappenplan.

Optie 2: Inblazen van cellulose vlokken

Dit is mijn inziens een makkelijkere, snellere en betere optie dan het plaatsen van steenwol of glaswol platen.

Voor het inblazen van cellulose vlokken hoef je niet eerst je hele plafond weg te slopen. De cellulose vlokken worden namelijk onder hoge druk via gaten, die vooraf geboord worden in het plafond, ingeblazen. Het voordeel van deze methode is dat een heel plafond in één dag geïsoleerd kan worden. Verder zorg het inblazen ervoor dat alle hoeken en gaten van het plafond naadloos gevuld worden.

Cellulose vlokken worden ingeblazen met speciale inblaasapparatuur. Deze inblaasapparatuur kan je huren bij bijvoorbeeld de Huurmaat, maar ik zou deze klus uitbesteden aan een professionele partij.

Wesselink Isolatie geeft aan op hun website dat de volgende verbetering mogelijk is:

Het inblazen van cellulose-isolatie zorgt al snel voor een isolatieverbetering van tussen de 7 en 11 decibel (dB). De bestaande constructie en de reeds aangebrachte oplossingen bepalen het uiteindelijke resultaat van de verbetering.

Bron: Wesselink Isolatie

Optie 3: Plaatsen van een vrijdragend akoestisch plafond

De meest ingrijpende optie is het aanbrengen van een vrijdragend akoestisch plafond. Hierbij word er een nieuw plafond geplaatst dat zogenaamde vrijdragend (dus trillingvrij) komt te hangen van de muren en het oude plafond.

Doordat de bestaande constructie en het nieuwe plafond ontkoppeld zijn, dringen indirecte geluidstrillingen niet meer door tot in het appartement. In de nieuwe ruimte tussen tussen de bovenvloer en het nieuwe plafond wordt vervolgens cellulose-isolatie geblazen (zie optie 2 hierboven). Op deze manier krijgt het plafond meer massa en komt er een extra isolatielaag tussen het plafond en de vloer.

Voor meer informatie check dan de Wesselink Isolatie site. Wesselink Isolatie kan ook een vrijdragend akoestisch plafond voor je plaatsen.

Dit is verreweg de duurste optie, maar ook de optie die het meeste resultaat oplevert.

Stap 5: Laminaat leggen over een goed isolerende ondervloer

Veel bewoners hebben tegenwoordig de voorkeur voor een mooie laminaat vloer. Dat is lekker praktisch met schoonmaken en ziet er mooi uit. Nadeel van laminaat (of parket) is dat het een harde vloer is die contactgeluid goed doorgeeft.

Om te voorkomen dat je huurders geluidsoverlast veroorzaken bij de onderburen, moet je een ondervloer kopen die een bepaalde “decibelreductie” garandeert. Soms is het zelfs een eis van de VvE dat je een bepaalde ondervloer moet gebruiken bij het plaatsen van een harde vloerbedekking (laminaat / parket).

10dB vloeren en ondervloeren

Volgens de NSG (Nederlandse Stichting Geluidshinder) is de norm 10dB. Deze geluidsnorm van 10dB heeft betrekking op “contactgeluid”, dat wil zeggen “geluid naar beneden”.

Als je aan deze norm wilt voldoen moet je een ondervloer kopen die TUV getest is conform de normen en aanbeveling van het bouwbesluit (januari 2015). Je kan bij het aanschaffen van een ondervloer dit TUV certificaat op de verpakking zien zitten. Dit certificaat kan je dan laten zien in het geval er klachten mochten komen.

Zelf zou ik hier nooit op beknibbelen. Zorg voor een goede ondervloer met minimaal 10dB geluidsreductie. Het is namelijk een grote klus als je klachten krijgt en word gedwongen om later toch nog zo’n 10dB ondervloer te moeten plaatsen.

Stap 6: Interieur ‘warm’ aankleden (van toepassing bij gemeubileerde verhuur)

Nu zijn we aangekomen bij de “finishing touch”, ofwel de inrichting van je beleggingspand.

Als je van plan bent om je beleggingspand gemeubileerd te gaan verhuren, kan je ook hier nog best wat winst behalen. Zachte stoffen absorberen namelijk geluid. Dus als je laminaat in je beleggingspand hebt gelegd, zorg dan voor een groot tapijt in de woon kamer.

Koop een stoffen bank met extra kussens en hang lange (stoffen) gordijnen voor het raam. Dit help de het geluid te dempen en de galm in je appartement te beperken.

Verder kan je nog wat mooi grote planten in het appartement zetten. Dat ziet er niet alleen leuk uit. Planten hebben namelijk ook nog goede geluidsabsorberende eigenschappen!

Als laatste moet je ervoor zorgen dat alle stoelpoten / tafelpoten en bankvoeten voorzien zijn van viltjes om contactgeluid tijdens het verschuiven te verminderen.

Eigen ervaring met het aanbrengen van geluidsisolatie

Zo dit was een behoorlijke beschrijving van wat er allemaal mogelijk is om geluidsoverlast te voorkomen er beperken. Tijdens het schrijven van deze blog post kwam ik er ook gelijk achter dat ik zelf nog lang niet alles heb gebruikt.

Zelf heb ik in mijn beleggingspand ervaring met de volgende technieken om geluidsoverlast te voorkomen:

• Kieren dicht maken met PUR; Werkt prima en is snel te doen. Voor 20 PUR spuitbussen ben je voor zo’n €150 klaar
• Plaatsen van kunststofkozijnen en dubbel HR++ glas; Dit heb ik laten doen aan één zijde van mijn beleggingspand. Kostte zo’n €6.000
• Inblazen van cellulose in het plafond; Dit heb ik laten doen. Ben eerlijk gezegd niet echt tevreden over het resultaat. Dat heeft denk ik meer te maken met de partij die het heeft uitgevoerd dan de techniek. Kostte me zo’n €2.000 voor ongeveer 80m2
• 10dB ondervloer onder het laminaat; Dit heb ik zelf in het appartement gelegd. Gaf een goede demping van het geluid. Zou eigenlijk aan de onderburen moeten vragen hoe het bevalt… De ondervloer alleen kostte zo’n €250

Afhankelijk van wat voor soort beleggingspand ik ga kopen voor mijn volgende investering ga ik meer van de bovenstaande opties zelf uit proberen.

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen is geluidsoverlast een serieus probleem waar je als vastgoedbelegger mee te maken kunt krijgen.

Het heeft mijn inziens geen zin om dit probleem te negeren, maar je kan beter vanaf dag één hier goed naar kijken en zorgen dat je geluidsoverlast kan voorkomen.

Ik ben heel benieuwd naar jou ervaringen met geluidsoverlast van je huurders of geluidsoverlast van je boven- of onderburen waar je huurders over klagen.

Ben ik de enige die dit als een groot probleem (uitdaging) ziet?

Laat je reactie hieronder achter om dit met ons te delen.

Laat deze blog post je niet afschrikken en wil je gaan beginnen met investeren in vastgoed? Lees dan ook eens de blog post “Levert investeren in vastgoed passief inkomen op?“